Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» ФИО1 (доверенность от 29.03.2020, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска
ФИО2 (доверенность от 09.12.2021, служебное удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 августа 2021 года по делу № А19-9453/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2021 года по тому же делу,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее также – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью «АФК-Система»
(ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Иркутск, далее также – ООО «АФК-Система», ответчик) с иском о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8 от 30.11.2018
№ 16/18 и № 17/18.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 августа 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2021 года, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «АФК-Система» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В поданной жалобе ответчик сослался на необоснованное отклонение судами его доводов о передаче товара ненадлежащего качества, указал на неправильное, по его мнению, применение судами статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение разъяснений, данных в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

Заявитель кассационной жалобы считает, что суды не учли позицию, сформулированную в пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, необоснованно отклонили его доводы о продаже продавцом товара ненадлежащего качества и о непредоставлении этим же продавцом истцу документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество.

Комитет в представленном отзыве с доводами кассационной жалобы не согласился, сославшись на их необоснованность.

В судебном заседании представитель общества «АФК-Система» доводы кассационной жалобы поддержал, представитель комитета с доводами кассационной жалобы не согласился, сославшись на их необоснованность, поддержал доводы отзыва на нее, просил отказать в удовлетворении жалобы.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.11.2018 между комитетом (продавец) и обществом «АФК-Система» (покупатель) заключены договоры
№ 16/18 и № 17/18 купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу:
г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 8.

По условиям названных договоров обществу в собственность передано помещение площадью 340,6 кв.м, расположенное в подвале № 1 и помещение площадью 349,8 кв.м, расположенное в подвале (номера на поэтажном плане 2-4, 6-9, 17, 21-29), являющиеся частью нежилого помещения – подвал № 1, площадью 1 164,5 кв.м, кадастровый номер 38:36:000034:15321, нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу:
<...>.

Основаниями для заключения договоров явились Федеральный закон от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решения Арбитражного суда Иркутской области от 21.04.2016 по делу № А19-13054/2015, по делам № А19-1056/2017 и № А19-А19-21227/2016, которыми между сторонами урегулированы разногласия, возникшие при заключении договоров.

Условиями каждого из заключенных договоров купли-продажи предусмотрена оплата выкупаемого имущества в рассрочку на 5 лет, равными долями, с первым платежом в течение 10 дней с даты подписания договора, вторым и последующими – ежемесячно равными платежами согласно графикам, являющимся приложением к договорам.

Нежилые помещения переданы покупателю 19.12.2018 по актам приема-передачи. При этом покупателем в соответствии с условиями пункта 2.3.2 договоров внесены первые платежи в сумме 150 450 руб. – по договору № 16/18 и 163 250 руб. – по договору № 17/18.

Обращаясь в суд с иском о расторжении указанных выше договоров, комитет указал, что в нарушение условий договоров покупателем в качестве оплаты имущества были внесены лишь первые платежи по ним, от внесения последующих платежей покупатель уклонился, в результате чего на дату подачи иска задолженность по договору купли-продажи от 30.11.2018 № 16/18 составила 4 607 156 рублей, по договору купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 – 4 999 123 рубля.

11.08.2020 комитет направил в адрес покупателя предложения о расторжении договоров купли-продажи по соглашению сторон с проектами соответствующих дополнительных соглашений к договорам.

Неподписание покупателем дополнительных соглашений о расторжении договоров послужило поводом для обращения комитета в суд с настоящим иском.

Возражая против предъявленного иска, общество «АФК-Система» заявило, что переданные помещения находятся в состоянии, не соответствующем условиям договоров купли-продажи нежилых помещений (пунктам 1.7 договоров) и не пригодны к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещения, отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), а также в отношении здания и, соответственно, всех помещений в нем, действует установленный Кировским районным судом города Иркутска по делу № 2-3502/2016 (№ 2-44/2017) запрет на эксплуатацию до устранения нарушений требований пожарной безопасности.

