Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-37355/2023) Администрации Неманского городского округа Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.09.2023 по делу № А21-4989/2023 (судья Гурьева И.Л.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аэро-Принт» (адрес: 238710, <...>, ОГРН <***>);

к Администрации Неманского городского округа Калининградской области (адрес: 238710, <...>, ОГРН <***>);

третье лицо: Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области;

о признании, обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Аэро-Принт» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Администрации Неманского городского округа Калининградской области (далее – Администрация) о признании незаконным действий Администрации по отказу в предоставлении в аренду земельного участка в письме от 15.02.2023 № 849 и обязании заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:07:0100022:85 для завершения строительства объекта «Жилой дом № 6а в г. Неман Калининградской области» сроком на три года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее – Агентство).

Решением суда от 11.09.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение от 11.09.2023 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что у Администрации не имелось оснований для заключения нового договора аренды с Обществом на срок три года для завершения строительства, поскольку ранее соответствующее право уже было реализовано последним, тем более, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 31 %.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Кроме того, 17.01.2024 Обществом в апелляционный суд направлены фотоматериалы о готовности дома, расположенного по адресу: <...>, которые приобщены апелляционным судом применительно к абзацу 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), согласно которому документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 АПК РФ, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

В судебном заседании представители заявителя просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Администрация и Агентство, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатор) и Администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 18.07.2015 № НСН-07/15 (далее – договор), по условиям которого арендатору как собственнику объекта незавершенного строительства однократно передан в аренду земельный участок площадью 3267 кв.м с кадастровым номером 39:07:010022:85, с разрешенным использованием - под многоквартирный жилой дом незавершенный строительством (далее – земельный участок) на срок 3 года (до 18.07.2018).

Объект незавершенного строительства - недостроенный жилой дом общей площадью 3611 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:07:010022:85, зарегистрирован за Обществом на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.03.2002 года 39-АА № 079316 (л.д. 21 тома 1).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 15.01.2020 по делу № А21-14197/2019 на Администрацию возложена обязанность предоставить Обществу земельный участок с кадастровым номером 39:07:0100022:85 без проведения торгов для завершения строительства объекта «Жилой дом № 6а в г. Немане Калининградской области» в аренду сроком на три года.

В этой связи 02.03.2020 между сторонами был заключен новый договор аренды земельного участка № НСП-01/20 сроком на три года (до 18.02.2023) под многоквартирный дом, незавершенный строительством, в рамках исполнения которого Общество надлежащим образом исполняло обязанности арендатора, а также в соответствии с целевым назначением земельного участка вело работы по строительству.

В связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка Общество вновь обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов.

По результатам рассмотрения заявления Администрация письмом от 15.02.2023 № 849 отказала Обществу в заключение нового со ссылкой на положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), указав, что ранее заявитель уже воспользовался правом на продление договора для завершения строительства.

Ссылаясь на то, что отказ Администрации является незаконным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и экономической деятельности, заявитель обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признал требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав представителей заявителя, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения на основании следующего.

Исходя из положений статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены приведенными нормами и носят однократный характер.

По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный земельный участок ранее был предоставлен Обществу, являющемуся правообладателям объекта недвижимости, для завершения его строительства по договорам аренды от 18.07.2015 № НСН-07/15, от 02.03.2020 № НСП-01/20, однако, строительство данного объекта в период действия указанных договоров не было завершено в полном объеме.

При этом, согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе ЗК РФ и ГК РФ.

В частности, на основании пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Более того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Следовательно, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы этого объекта и земельного участка, на котором он расположен, Общество как собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды участка для завершения их строительства.

В данном случае материалами дела подтверждается и судом первой инстанции верно установлено, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 02.03.2020, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий Обществу на праве собственности, требование об изъятии данного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов Администрацией в судебном порядке заявлено не было (статья 239.1 ГК РФ), а потому у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Доводы подателя жалобы об обратном со ссылкой на то, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 31%, отклоняются апелляционным судом, поскольку означенные сведения были внесены в ЕГРН в 2013 году, в то время как из представленных в материалы дела доказательств, в том числе приобщенных апелляционным судом фотоматериалов, следует, что в настоящее строительство объекта фактически завершено.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, приняв во внимание наличие на земельном участке с кадастровым номером 39:07:0100022:85 объекта незавершенного строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ Администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает его право собственности, баланс публичных и частных интересов, поскольку мероприятия по изъятию спорного объекта незавершенного строительства и его реализации на торгах Администрацией не проводились, в связи с чем заявленные требования обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 11.09.2023 судом также не допущено, а потому у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Администрации и отмены или изменения принятого по делу решения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.09.2023 по делу № А21-4989/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина