Гражданский кодекс часть 1

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Юдина С.И., Бушуевой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ваулиной Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18.08.2021 по делу №А19-22391/2020 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сеть Связной» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 714 477 руб. 88 коп.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью «Сеть Связной» с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения №РИА 17/36 от 01.07.2017 в размере 486 850 руб., о взыскании расходов по восстановлению целостности плиты перекрытия жилого дома в размере 86 000 руб., о взыскании расходов по приведению помещения в первоначальный вид в размере 126 925 руб., о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 11.08.2020 по 15.12.2020 в размере 14 702 руб. 88 коп. Также просила взыскать судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 25 000 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18.08.2021 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 86 000 руб. основного долга,3 010 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой в Четвертый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда, принять по делу судебный актоб удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает, что в период с сентября по декабрь 2020 года арендная плата не вносилась. Арендодатель не имел возможности сдавать нежилое помещение, так как оно требовало не только косметического ремонта, но и замены сантехнического оборудования, что в свою очередь повлекло немалые материальные затраты, расчет которых, сметы, акты представлены в материалы дела. Представитель ответчика для передачи имущества не явился, и акт приема-передачи по настоящее время не подписан, имущество фактически не передано арендодателю.Виновные действия арендатора привели к утрате внешнего облика нежилого помещения по спорному договору, в связи с чем, является необоснованным отказ суда в исковых требованиях в части взыскания суммы в размере потраченных денежных средств на ремонт и взыскание арендной платы по договору за период с сентября 2020 года по декабрь 2020 года.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения.

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.11.2009 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Евросеть Новосибирск» (арендатор) был заключен договор аренды №Бр-5, предметом которого явилось нежилое помещение общей площадью 45 кв.м. по адресу: <...>.

Соглашением от 30.06.2017 указанный договор по соглашению сторон прекратил свое действие с 30.06.2017.

01.07.2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Евросеть-Ритейл» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №РИА 17/36, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 45 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

ООО «Евросеть Новосибирск» является правопредшественником ООО «Евросеть-Ритейл», а последний, в свою очередь, правопредшественником ООО «Сеть Связной».

В соответствии с п. 1.5. договора настоящий договор считается заключенным с даты его подписания и действует до 1 июня 2018 года.

Согласно п. 6.7. договора, если ни одна из сторон за 10 дней до окончания срока действия договора не заявит о его расторжении, договор считается продленным на новый срок 11 месяцев на тех же условиях. Количество пролонгаций не ограничено.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды арендатор обязуется оплачивать арендодателю за пользование помещением арендную плату в сроки и на условиях настоящего договора.

Размер арендной платы за календарный месяц установлен в сумме 97 370 рублей, без НДС, в связи с применением арендодателем УСН.

Согласно п. 3.2. договора аренды нежилого помещения №РИА 17/36 от 01.07.2017 оплата производится до 10 числа текущего месяца аренды безналичным способом.

В пункте 4.1. договора аренды указано, что неустойка за каждый календарный день просрочки составляет 0,05% от размера арендной платы, но не более 5% от размера задолженности.

В соответствии с п. 8.1. договора аренды № РИА 17/36 от 01.07.2017 арендатор отвечает за всякое ухудшение арендованного помещения, произошедшее по его вине или вине третьих лиц, допущенных на территорию арендованного помещения (работники, посетители).

На основании п. 8.2. договора аренды № РИА 17/36 от 01.07.2017 арендатор обязан за свой счет возместить арендодателю убытки, вызванные уничтожением или порчей его имущества.

В соответствии с п. 9.6. договора аренды нежилого помещения № РИА 17/36 от 01.07.2017 прекращение настоящего договора не освобождает стороны от исполнения обязательств, возникших в течение срока его действия.

В силу пункта 6.3. договора арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за 1 месяц.

Арендатор в таком уведомлении указывает дату прекращения действия договора, учитывая срок подачи уведомления.

Уведомлением №05-96-10 от 09.06.2020 арендатор сообщил арендодателю о расторжении договора аренды нежилого помещения №РИА 17/36 от 01.07.2017 с 31 июля 2020 года и просил принять помещение уполномоченными представителями арендодателя 31.07.2020.