24.12.2018 покупателем в адрес продавца направлено письмо, в котором указывалось на необходимость устранения препятствий к эксплуатации приобретенных помещений. Также ответчик заявил о том, что продавцом не переданы документы, необходимые для государственной регистрации перехода права на имущество, постановка продаваемых помещений на кадастровый учет не осуществлена, равно как не осуществлены и действия по отчуждению вместе с проданным помещением соответствующей доли земельного участка. Указанные обстоятельства послужили основанием для приостановления регистрационным органом государственной регистрации перехода к покупателю права собственности права на приобретенное им имущество.

Ответчик также утверждает, что не смотря на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 января 2016 по делу № А19-17002/2015 об отказе в снятии с кадастрового учета нежилых помещений и определение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2015 по делу № А19-13054/2015 о принятии обеспечительных мер в виде запрета принимать решения о снятии с кадастрового учета указанных нежилых помещений, продавец осуществил снятие нежилых помещений с кадастрового учета, что в настоящее время послужило препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на них.

Указанные обстоятельства явились причиной приостановления покупателем платежей по договорам купли-продажи нежилых помещений до момента предоставления покупателю возможности эксплуатации нежилых помещений, о чем покупатель извещал продавца уведомлениями от 24.12.2018, от 07.02.2019 и от 18.06.2020.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 309, 310, 450, 453, 454, 489, 1102-1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», и, установив отсутствие доказательств исполнения ответчиком обязательств по внесению оплаты в установленные договорами сроки, исходили из наличия оснований для расторжения договоров и возврата спорного имущества истцу.

Отклоняя доводы ответчика о нарушении продавцом условий заключенных им договоров купли-продажи, суд первой инстанции, проанализировав положения статей 469, 478, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что действующее законодательство не предусматривает возможности отказа от имущества, приобретаемого в рассрочку, а ответчик, ранее арендовавший приобретаемые им нежилые помещения, знал о состоянии помещений и о наличии установленного судом запрета на эксплуатацию здания, в связи с чем его доводы о передаче продавцом имущества ненадлежащего качества признаны судом недобросовестными. При этом суд признал несостоятельной ссылку ответчика на положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на отсутствие у покупателя оснований для приостановления исполнения обязательства по внесению платы за приобретаемое по договору купли-продажи имущество и, соответственно, на наличие у продавца оснований требовать расторжения договоров купли-продажи ввиду невнесения такой платы.

Между тем сделанные судами выводы нельзя признать законными и обоснованными.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно пунктам 1, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон
№ 218-ФЗ) государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется в связи, в частности, с переходом права на объект недвижимости.

Вместе с тем в данном случае, возражая против предъявленного иска, общество «АФК-Система» в числе прочего заявляло о том, что продавцом не переданы документы, необходимые для государственной регистрации перехода права на имущество, а также указывало, что продаваемые помещения вопреки судебному запрету сняты продавцом с кадастрового учёта.

Как следует из пунктов 3.1.3 заключенных сторонами договоров купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 № 16/18 и № 17/18, в обязанности продавца входит передача в 10-дневный срок со дня подписания акта приема-передачи имущества покупателю документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 3 части 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.

Таким образом, обязанность по постановке продаваемых нежилых помещений на кадастровый учет с целью последующей регистрации покупателем перехода права собственности на приобретаемое имущество лежит в данном случае на истце, как собственнике продаваемого имущества. Несовершение истцом указанных действий ограничивает права ответчика как добросовестного участника гражданского оборота в реализации его прав.

В этой связи выводы суда о том, что вопросы невозможности регистрации ответчиком перехода права собственности могут быть решены иными способами, исключающими приостановление исполнения обязательства по оплате приобретенного имущества в соответствии с положениями пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ошибочными.

В рассматриваемом случае из представленных в дело уведомлений регистрирующего органа (от 18.01.2019 № КУВД-001/2018-8618653/2 и от 18.01.2019
№ MFC-0115/2018-156216 КУВД-001/2018-8618989, № PKPVDMFC-2018-12-28-076992) следует, что в качестве основания для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на объекты послужило, в том числе, отсутствие документов кадастрового учета выделенного имущества и отсутствие документов в регистрации изменений в зарегистрированных правах собственности.

