Гражданский кодекс часть 1

по иску департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянско-фермерского хозяйства Вэнь Сун (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 2 383 082 руб. 03 коп., признании договора аренды земельного участка № 29 от 14.07.2021 недействительным, об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 79:03:0501003:24,

и по встречномуиску индивидуального предпринимателя – главы крестьянско-фермерского хозяйства Вэнь Сун

к департаменту по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области

о взыскании 583 200 руб.

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянско-фермерского хозяйства Вэнь Сун (далее – ответчик, глава КФХ): о взыскании 2 976 376 руб. 15 коп.. неосновательного, о признании договора аренды земельного участка № 29 от 14.07.2021 недействительным (уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением принято встречное исковое заявление, уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с Департамента суммы задатка в размере 291 600 руб.

Решением суда от 03.08.2022 принять отказ Департамента и главы КФХ от исковых требований об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 79:03:0501003:24 и в части взыскания 291 000 рублей задатка в однократном размере, производство по делу в этой части прекращено; первоначальный иск удовлетворен частично, договор аренды от 14.07.2021 признан недействительным, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований департамента о взыскании неосновательное обогащения с главы КФХ в размере 2 976 376 руб. 15 коп. и удовлетворить исковые требования департамента в полном объеме; а также исключить из мотивировочной части указания на то, что договор аренды от 14.07.2021 № 29 является недействительным (ничтожным) в силу прямого указания закона, содержащегося в части 19 статьи 18.1 Закона № 135-ФЗ.

В обоснование жалобы её податель указывает на то, что на момент подписания договора аренды от 14.07.2021 № 29 земельный участок, являющийся предметом аренды, был пригоден для использования; принят во владение ответчика по акту приема-передачи от 14.07.2021, после чего истцу возвращен не был. При этом, обстоятельства невозможности использования земельного участка по назначению после его принятия ответчиком по акту приема-передачи (затопление, отсутствие плодородного слоя и др.) отсутствуют.

Кроме того, вывод суда о недействительности договора аренды в силу с части 19 статьи 18.1 Закона № 135-ФЗ является не верным, так как не соответствует следующим обстоятельствам дела: департаментом заключен договор аренды от 14.07.2021 № 29, то есть за два дня до дня поступления жалобы в антимонопольный орган (16.07.2021).

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе от 08.08.2022.

От главы КФХ дела поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец выразил несогласие с доводами жалобы, считает ее не подлежащей удовлетворению

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, по имеющимся в нем материалам

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Шестым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Глава КФХ 16.04.2021 обратился в Департамент по госимуществу ЕАО с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, сроком на 45 лет в целях выращивания зерновых и сельскохозяйственных культур. Земельный участок расположен в с. с. Лазарево Ленинского района Еврейской автономной области, 3920 м на северо-запад от дома 1 по ул. Ушакова, имеет кадастровый номер 79:03:0501003:24. Площадь земельного участка - площадью 7401275,6 кв. м.

Департаментом 01.06.2021 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды названного земельного участка, о чем издан приказ № 316.

02.06.2021 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте www.torgi.gov.ru департаментом опубликовано извещение №020621/0007871/04 о проведении открытого аукциона право на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (земельный участок с кадастровым номером 79:03:0501003:24 площадью 7401275,6 кв. м, адрес (местоположение) участка: <...> м на северо-запад от дома 1 по ул. Ушакова, из категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения», с видом разрешенного использования «для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур) сроком на 4 года 11 месяцев.

По результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно протоколу от 13.07.2021 № 2, признан глава КФХ Вэнь Сун.

14.07.2021 Департаментом (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 29. Сторонами договора аренды земельного участка № 29 также подписан акт приема-передачи земельного участка от 14.07.2021.

16.07.2021 в УФАС по ЕАО в порядке статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135) обратился гр. ФИО1 с жалобой, в которой указал на допущенные департаментом нарушения при организации и проведении торгов, в частности, на установление срока, превышающего пять дней от даты окончания приема документов и датой проведения аукциона.

