Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации г.Иркутска на решение от 2 декабря 2008 года Арбитражного суда Иркутской области, постановление от 19 февраля 2009 года Четвёртого арбитражного апелляционного суда по делу № А19-14275/08-54 (суд первой инстанции: Кулик Е.Н., суд апелляционной инстанции: Борголова Г.Н., Желтоухов Е.В., Ткаченко Э.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фармгарант» (далее - ООО «Фармгарант», общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании незаконными действий Администрации г. Иркутска по назначению на 31.10.2008 и проведению открытого аукциона по продаже муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 181,1 кв.м. и нежилого помещения – кафе общей площадью 31,4 кв.м., расположенных в цокольном этаже 9-этажного панельного дома по адресу: <...>.

Решением от 2 декабря 2008 года Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены.

Постановлением от 19 февраля 2009 года Четвёртого арбитражного апелляционного суда решение от 2 декабря 2008 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация г. Иркутска ставит вопрос о проверке законности судебных актов по основаниям неправильного применения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ). Заявитель кассационной жалобы считает, что на момент принятия распоряжения КУМИ от 15.09.2008 отсутствовали условия, необходимые для возникновения у общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. ООО «Фармгарант», по мнению заявителя, неоднократно допускало просрочку внесения арендной платы за нежилые помещения.

Представитель Администрации г. Иркутска поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители ООО «Фармгарант» считают судебные акты законными, просят оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 часов 50 минут 25.05.2009.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив правильность применения норм материального права и норм процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами двух инстанций, ООО «Фармгарант» более трёх лет арендует нежилое помещение общей площадью 181,1 кв.м. и нежилое помещение – кафе общей площадью 31,4 кв.м., расположенные в цокольном этаже 9-этажного панельного дома по адресу: <...>, на 31.10.2008, являющиеся объектами муниципальной собственности.

19.09.2008 в газете «Дело» № 17 было опубликовано информационное сообщение о том, что указанные нежилые помещения выставлены на торги, которые состоятся 31.10.2008. Предложение о выкупе арендуемых нежилых помещений обществу не поступало.

ООО «Фармгарант», считая, что Администрация г. Иркутска нарушила его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку не предоставила ему преимущественного права на приватизацию спорных помещений, арендуемых обществом, обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий по назначению на 31.10.2008 и проведению открытого аукциона.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленное требование общества, признали незаконными действия Администрации г. Иркутска по организации открытого аукциона как несоответствующие требованиям Федерального закона № 159-ФЗ. Суды посчитали, что у ООО «Фармгарант» возникло преимущественное право на приобретение арендуемых им нежилых помещений.

Как установил суд, общество арендовало помещения более трёх лет, арендная плата перечислялась надлежащим образом, общество не имело задолженности по арендной плате как на момент возникновения у общества преимущественного права приобретения недвижимого имущества, так и на момент рассмотрения спора в суде.

Администрация г. Иркутска, как указал суд, не представила доказательств досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением его условий, а также доказательств того, что арендуемое помещение включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Отсутствие закона Иркутской области и Постановления Правительства Российской Федерации, которыми должны быть установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, само по себе, по мнению суда, не может умалять право общества на преимущественное приобретение арендуемых им нежилых помещений, возникшее у ООО «Фармгарант» на основании Федерального закона № 159-ФЗ.

Выводы суда двух инстанций постановлены при неправильном применении норм материального и процессуального права, без установления фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как видно из названной статьи, одним из условий предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является такое условие как перечисление надлежащим образом арендной платы за аренду имущества в течение трёх и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором аренды такого имущества.

Суды двух инстанций пришли к выводу о том, что общество надлежащим образом перечисляло арендную плату за нежилые помещения и не имело задолженности как на момент возникновения у общества преимущественного права приобретения недвижимого имущества, так и на момент рассмотрения спора в суде. Апелляционный суд посчитал, что наличие небольшой просрочки уплаты арендной платы в течение всего срока аренды имущества не может служить основанием отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений.

Как следует из толкования статей 168, 268, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда по делу должны быть основаны на установленных по делу обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах.

Администрацией г. Иркутска был представлен в суд расчёт суммы задолженности общества (л.д.91-93, том 1) по договору аренды № 6184, который, по мнению Администрации, подтверждает, что ООО «Фармгарант» неоднократно допускало просрочку внесения арендной платы, в связи с чем обществу начислялась неустойка на сумму задолженности.

Данное доказательство судами в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет надлежащего перечисления арендной платы в течение срока, указанного в пункте 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, не исследовано и ему не дана правовая оценка.

Суды двух инстанций также посчитали, что отсутствие Закона Иркутской области и Постановления Правительства Российской Федерации, которыми должны быть установлены предельные значения площади арендуемых помещений, само по себе не может умалять право общества на преимущественное приобретение арендуемых им нежилых помещений, возникшее у ООО «Фармгарант» на основании Федерального закона № 159-ФЗ.

Как следует из положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, преимущественное право может быть предоставлено субъектам малого предпринимательства при наличии условий, перечисленных в названной статье.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Такие же требования к постановлению апелляционной инстанции содержатся в статье 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Закон Иркутской области № 111-оз «Об особенностях реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области или муниципальной собственности муниципальных образований Иркутской области», принят 17.12.2008.

Статьёй 1 названного Закона установлено, что преимущественное право может быть предоставлено при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает 350 кв.м.

В нарушение приведённых норм процессуального права суды не указали мотивы, по которым в отсутствие на 31.10.2008 Закона Иркутской области № 111-оз признали, что Администрация г. Иркутска незаконно назначила открытый аукцион по продаже спорных помещений.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обществом было заявлено требование о признании незаконными действий Администрации г. Иркутска по назначению и проведению открытого аукциона. Из смысла статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что суд должен был установить, является ли Администрация г. Иркутска в данном случае органом местного самоуправления, предоставляющим субъекту малого предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого им имущества, нарушают ли действия Администрации г. Иркутска по проведению аукциона права и охраняемые законом интересы заявителя по делу.

В деле имеется распоряжение КУМИ г. Иркутска от 15.09.2008 № 504-0203316/8, в соответствии с которым, по утверждению Администрации г. Иркутска, она осуществляла деятельность по назначению и проведению открытого аукциона по продаже муниципального имущества. Оценка данному распоряжению судами не дана.

С учётом изложенного, выводы судов по делу не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем судебные акты по делу следует отменить, дело – направить на новое рассмотрении в Арбитражный суд Иркутской области.

На основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции отменяет решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направляет дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 2 декабря 2008 года Арбитражного суда Иркутской области, постановление от 19 февраля 2009 года Четвёртого арбитражного апелляционного суда по делу № А19-14275/08-54 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Судьи

Л.А. Кадникова

Л.Ю. Пущина

М.М. Шелёмина