В качестве доводов о наличии оснований для приостановления оплаты по договорам, а также о незаконности предъявленного иска, ответчик указывает именно на неисполнение продавцом условий договоров в части предоставления документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. Истец, в свою очередь, не оспаривает факт снятия проданных им по договорам купли-продажи нежилых помещений с кадастрового учета.

В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

С учетом указанного выше правого регулирования, продавец не может быть признан надлежащим образом исполнившим обязательство по передаче объекта недвижимости во исполнение договора купли-продажи в случае, когда переход права собственности на данный объект не может быть зарегистрирован покупателем по основаниям, за которые отвечает продавец.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем исполнении продавцом установленной договорами обязанности, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет покупателю приостановить исполнение своего обязательства по внесению оплаты до встречного исполнения продавцом условий договоров в полном объеме.

В качестве второго основания для приостановления оплаты по договорам ответчик указывает на неисполнение продавцом условия пункта 1.7 договоров купли-продажи, в соответствии с которым продавец гарантирует, что переданное им имущество может использоваться покупателем без ограничений (за исключением условий, установленных в пункте 1.5 договора) с момента передачи имущества по акту приема-передачи.

Суд, делая выводы о наличии оснований для расторжения договоров купли-продажи нежилых помещений, и, отклоняя доводы ответчика о наличии у него права отказаться от дальнейшей оплаты товара по пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что действующее законодательство не предусматривает отказа от оплаты недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку. При этом суд отметил, что ответчик, ранее арендовавший помещения, на момент заключения договоров купли-продажи № 16/18 и № 17/18, знал о наличии установленного судом общей юрисдикции запрета на эксплуатацию здания, однако от заключения договоров не отказался. Апелляционный суд в свою очередь указал, что ответчиком не представлено доказательств применения им правовых последствий передачи недвижимого имущества ненадлежащего качества, предусмотренных статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем выводы судов в данной части не могут быть признаны судом кассационной инстанции обоснованными.

Так, в соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Вместе с тем наряду со специальными нормами об отдельных видах обязательств, гражданское законодательство предусматривает систему норм общего характера, которые должны применяться к правоотношениям сторон, поскольку иное не установлено специальными нормами об отдельных видах обязательств. К таким общим правилам отнесены правила, установленные статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие соблюдение принципов надлежащего и реального исполнения при котором обязательства должны исполняться в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства относительно субъектов исполнения, срока и места исполнения, способа исполнения и т.д.

Таким образом, при непредоставлении обязанной стороной, в данном случае комитетом, обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона (общество «АФК-Система»), на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства по оплате по правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие в Гражданском кодексе Российской Федерации норм, гарантирующих покупателю как лицу, потерпевшему в результате предоставления ему товаров, не соответствующих согласованным сторонами требованиям, использование различных способов защиты нарушенного права, в частности, предусмотренных статьей 475 этого кодекса, а также обращение в суд со встречным или самостоятельным исками, не исключает право общества «АСФ-Система» на реализацию занятой им позиции по настоящему делу (о применении защиты по правилам пункта 2 статьи 328 названного кодекса).

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела не опровергнуто, что по состоянию на май 2021 года (дата обращения комитета с иском в суд) работы по устранению нарушений, запрещающих эксплуатацию здания, не выполнены. Таким образом, поскольку с момента заключения договоров купли-продажи покупатель не имеет возможности использовать приобретенное им имущество по причинам, зависящим от продавца, постольку у покупателя имелись основания для приостановления оплаты по договорам.

В этой связи выводы судов о наличии оснований для расторжения договоров купли-продажи нежилых помещений по причине невнесения платы являются ошибочными, оснований для расторжения указанных договоров у судов не имелось.

На основании изложенного, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 и частью 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене. При этом при установленных по делу обстоятельствах суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт и отказать в удовлетворении предъявленного иска.

В связи с отказом в удовлетворении иска с комитета на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, понесенные ответчиком в связи с подачей апелляционной и кассационной жалоб.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 августа 2021 года по делу
№ А19-9453/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от
13 октября 2021 года по тому же делу отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска в пользу общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в сумме 6 000 рублей.

Арбитражному суду Иркутской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Ю.С. Яцкевич

С.Б. Качуков

Н.П. Кушнарева