Гражданский кодекс часть 1

дачное некоммерческое товарищество «Лебяжий Луг 2» (далее – истец, Товарищество, ДНТ «Лебяжий Луг 2») обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, об обязании администрации Ивановского муниципального района (далее –
ответчик, Администрация) заключить с Товариществом договор аренды земельных участков, образованных в результате раздела расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, в районе деревни Лебяжий Луг, коллективный огород «Лебяжий Луг-2»
земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 37:05:031645:1, площадью 64 975 квадратных метров, который был предоставлен истцу
по заключенному им и Управлением координации земельных отношений Администрации договору от 16.03.2017 № 4-2017-юр (далее – договор) в аренду сроком на 20 лет
(с 16.03.2017 по 16.03.2037) в целях коллективного огородничества без права застройки.

Исковые требования основаны на пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ответчика от заключения с истцом договора аренды земельных участков, образованных в результате раздела используемого Товариществом на праве аренды земельного участка, по причине изменения предмета договора.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 20.05.2020, оставленным
без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.10.2020, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Товарищество обратилось
в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и
неправильного применения норм материального права.

Кассатор полагает, что суды неверно истолковали пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в соотношении с нормами земельного законодательства, устанавливающими основания и условия предоставления земельных участков без торгов. По его мнению, повторного предоставления земельного участка в данном случае не было. Законодатель гарантирует безусловную возможность переоформления договоров аренды на вновь образованные земельные участки.

Как считает заявитель, суды ошибочно применили пункт 24 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку указанная норма устанавливает запрет на единичное, точечное
изменение вида разрешенного использования отдельных земельных участков, что в данном случае не произошло. В спорной ситуации все земельные участки (за исключением участка общего пользования, используемого под дорогу) одновременно изменили вид разрешенного использования на «ведение личного подсобного хозяйства».

Заявитель также полагает неправомерной ссылку апелляционного суда на пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации 14.11.2018. Ответчик указывает, что смена вида разрешенного
использования земельных участков уже произведена, причем не Товариществом, а арендодателем (Администрацией); спор касается не изменения вида разрешенного использования, а перезаключения договора аренды вновь образованных земельных участков в целях приведения договора в соответствие со свершившимся фактом изменения вида разрешенного использования по воле арендодателя. В рассматриваемом случае, с точки зрения заявителя, применению подлежал пункт 2 указанного Обзора. Судом апелляционной инстанции
неверно истолкована и применена при рассмотрении настоящего дела позиция, изложенная
в пункте 6 Обзора. Кроме того, ответчик отмечает, что лишен возможности использовать земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования «для ведения
личного подсобного хозяйства» пока не будет заключен договор аренды на условиях ранее действующего договора; за использование земельного участка не по целевому назначению установлена административная ответственность (часть 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления
Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, на основании постановления администрации Ивановского муниципального района № 415 от 16.03.2017 Управлением координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (арендодатель) и ДНТ «Лебяжий Луг 2» (арендатор) заключен договор аренды № 4-2017-юрот 16.03.2017 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 37:05:031645:1 площадью 64 975 квадратных метров, расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, в районе деревни Лебяжий Луг, коллективный огород «Лебяжий Луг-2», предоставленного для коллективного огородничества без права застройки.

Срок аренды установлен с 16.03.2017 по 16.03.2037, на 20 лет (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем по заявлению истца в генеральный план Коляновского сельского
поселения внесены изменения, предоставленный в аренду земельный участок включен
в границу деревни Лебяжий Луг.

Соглашением от 18.06.2019 № 35 о внесении изменений и дополнений в договор
№ 4-2017-юр аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.03.2017 в договоре аренды категория земельного участка определена как «земли
населенных пунктов», уточнена адресная часть объекта аренды: Российская Федерация, Ивановская область, Ивановский муниципальный район, сельское поселение Коляновское, деревня Лебяжий Луг, территория ДНТ «Лебяжий Луг 2».

На основании заявлений Товарищества постановлениями Администрации от 26.06.2019 № 985 и от 31.07.2019 № 1159 земельный участок с кадастровым номером 37:05:031645:1 разделен, для 48 образованных в результате раздела земельных участков, видом разрешенного использования которых является ведение личного подсобного хозяйства (за исключением одного из этих участков, предназначенного под улично-дорожную сеть), утверждена схема их расположения, установлено соответствие видов их разрешенного
использования Правилам землепользования и застройки Коляновского сельского поселения.

В связи с этим арендатор обратился к Главе Ивановского муниципального района с заявлением от 23.08.2019 № 591-юр о заключении соглашения о расторжении договора аренды № 4-2017-юрот 16.03.2017 и заключении договоров аренды вновь образованных участков на прежних условиях, а также с заявлением от 31.10.2019 о внесении в договор аренды № 4-2017-юрот 16.03.2017 изменений в части его предмета (земельного участка с кадастровым номером 37:05:031645:1 на вновь образованные участки) и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 37:05:031645:1 (с «коллективного огородничества без права застройки» на «ведение личного подсобного хозяйства»).

Поскольку Администрация в письмах от 23.09.2019 № 6802-03 и от 20.11.2019
№ 8494-03 отказала Товариществу в удовлетворении указанных заявлений, последнее
обратилось в арбитражный суд с иском, являющимся предметом настоящего дела.

На основании части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации
договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судами установлено, что при заключении договора аренды № 4-2017-юр
от 16.03.2017 стороны в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации согласовали его существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, вид использования (коллективное огородничество без права
застройки), размер арендной платы, порядок ее уплаты, земельный участок отнесен к
категории «земли сельскохозяйственного назначения». Договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке зарегистрирован и не оспорен, не расторгнут, недействительным не признан.

