Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарём Шестаковой Н.С., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2022 года по делу №А19-23115/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Медико-социальный центр» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 665727, Иркутская область, ж.р. Центральный, <...>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665708, Иркутская область, Центральный, <...>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, об урегулировании разногласий,

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Медико-социальный центр» (далее – истец, ООО «МСЦ», общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (далее – ответчик 1, КУМИ Администрации города Братска, Комитет), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик 2, ИП ФИО1, предприниматель) о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной Отчетом №20-186, выполненным ИП ФИО1, в размере 3 500 000 рублей (без НДС); об обязании КУМИ Администрации города Братска заключить с ООО «МСЦ» договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, площадью 210,1 кв.м, кадастровый номер 38:34:011901:5391, по адресу: <...>, по цене, определенной судебной оценочной экспертизой, в размере 1 215 000 (один миллион двести пятнадцать тысяч) рублей (без НДС), в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2022 года исковые требования удовлетворены, суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной оценщиком ИП ФИО1 в отчете № 20-186 от 28.09.2020 по определению рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 210.1 кв.м., кадастровый номер 38:34:011901:5391, по адресу: <...>, в сумме 3 500 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности: нежилого помещения, площадью 210.1 кв.м., кадастровый номер 38:34:011901:5391, по адресу: <...>, между КУМИ администрации города Братска и ООО «МСЦ» путем обязания Комитета в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда, заключить с ООО «МСЦ» договор купли-продажи объекта муниципальной собственности Регистрационный номер № 19 от 26.10.2020, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. Общая сумма договора согласно заключению эксперта № 21-0375 от 20.09.2021 по делу № А19-23115/2020, о проведении оценочной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 210,1 кв.м., кадастровый номер 38:34:011901:5391, по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Крупской, 41А помещение №1001, согласно определения Арбитражного суда Иркутской области о назначении экспертизы по делу № А19-23115/2020 от 10 августа 2021 года, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «Зеленый мыс» Оценочная компания, определена в размере 1 215 000 (один миллион двести пятнадцать тысяч) рублей (без НДС). Налог на добавленную стоимость оплачивается Покупателем самостоятельно в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации». С Комитета в пользу ООО «МСЦ» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей. С ИП ФИО1 в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, Комитет обжаловал его в апелляционном порядке, в жалобе ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что суд не указал по каким причинам не принял возражения ответчиков в отношении заключения эксперта, не обосновал отказ в назначении повторной экспертизы, посчитал, что эксперт подтвердил обоснованность выводов своей экспертизы. По мнению заявителя, заключение эксперта ООО «Зеленый мыс» ФИО2 незаконное и необоснованное, нарушающее требования законодательства Российской Федерации и федеральные стандарты оценки.

В отзыве на апелляционную жалобу истец, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В обоснование доводов отзыва указывает, что эксперт неоднократно вызывался судом и отвечал на вопросы ответчиков; ответчиками менялась формулировка вопросов и замечаний, которые предоставлялись в обоснование ходатайства о повторной экспертизе, суть их в связи этим оставалась неизменной и в полной мере получила освещение в ответах эксперта.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, КУМИ Администрации города Братска издал постановление от 20.10.2020 №2080 «Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования города Братска», которым утвердил условия приватизации вышеуказанного объекта путем предоставления ООО «МСЦ» преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости и направил в адрес ООО «МСЦ» проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности.

Из содержания пункта 3.1 проекта договора купли-продажи объекта муниципальной собственности: нежилого помещения, общей площадью 210,1 расположенного по адресу: Иркутская область, г.Братск, жилой район Центральный, ул.Крупской, дом 41А, помещение 1001, следует, что стоимость отчуждаемого объекта недвижимости в размере 3 500 000 рублей определена продавцом в соответствии с выполненным оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО1 отчетом № 20-186 от 28.09.2020 по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г.Братск, жилой район Центральный, ул.Крупской, дом 41А, помещение 1001.

ООО «МСЦ» представило в Комитет протокол разногласий к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности №1, содержащий иную редакцию договора пункта 3.1, в части стоимости объекта недвижимости.

В письме от 25.11.2020 № Ис26866/11/20 Комитет изложил отказ на заключение договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с учетом предложенных истцом изменений, в связи с чем ООО «МСЦ» обратилось в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в части стоимости объекта.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из недостоверности величины рыночной стоимости объекта, установленной отчетом № 20-186 от 28.09.2020, составленным ИП ФИО1 Определяя размер выкупной цены, оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из положений части 1 статьи 64, статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта № 21-0375 от 20.09.2021, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, отклонив возражения ответчиков относительно данного экспертного заключения. Суд пришел к выводу о том, что условия договора купли-продажи объекта муниципальной собственности должны быть изложены с учетом рыночной стоимости объекта, определенной экспертным заключением № 21-0375 от 20.09.2021 и составляющей 1 215 000 рублей.

Выводы, приведенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, суд апелляционной инстанции находит верными, мотивированными и соответствующими обстоятельствам дела.

В силу требований статей 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации

Учитывая наличие спора сторон относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью разрешения возникших между сторонами разногласий по определению выкупной цены арендуемого помещения, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено экспертное заключение эксперта ООО «Зеленый мыс» Оценочная компания №21-0375 от 20.09.2021.

Согласно данному заключению экспертизы, стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 210,1 кв.м., кадастровый номер 38:34:011901:5391, по адресу: <...> определена в размере 1 215 000 рублей (без НДС).

Исследовав и оценив заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами, представленными в материалы дела, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал его достоверным доказательством, соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Рассмотрев приведенные Комитетом доводы в части несогласия с заключением судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции указанные доводы отклоняет с учетом следующего.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Согласно абзацу 3 статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке (пункт 4 Приказа Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

Судом первой инстанции установлено, что экспертное заключение ФИО2 №21-0375 от 20.09.2021 соответствует предъявляемым законом требованиям. В заключении изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, обоснован выбор доходного и сравнительного подхода, выбор аналогов, выполнены соответствующие обоснования и расчеты. При этом содержание заключения не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Достаточных оснований для возникновения сомнений в квалификации эксперта, его компетентности и обоснованности сделанных им выводов суду не было приведено.

Следовательно, вопреки заявленным доводам, отсутствуют основания для вывода о том, что заключение судебной экспертизы составлено с нарушением действующего законодательства в области оценки. Выбор конкретных методов и методик экспертного исследования является прерогативой эксперта. Несогласие Комитета с примененными экспертом методами исследования, его выводами само по себе не свидетельствует о неправомерности проведенной в соответствии с требованиями норм действующего законодательства экспертизы.

Комитет не представил каких-либо доказательств, которые бы объективно могли поставить под сомнение выводы судебной экспертизы по делу. Само по себе несогласие заявителя жалобы с результатом судебной экспертизы не свидетельствует о необоснованности и недостоверности выводов эксперта и не является основанием для отмены или изменения судебного акта.

Достоверные доказательства наличия неустранимых ошибок при выполнении экспертного заключения ответчиком не представлены. Выводы суда первой инстанции о допустимости и достоверности указанного заключения как одного из доказательств по делу судом апелляционной инстанции признаны обоснованными.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, повторная экспертиза в деле может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

В отсутствие неясности или неполноты заключения эксперта, в отсутствие противоречий в выводах эксперта, не имелось предусмотренных процессуальным законом оснований для назначения повторной экспертизы. По изложенным в решении мотивам суд первой инстанции обоснованно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В целом доводы апелляционной жалобы были проверены и получили надлежащую правовую оценку, отраженную в решении суда. Иная оценка доказательств в деле, указанная заявителем в жалобе, не свидетельствует о неправильной оценке судом доказательств в деле. Субъективное мнение заявителя жалобы относительно доказательств и юридической значимости фактических обстоятельств в деле, не основанное на законе, само по себе не является основанием для отмены обжалованного судебного акта.

Обжалуемый судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2022 года по делу №А19-23115/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий: Е.В. Горбаткова

Судьи: Е.В. Бушуева

А.Е. Мацибора