Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

на решение от 29.11.2023

по делу № А16-1273/2023

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской Автономной Области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании заключить договор аренды земельного участка

третье лицо на стороне истца: глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель (далее – ИП) ФИО1 12.07.2023 обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области к Администрации Октябрьского муниципального района Еврейской автономной области (далее - Администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее - Комитет) с иском об обязании заключить новый договор аренды без проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:02:0501004:22, расположенного в Еврейской автономной области: Октябрьский район, в 2500м на северо-восток от с.Полевое, на условиях, аналогичным договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 16.02.2023 №8д и договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 16.02.2023 №9д.

Определением от 19.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (субарендатор земельного участка с кадастровым номером 79:02:0501004:22).

Решением от 29.11.2023 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с решением от 29.11.2023, Администрация 26.12.2023 обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и прекратитесь производство по делу. В апелляционной жалобе указано, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:02:0501004:22 в 2021 году проведен плановый рейдовый осмотр и установлено, что на всей площади участка не проведены работы по ведению сельскохозяйственного производства или иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, вследствие чего произошло зарастание участка сорной растительностью; пробы почвы показали очень низкое содержание фосфора. Данное обстоятельство подтверждает, что земельный участок с кадастровым номером 79:02:0501004:22 ИП ФИО1 не использовал в соответствии с видами разрешенного использования: земли сельскохозяйственного назначения (пашня), что является основанием для отказа в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Апеллянт также ссылается на наличие на стороне истца задолженности по арендной плате. Ответчик полагает, что нарушения, выявленные в рамках земельного надзора, а также неисполнение обязательства по своевременному внесению арендной платы лишает истца права на заключение нового договора аренды.

Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие сторон. Администрация направила в суд ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя ответчика.

В письменном отзыве ИП ФИО1 просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, указал на согласие с выводами суда и ссылается на доказательства внесения арендной платы за период с 2021 года по февраль 2023 года включительно.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет (арендодатель) и глава КФХ ФИО2 (арендатор) 18.02.2013 заключили договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков №9д, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки (участки) общей площадью 3680076кв.м из земель сельскохозяйственного назначения (пашня), расположенные в Октябрьском районе Еврейской автономной области: в 2500м на северо-восток от с.Полевое площадью 1053526кв.м с кадастровым номером 79:02:0501004:22; в 2100м на северо-восток от с.Полевое площадью 1430311кв.м с кадастровым номером 79:02:0501004:20; в 2400м на северо-восток от с.Полевое площадью 1196239кв.м с кадастровым номером 79:02:0501004:19.

В пункте 2.1 договора аренды от 18.02.2013 №9д срок аренды участков согласован сторонами с 20.02.2013 по 19.02.2023.

По соглашению от 28.04.2018 глава КФХ ФИО2 (прежний арендатор) передал ИП ФИО1 (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды от 18.02.2013 №9д. После подписания соглашения от 28.04.2018 к новому арендатору в полном объеме перешли права и обязанности прежнего арендатора, предусмотренные договором аренды и соглашением к нему, в том числе преимущественное право на продление договора аренды либо заключение нового договора аренды в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 3 соглашения от 28.04.2018). Стороны договорились, что соглашение имеет силу акта приема-передачи земельного участка (пункт 11 соглашения от 28.04.2018).

Договор аренды от 18.02.2013 №9д зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 19.03.2013; соглашения о передаче прав и обязанностей от 28.04.2018 зарегистрировано 09.06.2018.

ИП ФИО1 (арендатор) и глава КФХ ФИО2 (субарендатор) 01.08.2018 заключили договор №9 субаренды земельных участков, согласно пункту 1.1 которого арендатор передал субарендатору во временное возмездное пользование вышеуказанные земельные участки общей площадью 3680076кв.м (368,076га) из земель сельскохозяйственного назначения (пашня) с кадастровыми номерами 79:02:0501004:22, 79:02:0501004:20, 79:02:0501004:19. Земельные участки переданы субарендатору во временное владение и пользование для производства сельскохозяйственной продукции (пункт 1.2 договора субаренды от 01.08.2018).

ИП ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением от 17.01.2023 о заключении нового договора аренды без проведения торгов сроком на 49 лет в отношении вышеуказанных земельных участков, находящихся в аренде у предпринимателя на момент обращения, для ведения сельскохозяйственного производства.

Комитет (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 16.02.2023 заключили договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. По договору аренды от 16.02.2023 №8д арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1196239кв.м с кадастровым номером 79:02:0501004:19, имеющий адресный ориентир: Еврейская автономная область, Октябрьский район, в границах бывшего КСХП «Полевое», в 2400м на северо-восток от с.Полевое. По договору аренды от 16.02.2023 №9д арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1430311кв.м с кадастровым номером 79:02:0501004:20, имеющий адресный ориентир: Еврейская автономная область, Октябрьский район, в границах бывшего КСХП «Полевое», в 2100м на северо-восток от с.Полевое.

Согласно пунктам 1.3, 2.1 договоров от 16.02.2023 на вышеуказанные земельные участки распространяются права аренды по договору аренды от 18.02.2013 №9д; договоры заключены сроком на 10 лет, с 20.02.2023 по 19.02.2033.

