Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Эко Стар» (ОГРН 1037724014437) – Даскиевой А.М. (доверенность от 07.04.2015), в отсутствие представителей истца Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН 1020600987571), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Правительства Республики Ингушетия, Администрации Сунженского муниципального района Республики Ингушетия, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.03.2015 (судья Нальгиев Б.Х.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 (судьи Бейтуганов З.А., Годило Н.Н., Джамбулатов С.И.) по делу № А18-163/2013, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эко Стар» (далее – общество), в котором просило:

– расторгнуть договор от 27.12.2007 № 228 аренды земельного участка площадью 348 001 кв. м, с кадастровым номером 06:02:0100005:0940, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира перекресток улицы Свердлова в ст. Орджоникидзевская и а/д «Орджоникидзевская – Серноводск», заключенный между министерством и обществом.

Решением от 24.04.2013 (т. 1, л. д. 118 – 123), оставленным без изменения апелляционным постановлением от 29.08.2013 (т. 2, л. д. 12 – 17), в удовлетворении исковых требований министерству отказано, с него в пользу общества взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 тыс. рублей. Судебные акты мотивированы следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности, и заключенного на срок более чем пять лет): арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Соответствующие разъяснения приведены в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11). Указание на превышение арендатором огороженной площади земельного участка, по сравнению с полагающейся по сделке, и несоответствие конфигурации используемого участка конфигурации предоставленного по договору участка, указанной в кадастровом паспорте, не могут быть расценены как существенное нарушение условий договора. В данном случае (применительно к данному нарушению) истец выбрал ненадлежащий способ защиты. Утверждение министерства о неиспользовании земельного участка судом также отклонено. В договоре от 27.12.2007 № 228 сторонами не были оговорены сроки, в которые арендатор должен был начать строительство объектов, то есть использовать участок по назначению. Документы, представленные обществом, свидетельствуют, что на момент рассмотрения иска им предприняты и принимаются меры для достижения цели, в соответствии с которой арендатору был предоставлен в аренду земельный участок. Обществом оформлены документы для получения разрешения на строительство, соответствующее заявление подано главе администрации Сунженского района 28.03.2013. Обстоятельств, указывающих на существенное нарушение условий договора арендатором, суд не установил. Расходы на оплату услуг представителя в размере 30 тыс. рублей суд счел соответствующими разумным пределам, и подлежащими взысканию с министерства.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 10.12.2013 (т. 2, л. д. 45 – 50) решение от 24.04.2013 и апелляционное постановление от 29.08.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия. Суд кассационной инстанции указал, что выводы судебных инстанций, положенные в основу отказа в иске министерству, сделаны без учета всех обстоятельств дела и представленных доказательств. Доказательства того, что на спорном участке с 2007 года (более 6 лет) начаты и ведутся строительные работы, отсутствуют. Доказательств того, что неиспользование земельного участка в установленный договором срок, вызвано объективными обстоятельствами, материалы дела не содержат. Вывод судебных инстанций о недоказанности наличия обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не соответствует материалам дела и представленным доказательствам. При новом рассмотрении суду указано на необходимость разрешить спор на основе всестороннего и полного исследования и оценки имеющихся в материалах дела, и дополнительно представленных сторонами документов, а также с учетом обстоятельств, изложенных в настоящем постановлении. Кроме того, суду необходимо проверить доводы министерства относительно правомерности предъявления требования о возмещении судебных расходов, для чего исследовать доказательства, подтверждающие наличие правоотношений непосредственно между обществом и лицом, осуществлявшим правовую помощь ответчику.

