Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей Лоншаковой Т.В., Мациборы А.Е., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интеграл-Девелопмент» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2021 года по делу № А19-22041/2018 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ракета» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Киномакс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора субаренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, -общество с ограниченной ответственностью «Интеграл-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью "СТБ Проект" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании представителя АО «Киномакс» (ответчика) – ФИО2 по доверенности от 30.08.2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ракета» (далее - ООО «Ракета», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Киномакс» (далее - АО «Киномакс», ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения № б/н от 01.10.2016 с 13.05.2018.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Третье лицо, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть решения, исключив из нее вывод о ничтожности договора субаренды, заключенного между АО «Киномакс» и ООО «Ракета».

Полагает, что истцом не доказано наличие правовых оснований для расторжения договора по требованию субарендатора. Также поясняет, что оснований для признания спорного договора недействительной сделкой отсутствуют. Именно истец при реализации концепции детского парка «Любо город» допустил нарушения правил пожарной безопасности при эксплуатации спорного помещения. При этом, допущенное нарушение пожарных норм при эксплуатации помещений не влечет ничтожность договора субаренды.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, оставить решение суда первой инстанции без изменений.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей истец и третьи лица в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между АО «Киномакс» (арендатор) и ООО «Ракета» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.10.2016 в редакции дополнительных соглашений № 1 от 11.03.2017, № 2 от 01.10.2017, № 3 от 01.10.2017, № 4 от 01.10.2017, по условиям которого арендатор (АО «Киномакс») обязался передать субарендатору (ООО «Ракета») помещение площадью 1682,5 кв.м, из которых: 1510 кв.м - для организации детского парка «Любо Город»; 120 кв.м - для оказания услуг общественного питания; 20 кв.м - для торговли сувенирной продукцией; 32,5 кв.м - для организации гардероба, включая возможность размещения второго яруса (антресоль), площадь которого не учитывается при расчете арендной платы (площадь помещения выделена на поэтажном плане, являющемся Приложением № 1 к договору), расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск. ФИО3, д. 3/5, 4 этаж, часть помещения на поэтажном плане № 538 площадью 1650 кв.м., примыкающая к помещению № 538, и часть помещения № 538 площадью 32,5 кв.м., примыкающая к помещению № 551, во временное владение и пользование, а субарендатор обязался принять помещение и оборудование в аренду и выплачивать арендатору арендную плату и иные платежи, в соответствии с условиями договора (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 4 от 01.10.2017).

В пункте 2.4 договора сторонами согласовано условие о том, что в период с 01.10.2016 по 18.12.2016 включительно, субарендатор проводит в помещение строительные и отделочные работы. Арендатор обязан обеспечить допуск субарендатора в помещение для проведения ремонтно-строительных работ не позднее 01.10.2016 (пункт 2.5 договора).

В силу пунктов 5.3.1, 5.3.1а, арендатор обязался передать субарендатору помещение по акту приема-передачи помещения для ведения строительных работ в срок не позднее 01.10.2016; для ведения коммерческой деятельности - не позднее 01.01.2017.

Субарендатор, в свою очередь, в силу пункта 5.4.1.б, обязался до начала монтажностроительных работ разработать и согласовать с арендатором рабочую документацию разделов АР, ВК, ОВиК, ЭОМ, СКС, ТХ.

Согласно пункту 4.1 договора - договор заключен сроком на 14 лет. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации; условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); с даты подписания договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 330 календарных дней с даты его подписания сторонами (пункт 1.21 договора).

Судом установлено, что помещение, указанное в пункте 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения № 4 от 01.10.2017 передано истцом ответчику для производства строительно-монтажных работ по акту от 01.10.2016 (согласно отметке субарендатора – 01.11.2016 (т.1, л.д. 41), а для ведения коммерческой деятельности по акту приема-передачи от 12.03.2017 (т. 3 л.д.79-80).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в период с момента подписания акта от 12.03.2017 и до 20.04.2018 помещение использовалось ответчиком без замечаний.

Определением Свердловского районного суда города Иркутска от 20.04.2018 в рамках гражданского дела № 2-1892/2018 по иску Прокурора города Иркутска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, о понуждении ООО «Интеграл-Девелопмент» устранить нарушения требований пожарной безопасности, приостановлении деятельности в части эксплуатации здания, приняты обеспечительные меры путем запрета собственнику здания ООО «Интеграл-Девелопмент» осуществлять деятельность по эксплуатации здания по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000031:21693, до принятия решения судом.