Согласно утверждению истца, в указанную дату представитель арендатора не явился.

Письмом №1-04/09/2020 от 04.09.2020 истец просил ответчика направить уполномоченного представителя для передачи помещения и подписания акта приема-передачи 15.09.2020 в 14 часов 00 минут. В указанные дату и время представитель ответчика для передачи помещения также не явился.

В обоснование требований о взыскании основного долга по договору аренды и неустойки истец указал, что фактически помещение должным образом арендатором возвращено не было, на подписание акта-приема передачи представитель ответчика не явился, в связи с чем, по мнению истца, ответчик обязан оплатить арендную плату за период с августа по декабрь 2020 года в общей сумме 486 850 руб. и начисленную на указанную сумму неустойку в размере 14 702 руб. 88 коп. за период с 11.08.2020 по 15.12.2020.

Предпринимателем ФИО1 составлен акт о несоответствии комплектности состояния нежилого помещения по договору аренды в сравнении с начальной датой договора, согласно которому на 29.07.2020 в помещении требуется покраска белым цветом, требуется покраска потолка, отсутствуют электрические розетки, отсутствует тепловая завеса, кондиционер арендодателя заменен арендатором и переустановлен в другом месте, отсутствует блок пожарно-охранной сигнализации. Согласно расчету истца, сумма расходов по приведению помещения в первоначальный вид составила 126 925 руб., из которых 15 000 руб. – замена сантехники, 80 125 руб. – покраска стен и потолка, 21 800 руб. – установка тепловой завесы, 10 000 руб. - установка пожарно-охранной сигнализации.

24.09.2020 арендодатель направил арендатору дополнительное соглашение и акт сдачи-приема помещения от 31.07.2020 с разногласиями; протокол разногласий к акту сдачи-приема от 31.07.2020; фотографии к протоколу разногласий от 31.07.2020; досудебную претензию от 24.09.2020.

Изложенные в претензии требования истца ответчиком не исполнены.

Неисполнение требований истца послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что ответчик после 30.08.2019 арендованным помещением не пользовался, перед освобождением помещения произвел косметический ремонт, придя к выводу о том, что истец не доказал необходимости замены сантехнического оборудования, исковые требования удовлетворил частично, взыскав стоимость работ по восстановлению целостности плиты перекрытия жилого дома в сумме 86 000 руб.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует арбитражному суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ИП ФИО1 в своей апелляционной жалобе выражает несогласие с принятым по делу судебным актом в части отказа суда взыскать с ответчика:

486 850 руб. задолженности по арендной плате по состоянию на 15.12.2020,

14 702,88 руб. неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.08.2020 по 15.12.2020,

126 925 руб. расходов по приведению помещения в первоначальный вид, из которых 15 000 руб. замена сантехники, 80 125 руб. покраска стен и потолка, 21 800 руб. установка тепловой завесы, 10 000 руб. установка пожарно-охранной сигнализации,

21 990 руб. расходов по оплате услуг представителя.

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Положениями пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При этом в соответствии с указанной нормой обязательство, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче имущества по акту, а в фактическом возврате имущества арендодателю.

Судом установлено, что у ИП ФИО1 имелся в пользовании комплект ключей от арендуемого помещения, а также, что ключи, находящиеся у арендатора, на основании распоряжения ИП ФИО1, полученного посредством телефонной связи сотрудником ООО «Сеть Связной» ФИО2, 03.08.2020 были переданы представителю ФИО1

Заявитель апелляционной жалобы не оспаривает тот факт, что помещение было полностью освобождено арендодателем 31.07.2020 и в последующем не использовалось ответчиком. Кроме того, ответчик направил истцу, подписанный со своей стороны акт приема-передачи помещения.

Указанный акт истец не подписал, составив протокол разногласий от 31.07.2020.

При этом наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором при освобождении помещения, не является безусловным основанием для отказа в его приеме. Основанием для возложения на арендодателя обязанности по дальнейшему внесению арендных платежей, является невозможность использования по назначению такого помещения после его возврата.