Решением от 17.02.2014 (т. 2, л. д. 81 – 86), оставленным без изменения апелляционным постановлением от 20.08.2014 (т. 2, л. д. 232 – 241), в удовлетворении иска министерству отказано, с него в пользу общества взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 30 тыс. рублей. Судебные акты мотивированы следующим. Согласно пояснениям представителя ответчика, занимаемая площадь арендуемого участка приведена в соответствие с условиями договора. Утверждения министерства о неиспользовании земельного участка суд признал несостоятельными, а также установил, что для неиспользования участка в полной мере (с возведением объектов капитального строительства) в соответствии с условиями арендного договора у ответчика имелись объективные причины. К таким причинам суд отнес наличие судебных споров: о признании права собственности Республики Ингушетия на арендуемый обществом участок (дело № А18-628/2009, истец – министерство), о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2007 № 228 (дело № А18-285/2010, истец – ГУП имени Осканова С.С.), длительное нерассмотрение заявления общества от 28.03.2013 о выдаче разрешения на строительство. Расходы на оплату услуг представителя в размере 30 тыс. рублей суд счел соответствующими разумным пределам, и подлежащими взысканию с министерства.

Суд апелляционной инстанции также учел, что общество обращалось (27.03.2009 и 17.08.2011) в администрацию Сунженского района с заявлениями о выдаче градостроительного плана на земельный участок, которые оставлены без ответа. Очередность строительства жилых домов и производственной базы в договоре от 27.12.2007 № 228 не указана. Представленные в материалы дела проектная документация офисно-складского комплекса «Асса», акт о приемке выполненных работ за апрель 2011 года на объекте – общественно-торговый центр, свидетельствуют о том, что общество осваивает земельный участок по его назначению. Обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным участком обществом исполнялась надлежащим образом. Помимо указанных в решении от 17.02.2014 судебных споров, в рамках дела № А18-557/2013 администрация Сунженского района обращалась в арбитражный суд с иском к обществу об освобождении самовольно занятого земельного участка площадью 2,8 га по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, ст. Орджоникидзевская, перекресток улицы Свердлова и а/д «Орджоникидзевская – Серноводск». Имевшие место судебные споры в отношении земельного участка, полученного обществом после заключения договора аренды, свидетельствуют о том, что в период с 28.02.2008 по 2013 год существовала правовая неопределенность по поводу прав на спорный участок. Периодически возникающие судебные споры, бездействие уполномоченных органов по рассмотрению заявлений общества о выдаче разрешений на строительство, являются обстоятельствами, затрудняющими использование земельного участка не по вине общества, и не относящимися к рискам предпринимательской деятельности. Общество является добросовестным арендатором спорного земельного участка, исполняет свои обязанности по внесению арендных платежей, производит на участке строительные работы, предварительно заказав проектную документацию. Доказательств, свидетельствующих об обратном, судам первой и апелляционной инстанций не представлено. Акт проверки от 19.11.2012 является односторонним и не подтверждает довод министерства об использовании обществом земельного участка не по его целевому назначению. Факт нецелевого использования ответчиком земельного участка, его неосвоения, истцом не доказан. Предъявленные обществом к взысканию судебные расходы подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, действительно необходимы и разумны.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.11.2014 (т. 3, л. д. 17 – 25) решение от 17.02.2014 и апелляционное постановление от 20.08.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия. Суд кассационной инстанции указал на следующее. Вывод судов о соблюдении министерством досудебного порядка расторжения договора аренды, установленного статьями 452, 619 Гражданского кодекса, сделан без оценки указанного в письме министерства от 27.11.2012 № 2109 срока устранения выявленных недостатков на предмет его разумности и достаточности. Сделав вывод о несущественности допущенных обществом нарушений договора аренды, суды не установили обстоятельства, связанные с возможным причинением такими нарушениями ущерба, лишившего министерство или представляемое им публично-правовое образование того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора аренды. Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление Пленума № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили договор аренды с точки зрения его соответствия нормативным положениям статей 30, 30.1, 31, 32 Земельного кодекса, пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ, Вводный закон), пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», не установили обстоятельства, связанные законностью изъятия земельного участка у государственного унитарного предприятия «Осканова», наличием у последнего титула на земельный участок, наличием у министерства полномочий на распоряжение земельным участком с учетом того, что право собственности республики на него зарегистрировано спустя значительный промежуток времени с момента заключения оспариваемой сделки, соблюдением установленных земельным законодательством публичных процедур распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено. В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения названных процедур и разграничения государственной собственности на земельный участок до заключения договора аренды. Судебные акты не содержат нормативного обоснования возможности заключения договора аренды земельного участка с его разрешенным использованием для жилищного строительства без соблюдения установленного статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса порядка. Выводы судов первой и апелляционной инстанций о соблюдении министерством досудебного порядка урегулирования спора, о несущественности допущенных обществом нарушений условий договора аренды, о надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей, о принятии обществом всех необходимых для начала строительства мер, об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, об отсутствии оговоренных сторонами договора аренды сроков начала строительства, о наличии объективных препятствий в использовании земельного участка по назначению, выразившихся в уклонении органа местного самоуправления от выдачи разрешения на строительство, и существовании правовой неопределенности относительно прав на земельный участок, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Окружной суд отметил необходимость при новом рассмотрении дела учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, дать необходимую оценку имеющимся в деле доказательствам, после чего принять законное и обоснованное решение.

