Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от истца – администрации Яшалтинского районного муниципального образования (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 09.01.2023), от ответчика – индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства, ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 26.09.2022), в отсутствие третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации Яшалтинского районного муниципального образования на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 17.03.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 по делу № А22-3038/2022, установил следующее.

Администрация Яшалтинского районного муниципального образования (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства, ФИО2 (далее – глава хозяйства, предприниматель) с исковым заявлением, в котором просила:

– взыскать с главы хозяйства задолженность по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 02.08.2013 № 95-2013 с третьего квартала 2019 года по второй квартал 2022 года в размере 2 306 518 рублей 56 копеек;

– расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 02.08.2013 № 95-2013.

Иск основан на положениях статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением главой хозяйства обязательства по своевременному внесению арендной платы из договора от 02.08.2013 № 95-2013. Допущенное нарушение условий договора аренды является существенным и влечет его расторжение в судебном порядке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 17.03.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что 02.08.2013 между министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – министерство) и предпринимателем заключен договор № 95-2013 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия. Объектом аренды является земельный участок площадью 645 га с кадастровым номером 08:12:230101:9, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Яшалтинский район, территория Соленовского сельского муниципального образования для сельскохозяйственного производства. Договор заключен на 49 лет (с 02.08.2013 по 01.08.2062). Указанный земельный участок передан по акту от 24.08.2015 в собственность Яшалтинского районного муниципального образования. Право муниципальной собственности на данный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). В этой связи 14.09.2015 между администрацией и главой хозяйства заключено дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее изменение арендодателя. По условиям договора размер арендной платы определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Республики Калмыкия от 29.09.2008 № 329 (далее – постановление № 329). Договором (в редакции дополнительного соглашения от 14.09.2015) предусмотрено, что предприниматель обязуется ежеквартально вносить арендную плату за пользование земельным участком согласно прилагаемому к договору ежегодному расчету,

являющемуся частью договора (приложение 2) в следующие сроки: 1-й квартал – до 20 апреля, 2-й квартал – до 20 июля, 3-й квартал – до 20 октября, 4-й квартал – до 20 декабря текущего года. Приложением 2 к договору годовой размер арендной платы за использование земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 645 га составляет 210 876 рублей 19 копеек. Постановлением Правительства Республики Калмыкии от 31.05.2013 № 257 (далее – постановление № 257) внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением № 329. С учетом содержания постановления № 257 размер годовой арендной платы составил 168 700 рублей 95 копеек. Пунктом 6.2 раздела 6 договора аренды предусмотрено, что вносимые в него изменения и дополнения рассматриваются сторонами в тридцатидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями, подлежащими регистрации в случаях, установленных законом. Согласно пункту 6.3 раздела 6 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Администрация указывает, что за главой хозяйства образовалась задолженность по арендной плате за период с 3-го квартала 2019 года по 2-й квартал 2022 года в размере 2 306 518 рублей 56 копеек. Ссылаясь на наличие задолженности по договору, администрация 01.09.2022 направила предпринимателю предупреждение № 1454 о необходимости ее погашения. Поскольку требование главой хозяйства не исполнено, администрация обратилась в суд с иском о взыскании долга по арендной плате и о расторжении договора от 02.08.2013 № 95-2013. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 309, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса, статьями 22, 39.7 Земельного кодекса, постановлением Правительства Республики Калмыкия от 18.05.2022 № 182 «О внесении изменений в Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением Правительства Республики Калмыкия от 17.01.2014 № 15» (далее – постановление № 182). Администрация рассчитала задолженность предпринимателя по договору за спорный период со ссылкой на решения Собрания депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия от 08.10.2018 № 237, от 29.12.2020 № 30 и от 14.09.2022 № 113, а также дополнительное соглашение от 09.08.2022 к договору аренды, которое не подписано главой хозяйства. Согласно

