Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на определение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.11.2017 по делу № А18-241/2011 (судья Цицкиев Б.У.)

по заявлению ООО «Актив» к ООО «МАГ`Г», о признании права собственности на нежилое помещение №VIII с кадастровым номером 77:09:0004005:7365, площадью 58,1 кв.м., расположенное по адресу <...>,

при участии в судебном заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы: представитель ФИО1 (по доверенности № 33-Д-1387/17 от 29.12.2017),

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «МАГ’Г» в арбитражный суд Республики Ингушетия обратилось общество с ограниченной ответственностью «Актив» (далее – ООО «Актив», заявитель) с требованием о признании права собственности на нежилое помещение №VIII с кадастровым номером 77:09:0004005:7365 площадью 58,1 кв.м. расположенное в доме по адресу <...>.

Определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 11.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) и ФИО2

Определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.11.2017 заявленные требования удовлетворены. За ООО «Актив» признано право собственности на нежилое помещение №VIII с кадастровым номером 77:09:0004005:7365, площадью 58,1 кв.м., расположенное по адресу <...>. Судебный акт мотивирован тем, что определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 30.10.2015 по делу №А18-241/11 за ООО «МАГ’Г» признано право собственности на помещение №VIII с кадастровым номером 77:09:0004005:7365, в связи с чем, общество, являясь собственником, вправе распоряжаться принадлежащим объектом недвижимости, в том числе путем отчуждения. Сделка по купле-продаже помещения ООО «Актив» в части оплаты исполнена, ООО «МАГ’Г» уклоняется от регистрации перехода права собственности, следовательно, право собственности за покупателем подлежит признанию в судебном порядке.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобойна определение от 09.11.2017, согласно которой просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. Апеллянт ссылается на то, что ООО «МАГГ» не обладало правом собственности на спорное помещение, следовательно, заявитель не имеет права требовать о признании за ним право собственности.

Одновременно с апелляционной жалобой от Департамента поступило ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование определения от 09.11.2017. Ходатайство мотивировано поздней публикацией судебного акта и ошибочным направление апелляционной жалобы по иному адресу.

До судебного заседания от ООО «Актив» поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения и отказать Департаменту в восстановлении пропущенного процессуального срока.

В судебном заседании, суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное Департаментом ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока и оценив с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанную причину пропуска, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленного ходатайства и восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование определения от 09.11.2017.

Представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в данном обособленном споре, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя Департамента, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что определение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.11.2017 по делу № А18-241/2011 подлежит отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.04.2011 удовлетворено заявление ликвидатора ООО «МАГ’Г» о признании ликвидируемого должника банкротом.

В отношении общества открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Сообщение о признании общества несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете «КоммерсантЪ» № 67 от 16.04.2011.

Определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 19.12.2011 в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «МАГ’Г» применены правила параграфа 7 главы 3 IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Сообщение о применении в деле о банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве - «Банкротство застройщиков», опубликовано 18.01.2012 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 29.09.2015 по делу № А18-241/11 суд освободил ФИО3 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим общества утвержден ФИО4 (арбитражный управляющий Некоммерческого партнерства «Объединение арбитражных управляющих «Возрождение» Саморегулируемая организация, адрес для корреспонденции: 101000, <...> дом,41,стр.4,офис 411).

Определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 01.08.2017 по делу №А18-241/11 суд продлил срок конкурсного производства в отношении ООО «МАГ’Г» до 01.11.2017.

Должником за счет собственных и привлеченных средств было осуществлено строительство жилого дома по адресу: <...>.

Жилой дом по строительному адресу: САО, аэропорт, <...> введен в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение № RU77105000-003964 от 06.03.2012, дому присвоен почтовый адрес: <...>.

В рамках обособленного спора по делу №А18-241/11 конкурсный управляющий должника обратился в суд с требованием о признании права собственности на помещение №VIII с кадастровым номером 77:09:0004005:7365 общей площадью 58,1 кв. м. расположенное в доме по адресу г. Москва, район Аэропорт, Ленинградский проспект, дом 66, корпус 2.

Определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 30.10.2015 в рамках обособленного спора по делу №А18-241/11 признано право собственности ООО «МАГ’Г» на помещение №VIII, назначение – нежилое, кадастровый номер 77:09:0004005:7365, общей площадью 58,1 кв. м., расположенное на – 1 (первом) этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: 125315, г. Москва, район Аэропорт, Ленинградский проспект, дом 66, корпус 2. Судебный акт мотивирован тем, что указанные помещения являются бесхозными, Департаменту, ФИО2 и ООО «Цитадель» суды отказали в признании права собственности на данное имущество, в Управлении Росреестра по г. Москве (далее – управление) отсутствует информация о зарегистрированных правах на данное имущество, спорное имущество находится в фактическом владении должника.

12.11.2015 конкурсный управляющий должника опубликовал в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве сообщение № 816625 о проведении собрания конкурсных кредиторов ООО «МАГ’Г» с повесткой собрания о рассмотрении отчета конкурсного управляющего должника, о предложении о продаже имущества должника, о положении порядка, сроков и условий продажи имущества должника.

Сообщение (исх. №1 от 11.11.2015) о проведении собрания конкурсных кредиторов ООО «МАГ’Г» направлено кредиторам должника по почте, что подтверждается перечнем почтовых отправлений от 12.11.2015 и кассовым чеком № 37526 имеющимися в материалах дела.

26.11.2015 состоялось собрание кредиторов ООО «МАГ’Г», на котором рассмотрены и утверждены предложение о продаже имущества должника, его состав, начальная цена, а так же положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

Сообщение о принятом собранием кредиторов ООО «МАГ’Г» решении о продаже имущества должника, опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве от 28.11.2015 № 838387 и в газете «КоммерсантЪ» № 235 от 19.12.2015.

Протоколом об определении участников торгов от 02.02.2016 ООО «Актив» допущено к участию в открытых торгах в форме аукциона по продаже нежилого помещения №VIII с кадастровым номером 77:09:0004005:7365 площадью 58,1 кв.м. расположенное в доме по адресу <...>.

03.02.2016 конкурсный управляющий должника опубликовал в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве сообщение № 923355 о признании несостоявшимся аукциона по продаже помещения №VII с кадастровым номером 77:09:0004005:7364 и заключении договора купли-продажи с единственным участником аукциона ООО «Актив».

На основании протокола от 03.02.2016 о результатах проведения открытых торгов № 0001247 по лоту № 2 и пункта 17 статьи 110 Закона о банкротстве между ООО «Актив» и ООО «МАГ’Г» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № б/н от 04.02.2016.

07.02.2016 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве было опубликовано сообщение № 928252 о заключении с ООО «Актив» договора купли- продажи помещения №VIII с кадастровым номером 77:09:0004005:7365 по цене 11 620 000 (одиннадцать миллионов шестьсот двадцать тысяч) рублей.

Согласно пункту 4 договора цена недвижимого имущества составляет 11 620 000 (одиннадцать миллионов шестьсот двадцать тысяч) рублей, расчет между сторонами производится в течение тридцати дней после подписания договора.

Пунктом 4.1. договора установлено, что сумма задатка в размере 581 000 (пятьсот восемьдесят одна тысяча) рублей, внесенная покупателем согласно договора о задатке № б/н от 28.01.2016, засчитывается в счет частичной оплаты цены имущества с момента подписания настоящего договора.

Пунктом 5 определен срок исполнения договора, согласно которого продавец обязуется передать покупателю имущество в пригодном для эксплуатации техническом состоянии, передача имущество производится по акту приема-передачи, который подписывается сторонами в течение трех рабочих дней после государственной регистрации в Управлении Росреестра по Москве перехода права собственности на имущество к покупателю.

Во исполнение условий договора, ООО «Актив» перечислило на расчетный счет ООО «МАГ’Г» денежные средства, что подтверждается платежными поручениями № 2 от 01.02.2016, № 4 от 05.02.2016, № 5 от 11.02.2016.

Полагая, что продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности нежилого помещения №VIII с кадастровым номером 77:09:0004005:7365 площадью 58,1 кв.м. расположенное в доме по адресу <...>, ООО «Актив» обратилось с требованиями о признании права собственности на спорное недвижимое имущество в судебном порядке.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 30.10.2015 по делу №А18-241/11 за ООО «МАГ’Г» признано право собственности на помещение №VIII с кадастровым номером 77:09:0004005:7365, в связи с чем, общество, являясь собственником, вправе распоряжаться принадлежащим объектом недвижимости, в том числе путем отчуждения. Сделка по купле-продаже помещения ООО «Актив» в части оплаты исполнена,ООО «МАГ’Г» уклоняется от регистрации перехода права собственности, поэтому судом первой инстанции признано за покупателем право собственности на спорное недвижимое имущество в судебном порядке.