В связи с поступлением заявления ИП ФИО1 о заключении нового договора аренды Комитет направил в отдел по Еврейской автономной области Управления Россельхознадзора по Хабаровскому краю, Еврейской автономной области и Магаданской областям запрос от 23.01.2023 о предоставлении информации за период с 2013 года о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельных участков в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В сообщении от 31.01.2023 отдел по Еврейской автономной области управления Россельхознадзора по Хабаровскому краю, Еврейской автономной области и Магаданской области указал, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:02:0501004:22 в апреле 2021 года проведен плановый рейдовый осмотр и установлено, что на всей площади участка не проведены работы по ведению сельскохозяйственного производства или осуществлению иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельностью, вследствие чего произошло зарастание сорной растительностью. Кроме того, согласно проведенным федеральным государственным бюджетным учреждением «Хабаровский референтный центр Россельхознадзора» испытанием в отобранных в ходе контрольного надзорного мероприятия пробах почвы выявлено очень низкое содержание фосфора. Правообладателю земельного участка, главе КФХ ФИО2 направлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований законодательства, ответ об исполнении предупреждения в отдел не поступил.

Уведомлением от 08.02.2023 Администрация отказала ИП ФИО1 в заключении нового договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 79:02:0501004:22 из земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции. В обоснование отказа Администрация сослалась на вышеуказанную информацию Управления Россельхознадзора по Хабаровскому краю, Еврейской автономной области и Магаданской области.

В связи с отказом Администрации в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 79:02:0501004:22 ИП ФИО1, ссылаясь на наличие у него преимущественного права заключения договора аренды без проведения торгов, обратился в суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу общего принципа земельного законодательства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс)).

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В пункте 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса указано, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 указанного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в вышеуказанных случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого заключен без проведения торгов.

При рассмотрении иска судом учтен правовой подход Конституционного Суда Российской Федерации, отраженный в Определении от 28.09.2021 1907-О, согласно которому такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.

Пункт 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает возможность арендатора публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, заключить новый договор аренды этого участка без торгов.

Из приведенных норм права следует, что правом на получение в аренду на новый срок земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Отказывая в заключении договора аренды и возражая по иску, Администрация указала на неиспользование истцом земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (пашня), представив в материалы дела информацию отдела по Еврейской автономной области управления Россельхознадзора по Хабаровскому краю, Еврейской автономной области и Магаданской области, который при проведении в апреле 2021 года планового рейдового осмотра установил, что на всей площади испрашиваемого в аренду земельного участка не проведены работы по ведению сельскохозяйственного производства или осуществлению иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельностью, вследствие чего произошло зарастание сорной растительностью; в ходе испытаний федерального государственного бюджетного учреждения «Хабаровский референтный центр Россельхознадзора» в отобранных в ходе контрольного надзорного мероприятия пробах почвы выявлено очень низкое содержание фосфора.

Сведений о проведении осмотра земельного участка в период с апреля 2021 года не имеется.

Однако ИП ФИО1 в подтверждение довода о надлежащем использовании земельного участка с кадастровым номером 79:02:0501004:22 представил в материалы дела паспорт плодородия земельного участка, акт отбора почвенных проб от 17.10.2023 №10 (11 образцов); картограммы почв.

Как следует из содержания паспорта плодородия, агрохимическое и эколого-токсикологическое обследование земельного участка проведено в октябре 2023 года и установлено, что участок используется по целевому назначению (выращивание сельскохозяйственных культур); земельный участок имеет следующие агрохимические показатели почвы: подвижного фосфора – 36мг/кг; подвижного калия – 133мг/кг; показатели степени кислотности – 5,8; органического вещества (гумуса) – 4,2%; по результатам лабораторных исследований почвы хозяйства по степени кислотности характеризуются как близкие к нейтральным, с низкой обеспеченностью подвижными фосфатами и средним содержанием органического вещества; содержание подвижного калия характеризуется как повышенное; микроэлементы: по результатам исследований на 100% участках хозяйства низкое содержание серы, средневзвешенное содержание данного микроэлемента в почве составляет 0,97мг/кг; участок соответствует эколого-токсикологическим нормам, снижение основных показателей плодородия не выявлено.

Результаты исследования, отраженные в паспорте плодородия земельного участка с кадастровым номером 79:02:0501004:22, ответчиками не оспорены.

С учетом представленных в материалы дела доказательств суд пришел к верному выводу о том, что истец подтвердил надлежащими доказательствами фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 79:02:0501004:22 по целевому назначению и отсутствие неустраненных нарушений земельного законодательства при использовании участка с кадастровым номером 79:02:0501004:22. Оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств и вывода об отсутствии у истца права на получение земельного участка в аренду на новый срок у апелляционного суда не имеется.

Суд также принял во внимание отсутствие доказательств наличия на стороне истца задолженности по арендной плате.

Ссылка апелляционной жалобы Администрации на нарушение истцом сроков внесения арендной платы не может быть принята во внимание, поскольку положения подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержат такого основания для отказа в предоставлении в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, как несвоевременное внесение арендной платы.

Более того в отзыве на апелляционную жалобу истец ссылается на платёжные документы как доказательство внесения арендной платы до февраля 2023 года включительно.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных по делу обстоятельств, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 04.12.2023 по делу №А73-8540/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ю.А. Воробьева

Судьи

Е.В. Гричановская

Т.Д. Козлова