постановлению № 182 арендная плата устанавливается в размере 2 тыс. рублей за 1 га пашни в месяц, однако указанное постановление вступило в силу 01.07.2022. В договоре отсутствуют положения о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, также в договоре не предусмотрена периодичность одностороннего изменения арендной платы, размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения, а также условия для такого одностороннего изменения. Доказательств наличия волеизъявления сторон арендной сделки на внесение в нее изменений (в части установления иного размера арендной платы за использование земельного участка в спорный период) в материалы дела не представлено. При этом изменение договора в части размера арендной платы на условиях не подписанного арендатором дополнительного соглашения является недопустимым. Доказательств обращения администрации в суд с иском об урегулировании разногласий по условиям договора от 02.08.2013 № 95-2013 в части изменения размера арендной платы на основании решений Собрания Депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, также не представлено. Согласно подготовленного главой хозяйства контррасчета задолженность по арендной плате в спорный период у него отсутствует (плата за пользование участком внесена в полном объеме). Арендная плата вносилась предпринимателем в соответствии с условиями договора от 02.08.2013 № 95-2013, а также с учетом изменений в Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, внесенных постановлением № 182. В отсутствие у главы хозяйства задолженности в спорный период, которым арендная плата вносилась своевременно и в полном объеме, оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка также не имеется.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора необоснованно исходили из того, что к правоотношениям сторон подлежит применению постановление № 182. Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный названным постановлением, к спорным отношениям неприменим. Указанный порядок

регулирует вопросы внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Калмыкия и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Судебными инстанциями при разрешении спора установлено, что арендуемый главой хозяйства земельный участок площадью 645 га с кадастровым номером 08:12:230101:9 находится с 2015 года в муниципальной собственности Яшалтинского районного муниципального образования. Исходя из положений статьи 39.7 Земельного кодекса, арендная плата за указанный земельный участок в спорный период должна рассчитываться на основании решений Собрания депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия от 08.10.2018 № 237, от 29.12.2020 № 30 и от 14.09.2022 № 113, а не на основании постановления № 182. Арендная плата за пользование спорным земельным участком является регулируемой, следовательно, ее размер должен определяться на основании соответствующих муниципальных нормативных правовых актов, определяющих размер арендной платы за пользование такими участками, а также порядок ее внесения арендаторами. В этой связи оснований для урегулирования в судебном порядке разногласий по условию договора о размере арендной платы также не имеется. Согласно расчету, подготовленному администрацией, задолженность предпринимателя в спорный период составила 2 306 518 рублей 56 копеек. В связи с наличием у предпринимателя задолженности по арендной плате, администрация вправе требовать в судебном порядке расторжения договора от 02.08.2013 № 95-2013.

Глава хозяйства в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению предпринимателя, выводы судебных инстанций основаны на правильном применении норм действующего законодательства и соответствуют материалам дела. Условиями договора от 02.08.2013 № 95-2013 предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Республики Калмыкия. Постановлением № 182 арендная плата устанавливается в размере 2 тыс. рублей за 1 га пашни в месяц. Данное постановление вступило в силу 01.07.2022. Следовательно, только с указанной даты должен применяться новый размер арендной платы за использование главой хозяйства земельного участка. Соответствующие изменения в части размера арендной платы сторонами не согласовывались, дополнительные соглашения ими не заключались (арендатором не подписывались). При этом истец не доказал размер задолженности, взыскиваемый с ответчика (надлежащий расчет, обосновывающий данное требование, в дело не представлен). Напротив, глава хозяйства документально подтвердил надлежащее

исполнение обязательств по договору аренды от 02.08.2013 № 95-2013. Администрация направляла предпринимателю уведомление от 03.06.2022 № 1500 об установлении размер арендной платы за 1 га пашни с 01.07.2022 в размере 2 тыс. рублей в месяц. Между тем, такой размер арендной платы по решению Собрания депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия от 29.12.2020 № 30 «О внесении изменений в Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых в аренду без торгов физическим и юридическим лицам находящихся в собственности Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, утвержденный решением собрания депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия от 08.10.2018 № 237» устанавливался с 3-4 квартала 2019 года в одностороннем порядке на недоговорных условиях. Данный факт говорит о противоречивых, незаконных и не согласованных исковых требованиях администрации.

От управления Росреестра отзыв на жалобу в суд округа не поступил.

Представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель главы хозяйства возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Управление Росреестра, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд округа не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 02.08.2013 между министерством и предпринимателем заключен договор № 95-2013 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия. Объектом аренды является земельный участок площадью 645 га с кадастровым номером 08:12:230101:9, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Яшалтинский район, территория Соленовского сельского муниципального образования, предназначенный для сельскохозяйственного производства. Договор заключен на 49 лет (с 02.08.2013 по 01.08.2062). По условиям договора размер арендной платы определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная

собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением № 329. Пунктом 6.2 раздела 6 договора аренды предусмотрено, что вносимые в него изменения и дополнения рассматриваются сторонами в тридцатидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями, подлежащими регистрации в случаях, установленных законом. Согласно пункту 6.3 раздела 6 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Приложением 2 к договору годовой размер арендной платы за использование земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 645 га составляет 210 876 рублей 19 копеек.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 645 га с кадастровым номером 08:12:230101:9 передан по акту от 24.08.2015 в собственность Яшалтинского районного муниципального образования. Право муниципальной собственности на данный участок зарегистрировано в ЕГРН. В этой связи 14.09.2015 между администрацией и главой хозяйства заключено дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее изменение арендодателя. Договором (в редакции дополнительного соглашения) предусмотрено, что предприниматель обязуется ежеквартально вносить арендную плату за пользование земельным участком согласно прилагаемому к договору ежегодному расчету, являющемуся частью договора (приложение 2) в следующие сроки: 1-й квартал – до 20 апреля, 2-й квартал – до 20 июля, 3-й квартал – до 20 октября, 4-й квартал – до 20 декабря текущего года.

Администрация указывает, что за главой хозяйства образовалась задолженность по арендной плате за период с 3-го квартала 2019 года по 2-й квартал 2022 года в размере 2 306 518 рублей 56 копеек. Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды, администрация 01.09.2022 направила предпринимателю предупреждение № 1454 о необходимости ее погашения. Поскольку требование главой хозяйства не исполнено, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендной плате и о расторжении договора от 02.08.2013 № 95-2013.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании положений статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункты 2, 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводу об отсутствии (недоказанности администрацией) оснований для взыскания с главы хозяйства

задолженности по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 02.08.2013 № 95-2013. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций является ошибочным, основанным на неправильном применении норм гражданского (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса) и земельного (статьи 39.7 Земельного кодекса) законодательства. Также судами не учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В нем указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым. Разрешая спор, судебные инстанции неправомерно не учли, что плата за пользование земельным участком, арендуемым главой хозяйства, относится к категории регулируемых цен. Данный участок с 2015 года (и весь спорный период) находился в собственности Яшалтинского районного муниципального образования, что предпринимателем не оспаривается. Следовательно, администрация как представитель муниципального собственника и арендодатель по договору вправе требовать от главы хозяйства внесения арендной платы в том размере, который установлен на соответствующий период регулирующим органом. При этом в связи со сменой публичного собственника земельного участка с кадастровым номером 08:12:230101:9 (субъекта Российской Федерации на муниципальное образование) дополнительного изменения договора в части размера арендной платы не требуется. Договор аренды публичного земельного участка заключен с предпринимателем после введения в действие Земельного кодекса и не по результатам торгов. Поэтому арендная плата по такому договору является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в Яшалтинском районном муниципальном образовании. В этой связи вывод судов о том, что, поскольку администрация не заключала с главой хозяйства дополнительных соглашений об изменении договора от 02.08.2013 № 95-2013 в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с арендатора платы за

пользование муниципальной землей в размере, установленном соответствующими правовыми актами, ошибочен. Размер задолженности предпринимателя по договору аренды рассчитан администрацией на основании нормативных правовых актов, действовавших в спорный период на территории Яшалтинского районного муниципального образования, что соответствует положениям пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса. Акты, на которые ссылается администрация в обоснование исковых требований, являлись действующими (в соответствующие периоды), не были оспорены и не признаны в установленном порядке недействующими (доказательств обратного материалы дела не содержат). Поскольку ставки арендной платы за муниципальные земельные участки являются регулируемыми ценами, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующими нормативными актами размером арендной платы за такие участки, и не вправе применять иной ее размер. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении муниципальных земельных участков подлежат установлению органом местного самоуправления. Поэтому размер арендной платы не подлежал исчислению с учетом условий договора от 02.08.2013 № 95-2013 и постановления № 182. В связи с неправильным применением норм действующего гражданского и земельного законодательства судебные инстанции не проверили обоснованность приводимых истцом доводов и подготовленный им расчет задолженности ответчика, а также не рассмотрели по существу требование администрации о расторжении договора аренды.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований сделан судами первой и апелляционной инстанций при неправильном применении норм материального права и неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значения для правильного разрешения спора. Поскольку для принятия обоснованного

судебного акта требуются исследование и оценка представленных доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обжалуемые судебные акты подлежат отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, исследовать фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определить нормативные акты, подлежащие применению к правоотношениям сторон в спорный период, проверить правильность расчета задолженности по арендной плате, наличие оснований для расторжения долгосрочного договора аренды от 02.08.2013 № 95-2013. По результатам рассмотрения спора принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 17.03.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 по делу № А22-3038/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

Р.Г. Калуцких