Определением Свердловского районного суда города Иркутска от 28.04.2018 частично удовлетворено заявление ООО «Интеграл-Девелопмент» об отмене мер по обеспечению иска; до принятия решения судом ООО «Интеграл-Девелопмент» запрещено осуществлять деятельность по эксплуатации здания по адресу: <...>, кадастровый паспорт 38:36:000031:21693, в том числе: в части размещённой на 4-ом этаже здания детской игровой зоны «Любо-город».

Определением Свердловского районного суда города Иркутска от 26.06.2018 ООО «Ракета» привлечено к участию в деле № 2-1892/2018.

Решением Свердловского районного суда города Иркутска от 13.08.2018, оставленным без изменения апелляционным определением Иркутского областного суда от 31.10.2018, исковые требования Прокурора города Иркутска в интересах неопределенного круга лиц удовлетворены. Суд, обязал ООО «Ракета» устранить нарушения требований пожарной безопасности, прекратить размещение и эксплуатацию детской игровой зоны «Любо-город» на 4-м этаже здания ТРЦ «СильверМолл».

Из содержания указанных судебных актов следует, что в ходе проверки исполнения законодательства о пожарной безопасности в торгово-развлекательном комплексе «СильверМолл», расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000031:21693, принадлежащем ООО «Интеграл-Девелопмент», проводимой прокуратурой г. Иркутска совместно со специалистами ГУ МЧС России по Иркутской области, Службы государственного строительного надзора Иркутской области, ФГБУ СЭУ ФПС «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области, ГУ МВД России по иркутской области, Управления Росгвардии по Иркутской области, выявлены многочисленные нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации в области пожарной безопасности, в том числе: установлено нарушение ООО «Ракета» пункта 5.42 СП 118.13330.2012 «Свод правил. Общественные здания и сооружения актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», в связи с чем, ООО «Ракета» предписано устранить нарушения требований пожарной безопасности, прекратить размещение и эксплуатацию детской игровой зоны «Любо-Город» на 4-м этаже здания ТРЦ «СильверМолл».

На основании изложенного истец полагает, что переданное ответчиком (арендатором) помещение имеет недостатки, не позволяющие использовать его для целей, указанных в договоре субаренды от 01.10.2016, что, по мнению истца, является основанием для расторжения договора по требованию субарендатора.

Истцом ответчику вручена претензия от 27.04.2018 исх. № 48, содержащая сведения о несении субарендатором убытков и предложение о расторжении договора субаренды, на основании пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в течение 15 календарных дней с даты получения претензии (т. 1 л.д.58-59). В ответ на указанную претензию, ответчик, письмом (Исх. № 10/05-КМ от 11.05.2018) указал ООО «Ракета» на отсутствие правовых оснований для ее удовлетворения (т. 1 л.д. 60).

Претензией от 28.05.2018 (исх. № 60) истец повторно обратился к ответчику предложением расторгнуть договор и возместить убытки в размере 8 25 533 732, 40 руб., в том числе обеспечительный платеж в размере 577 059, 16 руб. (т. 1 л.д.61-62), в ответ на которую, АО «Киномакс» указало, что с 28.04.2018 препятствий в осуществлении коммерческой деятельности в арендованных помещениях не имеется.

Поскольку сторонами соглашение о расторжении договора субаренды от 01.10.2016 не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды с 13.05.2018.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями статей 1, 8, 153, 328, 166, 167, 168, 421, 425, 431, 432, 450, 606, 607, 611, 612, 615, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Сводом правил «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521, учел правовую позицию, сформулированную в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Повторно рассмотрев дело, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 154 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как правильно установлено судом первой инстанции, до заключения договора субаренды от 01.10.2016 с 1 июля 2015 года вступил в силу Свод правил, пунктом 5.42 СП 118.13330.2012 запрещено размещение детских игровых зон выше второго этажа.

Поскольку при заключении договора субаренды от 01.10.2016 сторонами (истцом и ответчиком) нарушен законодательно установленный запрет на размещение детских игровых зон выше второго этажа многофункционального торгового цента, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что договор субаренды от 01.10.2016 является недействительной (ничтожной) сделкой, посягающей на публичные интересы, в том числе интересы детей (посетителей торгового центра и детской игровой зоны), в связи с чем, не породил правовые последствия для сторон с момента подписания в силу пункта 1 статьи 166, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521, пункта 5.42 СП 118.13330.2012, что исключает возможность удовлетворения исковых требований ООО «Ракета» о расторжении названного договора.

Доказательства наличия специального согласования размещения спорного объекта на 4 этаже ТРЦ «Сильвер Молл» при разработке СТУ с Минстроем России, а равно доказательства изменения функционального назначения нежилых помещений, расположенных на 4 этаже центра, материалы дела не содержат и суду не представлены.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2021 года по делу № А19-22041/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.М. Бушуева

Судьи Т.В. Лоншакова

А.Е. Мацибора