При новом рассмотрении дела определением от 17.12.2014 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Республики Ингушетия (далее – Правительство) и администрация Сунженского муниципального района Республики Ингушетия (далее – администрация, т. 3, л. д. 27 – 28).

Решением от 24.03.2015 (т. 3, л. д. 78 – 86) исковое заявление министерства удовлетворено, договор аренды от 27.12.2007 № 228, заключенный между министерством и обществом, расторгнут. Ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса судом рассмотрено и отклонено. Судебный акт по существу спора мотивирован следующим. Земельный участок с кадастровым номером 06:02:01 00005:0940 предоставлен ответчику в соответствии с распоряжением Правительства от 03.09.2007 № 487-р «Об утверждении протокола № 27 от 24.08.2007 заседания комиссии Правительства Республики Ингушетия по земельным вопросам и отводе земельных участков», на основании постановления администрации Сунженского района от 26.11.2007 № 600. В нарушение обязательств по договору от 27.12.2007 № 228, общество своевременно не приступило к использованию являющегося объектом аренды земельного участка, не только не обеспечило строительство жилых домов и размещение производственной базы, но и не получило технические условия, разрешение на строительство в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), не приступило к строительству, о чем свидетельствует акт проверки использования земельного участка от 29.11.2012. Ответчик не представил доказательств того, что он был лишен возможности освоить являющийся объектом аренды земельный участок в установленный срок по основаниям, за которые в силу закона или договора он не отвечает. При изложенных обстоятельствах, в силу статьи 22, подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, у арендодателя возникло право требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