После заключения договора аренды № 4-2017-юр от 16.03.2017 предоставленный в аренду земельный участок переведен в категорию «земли населенных пунктов», уточнена его адресная часть.

Из положений подпункта 8 пункта 1 статьи 1, статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации следует принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

При этом разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 – 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны
видом разрешенного использования.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что
любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу части 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым
назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае
образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка,
по существу на сохранение права аренды на прежних условиях (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301).

Вместе с тем требования истца прежде всего связаны не с изменением предмета
договора аренды № 4-2017-юр от 16.03.2017 – земельного участка с кадастровым номером 37:05:031645:1 на вновь образованные участки с кадастровыми номерами 37:05:031645:152, 37:05:031645:124, 37:05:031645:135, 37:05:031645:144, 37:05:031645:154, 37:05:031645:155, 37:05:031645:156, 37:05:031645:157, 37:05:000000:1666, 37:05:031645:117, 37:05:031645:118, 37:05:031645:119, 37:05:031645:120, 37:05:000000:1666, 37:05:000000:1667, 37:05:000000:1668, 37:05:031645:121, 37:05:031645:122, 37:05:031645:153, 37:05:031645:152, 37:05:031645:151, 37:05:031645:150, 37:05:031645:149, 37:05:031645:148, 37:05:031645:147, 37:05:031645:146, 37:05:031645:145, 37:05:031645:143, 37:05:031645:142, 37:05:031645:141, 37:05:031645:140, 37:05:031645:139, 37:05:031645:138, 37:05:031645:137, 37:05:000000:1670, 37:05:000000:1669, 37:05:031645:136, 37:05:031645:134, 37:05:031645:133, 37:05:031645:132, 37:05:031645:131, 37:05:031645:130, 37:05:031645:129, 37:05:031645:128, 37:05:031645:127, 37:05:031645:126, 37:05:031645:125, 37:05:031645:123, а направлены на изменение вида разрешенного использования земельного участка, поскольку именно с этим обстоятельством арендатор связывает невозможность использования предмета найма в настоящее время.

Как установлено судами, изначально исходный земельный участок с кадастровым номером 37:05:031645:1 предоставлен по условиям договора аренды с разрешенным
использованием «коллективное огородничество без права застройки».

В последующем в результате раздела из арендуемого земельного участка образован ряд участков, для которых определен вид разрешенного использования «для ведения
личного подсобного хозяйства» (за исключением земельного участка с кадастровым номером 37:05:031645:1, для которого определен вид разрешенного использования «улично-дорожная сеть»).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе
обращения Товарищества в уполномоченный орган с требованием о заключении договоров аренды вновь образованных участков на прежних условиях с внесением изменений вида разрешенного использования земельного участка, установив, что истец выражает намерение использовать земельные участки на праве аренды не на прежних условиях договора, то есть не в соответствии с разрешенным использованием «коллективное огородничество без права застройки», а на новых условиях, в соответствии с видами разрешенного использования, определенных для образованных земельных участков, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для понуждения
Администрации заключить договор аренды образованных участков.

Как верно указали суды, сами по себе раздел земельного участка, утверждение
правил землепользования и застройки, а также градостроительных регламентов и внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений о видах разрешенного использования земельных участков, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены соответствующие участки, не свидетельствует о невозможности использования арендатором земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и об обязанности арендодателя внести изменение в договоры аренды в части видов использования таких земельных участков. Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах аренды, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного
использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника этих земельных участков. Иное толкование статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы их.

Следует отметить, что возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связана с установленным порядком предоставления
земельных участков для тех или иных целей.

Пунктом 24 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу настоящего Федерального закона садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее), не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона,
за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления
земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного
освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса (подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса
Российской Федерации).

Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации
определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2019 по делу
№ 302-ЭС18-22715, по сути, предоставление земельного участка в аренду без торгов,
предусмотренное подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской
Федерации, по правилам статьи 39.18 данного Кодекса осуществляется при первичном
обращении лица, не использующего этот участок на законных основаниях на момент
обращения, поскольку иные ситуации прямо урегулированы иными положениями Кодекса и Федерального закона № 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившим в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В свою очередь, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного
кодекса Российской Федерации, условия реализации такого права – пунктом 4 данной
статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если: земельный
участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации
гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка
подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка,
договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены
случаи предоставления земельных участков, в отношении которых договор аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

В рассматриваемом случае исходный земельный участок был предоставлен истцу
на основании решения органа местного самоуправления и без проведения аукциона.

Вновь сформированные земельные участки не относятся к указанным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации исключениям, следовательно,
предоставление участков в аренду должно осуществляться на торгах.

Таким образом, обращение Товарищества с требованием об обязании арендодателя заключить новый договор аренды земельных участков в части изменения их видов разрешенного использования на «для ведения личного подсобного хозяйства» и «улично-дорожная сеть», по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления таких участков в аренду, в том числе процедуры торгов, поэтому изменение указанного в договоре вида использования («коллективное огородничество без права застройки») на иные без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях, недопустимо.

При данных обстоятельствах следует признать, что суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам. Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований и направлены
на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо, в связи с чем судом кассационной инстанции отклоняются.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение
кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 20.05.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.10.2020 по делу № А17-11190/2019 оставить
без изменения, кассационную жалобу дачного некоммерческого товарищества «Лебяжий Луг 2» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть
обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов