Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щелкановой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2021 года по делу № А19-4156/2020 по исковому заявлению Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Иркутской области «Ангарский политехнический техникум» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665830, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, место жительства: Иркутская обл., г. Ангарск) об обязании освободить помещение, взыскании 1 145 211, 95 руб.,

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Иркутской области «Ангарский политехнический техникум» (далее – истец, техникум) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ФИО1, предприниматель) с требованиями:

1. обязать освободить занимаемые нежилые помещения (нумерация помещений по техническому плану 2019 года) по адресу: <...>:

1 этаж

Нежилое помещение №5 площадью 2.2 м²;

Нежилое помещение №6 площадью 1,4 м²;

Нежилое помещение №7 площадью 7.4 м²;

Нежилое помещение №8 площадью 11,5 м²;

Нежилое помещение №13 площадью 29,3 м²;

Нежилое помещение №16 площадью 24,9 м²;

Нежилое помещение №16аплощадью 24,7 м²;

Нежилое помещение №17 площадью 25,5 м²;

Нежилое помещение №20 площадью 1,70 м².

3 этаж

Нежилое помещение №90 площадью 6,3 м²;

Нежилое помещение №92 площадью 2,7 м²;

Нежилое помещение №93 площадью 11,9 м²;

Нежилое помещение №94а площадью 24,3 м²;

Нежилое помещение №96 площадью 10,2 м²;

Нежилое помещение №98 площадью 18.8 м² ;

Нежилое помещение №99 площадью 10,7 м²;

Нежилое помещение №102 площадью 18.2 м²;

Нежилое помещение №103 площадью 18,3 м²;

Нежилое помещение №104 площадью 6,5 м²;

Нежилое помещение №108 площадью 17,2 м2;

Нежилое помещение №109 площадью 18,1 м²;

Нежилое помещение № 117 площадью 11,9 м²;

Нежилое помещение №118 площадью 2,6 м²;

Нежилое помещение №119 площадью 9,4 м²;

Нежилое помещение №120 площадью 21,3 м²;

Нежилое помещение №123 площадью 8,3 м²;

Нежилое помещение №124 площадью 3,5 м²;

Нежилое помещение №129 площадью 10,1 м²;

Нежилое помещение №130 площадью 10.0 м²;

Нежилое помещение №131 площадью 1,8 м²;

Нежилое помещение №134 площадью 10,5 м²;

Нежилое помещение №135) площадью 10,7 м²;

Нежилое помещение №136 площадью 10,6 м²;

Нежилое помещение №138 площадью 1,9 м²;

Нежилое помещение №140 площадью 23,9 м².

Общая площадь нежилых помещений на 3 этаже, подлежащих освобождению ответчиком, составляет 299,71 м².

Общая площадь нежилых помещений, подлежащих освобождению, на 1 и 3 этажах составляет 422,71 м².

2. взыскать с ответчика в пользу истца 1 213 900 руб. 91 коп., из которых:

- 875 047 руб. 28 коп. задолженность по арендной плате за период с августа 2019 года по ноябрь 2020 года;

- 218 025 руб. 78 коп. задолженность по коммунальным платежам за период с октября 2018 года по октябрь 2020 года;

- 120 827 руб. 85 коп. пени за просрочку исполнения обязательств.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 1 марта 2021 года исковые требования удовлетворены частично, на ФИО1 возложена обязанность в течение 10-ти дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить занимаемые нежилые помещения (нумерация помещений по техническому плану 2019 года) по адресу: <...>., с ФИО1 в пользу техникума взысканы: 1 093 073 руб. 06 коп. основного долга, 60 413 руб. 93 коп. неустойки, 19 879 руб. 10 коп. расходов по уплате государственной пошлины, а всего – 1 173 366 руб. 09 коп.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Указывает, что решением суда задолженность по арендной плате взыскана с ответчика в пользу истца по договору по тарифу с учетом субаренды от 20% до 40% арендуемой площади. Однако указанные обстоятельства не подтверждены надлежащими доказательствами: в материалах дела отсутствуют договоры субаренды, заключенные между ответчиком и субарендаторами, акты приема – передачи помещений от ответчика субарендаторам в пользование. Исходя из условий договора аренды, арендатор не имеет права сдавать арендуемые помещения по договору в субаренду без письменного согласия арендодателя, а наличие субаренды подтверждается письменным соглашением между сторонами о субаренде, при этом при расторжении договора субаренда прекращает свое действие. В материалах дела отсутствуют подписанные между сторонами соглашение о субаренде за взыскиваемый период, договоры субаренды, заключенные между арендатором и субарендатором. Заявитель жалобы также не согласен с выводом суда о произведенной перепланировке арендатором в период пользования арендованным имуществом, так как истец не представил в материалы дела соответствующие доказательства. Просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в котором отказать в удовлетворении исковых требований.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указывает на то, что дополнительным соглашением №4 от 18.04.2008 к договору аренды №5 от 15.01.2006 предусмотрено разрешение арендатору передать в субаренду 447,9 м² арендуемой площади, а в ноябре 2015 года арендатор своим письмом №005 от 30.11.2015 сообщил информацию об арендуемых площадях, а также о площадях, переданных в субаренду. С 26.11.2009 в аренде у ответчика осталось 1100,35 м², поэтому согласно расчету арендной платы за пользование нежилым фондом по состоянию на 01.11.2018 арендная плата составляет 56 253,94 рублей. Просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.01.2006 между техникумом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № 5 аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении (далее – договор №5), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения (№ 65-107 по поэтажному плану), являющиеся федеральной собственностью, расположенные по адресу: <...>, на 3-м этаже 3-этажного (кирпичного, благоустроенного) здания, литер Е, согласно выкопировке из технического паспорта.

Объект недвижимости передается для следующих целей:

1) офис (нежилые помещения № 82, 83, 85, 89, 92, 97, 99, 102-204, 107 по поэтажному плану);

2) бытовое обслуживание (нежилые помещения 65-81, 84, 86-88, 90, 91, 93-96, 98, 100, 101, 105, 106 по поэтажному плану).

Общая площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимости – 797,5 м².

Согласно пункту 1.3. договора срок аренды устанавливается с 1 мая 2006 года по 1 мая 2011 года. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

По акту приема-передачи от 01.05.2006 нежилые помещения переданы ответчику.

Кроме того, сторонами было заключено соглашение об уплате коммунальных платежей, согласно которому оплата коммунальных услуг арендатором в здании, принадлежащем арендодателю на праве оперативного управления, расположенном по адресу: <...>, производится согласно выставленным счетам ГУЭП «Облкоммунэнерго» (эл. энергия), ООО «Ангарская 5 теплосбытовая компания» (теплоэнергия), МУП «Водоканал» (водопотребление, водоотведение), ОАО «АНХК» (канализация и очистка стоков).

Сторонами подписывались соглашения о внесении изменений в договор № 5 от 15.01.2006, в соответствии с которым изменен объект аренды:

- нежилые помещения (№ 1-21 по поэтажному плану), являющиеся федеральной собственностью, расположенные по адресу: <...>, на 1-м этаже 3-этажного (кирпичного, благоустроенного) здания, литер Е, согласно выкопировке из технического паспорта;

- нежилые помещения (№ 65-107) по поэтажному плану), являющиеся федеральной собственностью, расположенные по адресу: <...>, на 3-м этаже 3-этажного (кирпичного, благоустроенного) здания, литер Е, согласно выкопировке из технического паспорта.

Объект недвижимости передается для следующих целей:

1) офис (нежилые помещения № 82, 83, 85, 89, 92, 97, 99, 102-204, 107 по поэтажному плану);

2) оказание бытовых услуг (нежилые помещения № 3, 4, 12, 13, 65-81, 84, 86-88, 920, 91, 93-96, 98, 100, 101, 105, 106 по поэтажному плану);

3) осуществление торговли (нежилые помещения № 8а, 9, 10, 15, 16, 18 по поэтажному плану);

4) прочее (нежилые помещения № 1, 2, 5, 6, 7, 8, 11, 14, 17, 19, 20, 21 по поэтажному плану).

Общая площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимости – 1 140 м².

По акту приема-передачи от 01.12.2006 помещения переданы ответчику 29.12.2006; сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды о том, что с согласия арендодателя арендатор передает с 01.01.2007 в субаренду помещения общей площадью 20% арендуемой площади.

Согласно дополнительному соглашению № 3 от 30.03.2007 с согласия арендодателя арендатор передает с 01.04.2007 в субаренду помещения общей площадью до 40% арендуемой площади.

25.11.2009 стороны подписали соглашение № 6 о возврате арендуемых нежилых помещений, в соответствии с которым арендодателю возвращены помещения № 1, 2, 21 на 1-ом этаже, № 65, 93 на 3-ем этаже; подписан акт приема-передачи.

Кроме того, сторонами подписаны акты приема-передачи объектов недвижимости от 12.09.2016, от 01.05.2017, от 31.10.2018.

Уведомлением № 373 от 22.06.2018 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды.

В обоснование иска истец указал, что часть помещений истцу не была возвращена; арендные платежи не вносились, коммунальные платежи не возмещались истцу.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с августа 2019 года по ноябрь 2020 года составила 875 047 руб. 28 коп.; задолженность по коммунальным платежам за период с октября 2018 года по октябрь 2020 года - 218 025 руб. 78 коп.

В качестве доказательств соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора представлена претензия от 15.10.2019 № 724 , почтовая квитанция и опись от 25.10.2019.

Требование истца ответчиком оставлено без исполнения, что и послужило основанием для обращения в суд с иском.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями статей 309, 310, 330, 333, 606, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, учел правовую позицию, сформулированную в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из пунктов 1 и 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит положение о том, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 1 Информационного письма от 21.12.2005 N 104, арендатор обязан уплатить арендодателю сумму задолженности по арендной плате. Поскольку иное не предусмотрено соглашением о расторжении договора, сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время, но не лишает арендодателя права требовать с арендатора суммы основного долга и имущественных санкций за неисполнение договора, образовавшиеся до момента его расторжения.

С учетом того, что материалами дела подтверждаются: передача спорных помещений ответчику по договору аренды, тогда как ответчиком доказательства возврата спорных помещений истцу суду не представлены, также как не представлены доказательства внесения арендной платы в полном объеме, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требования истца.

Довод ответчика о том, что реализация ФИО1 правомочий на передачу арендованного имущества в субаренду не подтверждается материалами дела, апелляционный суд оценивает критически.

Так, ответчик сам в письме №005 от 30.11.2015 сообщил информацию о площадях помещений, переданных в субаренду.

Кроме того, из текста дополнительного соглашения №4 от 18.04.2008 следует, что истец одобрил передачу помещения в субаренду определенным, перечисленным индивидуальным лицам и организациям (л.д.3, т.3).

Следует отметить, что согласно расчету арендной платы за пользование нежилым фондом по состоянию на 01.11.2018 арендная плата с учетом субаренды с 01.11.2018 составила 56 253 руб.94 коп.

Указанная сумма была зафиксирована в подписанных ответчиком актах об оказании услуг № 0099-000038 от 31.07.2019 и № 0099-000040 от 31.08.2019, которые ответчик частично оплатил, в связи с чем апелляционный суд делает вывод о наличии субарендных отношений, что ответчик в суде первой инстанции признавал и не оспаривал.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, со стороны ФИО1 никаких доказательств, подтверждающих освобождение арендуемых площадей от субаренды, не представлено, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию задолженность по тарифу с учетом наличия субарендных правоотношений.

Несогласие ответчика с выводом суда о произведенной перепланировке арендатором в период пользования арендованным имуществом, так как истец не представил в материалы дела соответствующие доказательства, оценивается судом критически, поскольку истцом в материалы дела были представлены технические паспорта за 2005 и 2019 годы, при сопоставлении которых следует, что за период с 2005 по 2019 года были осуществлены существенные изменения внутреннего пространства здания на первом и третьем этажах в связи с произведенной ФИО1 перепланировкой. Из этого следует, что факт перепланировки подтверждается материалами дела, в то же время ответчиком доказательств, которые бы дезавуировали информацию технических паспортов не представлено.

Апелляционный суд делает вывод о том, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты в качестве основания для отмены или изменения решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2021 года по делу № А19-4156/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.М. Бушуева

Судьи В.Л. Каминский

Т.В. Лоншакова