Апелляционным постановлением от 06.07.2015 (т. 3, л. д. 147 – 152), апелляционная жалоба общества удовлетворена. Решение от 24.03.2015 отменено, в удовлетворении иска министерству отказано. С министерства в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. Судебный акт мотивирован следующим. С даты государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.12.2007 № 228 (28.02.2008) у сторон возникли взаимные права и обязанности. В 2009 году по заказу общества подрядчиком выполнены работы по возведению ограждения длиной 2 721 м на земельном участке площадью 34,5 га. 27.03.2009 и 17.08.2011 общество обращалось в администрацию с заявлениями о выдаче градостроительного плана участка, которые оставлены без ответа. По заказу общества выполнена проектная документация офисно-складского комплекса «Асса». В апреле 2011 года на объекте – общество-торговый центр «Асса» проведен ряд строительных работ. Доказательства рассмотрения администрацией заявлений общества от 28.03.2013 и от 11.04.2013 о выдаче разрешения на строительство в материалы дела не представлены. Обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком обществом исполнялась надлежащим образом, что указывает на добросовестное поведение указанной стороны договора. Имевшие место судебные споры в отношении земельного участка, полученного обществом после заключения договора аренды, свидетельствуют о том, что в период с 28.02.2008 по 2013 год существовала правовая неопределенность по поводу прав на спорный земельный участок. Периодически возникающие судебные споры в отношении участка, бездействие уполномоченных органов по рассмотрению заявлений общества о выдаче разрешений на строительство, являются обстоятельствами, затрудняющими использование земельного участка не по вине общества, и не относящимися к рискам предпринимательской деятельности. На момент вынесения постановлений администрации № 600, № 601, администрации районов, городов, населенных пунктов являлись государственными органами, которые наделялись соответствующими полномочиями Правительством и входили в систему исполнительной власти Республики. Постановление № 601 вынесено администрацией согласно протокола земельной комиссии, утвержденного распоряжением Правительства, то есть по воле Правительства, уполномоченного на распоряжение землей в соответствии с Указом Президента Республики Ингушетия от 01.05.2003 № 90. В связи с изложенным, договор аренды признан заключенным в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства. В рамках дела № А18-285/2010 суд первой инстанции установил отсутствие у предприятия доказательств, свидетельствующих о принадлежности ему спорного земельного участка на каком-либо праве. Довод о несоблюдении министерством досудебного порядка урегулирования спора судом апелляционной инстанции не принят, поскольку носит формальный характер и не способствует достижению целей, которые имеет досудебное урегулирование спора, так как ответчик не мог не знать о намерении истца расторгнуть договор в судебном порядке. Общество является добросовестным арендатором спорного земельного участка, который исполняет свои обязанности по уплате арендных платежей, производит на данном участке строительные работы, предварительно заказав проектную документацию. Доказательств, свидетельствующих об обратном, судам первой и апелляционной инстанций не представлено. Оценивая акт проверки от 19.11.2012 составлен без участия представителей общества. Акт проверки от 19.11.2012 не подтверждает довод министерства об использовании обществом земельного участка не по его целевому назначению. В материалы дела не представлено доказательств обращения министерства с соответствующим заявлением в суд, с учетом вывода о факте занятия обществом лишней площади земельного участка. Министерство не доказало факт нецелевого использования ответчиком земельного участка, а также его неосвоения, указанные доводы противоречат представленным в материалы дела актам выполненных работ. При этом обращение министерства с иском о расторжении договора по истечении более двух лет после выявления нарушений не свидетельствует о существенности допущенных обществом нарушений условий договора аренды. Основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 27.12.2007 № 228, предусмотренные статьями 450, 619 Гражданского кодекса, статьей 22 Земельного кодекса и пунктом 3.1 договора аренды земельного участка, отсутствуют.

В кассационной жалобе министерство просит апелляционное постановление от 06.07.2015 отменить, оставить в силе решение от 24.03.2015. По мнению подателя жалобы, возведение ограждения не свидетельствует об освоении земельного участка, предоставленного для строительства жилых домов и производственного объекта. Строительство данных объектов на участке до настоящего времени не начато. Представленная ответчиком документация «Концепция планировки офисно-складского комплекса «Асса» не соответствует требованиям, предъявляемым к проектной документации пунктом 12 статьи 48 Градостроительного кодекса и постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», не содержит сведения, необходимые для производства строительных работ, не прошла государственную экспертизу, не утверждена заказчиком, в связи с чем, не может служить доказательством исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка. Имеющиеся в деле копии газеты и страницы официального сайта Республики Ингушетия к данному делу отношения не имеют. Заявление от 28.03.2013 о выдаче разрешения на строительство подано ответчиком после подачи иска и содержит просьбу о даче разрешения на строительство жилых домов и размещение производственной базы, тогда как представленная документация не предусматривает строительство объектов жилищного фонда. Таким образом, истцу заранее было известно, что основания для выдачи разрешения на строительство отсутствуют. Судебные разбирательства по делам №№ А18-628/2009, А18-285/2010, А18-557/2013 не могли повлиять или каким-либо образом воспрепятствовать освоению обществом земельного участка. Доводы суда апелляционной инстанции о том, что обращение министерства с иском о расторжении договора последовало по истечении более двух лет после выявления нарушений, необоснованны. Акт проверки составлен 19.11.2012, с настоящим иском министерство обратилось в арбитражный суд 19.03.2013, после получения от общества отрицательного ответа на просьбу исправить нарушения.

