Гражданский кодекс часть 1

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,
e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А22-2536/2021
14.11.2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2023
Полный текст постановления изготовлен 14.11.2023

Шестнадцатый
арбитражный
апелляционный
суд
в
составе
председательствующего Годило Н.Н., судей: Джамбулатова С.И., Макаровой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Погорецкой О.А., при участии в судебном заседании представителей Унковой Татьяны
Генриховны: Батнасуновой О.Ш. по доверенности от 10.06.2022, Олцаевой Д.Д. по
доверенности от 06.07.2022, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, рассмотрев в
открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества «Банк
ДОМ.РФ», финансового управляющего Хохловой Алины Васильевны - Чернова Андрея
Сергеевича на определение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.07.2023 по
делу № А22-2536/2021, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Хохловой Алины
Васильевны (ИНН 081398300587), принятое по заявлению индивидуального
предпринимателя Унковой Татьяны Генриховны (ИНН 081400486638, ОГРНИП
304081409900234) о признании недействительными торгов по продаже имущества
должника, договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий
недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Хохловой Алины Васильевны (далее по
тексту – Хохлова А.В., должник) индивидуальный предприниматель Ункова Татьяня
Генриховна (далее по тексту – ИП Ункова Т.Г.) обратилась в арбитражный суд с
заявлением о признании недействительными торгов недвижимого имущества,

2

находящегося по адресу: Астраханская область, город Астрахань, улица Южная, дом 23,
корпус 2, квартира 57, кадастровый номер 30:12:030026:1646, состоящая из 1 комнаты, 2
общей площадью 95.4 кв.м, в том числе жилая площадь 43.5 кв.м., проведенных в форме
электронного аукциона; признании недействительным договора купли-продажи
недвижимости от 20.04.2022, заключенного между финансовым управляющим Хохловой
А.В. - Черновым Андреем Сергеевичем (далее по тексту - Чернов А.С.) и ИП Унковой
Т.Г.; применении последствия недействительности сделки в виде возврата: ИП Унковой
Т.Г. уплаченных денежных средств в размере 3 843 000 руб., в конкурсную
массу должника Хохловой А.В. - квартиры; прекращении права собственности Унковой
Т.Г. на квартиру (с учетом уточнения требования, принятого судом в порядке,
предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации).
Определением от 06.07.2023 суд признал недействительными торги по продаже
недвижимого имущества. Признал недействительным договор купли-продажи
недвижимости от 20.04.2022, заключенный между финансовым управляющим
Хохловой А.В. - Черновым А.С. и ИП Унковой Т.Г.; применил последствия
недействительности сделки в виде возврата ИП Унковой Т.Г. уплаченных денежных
средств в размере 3 843 000 руб., и возврата в конкурсную массу должника недвижимого
имущества. Прекратив право собственности Унковой Т. Г. на квартиру, расположенную
по адресу: Астраханская область, город Астрахань, улица Южная, дом 23, корпус 2,
квартира 57, кадастровый номер 30:12:030026:1646, состоящая из 1 комнаты, общей
площадью 95.4 кв.м, в том числе жилая площадь 43.5 кв.м.
Акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» и финансовый управляющий
Хохловой А. В. - Чернов А. С. обжаловали определение суда первой инстанции в порядке,
предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации (далее по тексту - АПК РФ), просили обжалуемое определение отменить,
принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Апелляционные
жалобы мотивированы тем, что обжалуемый судебный акт принят с нарушением норм
материального и процессуального права, у суда первой инстанции отсутствовали
правовые основания для удовлетворения требований, поскольку нарушений при
проведении торгов не выявлено.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Ункова Т.Г. с доводами апелляционных
жалоб не согласилась, просила определение суда оставить без изменения, жалобы – без
удовлетворения.

3

Определением суда от 26.09.2023 судебное разбирательство по рассмотрению
апелляционных жалоб
отложено на 07.11.202, финансовому
управляющему
Хохловой А. В. - Чернову А. С. предлагалось представить информацию о денежных
средств, вырученных от продажи спорной недвижимости на торгах (о сумме
направленной на погашение требований кредиторов и ее остатке). ИП Унковой Т.Г.
предлагалось обосновать выбранный способ защиты нарушенного права, представить
позицию по вопросам, поставленным в судебном заседании.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом
размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи
121 АПК РФ.
От финансового управляющего Хохловой А. В. - Чернова А. С. представлены
письменные пояснения, одновременно в которых, финансовый управляющий просит
привлечь к участию в рамках настоящего обособленного спора, в качестве третьих лиц,
АО «Банк Дом.РФ», УФНС России по Республике Калмыкия, ООО «Финансовая
грамотность».
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для привлечения указанных
лиц к участию в обособленном споре, ввиду отсутствия на то, правовых оснований.
Обжалуемый судебный акт не направлен на взыскание денежных средств с третьих лиц.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы от ИП Унковой Т.Г. поступили
письменные пояснения, одновременно к которым приложены отчет, подготовленный
ООО «Экспертный центр» М-10/11 от 30.10.2023.
Рассмотрев вопрос о приобщении дополнительных документов, суд апелляционной
инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ не находит оснований для их
приобщения, датированного после принятия обжалуемого судебного акта, с учетом
предмета спора.
В судебном заседании представители ИП Унковой Т.Г. озвучили свои позиции.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, и проверив
законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ,
арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, апелляционные жалобы не подлежат
удовлетворению, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики
Калмыкия от 27.12.2021 Хохлова (Горяева) А. В. признана банкротом и введена
процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Чернов А.С.
20.04.2022 финансовым управляющим должника посредством проведения
открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене было