Решением УФАС по ЕАО от 23.06.2021 по делу № 079/10/39.12-3/2021 жалоба ФИО1 на действия организатора торгов - Департамента при проведении торгов в форме аукциона, для граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств и по форме подачи предложений о размере ежегодной арендной платы, на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 020621/0007871/04) признана обоснованной. Департамент по госимуществу ЕАО при проведении торгов в форме аукциона, для граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств и по форме подачи предложений о размере ежегодной арендной платы, на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 020621/0007871/04) признан нарушившим требования пункта 4 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Департаменту выдано предписание, в соответствии с которым предписано совершить действия, направленные на устранение нарушений, аннулировать аукцион для граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств и по форме подачи предложений о размере ежегодной арендной платы, на право заключения договора аренды земельного участка, по извещению № 020621/0007871/04, в случае сохранения потребности провести аукцион для граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств и по форме подачи предложений о размере ежегодной арендной платы, на право заключения договора аренды земельного участка, с соблюдением действующего законодательства Российской Федерации.

Департамент оспорил решение антимонопольного органа в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 01.02.2022 по делу № А16-2171/2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.06.2022, Департаменту отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными решения и предписания УФАС по ЕАО от 23.07.2021 по делу № 079/10/39.12-3/2021 (данные судебные акты имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора в соответствии с положениями части 2 статьи 69 АПК РФ).

Ответчик 19.04.2022 приказом № 148 аннулировал аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (земельный участок с кадастровым номером 79:03:0501003:24).

21.04.2022 Департамент направил главе КФХ проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № 29 от 14.07.2021, и акт приема-передачи земельного участка. Уведомил о наличии задолженности по арендной плате, которую просил погасить в срок до 21.05.2022.

Глава КФХ Вэнь Сун в ответе от 25.04.2022 на письмо Департамента указал, что договор аренды является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке. Законные основания для предъявления требования о взыскании арендной платы у Департамента отсутствуют. Просил вернуть задаток для участия в аукционе в размере 291 600 руб.

В ходе судебного разбирательства Департамент отказался от требования об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 79:03:0501003:24 в связи с проведением нового аукциона и заключением по его итогам договора аренды от 27.06.2022.

Платежным поручением № 869855 от 13.07.2022 Департамент возвратил главе КФХ задаток для участия в аукционе в размере 291 000 руб., в связи с чем истцом по встречному иску заявлен отказ от встречных исковых требований в части взыскания задатка в сумме 291 000 руб.

В этой связи производство по делу в части первоначальных исковых требований об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 79:03:0501003:24, в части встречных исковых требований о взыскании 291 600 задатка прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом разъяснений, данных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12), в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

С учетом того, что от истца не поступило возражений относительно проверки решения только в оспариваемой заявителем части, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку законности и обоснованности решения только в оспариваемой части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее,суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Таким образом, обязательства из неосновательного обогащения возникают при условии, если имеет место приобретение или сбережение имущества.

Сбережение имущества означает, что лицо должно было израсходовать свои средства, но не израсходовало их либо благодаря затратам другого лица, либо в результате невыплаты другому лицу положенного вознаграждения.

Следовательно, исходя из существа заявленных исковых требований в предмет доказывания по настоящему делу входят такие обстоятельства, как факт пользования ответчиком земельным участком, размер данного участка, отсутствие (наличие) у ответчика законных оснований для использования земельных участков, размер неосновательного обогащения, заявленного ко взысканию.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку ответчик не является лицом, признаваемым плательщиком земельного налога, так как не является собственником спорного земельного участка, не владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и не пользуется спорными земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, следовательно ответчик обязан вносить платежи за пользование земельным участком.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вопреки доводам жалобы, согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Ответчиком заявлено об отсутствии оснований для начисления и взыскания арендной платы ввиду незаключенности договора и невозможности использовать земельный участок для указанной в нем цели.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, договор аренды заключен с ответчиком 14.07.2021, при том, что результаты аукциона подведены Департаментом 13.07.2021.

Жалоба гр. ФИО1, поступившая в антимонопольный орган 16.07.2021, принята к рассмотрению УФАС по ЕАО 19.07.2021, в этот же день антимонопольным органом Департаменту направлено уведомление о принятии жалобы с содержащимся в нем требованием о приостановлении заключения договора аренды до рассмотрения жалобы по существу.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что десятидневный мораторий на заключение договора введен законодателем для предоставления участникам закупки права в административном порядке защитить свои права. При этом сама по себе возможность оперативного оспаривания закупки требует от добросовестных заказчика и победителя закупки ожидания истечения срока на обжалование, установленного частью 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции. Заключение заказчиком в такой ситуации договора с победителем закупки свидетельствует о заведомо недобросовестном поведении, в силу чего, на основании статьи 10 и части 2 статьи 168 ГК РФ, заключенный ими договор является ничтожным (пункт 15 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.05.2018).

Кроме того, в соответствии с частью 19 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, в случае принятия жалобы к рассмотрению организатор торгов которому в порядке, установленном частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, направлено уведомление, не вправе заключать договор до принятия антимонопольным органом решения по жалобе. Договор, заключенный с нарушением требования, установленного указанным пунктом, является ничтожным.

Согласно пункту 20 статьи 39.12 ЗК РФ не допускается заключение договора по итогам проведения аукциона ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Таким образом, договор аренды по результатам аукциона не мог быть заключен ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте, т.е. 24.07.2021.

То обстоятельство, что договор заключен 14.07.2021 до направления антимонопольным органом уведомления, не исключает недействительность (ничтожность) договора аренды. Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения, суд первой инстанций пришел к правильному выводу. Ошибочная ссылка суда на часть 19 статьи 18.1. Закона о защите конкуренции не повлекла принятию им неверного вывода.

Учитывая, что ошибочность вышеназванного вывода суда первой инстанции не привело к принятию неправильного решения, арбитражный апелляционный суд считает возможным применительно к разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 39 Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12, не отменяя обжалуемый судебный акт привести иную мотивировочную часть.

В этой связи, заключенный договор между сторонами от 14.07.2021 № 29 аренды земельного участка обоснованно признан недействительным (ничтожным).

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Из системного толкования статей 328, 606, 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как следует из материалов дела, земельный участок передавался главе КФХ для выращивания зерновых и сельскохозяйственных культур.

В свою очередь, как обоснованно отметил суд первой инстанции, подписание акта приема-передачи земельного участка 14.07.2021, принятие антимонопольным органом 19.07.2021 жалобы к рассмотрению и наличие с указанной даты требования УФАС по ЕАО о приостановлении заключения договора аренды до рассмотрения жалобы по существу, последующее судебное оспаривание решения антимонопольного органа, создало правовую неопределенность в правоотношениях сторон, препятствовало в пользовании земельным участком при наличии императивного законодательного запрета о заключении договора аренды до рассмотрения жалобы по существу.

При этом, как указал глава КФХ, деятельность на земельном участке он не вел.

При объявлении повторного аукциона 11.05.2022 Департаменту должно было быть известно о фактическом состоянии земельного участка, о проводимых на нем в указанный период сельскохозяйственных работах (поскольку период исковых требований заявлен с 14.07.2021 по 26.06.2022). Кроме того, информация о состоянии земельного участка, и об осуществлении на нем деятельности должна быть также отражена в отчете независимого оценщика от 04.05.2022 № 293/22-1 (дата оценки 27.04.2022).

Между тем, доказательств, подтверждающих фактическое пользование земельным участком, осуществление главой КФХ сельскохозяйственной деятельности на земельном участке с кадастровым номером 79:03:0501003:24, Департаментом не представлено.

Указанные обстоятельства апеллянтом документально не опровергнуты.

Между тем суд апелляционной инстанции обращает внимание, доказательствам использования земельного участка могут быть не только договоры аренды, безвозмездного пользования, иные, заключенные в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством, но и любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие) в случае, если указанные субъекты использовали земельный участок без оформления правоотношений.

Вместе с тем истец каких-либо доказательств использования земельного участка в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не предоставил.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 03.08.2022 по делу № А16-1112/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

Судьи

М.О. Волкова

И.В. Иноземцев