Данный вывод суда первой инстанции является ошибочным на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества.

Анализ положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что только собственнику имущества принадлежит весь объём правомочий, в том числе по распоряжению имуществом.

Из материалов дела следует, что ООО «МАГ’Г» не принадлежит на праве собственности отчужденное им по договору купле-продаже недвижимое имущество. Определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 30.10.2015 по делу № А18-241/11 за ООО «МАГ’Г» признано право собственности на недвижимое имущество. Определение суда от 30.10.2015 отменено постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.12.2016 постановление от 29.07.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию. При новом рассмотрении, суд апелляционной инстанции постановлением от 20.06.2017 определение суда первой инстанции от 30.10.2015 отменил, в удовлетворении требований отказал. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.09.2017 постановление от 20.06.2017 отменено, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судебный акт, на основании которого за ООО «МАГ’Г» признано право собственности отсутствует.

В свою очередь, в период действия определения Арбитражного суда Республики Ингушетия от 30.10.2015 по делу № А18-241/11, ООО «МАГ’Г» право собственности на спорные объекты не зарегистрировало. Следовательно, ООО «МАГ’Г» распорядилось недвижимым имуществом в отсутствие правомочий собственника на него.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Анализ вышеизложенных положений норм гражданского законодательства и Закона о государственной регистрации свидетельствует о наличии определенного порядка проведения государственной регистрации прав органом, осуществляющим такую регистрацию, и предписывает последнему произвести регистрацию вновь возникающего права прежде регистрации последующего перехода права на данный объект.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации права собственности на спорный объект за ООО «МАГ’Г».

Исходя из положений пунктов 62, 63 Приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 (в редакции от 26.03.2015) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме" при государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества от одного правообладателя к другому в Единый государственный реестр должны быть внесены сведения о прекращении права на объект недвижимого имущества у прежнего правообладателя в связи с его переходом к новому правообладателю, что предполагает обязательность внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о праве прежнего правообладателя на отчуждаемый объект недвижимого имущества.

Приобретение права собственности на имущество по договору купли-продажи относится к вторичным способам приобретения права собственности. Покупатель имущества может быть признан действующим разумно и добросовестным, если при заключении договора он убедился, что продавец обладает полномочиями по отчуждению имущества.

Как усматривается из материалов дела, продавец - ООО «МАГ’Г» не обращался в регистрирующий орган (доказательства обратного не представлены), в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество не внесены сведения о его праве на здания, отчужденное истцу, а также об основаниях возникновения права продавца на отчуждаемое недвижимое имущество, что для приобретателя спорной недвижимости являлось очевидным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

С 01.01.2017 государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218). Ранее действовавший Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122) частично действует и полностью прекратит действие с 01.01.2020.

В ст. 1 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. п. 3, 5).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации; после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав обязательна при переходе прав на недвижимые объекты, их ограничении и обременении.

Аналогичные нормы содержались в Законе № 122-ФЗ.

Из вышеприведенных положений следует, что существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Поэтому, в силу положений законодательства, правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

Кроме этого, на момент рассмотрения настоящего спора судебный акт, на основании которого за ООО «МАГ’Г» признано право собственности, отменен вышестоящими судебными инстанциями.

При таких обстоятельствах сделка, на которой ООО «Актив» основывает свои исковые требования, не соответствует нормам статьи 209 и пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не представлено доказательств наличия права собственности на спорное имущество у продавца - ООО «МАГ’Г», а, следовательно, и законные основания возникновения права собственности на спорное имущество. В удовлетворении исковых требований суду следовало отказать.

С учетом изложенного, определение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.11.2017 по делу № А18-241/2011, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норм материального права, подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

восстановить срок Департаменту городского имущества города Москвы на обжалование определения Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.11.2017 по делу № А18-241/2011.

Определение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.11.2017 по делу № А18-241/2011 - отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований ООО «Актив» - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в месячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.Н. Годило

Судьи С.И. Джмабулатов

Н.В. Макарова