В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания невозможности использования помещения после его возврата арендатором возлагается на истца.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом факта невозможности использования помещения по его назначению после его возврата помещения ответчиком.

Так в материалы дела не представлено доказательств, позволяющих установить фактическое состояние помещения на дату прекращения арендных отношений (31.07.2020).

Протокол разногласий от 31.07.2020 обоснованно не был признан судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства, подтверждающего состояние помещения, поскольку суд установил, что управляющий ТСЖ «Южная-25» ФИО3, подпись которого имеется на акте, в помещение 31.07.2020 не заходил и не осматривал его.

Согласно показаниям ФИО3, он заходил в помещение ранее, 16 – 20 июля, а фотографии делались ФИО1

О том, когда фактически делались фотографии, приложенные к протоколу разногласий, установить не представляется возможным.

Фотографии и акт о затоплении помещения от 14.08.2020 также не могут служить надлежащим доказательством состояния помещения на 31.07.2020, поскольку составлены позднее.

Кроме того из акта следует, что он составлен по наружному осмотру квартир и помещений. В акте отсутствуют указания на то когда, кем и с использованием какой аппаратуры были сделаны фотографии, а сами фотографии не подписаны кем либо.

Отраженные в акте от 14.08.2020 сведения о сроках ранее проведенного ремонта носят предположительный характер, поскольку в составе комиссии не указаны специалисты, обладающие соответствующими познаниями для таких выводов.

Более того, согласно общедоступным сведениям из ЕГРЮЛ, с 2018 года руководителем (председателем) ТСЖ «Южная-25» (ОГРН <***>, ИНН <***>) является не ФИО3, а ФИО1 (ИНН <***>), то есть истец по настоящему спору.

Соответственно комиссия ТСЖ, составившая акт о затоплении помещения от 14.08.2020, была сформирована самим истцом, как руководителем ТСЖ, а ФИО3, допрошенный в качестве свидетеля по делу, указывая, что является управляющим ТСЖ «Южная-25», сообщил суду недостоверные сведения, скрыв при этом, что руководителем ТСЖ является истец.

В этой связи являются правомерными выводы суда первой инстанции, как о заинтересованности ФИО3 по отношению к истцу, так и об отсутствии оснований для признания в качестве допустимых доказательств сведений, представленных ФИО3 и ТСЖ «Южная-25».

С учетом таких обстоятельств является верным вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае имело место уклонение арендодателя от принятия помещения, что подтверждается, в том числе актом от 31.07.2020, подписанным ответчиком в лице директора группы магазинов, а также третьим лицом – техником ООО «Русский мастер».

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником.

Тем самым исключается применение пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно апелляционной жалобе ее заявитель также оспаривает законность отказа суда первой инстанции во взыскании убытков, понесенных в связи с приведением помещения в надлежащее состояние.

В подтверждение расходов в сумме 126 925 руб. по приведению помещения в первоначальный вид, из которых 15 000 руб. замена сантехники, 80 125 руб. покраска стен и потолка, 21 800 руб. установка тепловой завесы, 10 000 руб. установка пожарно-охранной сигнализации, истцом в материалы дела представлен договор подряда от 19.10.2020, заключенный с ФИО3, а также акты приема-передачи результатов работ и приходно-кассовый ордер на оплату.

Учитывая установление судом факта заинтересованности ФИО3 по отношению к истцу, а также представление истцом и ФИО3 несоответствующих действительности сведений, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве надлежащих доказательств вышеуказанные документы, представленные истцом в подтверждение доводов о несении расходов на ремонт.

Кроме того, содержание указанных документов противоречит доказательствам, представленным в суд ответчиком.

Так ответчик представил акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, сметы, счета-фактуры от 31.07.2020, свидетельствующие о проведении ответчиком силами подрядной организации ООО «Русский мастер» ремонтных работ, которые проводились на основании договора на техническое обслуживание (эксплуатацию) № 137/07 от 25.07.2019.

При этом истец сам представил в материалы дела фотографии ответчика, подтверждающие проведение ремонта.

Апелляционный суд также критически оценивает и иные, представленные истцом в материалы дела доказательства.

Так к исковому заявлению приложена предварительная смета на бланке Строительной компании Ремо-Братск, без дат, подписей и ссылок на какие-либо договоры (приложение № 22 к иску).

В документе от 29.07.2020 указаны цены на работы (в том числе со ссылкой на смету), которые полностью соответствуют ценам, указанным в дополнительном соглашении к договору подряда от 19.10.2020 с ФИО3 на ремонт помещения.

Сметный расчет и договор подряда с ФИО3 содержат одну и ту же ошибку, что не может являться случайным совпадением.

Так, согласно смете и договору от 19.10.2020, при площади помещения равной 45 м?, площадь покраски стен составляет 83,75 м?. Однако периметр помещения при его площади равной 45 м?, составляет 29 м. Соответственно, для получения площади стен, равной 83,75 м?, необходимо, чтобы высота стен составляла 2,8879 м (83,75 / 29), что противоречит стандартам, принятым в СССР при постройке дома.

Согласно аудиозаписи допроса свидетеля ФИО3, он путался в показаниях относительно того, какие работы он выполнял: полную замену сантехники или ее ремонт, ответив на вопрос суда первой инстанции только после получения подсказки от представителя истца.

В тоже время в подписанном ответчиком акте приема работ, выполненных ООО «Русский мастер», площадь стен указана верно (76,9 м?).

Кроме того, составление сметы на ремонт помещения подразумевает необходимость детального осмотра этого помещения, однако в материалы дела не представлено каких-либо сведений о том, каким образом представитель Строительной компании Ремо-Братск до 27.07.2020, то есть в период использования помещения ответчиком, произвел его осмотр в целях составления сметы.

В ответ на уведомление арендатора о досрочном расторжении договора письмом от 21.07.2020 предприниматель ФИО1 указывала только на необходимость замены сантехники и покраски стен в белый цвет, а также на возмещение понесенных расходов по восстановлению плиты перекрытия жилого дома.

Однако уже в письме от 27.07.2020 к указанным недостаткам добавляется их стоимость, а также указание на необходимость покраски потолка, приобретения и установки блока сигнализации и тепловой завесы.

При этом из договоров аренды и актов приема-передачи помещения не следует, что помещение передавалось в аренду с системой охраны и тепловой завесой.

Также суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие каких-либо доказательств, свидетельствующих о необходимости полной замены сантехнического оборудования.

В соответствии с положениями части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу обязанность свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.

Согласно Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (Р), введенного в действие с 01.07.1989 и действующего до настоящего времени), под капитальным ремонтом здания понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. В состав инженерного оборудования входит, в том числе, раковина, унитаз и ванна. При этом установлена минимальная продолжительность их срока эксплуатации.

То есть замена сантехнического оборудования является элементом капитального ремонта помещения, обязанность по проведению которого возлагается на истца, как арендодателя.

Поскольку в материалы дела не представлено доказательств того, что сроки эксплуатации сантехнического оборудования истекли, а также, что оно было полностью выведено из строя по вине арендатора, в связи с чем не могло более эксплуатироваться без его замены, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом необходимости замены сантехнического оборудования.

Таким образом, поскольку истцом не доказаны, как факт необходимости несения расходов на ремонт помещения, так и сам факт несения расходов (в связи с недоказанностью реальности отношений с ФИО3 по договору подряда от 19.10.2020), то отсутствуют предусмотренные статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для возложения на ответчика обязанности по компенсации расходов истца.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, в том числе и на услуги представителя, взыскиваются судом пропорционально удовлетворенным требованиям.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно частично удовлетворил требования истца о возмещении судебных расходов в размере 3 010 рублей, пропорционально удовлетворенным требованиям (12,04%).

С учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но признаются судом необоснованными и не способными повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 18.08.2021 по делу
№А19-22391/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 5 895 рублей, уплаченную по платежному поручению №293 от 09.09.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий: А.Е. Мацибора

Судьи Е.М. Бушуева

С.И. Юдин