Правительством представлен письменный отзыв в поддержку доводов кассационной жалобы министерства.

В судебном заседании представитель общества просила жалобу министерства отклонить.

В состоявшемся 07.10.2015 заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 08.10.2015, 16 часов 05 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

08 октября 2015 года обществом письменно заявлено ходатайство об отложении судебного заседания на более позднюю дату, в связи с невозможностью прибытия его представителя. Рассмотрев и обсудив названное ходатайство, окружной суд не установил оснований для его удовлетворения. По смыслу норм статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд исходит из необходимости разрешения спора в установленные процессуальные сроки и учитывает, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Нормы Арбитражного процессуального кодекса не требуют обязательного личного присутствия участвующих в деле лиц в суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу при повторном новом рассмотрении судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в другой суд первой инстанции в пределах Северо-Кавказского судебного округа, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 12.12.2007 на государственный кадастровый учет за номером 06:02:01 00 005:0940 поставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 34 8001 кв. м, местоположением: Сунженский район Республики Ингушетия, примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира перекресток улицы Свердлова в ст. Орджоникидзевская и а/д «Орджоникидзевская – Серноводск», расположенного за пределами участка, сформированный для целей строительства жилых домов и размещения производственной базы (т. 1, л. д. 13 – 14, 16 – 18).

27.12.2007 министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 228, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 34 8001 кв. м с кадастровым номером 06:02:01 00 005:0940, для целей строительства жилых домов и размещения производственной базы, в границах, указанных в кадастровом плане участка (т. 1, л. д. 10 – 13).

Государственная регистрация договора аренды осуществлена в установленном законом порядке 28.02.2008 (т. 2, л. д. 129 – 130).

Одной из обязанностей, принятых на себя арендатором, является использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 3.4.2 договора аренды).

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению (пункт 3.1).

17 июля 2010 года право собственности Республики Ингушетия на арендуемый обществом земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП; т. 2, л. д. 129 – 130).

Согласно акту от 19.11.2012 по контролю соблюдения арендаторами земельных участков правил их застройки, площадь участка составила 37 1544,82 кв. м, вместо предусмотренных договором аренды 34 8001 кв. м, конфигурация используемого участка не соответствует конфигурации, указанной в его кадастровом паспорте. В акте также содержится информация о том, что земельный участок используется не по целевому назначению (т. 1, л. д. 19, 20).

27.11.2012 министерство направило в адрес общества письмо № 2109, в котором, указав на выявленный в ходе проверки факт неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, отсутствие на участке каких-либо подготовительных или строительных работ, предложило в течение 30 дней устранить нарушения, предупредило об обращении в суд с иском о расторжении договора аренды, в ином случае (т. 1, л. д. 103).

24.12.2012 общество, полагая, что не допустило нарушений, перечисленных в пункте 3.1.1 договора аренды, информировало министерство о выполнении проектных работ, включая генплан и проектно-сметную документацию, а также о безусловном исполнении своих обязательств по договору после прохождения государственной экспертизы (т. 1, л. д. 104).

В дело представлено адресованное обществу письмо от 13.02.2013, в котором, ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды от 27.12.2007 № 228, использование земельного участка с нарушением пункта 3.4.2 договора, и превышение площади фактически используемого участка, в целях расторжения договора министерство направляет для подписания соответствующее соглашение (т. 1, л. д. 8, 9).

