Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фишер Ю.В., при участии от истца – ФИО1 (доверенность от 24.05.2017 № 27-Д-17), от ответчика – ФИО2 (доверенность от 10.08.2016), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу министерства экономического развития Калужской области на решение Арбитражного суда Калужской области от 17.07.2017 по делу № А23-3005/2017 (судья Погонцев М.И.), установил следующее.

Министерство экономического развития Калужской области (далее – истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению Калужской области «Калужский колледж народного хозяйства и природообустройства» (далее – ответчик, учреждение) о расторжении в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды земельного участка от 12.09.2012 и понуждении вернуть земельный участок с кадастровым номером 40:25:000000:93 по акту приема-передачи.

Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что между Городской Управой городского округа «города Калуга» (арендодатель) и Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Калужский аграрный колледж» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка под существующими объектами нежилого назначения от 12.09.2007 № 389/07 (т. 1, л. д. 9-15).

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель сельскохозяйственного назначения составной земельный участок (единое землепользование) общей площадью 4 619 145 кв. м, в том числе: под зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и переработки с/х продукции – 687 875 кв. м, дорог – 27 090 кв. м. сельскохозяйственных угодий – 3 904 180 кв. м, из них пашни – 3 287 918 кв. м, пастбищ – 616 262 кв. м, с кадастровым номером 40:25:000000:0093, местоположение: г. Калуга, район д. Животинки, д. Колюпаново, д. Андреевское, д. Пучково, предоставленный для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору, состоящее из 12 обособленных участков, в том числе:

- земельный участок площадью 72515 кв. м с кадастровым номером 40:25:000200:0022;

- земельный участок площадью 12594 кв. м с кадастровым номером 40:25:000200:0023;

- земельный участок площадью 2607663 кв. м с кадастровым номером 40:25:000237:0008;

- земельный участок общей площадью 106431 кв. м с кадастровым номером 40:25:000237:0009;

- земельный участок площадью 166316 кв. м с кадастровым номером 40:25:000237:0011;

- земельный участок площадью 23315 кв. м с кадастровым номером 40:25:000239:0006;

- земельный участок площадью 143599 кв. м с кадастровым номером 40:25:000239:0007;

- земельный участок площадью 291491 кв. м с кадастровым номером 40:25:000239:0008;

- земельный участок площадью 205386 кв. м с кадастровым номером 40:25:000240:1151;

- земельный участок площадью 807022 кв. м с кадастровым номером 40:25:000241:0005;

- земельный участок площадью 86915 кв. м с кадастровым номером 40:25:000241:006;

- земельный участок площадью 95898 кв. м с кадастровым номером 40:25:000247:0004.

Срок аренды установлен на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании ст. 3.1 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» на земельный участок зарегистрировано право собственности Калужской области, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 40-40-01/004/2009-481. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 40КЯ 422697 (т. 1, л. д. 16).

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 40:25:000000:0093 был разделен на участки с кадастровыми номерами: 40:25:000000:345, 40:25:000000:494, 40:25:000000:546, 40:25:000000:547, 40:25:000000:559, 40:25:000000:560, 40:25:000237:163, 40:25:000200:296, 40:25:000237:162, 40:25:000239:191, что не оспаривается сторонами по делу.

Письмом от 11.02.2016 истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть действующий договор аренды в связи с разделением земельного участка, переоформить право аренды на право постоянного (бессрочного) пользования) (т. 1, л. д. 17).

В ответ на письмо истца ответчик письмом исх. от 29.02.2016 от расторжения договора отказался, предложил заключить дополнительное соглашение к договору аренды (т. 1, л. д. 18).

Получив отказ от расторжения договора аренды и полагая, что в результате раздела земельного участка, используемого на праве аренды, необходимо заключение новых договоров аренды на образованные и измененные земельные участки, заключение дополнительного соглашения к такому договору аренды законом не предусмотрено, учитывая установленные запреты в отношении учреждений по владению и пользованию на праве аренды земельными участками, находящимися в государственной собственности, продолжение спорных правоотношений противоречит нормам действующего законодательства, истец обратился в суд с требованием о расторжении вышеуказанного договора.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств представляет собой самостоятельный случай прекращения договорных обязательств. В таком случае существенное значение приобретает цель, которой предопределяется прекращение договорного обязательства, а именно восстановление баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от их воли. При этом конкретные явления, события, факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, применительно к конкретным условиям определяет суд.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных и тем самым достаточных для расторжения договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно четырех условий.

Во-первых, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос, могли ли они разумно предвидеть такое изменение в момент заключения договора.

Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Вышеуказанные условия должны присутствовать одновременно и в совокупности.

В качестве обстоятельства, которое по смыслу указанной статьи является основанием для расторжения договора аренды, истец указал на то, что земельный участок, переданный ответчику в аренду, в дальнейшем был разделен на другие участки.

Согласно статьи 65Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Каких-либо доказательств, из которых можно было бы установить наличие одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, истцом в материалы дела не представлено.

Факт раздела земельного участка сам по себе не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ, которые могут являться основанием для расторжения действующего договора аренды. При этом согласно пункту 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений.

В апелляционной жалобе как и ранее в исковом заявлении истец указывает на наличие разделенного на 10 частей земельного участка. Однако им не представлено суду письменных доказательств раздела указанного земельного участка.

Относительно ссылки апеллянта на необходимость применения ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации апелляционный суд указывает следующее.

Статья 9.2 ФЗ от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», как и статья 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации содержат запрет на предоставление учреждениям земельных участков на каком-либо праве кроме права постоянного (бессрочного) пользования. Однако вышеуказанные правовые нормы в данных правоотношениях не применимы, так как статья 9.2 ФЗ от 12.01.1996 № 7-ФЗ вступила в силу 01.01.2011, а статья 39.9 ЗК РФ вступила в силу с 01.03.2015. Обратной силы указанные нормы не имеют. Кроме того, вступившая в силу глава 4 ГК РФ с 01.09.2014, регулирующая основные положения об учреждениях, распространяет свое действие на правоотношения, возникшие после 01.01.2011.

Из изложенного следует, что договор аренды от 12.09.2007 № 389/07 продолжает действовать до его расторжения по инициативе одной из сторон, либо по истечении срока его действия, либо в случаях нарушения закона, договора.

Возражения заявителя жалобы относительно аналогичных выводов суда первой инстанции основаны на неверном определении истцом времени действия регулирующих норм.

В апелляционной жалобе истец неправильно указывает на дату заключения договора аренды 12.09.2012 вместо 12.09.2007 и в связи с этим неверно излагает правовую позицию.

В соответствии с пунктом 1.1 договора составной земельный участок является единым землепользованием.

В результате изъятия части земельного участка для государственных нужд, фактически произошло лишь уменьшение его площади.

Кроме того, в соответствии с п.6 ст. 11.4 ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-Ф3 при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах, что подразумевает сохранение предмета действующего договора аренды и не предполагает последствия по предоставлению образованного земельного участка вновь.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения исковых требований Министерства экономического развития Калужской области.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы, поскольку они не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 17.07.2017 по делу № А23-3005/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

О.Г. Тучкова

Л.А. Капустина

Е.Н. Тимашкова