Гражданский кодекс часть 1

22 апреля 2022 года	Дело №	А21-6440/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года. Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2022 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.09.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу № А21-6440/2021, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «ФИО2 Интернэйшнл», адрес: 236011, Калининградская обл., <...>, лит. А, оф. 901, ОГРН <*>, ИНН <> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <>, ИНН <>, о признании отсутствующим обременения в виде записи об ипотеке в отношении следующего недвижимого имущества: земельного участка площадью 1357 кв. м с кадастровым номером 39:15:150835:1004 и жилого дома - гостиницы площадью 4763,4 кв. м с кадастровым номером 39:15:150835:78, расположенных по адресу: <...>; прекращении ипотеки в отношении указанных объектов (с учетом уточнения требований). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН <>, ИНН <*>. Решением от 27.09.2021 иск удовлетворен. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 данное решение оставлено без изменения. Предприниматель ФИО1 в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, ошибочным является вывод судов о полном исполнении сторонами предварительного договора от 04.10.2019, поскольку пунктом 4.1 предварительного договора предусмотрена обязанность ФИО3 совершить определенные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150516:4 и 39:15:150516:10 с целью их последующей передачи в собственность ФИО1, стороны заключили договор от 09.06.2020 купли-продажи указанных участков, однако в настоящее время в рамках дела № А21-5544/2020 на земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4 претендует общество с ограниченной ответственностью «Веанас» (далее – Фирма). Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, ФИО3 (продавец) и предприниматель ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор от 04.10.2019 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался не позднее 30.03.2020 заключить с покупателем основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>: - производственного здания площадью 1132,1 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:114, лит. И; - производственного здания площадью 1143,1 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:112, лит. Е; - здания склада площадью 596 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:115, лит. Л; - здания гаража площадью 281,3 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:116, лит. К; - нежилого здания под АЗС площадью 22 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:118, лит. Ж. Общество (залогодатель) и предприниматель ФИО1 (залогодержатель) заключили договор от 16.10.2019 залога недвижимого имущества (договор об ипотеке), по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог следующее имущество залоговой стоимостью 100 000 000 руб.: - земельный участок площадью 1357 кв. м с кадастровым номером 39:15:150835:1004, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «под девятиэтажное здание гостиницы», расположенный по адресу: <...>; - жилой дом - гостиницу площадью 4763,4 кв. м с кадастровым номером 39:15:150835:78 по тому же адресу. Согласно пункту 2.1 договора об ипотеке (в редакции дополнительного соглашения от 08.11.2019) предметом залога обеспечивается исполнение обязательств залогодателя по предварительному договору от 04.10.2019, заключенному между залогодержателем и ФИО3 на общую сумму 47 500 000 руб., с порядком оплаты в соответствии со статьей 9 предварительного договора. Согласно пункту 8.2 договора об ипотеке он действует до 30.03.2020. На основании договора об ипотеке от 16.10.2019 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении здания и земельного участка внесены записи от 26.11.2019 о государственной регистрации ипотеки. ФИО3 (продавец) и предприниматель ФИО1 (покупатель) заключили договор от 10.04.2020 купли-продажи десяти объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Калининградская обл., <...>, в том числе пяти объектов, поименованных в предварительном договоре от 04.10.2019. 11.06.2020 в ЕГРН внесены записи о переходе к покупателю права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 1.1 договора от 10.04.2020 купли-продажи недвижимого имущества. Кроме того, по договору купли-продажи от 09.06.2020 предприниматель ФИО1 приобрел у ФИО3 земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:150516:4 и 39:15:150516:10. Переход к покупателю права собственности на данные земельные участки зарегистрирован 11.06.2020. Общество, считая, что в связи с полным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства залог прекратился, ссылаясь на уклонение залогодержателя от совершения действий по государственной регистрации прекращения ипотеки, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Суды, установив, что во исполнение предварительного договора ФИО3 и предприниматель ФИО1 заключили договор от 10.04.2020 купли-продажи недвижимого имущества, включая объекты, поименованные в предварительном договоре, и переход к ответчику права собственности на указанные объекты зарегистрирован в установленном порядке, правомерно в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации посчитали залог прекращенным. Поскольку в силу статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке в этом случае могла быть погашена только на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, от подачи которых ответчик уклонился, суды правомерно с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, признали исковые требования подлежащими удовлетворению. Довод ответчика о необходимости сохранения ипотеки в связи с притязаниями Фирмы на земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4 правомерно не принят судами во внимание, поскольку рассмотрение в рамках другого дела (№ А21-5544/2020) спора в отношении названного земельного участка не свидетельствует о неисполнении сторонами вытекающей из предварительного договора обязанности заключить основной договор купли-продажи пяти объектов недвижимости, поименованных в пункте 1 предварительного договора. Кроме того, согласно пунктам 1, 4 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Между тем в соответствии с пунктом 2.1 договора об ипотеке в редакции дополнительного соглашения от 08.11.2019 предметом залога обеспечивается исполнение обязательств залогодателя, которым в данном случае является Общество, по предварительному договору от 04.10.2019 купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между залогодержателем (ФИО1) и ФИО3 Доказательства наличия у Общества каких-либо не исполненных перед ФИО1 обязательств, вытекающих из предварительного договора от 04.10.2019, в дело не представлены. Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление законными, не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.09.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу № А21-6440/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.
Председательствующий			И.В. Сергеева
Судьи			М. В. Захарова Е.В. Чуватина