Указывая, что фактически занимаемая площадь земельного участка (37 1545 кв. м) превышает переданную в аренду (34 8001 кв. м), участок по целевому назначению (строительство жилых домов) не используется, в течение предложенного арендодателем срока мер по устранению допущенных нарушений арендатор не предпринял, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66) разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Принимая во внимание, что между сторонами возникли разногласия относительно наличия самого факта существенного нарушения условий договора аренды земельного участка от 27.12.2007 № 228 со стороны арендатора, и необходимости принятия последним мер по устранению таких нарушений, а также неоднократное рассмотрение настоящего спора арбитражными судами трех инстанций, дело правомерно рассмотрено судами по существу, с принятием решения от 24.03.2015 и апелляционного постановления от 06.07.2015.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в перечисленных в ней случаях. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 3.1 договора министерство и общество закрепили условие о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в перечисленных в нем случаях, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при нарушении других условий договора.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума № 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, при повторном новом рассмотрении дела суд первой инстанции констатировал, что земельный участок с кадастровым номером 06:02:01 00005:0940 предоставлен ответчику в соответствии с распоряжением Правительства от 03.09.2007 № 487-р (об утверждении протокола от 24.08.2007 № 27), на основании постановления администрации от 26.11.2007 № 600. В нарушение обязательств по договору от 27.12.2007 № 228, общество своевременно не приступило к использованию являющегося объектом аренды земельного участка, не приступило к строительству, не представило доказательств того, что было лишено возможности освоить участок в установленный срок по основаниям, за которые в силу закона или договора оно не отвечает.

В свою очередь, суд апелляционной инстанции, указав на возникновение между министерством и обществом взаимных прав и обязанностей с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.12.2007 № 228 (28.02.2008), пришел к выводам о том, что возведение ограждения на земельном участке, обращения в администрацию с заявлениями о выдаче градостроительного плана участка и о выдаче разрешения на строительство, выполнение проектной документации офисно-складского комплекса «Асса», проведение ряда строительных работ на объекте – общество-торговый центр «Асса», внесение арендной платы за участок, свидетельствуют о добросовестном поведении арендатора. Периодически возникающие (с 28.02.2008 по 2013 год) судебные споры в отношении участка, бездействие уполномоченных органов по рассмотрению заявлений общества, являются обстоятельствами, затрудняющими использование земельного участка не по вине общества, и не относящимися к рискам предпринимательской деятельности. Министерство не доказало факт нецелевого использования ответчиком земельного участка, а также его неосвоения. В рамках дела № А18-285/2010 суд установил отсутствие у предприятия доказательств, свидетельствующих о принадлежности ему спорного земельного участка на каком-либо праве. Указывая на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства, апелляционный суд исходил из того, что на момент вынесения постановлений администрации № 600, № 601, администрации районов являлись государственными органами, которые наделялись соответствующими полномочиями Правительством и входили в систему исполнительной власти Республики. Постановление № 601 вынесено администрацией согласно протоколу земельной комиссии, утвержденного распоряжением Правительства, то есть по воле Правительства, уполномоченного на распоряжение землей в соответствии с Указом Президента Республики Ингушетия от 01.05.2003 № 90.

Вместе с тем, распоряжение Правительства от 03.09.2007 № 487-р, утвержденный им протокол от 24.08.2007 № 27, постановление администрации от 26.11.2007 № 600 и постановление администрации от 06.12.2007 № 645 о внесении в него изменений, в материалах дела отсутствуют, что не позволяет сделать вывод об их надлежащем исследовании судами и проверить правильность суждений об их соответствии закону.

Ссылки апелляционного суда на наличие у администрации района на момент вынесения постановлений № 600 и № 601 статуса государственного органа и наделение ее определенными полномочиями Правительством, нормативно не подтверждены, обосновывающие такой вывод правовые акты органов государственной власти Республики Ингушетия (и их конкретные нормы) в постановлении от 06.07.2015 не названы.

Содержащиеся в обжалуемых судебных актах и в решении Арбитражного суда Республики Ингушетия от 25.06.2010 по делу № А18-285/2010 сведения о предоставлении спорного земельного участка обществу администрацией (постановление № 600), министерством (распоряжение от 26.12.2007 № 243) и Правительством (распоряжение от 03.09.2007 № 487-р), о наличии соответствующих полномочий у каждого из названных органов, противоречивы и не могут свидетельствовать об установлении судами органа, уполномоченного на распоряжение участком с кадастровым номером 06:02:01 00 005:0940.