4

реализовано принадлежащее должнику имущество - квартира, состоящая из 1 (одной)
комнаты, общей площадью 95,4 кв. м., в том числе жилая площадь - 43,5 кв. м.,
расположенной по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, ул. Южная, д. 23, кор. 2,
кв. 57. Начальная цена – 3660 000 руб., шаг аукциона - 5 % (183000 руб.).
По результатам торгов между финансовым управляющим Черновым А.С.
(продавец) и ИП Унковой Т.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи от
20.04.2022 (т.1, л.д. 21-22).
Согласно пункту 1 договора продавец обязуется передать в собственность, а
покупатель принять и оплатить по цене оговоренной ниже следующее имущество:
квартиру, состоящую из 1 комнаты, общей площадью 95.4 кв.м, в том числе жилая
площадь 43.5 кв.м., расположенную по адресу: Астраханская область, город Астрахань,
улица Южная, дом 23, корпус 2, квартира 57, кадастровый номер 30:12:030026:1646.
Общая стоимость имущества по Договору составляет 3 843 000 руб.
Данное имущество находится в залоге у АО «Банк ДОМ.РФ»
ИП Ункова Т.Г. выполнила условия договора, выплатив стоимость квартиры в
полном объеме в размере 3 843 000 руб., что подтверждается платежными поручениями
№ 154 от 13.04.2022, № 66296 от 05.05.2022.
01.07.2022 в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН)
внесена запись о государственной регистрации права собственности Унковой Т.Г. на
квартиру.
Ссылаясь на то обстоятельство, что приобретенная по результатам проведенных
торгов, квартира, не соответствует действительности, ИП Ункова Т.Г. обратилась в
арбитражный суд с настоящим заявлением.
При рассмотрении обособленного спора, судом первой инстанции по ходатайству
заявителя проведена экспертиза, с учетом выводов которой судом первой инстанции
установлено, что на момент проведения торгов, квартира не соответствовала понятию
«жилое помещение», не пригодна для проживания. Сведения, размещенные в аукционной
документации, не соответствуют действительности; не принятие организатором торгов
мер по осмотру квартиры, привело к нарушению прав и имущественных интересов
заявителя. Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о признании
торгов и договора купли продажи заключенного по результатам торгов,
недействительными.
Выражая несогласие с принятым судебным актом, апеллянты ссылаются на
отсутствие нарушений при проведении торгов, по мнению апеллянтов, суд первой
инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что покупатель был введен в

5

заблуждение относительно характеристики приобретенного объекта; в материалах дела
отсутствуют доказательства обращения покупателя к организатору торгов с запросом о
возможности осмотра квартиры. Описание спорной квартиры, соответствует данным об
объекте недвижимости, отраженных в ЕГРН; суд первой инстанции неверно принял к
сведению результаты проведенной экспертизы.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной
инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно отказал в
удовлетворении заявления, исходя из следующего.
Дела о банкротстве граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей,
рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с
особенностями, установленными Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – Закон о банкротстве) (пункт 1 статьи
6, пункт 1 статьи 32 Закона и часть 1 статьи 223 АПК РФ), который в системе правового
регулирования
несостоятельности
(банкротства)
участников
гражданского
(имущественного) оборота является специальным.
В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту –
ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть
признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов
недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом,
выигравшим торги.
В соответствии с пунктом 71 Постановления № 50 приведенный в пункте 1 статьи
449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не
является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация
информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с
учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение
сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов,
их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке
проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении
лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи
448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение
публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя
сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные
организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных
обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных
торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на

6

определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов
истца.
В соответствии с абзацем 3 пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве, организатор
торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах
имуществом
должника
и
имеющимися
в
отношении
этого
имущества
правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования
указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые
оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).
Согласно сведениям, размещенным на электронной площадке «Арбитат»
(http://arbitat.ru/) № 0012735 от 09.03.2022, опубликовано сообщение о проведении торгов
по продаже имущества должника в форме открытого аукциона, предметом реализации
выступает квартира, состоящая из 1 (одной) комнаты, общей площадью 95,4 кв. м., в том
числе жилая площадь - 43,5 кв. м., расположенной по адресу: Астраханская область,
г. Астрахань, ул. Южная, д. 23, кор. 2, кв. 57. Начальная цена - 3660000 руб., шаг аукциона
- 5 % (183000 руб.). Заявка оформляется на электронной площадке в форме электронного
документа, составляется в произвольной форме на русском языке и должна содержать
соответствующие сведения. Документы, прилагаемые к заявке, представляются в форме
электронных документов, подписанных электронной цифровой подписью заявителя.
В публикациях содержится информация, что все имеющиеся у финансового
управляющего документы, характеризующие предмет торгов, приложены к настоящему
сообщению и представлены на электронной торговой площадке. У финансового
управляющего отсутствует доступ в помещение, ключей нет.
Вместе с тем, финансовый управляющий при организации торгов имущества
должника не принял меры для установления фактического состояния квартиры. Указывая
параметры и характеристики квартиры в аукционной документации, ограничился
данными, имеющимися в техническом паспорте и правоустанавливающих документах. Не
принял мер для организации осмотра квартиры, для получения ключей от входной двери
квартиры, в том числе от должника.
Судом первой инстанции установлено, что заявитель попала в квартиру после
оформления права собственности. Ключи от входной двери квартиры передал новому
собственнику представитель ТСЖ «Соседи» (управляющая компания многоквартирного
дома, где расположена квартира), у которого хранился запасной ключ на случай
непредвиденных ситуаций, с целью доступа к инженерным коммуникациям, входящих в
состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

7

С учетом выводов проведенной судом первой инстанции экспертизы, судом
установлено, что спорная недвижимость, принадлежащая должнику, не является
квартирой, а представляет собой чердачное помещение, переделанное под квартиру.
Из заключения эксперта № 70 следует, что чердачные помещения являются
обязательным элементом проекта многоэтажного дома, однако, по большей части эти
помещения никак не эксплуатируются. Для присоединения части чердака наилучшим
образом подходят квартиры на последнем этаже дома со склонной крышей, поскольку
высота чердака дает возможность создать там условия, необходимые для комфортного
проживания. Однако проживать на чердаке нельзя, поскольку с точки зрения закона
чердачное помещение не является жилой площадью.
Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в
обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или
комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза,
проведение которой поручается другим эксперту или комиссии экспертов.
Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае
разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем суд не связан
их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы исходя из
обстоятельств дела.
Исследовав экспертное заключение, рассмотрев доводы сторон относительно
выводов эксперта и необходимости назначения повторной экспертизы, суд апелляционной
инстанции пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным,
противоречий в выводах эксперта нет; иных обстоятельств, вызывающих сомнения в
достоверности проведенной экспертизы, не имеется.
Несогласие апеллянтов с выводами эксперта, а также с выводами суда, сделанными
по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении
положений статьи 87 АПК РФ.
В подтверждение заявленных требований ИП Унковой Т.Г. представлены
доказательства, свидетельствующие о существенных нарушениях договора, которые
влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был
вправе рассчитывать при заключении договора.
Так, в момент заключения договора 20.04.2022 стороны исходили из того, что
такого изменения обстоятельств не произойдет, однако акт приема-передачи квартиры
подписан заявителем без осмотра приобретенного помещения. Ключи от квартиры
покупателю не передавались. Квартира передана заявителю формально, по передаточному
акту от 17.05.2022, который направлен финансовым управляющим в адрес

8

ИП Унковой Т.Г. почтовой корреспонденцией.
04.07.2022, впервые попав в квартиру, ИП Ункова Т.Г. установила, что, приобретая
право собственности на жилую квартиру по договору купли-продажи, фактически
приобрела чердачное помещение, то есть иное имущество. Проживать в помещении,
которое по имеющимся правоустанавливающим документам является жилой квартирой,
не
представляется
возможным
по
причине
не
соблюдения
санитарно-
эпидемиологических, строительных норм и правил, нарушения противопожарных правил.
Имея намерение приобрести в собственность квартиру для полноценного проживания,
заявитель фактически не реализовала свою планы, будучи введена организатором торгов в
заблуждение в части определения состава лота и соответственно цены продажи
имущества.
Таким образом, как обоснованно указал суд, в материалы дела представлены
достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что на момент проведения торгов,
квартира не соответствует понятию «жилое помещение», не пригодна для проживания,
следовательно, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушает
соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для
заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того,
на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Учитывая вышеизложенное, торги и договор, заключенный по их результатам,
подлежат
признанию
недействительными
с
применением
последствий
их
недействительности в виде возврата должнику спорной комнаты и взыскания в пользу
Унковой Т.Г. с конкурсной массы денежных средств, полученных в результате
заключения договора купли-продажи, прекращение права собственности (статья 167 ГК
РФ, статья 61.6 Закона о банкротстве).
Признав торги и заключенные по их результатам сделки недействительными, суд,
руководствуясь статьей 61.6 Закона о банкротстве и статьей 167 ГК РФ, правильно
применили последствия недействительности.
Доводы апелляционных жалоб, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции
трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и
обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для
отмены обжалуемого судебного акта.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных
жалоб и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270
АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

9

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272, 275 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный
апелляционный суд,
ПОСТАНОВИЛ:
определение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.07.2023 по делу
№ А22-2536/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть
обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через суд
первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Годило

Судьи

С.И. Джамбулатов

Н.В. Макарова