Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Белова Д.А., Сомова Е.Г.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пучиновой Т.В., при участии представителей Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты Республики Калмыкия – ФИО1 (доверенность от 11.01.2021 №01), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия – ФИО2 (доверенность от 11.01.2021 №03-01), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты Республики Калмыкия на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.01.2021 по делу № А22-1205/2020,

УСТАНОВИЛ:

Управление по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты Республики Калмыкия (далее – Управление земельных отношений) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 08:14:030542:12, расположенного по адресу: <...>; об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке на указанный земельный участок (с учетом уточнений).

Определением от 05.10.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 (действующую за себя и ФИО24, ФИО25), ФИО26.

Решением суда от 28.01.2021 в удовлетворении заявленных требований Управления имущественных отношений отказано. Судебный акт мотивирован тем, что заявителем не представлены документы, удостоверяющие прекращение обременений.

Не согласившись с решением суда, Управление земельных отношений обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Считает, что прекращение регистрационной записи об ипотеке должно осуществляться по правилам государственной регистрации аренды недвижимого имущества. Прекращение договора аренды влечет погашение записи о залоге права аренды.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда в сети Интернет, в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением апелляционного суда от 31.03.2021 удовлетворено ходатайство Управления Росреестра о проведении судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи Арбитражного суда Республики Калмыкия.

Управление Росреестра в отзыве на апелляционную жалобу возражает по существу доводов Общества, просит решение суда оставить без изменения. Считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые опровергают выводы суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся в судебное заседание третьих лиц (их представителей).

В судебном заседании представитель Управления имущественных отношений поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Представитель Управления Росреестра поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей Управления земельных отношений и Управления Росреестра, считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 09.04.2020 Управление земельных отношений обратилось в Управление Росреестра с заявлением № КУВД-001/2020-3886774 о прекращении права залога участников долевого строительства на земельный участок с кадастровым номером 08:14:030542:12, расположенный по адресу: <...>., дом, в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 24.04.2017 года № 1/2017 и прекращением соответствующей записи в ЕГРП. Договор расторгнут на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 03.06.2019 по делу № А63-5896/2019, вступившего в законную силу.

16.04.2020 Управление Росреестра уведомило заявителя о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка. При этом указано, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно: из представленного заявления о прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости неясно какие именно «Прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости» заявитель просит прекратить.

16.07.2020 Управление Росреестра уведомило заявителя о том, что в связи с истечением 16.07.2020 срока приостановления государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости и неустранением приведенных в данном уведомлении причин препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, ему отказано в государственной регистрации прав.

Управление земельных отношений, полагая, что приостановление государственной регистрации противоречит положениям действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований Управления земельных отношений, исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона № 218-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

На основании пункта 1 статьи 19 и пункта 6 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ), ипотека подлежит государственной регистрации путем совершения регистрационной записи в ЕГРП в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

Статьей 2 Закона № 102-ФЗ определено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. В пункте 2 статьи 23 Закона № 102-ФЗ указано, что изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1).

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как следует из содержания пункта 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ, залогом обеспечивается исполнение застройщиком (залогодатель) обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон №214-ФЗ и Закон № 102-ФЗ, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.

В рассматриваемом случае договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком ООО «Строительная компания «Кристалл-Строй» в 2017 году, на земельном участке с кадастровым номером 08:14:030542:12, имеются записи об ипотеке в виде права аренды и многоквартирного дома. При этом в материалы дела не представлены доказательства того, что застройщик признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения требований Управления земельных отношений.

Оспариваемый отказ Управления Росреестра принят в строгом соответствии с положениями норм действующего законодательства. Исполнение государственным органом обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия Управления Росреестра как незаконные.

Суд апелляционной инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств и норм права, регулирующих спорные правоотношения, приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствует совокупность оснований для удовлетворения заявленных требований, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных Управлением земельных отношений требований.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно установлены судом первой инстанции на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылки Управления земельных отношений на судебную практику, не принимается апелляционным судом, поскольку обстоятельства дел отличны от настоящего. Так по делу № А41-23298/19 застройщик признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. В рассматриваемом деле застройщик не был признан несостоятельным (банкротом).

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению..

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.01.2021 по делу № А22-1205/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Цигельников И.А.

Судьи Белов Д.А.

Сомов Е.Г.