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка, он образован из участка с кадастровым номером 06:02:01 00 005:0939, принадлежность которого судами не проверена и нарушение прав его собственника (правообладателя) предоставлением участка с кадастровым номером 06:02:01 00 005:0940 обществу, не исключено.

Направляя настоящее дело на новое рассмотрение постановлением от 27.11.2014, окружной суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки наличия у министерства, как лица, подписавшего договор аренды от 27.12.2007 № 228, полномочий на распоряжение земельным участком с учетом того, что право собственности Республики Ингушетия на него зарегистрировано (17.07.2010) спустя значительный промежуток времени с момента заключения оспариваемой сделки, а в материалах дела отсутствуют доказательства разграничения государственной собственности на земельный участок до заключения договора аренды.

Вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и разграничения государственной собственности на землю, на момент заключения договора аренды от 27.12.2007 № 228 министерством и обществом регламентировались положениями пункта 10 статьи 3, статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 27.11.2014 также указал, что к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении правил заключения договора, тогда как суды не оценили договор аренды с точки зрения его соответствия нормативным положениям статей 30, 30.1, 31, 32 Земельного кодекса, пункта 15 статьи 3 Вводного закона, пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ, и в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения установленных земельным законодательством публичных процедур распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено. Судебные акты не содержат нормативного обоснования возможности заключения договора аренды земельного участка с его разрешенным использованием для жилищного строительства без соблюдения установленного статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса порядка.

При повторном новом рассмотрении дела перечисленные (существенные) обстоятельства установлены не были, указанные окружным судом нарушения не устранены.

Правовые выводы по данным вопросам, содержащиеся в решении Арбитражного суда Республики Ингушетия от 25.06.2010 по делу № А18-285/2010, на которые сослался апелляционный суд в постановлении от 06.07.2015, признакам обстоятельств, имеющим преюдициальное значение, и не подлежащим доказыванию (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса), не отвечают. Правительство и министерство к участию в деле № А18-285/2010 не привлекались, а порядок предоставления земельного участка, порядок и процедура заключения договора аренды от 27.12.2007 № 228 фактически не проверялись, как не оспариваемые истцом (государственным унитарным предприятием «Осканова»).

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о несущественности допущенных обществом нарушений условий договора аренды, о надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей, о принятии обществом всех необходимых для начала строительства мер, об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, об отсутствии оговоренных сторонами договора аренды сроков начала строительства, о наличии объективных препятствий в использовании земельного участка по назначению, выразившихся в уклонении органа местного самоуправления от выдачи разрешения на строительство, и существовании правовой неопределенности относительно прав на земельный участок, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 27.11.2014 не признал соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Новые доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалах дела отсутствуют и в основу решения от 24.03.2015 и апелляционного постановления от 06.07.2015 положены не были.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Этой же статьей определен перечень документов, прилагаемых застройщиком к заявлению о выдаче разрешения на строительство.

В отсутствие в материалах дела доказательств наличия у общества соответствующих документов, представления их с заявлением о выдаче разрешения на строительство, и установленной в судебном порядке незаконности отказа в его выдаче (бездействия) уполномоченного органа, суждение апелляционного суда о выполнении арендатором на участке ряда строительных работ и добросовестном освоении участка, предоставленного для строительства, не может быть признано правомерным, а доводы жалобы министерства о том, что строительство (законное) жилых домов и производственного объекта на участке до настоящего времени не начато, необходимая проектная документация в установленном Градостроительным кодексом порядке не разработана, не могут быть отклонены.

При таких обстоятельствах решение от 24.03.2015 и апелляционное постановление от 06.07.2015 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 4 части 1 статьи 287 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и передать дело на рассмотрение другого арбитражного суда первой или апелляционной инстанции в пределах одного и того же судебного округа, если указанные судебные акты повторно проверяются арбитражным судом кассационной инстанции и содержащиеся в них выводы не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления и в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.11.2014, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 158, 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Эко Стар» об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.03.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 по делу № А18-163/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий Н.С. Мазурова

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин