Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании директора общества с ограниченной ответственностью «Сферасервис» Кондракова Н.В. (паспорт), представителя общества с ограниченной ответственностью «Сферасервис» Соломатова В.А. (доверенность от 08.06.2021, удостоверение адвоката), представителя открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (филиал Восточно-Сибирская железная дорога) Спорыхиной О.Ю. (доверенность от 16.12.2020, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сферасервис» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 ноября 2021 года по делу № А19-7320/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02 февраля 2022 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сферасервис» (ОГРН 1033802719125, ИНН 3837000386, г. Слюдянка Слюдянского района Иркутской области, далее также – ООО «Сферасервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727, далее также – ОАО «РЖД», ответчик) об изменении размера арендной платы по договору от 25.04.2016
№ ЦРИ/04/СА/5369/16/000518 субаренды части земельного участка, заключенного между ОАО «РЖД» и ООО «Сферасервис» за 2019-2021 на основании отчета об оценке от 29.09.2015 № Н/20729.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 08 ноября 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02 февраля 2022 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Сферасервис» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В поданной жалобе истец не согласился с выводами судов об отсутствии возможности внесения изменений в договор в части указания размера арендной платы, заявил, что в соответствии с требованиями нормативных документов ОАО «РЖД», размер арендной платы должен определяться на основании отчета независимого оценщика, чего в данном случае ответчик не сделал.

В представленном отзыве ОАО «РЖД» с доводами кассационной жалобы не согласилось, сославшись на их необоснованность.

В судебном заседании стороны подтвердили доводы кассационной жалобы и отзыва на нее.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании заключенного с территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Иркутской области (арендодатель) договора аренды земельного участка от 03.05.2007 № 454, обществу «РЖД» (арендатор) предоставлен в пользование за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 38:25:000098:0014, расположенный по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г. Слюдянка, с 5309,7 км по 5314,4 км направления Иркутск-Чита для использования полосы отвода ВСЖД-филиала ОАО «РЖД» площадью 65,6386 га.

Согласно пункту 2.1 договора договор заключен на 49 лет.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы, уплачиваемый за пользование участка, приведен в приложении № 2 к договору; земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.05.2007.

25.04.2016 общество «РЖД» (арендатор) заключило с обществом «Сферасервис» (субарендатор) договор № ЦРИ/04/СА/5369/16/000518 субаренды части земельного участка, по условиям которого субарендатору во временное владение и пользование за плату передана часть земельного участка, имеющая площадь 22,94 кв.м, расположенная по адресу: Иркутская область, г. Слюдянка, ул. Тонконога, привокзальная площадь.

Земельный участок, часть которого передается в субаренду, является предметом договора аренды от 03.05.2007 № 454, заключенным обществом «РЖД» (арендатор) с территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Иркутской области (арендодатель).

Условиями договора субаренды от 25.04.2016 № ЦРИ/04/СА/5369/16/000518, данный договор заключен на 11 месяцев (пункт 2.1), размер ежемесячного платежа по договору (арендная плата) принимается равным 6 804 рубля 24 копейки, кроме того, НДС 1 224 рубля 76 копеек, всего с учетом НДС 8 029 рублей 00 копеек (пункт 4.1).

Пунктом 4.3 договора субаренды от 25.04.2016 № ЦРИ/04/СА/5369/16/000518 стороны согласовали право арендатора (ОАО «РЖД») в одностороннем бесспорном порядке изменять величину арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение арендной платы производится по решению ОАО «РЖД»: не более чем в полуторакратном размере максимального прогнозируемого уровня инфляции в Российской Федерации на финансовый год, в котором производится изменение постоянной части арендной платы либо на следующий непосредственно за ним финансовый год по выбору арендатора, для расчета используется прогнозируемый уровень инфляции, предусмотренный в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующий годы.

При отсутствии в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующие годы значения прогнозируемого уровня инфляции используется уровня инфляции (потребительских цен в целом по России) за последний истекший календарной год, ежегодно устанавливаемая (сообщаемая) внутренним документом ОАО «РЖД», определяемая в соответствии с официальными данными федерального органа государственная статистики (либо иного органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год); в размере, определяемом на основании федеральных законов, правовых актов Правительства РФ, федеральный органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, положений которых регламентируют условия аренды (субаренды) земельного участка (частей земельного участка), являющегося предметом договора; В ином размере, определяемом с учетом отчета независимого оценщика об оценке рыночной арендной платы за участок. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления ответчиком истца об одностороннем изменении размере арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.5 договора.

Согласно пункту 9.3 договора, арендатор имеет право в одностороннем внесудебном и бесспорном порядке отказаться от исполнения условий договора, в случаях если субарендатор использует участок с несоблюдением цели его разрешенного использования либо неоднократными нарушениями условий договора; однократно не выполнил обязательства, предусмотренные подпунктами 5.4.6, 5.4.10, 5.4.11, 5.4.12, 5.4.13, 5.4.14, 5.4.15, 5.4.16, 5.4.17 договора; был уличен в реализации товаров, не имея лицензий и сертификатов; самовольно занимает и использует земельные участки; более двух раз подряд по истечении срока платежа не вносит арендную плату.

В случаях, указанных в пунктах 4.3, 4.6, 5.6.2, 9.3 договор считается расторгнутым с даты письменного уведомления субарендатора об отказе от исполнения договора.

Актом приема-передачи от 25.04.2016 арендатор передал субарендатору во временное владение и пользование за плату часть земельного участка, являющуюся предметом договора субаренды от 25.04.2016 № ЦРИ/04/СА/5369/16/000518.

Письмом от 25.12.2019 ОАО «РЖД» уведомило субарендатора об изменении с 01.01.2020 величины арендной платы по договору субаренды от 25.04.2016
№ ЦРИ/04/СА/5369/16/000518 и установлении ежемесячного платежа в сумме
8 565 рублей 88 копеек, НДС 20% 1 713 рублей 18 копеек, всего с учетом НДС
10 279 рублей 06 копеек.

В ответе на уведомление арендатора, общество «Сферасервис» указало на необоснованность его требования, просило уменьшить оплату за пользование земельным участком.

Письмом от 26.11.2020 ОАО «РЖД» уведомило субарендатора об изменении с 01.01.2021 величины арендной платы и установлении ежемесячного платежа в сумме
9 079 рублей 83 копейки, НДС 20% 1 815 рублей 97 копеек, а всего 10 895 рублей 80 копеек.

Не согласившись с измененными условиями договора, общество «Сферасервис» просило уменьшить арендную плату до разумных пределов.

Уведомлением от 26.04.2021 ОАО «РЖД» уведомило субарендатора о расторжении договора субаренды в одностороннем порядке согласно пункту 9.6 договора.

Требованием от 06.05.2021 субарендатор потребовал изменить размер арендной платы на основании отчета оценщика.

Письмом от 03.06.2021 ОАО «РЖД» сообщило субарендатору о расторжении договора 29.05.2021.

Не согласившись с отказом уменьшить размер арендной платы, общество «Сферасервис» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о внесении изменений в договор субаренды.

Рассматривая предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 453, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и, признав договор субаренды от 25.04.2016 № ЦРИ/04/СА/5369/16/000518 прекращенным, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленного иска.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

По общему правилу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение).

Исходя из буквального толкования указанных норм следует, что требование об изменении условий договора может быть заявлено только в отношении действующего договора, обязательства по которому не исполнены контрагентами.

Вместе с тем суды при разрешении настоящего спора установили, что правоотношения сторон по договору субаренды, в отношении которого истцом заявлено требование о внесении изменений в части размера арендной платы за 2020 и 2021 годы, прекращены в связи с односторонним отказом арендатора (ответчика) от договора субаренды.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При этом согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

По смыслу данной нормы право на односторонний отказ от договора может быть реализовано стороной вне зависимости от каких-либо условий; предоставление сторонам права отказаться от договора аренды соответствует существу арендных отношений как отношений по передаче имущества во временное владение и пользование.

В рассматриваемом случае после истечения срока договора субаренды от 25.04.2016 № ЦРИ/04/СА/5369/16/000518, который заключен сторонами на 11 месяцев (пункт 2.1 договора), общество «Сферасервис» продолжило пользоваться арендованной частью земельного участка, вследствие чего договор субаренды возобновил свое действие на неопределенный срок.

Впоследствии, направив субарендатору уведомление от 26.04.2021
ОАО «РЖД» выразило волеизъявление на прекращение в одностороннем порядке арендных правоотношений, воспользовавшись правом, согласованным сторонами в пункте 9.6 договора субаренды.

Таким образом, на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действовавший между сторонами договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от договора.

Между тем, поскольку истец просит изменить размер арендной платы за 2019-2021 годы, то есть за пределами срока действия договора, то данное требование обоснованно судами отклонено, поскольку внесение изменений в расторгнутый или прекращенный договор противоречит общим принципам гражданского законодательства, не предусматривающим ретроспективное совершение действий по изменению его условий.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2017 № 305-ЭС17-15093 и от 13.11.2017 № 305-ЭС17-15725.

Таким образом, выводы судов об отказе в удовлетворении требований истца являются правильными, правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

При этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Заявленные истцом (субарендатором) возражения относительно размера арендной платы, обоснованные ссылками на нормативные акты ОАО «РЖД», могут быть оценены, в том числе, при рассмотрении спора о взыскании арендной платы, тогда как в рамках настоящего дела ссылки истца на недействительность соглашений сторон по поводу арендной платы не могут служить основанием для иной оценки выводов судов и удовлетворения кассационной жалобы.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу общества «Сферасервис» – без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 ноября 2021 года по делу
№ А19-7320/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от
02 февраля 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Ю.С. Яцкевич

И.А. Бронникова

Н.П. Кушнарева