Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области нарешение Арбитражного суда Калининградской? области от05.10.2023 по делу № А21-15923/2022 (судья С.А. Зинченко) по иску:

Агентства по имуществу Калининградской области (236006, Калининградскаяобл., Калининград, Московскийпроспект, д.95, пом. I; ОГРН1023900767186, ИНН3905031025)

к обществу с ограниченнои? ответственностью Специализированный застройщик «МегаполисЖилстрой» (236048, Калининградскаяобл., Калининград, ул.Аксакова, д.137, пом. XXIX; ОГРН1023900783796, ИНН3905048484),

третьи лица: Министерство экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области (236007, Калининградскаяобл., Калининград, ул.Д.Донского, д.1; ОГРН1053900177737, ИНН3905069389),

Министерство обороны Российской Федерации (119019, г.Москва, ул.Знаменка, д.19; ОГРН103770025528, ИНН7704252261),

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области (далее – суд первой инстанции) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мегаполис Жилстрой» (далее - Общество) 1 482 696 руб. 11 коп. задолженности по договору аренды за период с 01.07.2022 по 28.11.2022, 389 324 руб. 62 коп. неустойки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области (далее - Министерство экономического развития), Министерство обороны Российской Федерации (далее – Министерство обороны).

Решением от 05.10.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Агентство обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит отменить решение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Агентство указывает, что земельные участки предоставлены Обществу в состоянии, соответствующем условиям спорного договора, их нахождение в границах четвертой подзоны приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво) не влечет невозможность реализации соответствующего инвестиционного проекта.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение оставить без изменения, указывает, что суд первой инстанции правомерно принял в качестве доказательства невозможности использовать земельный участок в целях, указанных в договоре, письмо командира войсковой части 32497 о невозможности согласования строительства; в соответствии с пунктом 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации приаэродромные территории относятся к зонам с особыми условиями использования территории, аналогичное положение содержится в Федеральном законе от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» (далее – Закон № 135-ФЗ), согласно пункту 2 Правил установления приаэродромной территории, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2017 № 1460 (далее – Постановление № 1460), решение об установлении приаэродромной территории принимается в отношении аэродромов государственной авиации Министерством обороны Российской Федерации, как следует из решения Морской авиации Военно-морского флота Российской Федерации спорные земельные участки находились в седьмой подзоне аэродрома Калининград (Чкаловск), в которой устанавливается перечень ограничений использования земельных участков в связи с несоответствием уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, Агентство не указало, каким образом Общество осуществляло пользование земельным участком после получения отказа.

В отзыве на апелляционную жалобу Министерство обороны указывает, что проект приаэродромной территории аэродрома Калининград (Чкаловск) находится на утверждении, а спорные участки расположены в пределах третьей и седьмой подзоны соответствующей приаэродромной территории.

Кроме того, Министерством обороны заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя названного министерства.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство Агентства об участии в судебном заседании посредством веб-конференции, однако представитель Агентства не обеспечил надлежащее подключение (отсутствовало видеоизображение), что не позволило идентифицировать лицо, представлявшего интересы Агентства, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя Общества, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Агентством (арендодатель) и Обществом (арендатор) 02.03.2022 заключен договор №1228 (далее – Договор) аренды на инвестиционных условиях земельных участков площадью 41 935 кв. м с кадастровым номером 39:15:120505:571, площадью 49 627 кв. м с кадастровым номером 39:15:120505:572, площадью 73 429 кв. м с кадастровым номером 39:15:110402:7, площадью 137 373 кв. м с кадастровым номером 39:15:110402:8, расположенных по адресу: Калининградская обл., Калининград (далее - Участки).

Участки предоставляется для реализации масштабного инвестиционного проекта, которым предусмотрено строительство 74 многоквартирных домов переменной этажности (от 5 до 9 надземных этажей).

Участки относятся к приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво) и предполагают соответствующие ограничения использования.

Размер арендной платы и порядок ее уплаты установлены разделом 4 Договора.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора годовая арендная плата составляет 4 886 350 руб. 16 коп.

Согласно пункту 4.2 Договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 10 дней до окончания квартала (за IV квартал – не позднее 10 декабря текущего года)

Обязательство арендатора по своевременному и полному внесению арендной платы обеспечено неустойкой в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 Договора).

Договор расторгнут 28.11.2022.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей за период с 10.10.2022 по 15.11.2022, Агентство 18.11.2022 направило Обществу претензию от 17.11.2022 № УИК-8674 с требованием об оплате задолженности и неустойки, а впоследствии обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Общество ссылалось на отсутствие у него возможности пользоваться Участками по назначению.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на невозможность реализации инвестиционного проекта по независящим от Общества обстоятельствам.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре неопределены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации обобязательствах и их исполнении» (далее - постановление № 54) следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ, пункт 58 постановления № 54).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал обэтих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Данная правовая позиция изложена также в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

В соответствии с распоряжением Губернатора Калининградской области от 28.01.2022 №6-р и заключенным на основании указанного распоряжения Договором Участки предоставляются для осуществления инвестиционного проекта по многоэтажной жилой застройке. При этом Договор содержит указание на расположение Участков в пределах четвертой подзоны приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво).

Статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления ограничений использования земельных участков путем установления зон с особыми условиями использования территорий, в том числе приаэродромной территории (пункт 8).

Согласно пункту 2 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий.

Выделение четвертой подзоны согласно пункту 1(1) Положения оприаэродромной территории и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов российской федерации, уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти и Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека при согласовании проекта акта об установлении приаэродромной территории ипри определении границ седьмой подзоны приаэродромной территории, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от02.12.2017 №1460, осуществляется по границам зон действия средств радиотехнического обеспечения полетов воздушных судов и авиационной электросвязи, обозначенным в аэронавигационном паспорте аэродрома гражданской авиации и инструкции по производству полетов в районе аэродрома государственной (экспериментальной) авиации.

Четвертая подзона приаэродромной территории в соответствии спунктом3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации предполагает запрет размещения в границах соответствующей подзоны объектов, создающих помехи вработе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

Четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво) предполагает запрет на размещение объектов, превышающих абсолютные высотные ограничения без согласования с оператором аэродрома, всвязи с чем нахождение участков в ее границах не влечет абсолютную невозможность реализации соответствующего инвестиционного проекта.

В силу ранее действовавшей статьи 46 Воздушного кодекса Российской Федерации, утратившей силу с 30.09.2017, проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов в пределах приаэродромной территории должны были проводиться с соблюдением требований безопасности полетов воздушных судов, с учетом возможных негативных воздействий оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан и деятельность юридических лиц и по согласованию с собственником аэродрома.

В связи с принятием Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» утратила силу статья 46 Воздушного кодекса Российской Федерации, а статья 47 Воздушного кодекса Российской Федерации была изложена в новой редакции: «Приаэродромная территория устанавливается актом уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с настоящим Кодексом, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Актом, указанным в абзаце первом настоящего пункта, на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в соответствии с Кодексом».

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 названного Федерального закона до установления с первой по шестую подзон приаэродромной территории в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов, в границах указанных в части 1 настоящей статьи приаэродромных территорий или указанных в части 2 настоящей статьи полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более чем тридцать дней:

1) с организацией, осуществляющей эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации, - для аэродрома экспериментальной авиации;

2) с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, - для аэродрома государственной авиации;

3) с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере воздушного транспорта (гражданской авиации), - для аэродрома гражданской авиации.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 3 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» в случае, если до 1 июля 2021 года приаэродромная территория установлена с выделением с первой по седьмую подзон приаэродромной территории или с выделением с первой по шестую подзон приаэродромной территории, такая приаэродромная территория признается установленной.

Как следует из материалов дела, приказом Федерального агентства воздушного транспорта от 31.12.2020 № 1899-П установлена приаэродромная территория аэродрома Калининград (Храброво).

Вместе с тем, из письма начальника войсковой части №32497 от15.06.2022 №109/669 следует, что Участки расположены также в пределах седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Калининград (Чкаловск) в границах пилотажной зоны «А», предназначенной для отработки техники пилотирования, групповой слетанности и боевого маневрирования на предельно малых, малых и средних высотах.

Кроме того, в письме командира войсковой части 32497 от 10.05.2023 указано, что подлежащие строительству объекты находятся в границах пилотажной зоны А, установленной инструкцией по производству полетов в районе аэродрома Калининград (Чкаловск), а также в границах третьей подзоны приаэродромной территории аэродрома Калининград (Чкаловск); в соответствии с проектом приаэродромной территории названного аэродрома на объекты, планируемые к строительству (реконструкции) в данной зоне накладывается ряд ограничений, а именно: при размещении объектов в пилотажной зоне ограничивается относительная высота зданий максимальным значением 15 метров, а также строительство разрешается после проведения шумовой экспертизы и по согласованию со старшим авиационным начальником.

В силу подпункта 3 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации в третьей подзоне запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории; подпунктом 7 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации определяется седьмая подзона, в которой ввиду превышения уровня шумового, электромагнитного воздействий, концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе запрещается размещать объекты, виды которых в зависимости от их функционального назначения определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, если иное не установлено федеральными законами

Определение перечня ограничений использования земельных участков, предусматривающих запрет на строительство, реконструкцию, эксплуатацию отдельных видов объектов капитального строительства в седьмой подзоне приаэродромной территории, осуществляется с учетом возможности применения при строительстве, реконструкции, эксплуатации таких видов объектов мер попредупреждению и (или) устранению негативного физического воздействия ипо результатам расчета и оценки рисков для здоровья человека, проведенных всоответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями (пункт 3.2 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5.5 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации в случае установления приаэродромной территории с выделением спервой по шестую подзон приаэродромной территории до установления седьмой подзоны приаэродромной территории использование земельных участков в целях, предусмотренных ограничениями, определенными всоответствии с подпунктом 7 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации, осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения федерального органа исполнительной власти, осуществляющего федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что приаэродромная зона аэродрома Калининград (Чкаловск) до настоящего времени в установленном порядке не установлена, в согласовании размещения объектов на спорных Участках отказано.

В ответ на коммерческое предложение Обществ о проведении шумовой экспертизы с выполнением мероприятий по замеру уровня шума на спорных Участках, федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, письмом от 31.08.2023 №05/1253-14-23 сообщил о невозможности проведения соответствующей экспертизы ввиду конфиденциальности сведений о типе используемых на аэродроме Калининград (Чкаловск) самолетов и количестве вылетов в сутки.

При таких обстоятельствах использование Участков в определенных Договором целях в заявленный в иске период было невозможно, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем усуда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований дляудовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено, а потому у суда апелляционной инстанции неимеется правовых оснований для удовлетворения жалобы и отмены илиизменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.10.2023 по делу № А21-15923/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

Н.Е. Целищева