Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от ОАО «Бахус» - ФИО1 (доверенность от 09.01.2019), от ООО «Фишер» - ФИО2 (доверенность от 11.05.2018), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фишер» на решение Арбитражного суда Калужской области от 02.10.2018 по делу № А23-3027/2018 (судья Погонцев М.И.), принятое по иску открытого акционерного общества «Бахус» (г. Калуга, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фишер» (г. Калуга, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1 548 387 рублей и по иску общества с ограниченной ответственностью «Фишер» (г. Калуга, ИНН <***>, ОГРН <***>) к открытому акционерному обществу «Бахус» (г. Калуга, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора аренды прекратившим свое действие и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Бахус» (далее – истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фишер» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2016 в размере 1 548 387 руб. (дело № А23-3027/2018).

Общество с ограниченной ответственностью «Фишер» обратилось в Арбитражный суд Калужской области к открытому акционерному обществу «Бахус» с иском о признании договора аренды нежилого помещения от 01.10.2016 прекратившим свое действие с 13.12.2017 и признании датой передачи помещения 15.12.2017, (дело № А23- 2406/2018) (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 02.07.2018 по делу №А23-2406/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения дело №А23-2406/2018 и дело №А23-3027/2018 (т. 2, л. д. 61).

Решением суда от 02.10.2018 иск ОАО «Бахус» удовлетворен в полном объеме, в иске ООО «Фишер» отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием у арендатора права на одностороннее досрочное расторжение договора и, несмотря на фактическое освобождение помещений, формальное сохранение между сторонами арендных отношений, и как следствие, сохранение у арендатора обязанности по внесению арендной платы.

В апелляционной жалобе ООО «Фишер» просит решение суда отменить, иск о расторжении договора удовлетворить, в иске о взыскании задолженности отказать.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, в иске отказать.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Обращение истца мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2016 (т. 1, л. д. 12), выразившемся в нарушении сроков и порядка внесения арендной платы.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт передачи имущества в аренду ООО «Фишер» подтвержден документально и последним не оспаривается.

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с декабря 2017 (частично) по февраль 2018 года составила 1 548 387 руб.

Возражая против иска, арендатор указывает на досрочное расторжение договора аренды в порядке п. 5.6 договора и передаче помещения по акту, который был направлен в адрес истца и получен последним, заявил требования о расторжении договора и признании договора аренды нежилого помещения недействующим с 13.12.2017.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны вправе определять основания и условия досрочного расторжения договора.

В силу части 2 статьи 620 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Судом апелляционной инстанции не установлено оснований, предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации для досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды по требованию арендатора; существенных нарушений договора арендодателем, позволяющих по требованию арендатора расторгнуть договор аренды в судебном порядке на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судебная коллегия учитывает положения п. 5.6 договора аренды, согласно которому при досрочном расторжении договора одна из сторон направляет другой стороне уведомление об этом не позднее, чем за 30 календарных дней. В течение указанного срока стороны обязуются подписать соглашение о расторжении. При уклонении арендатора от подписания соглашения о расторжении договора в указанные сроки, арендодатель вправе составить односторонний акт с указанием в нем состоянии объекта аренды, а настоящий договор будет считаться расторгнутым и помещение возвращенным.

В соответствии с п. 3.4.15 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней о предстоящем досрочном освобождении объекта аренды и сдать его по акту сдачи приема в исправном состоянии арендатору и освободить помещение в течение 5 дней.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из приведенных условий договора аренды (п. 3.4.15 и п. 5.6) следует, что стороны предусмотрели право каждой из сторон на досрочное расторжение договора и установили порядок такого расторжения, предусматривающий предварительное уведомление и составление акта (т. 1, л. д. 14,16).

Ответчиком в материалы дела представлено уведомление от 13.11.2017 о намерении расторгнуть договор аренды от 01.10.2016 с 13.12.2017 (т. 1, л. д. 74), которое получено генеральным директором истца. О фальсификации данного документа (подписи) истцом не заявлено ни при рассмотрении дела в суде первой, ни суде апелляционной инстанции.

Таким образом, в силу п. 5.6 договора в течение 30 дней стороны обязаны были подписать соглашение о расторжении договора.

Уведомлением от 28.12.2017 (т. 1, л. д. 29) ответчик подтвердил намерение расторгнуть договор аренды с 13.12.2017. К уведомлению приложены соглашение о расторжении договора от 13.12.2017, акт возврата помещений от 13.12.2017. данное письмо направлена истцу по почте и получено им 11.01.2018 (т. 1, л. д. 32), что не отрицается им в уведомлении-претензии (т. 1, л. д. 31).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчиком соблюден предусмотренный п. 5.6 договора порядок досрочного расторжения договора аренды.

Однако соглашение о расторжении договора в срок, установленный п. 5.6 договора, арендодателем в нарушение указанных договорных обязательств подписано не было.

Вместе с тем, в материалы дела представлена претензия о состоянии передаваемых из аренды помещений (т. 2, л. д. 72), согласно которой истец просит устранить ответчика выявленные недостатки и акт осмотра состояния передаваемого предмета аренды от 15.12.2017 (т. 2, л. д. 73-79), подтверждающий фактический возврат арендуемого имущества арендодателю.

Из указанного акта следует, что истец на момент его составления располагал информацией о намерении ответчика досрочно расторгнуть договор аренды и приступил к принятию имущества.

С учетом выполнения сторонами предусмотренных п. 3.4.15 и п. 5.6 условий договора о порядке его досрочного расторжения суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорный договор аренды считается расторгнутым с момента составления арендодателем акта от 15.12.2017 с указанием состояния объекта.

При этом судебная коллегия отмечает, что выявленные при возврате арендованного имущества недостатки по условиям договора не являются основанием для отказа в приемке помещения из аренды, стоимость их устранения может быть взыскана в рамках самостоятельного иска.

Доказательств того, что арендатор после 15.12.2017 фактически занимал спорные помещения или имел к ним доступ после принятия их истцом в материалы дела не представлено.

Арендная плата за период с 01.12.2017 по 15.12.2017 оплачена истцом по платежному поручению от 12.12.2017 № 706, оснований для начисления арендной платы за период после 15.12.2017 нет, поскольку арендованное имущество возвращено.

В связи с изложенным, судебная коллегия находит необоснованным решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика арендной платы за период с декабря 2017 (частично) по февраль 2018 года в сумме 1 548 387 руб.

Иной подход при недоказанности истцом факта занятия ответчиком спорных помещений после составления акта от 15.12.2017 приведет к неосновательному обогащению истца за счет ответчика.

Поскольку договор расторгнут по инициативе арендатора в одностороннем порядке с 15.12.2017 в порядке п. 5.6, то иск ООО «Фишер» о расторжении договора аренды от 01.10.2016 не подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о признании договора аренды прекратившим свое действие с 13.12.2017.

Поскольку в рамках настоящего дела установлен факт прекращения арендных отношений с 15.12.2017, то данное требование подлежит удовлетворению в части признания договора прекратившим действие с указанной даты.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы по первоначальному иску относятся на истца.

Ответчиком при подаче встречного иска уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб., в то время как им заявлено несколько требований неимущественного характера (о расторжении договора и признании его прекратившим действие).

С учетом положений п. 22, 23 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», в связи с частичным удовлетворением встречного иска в части признания договора прекратившим действие, с истца в доход федерального бюджета надлежит взыскать 6 000 руб. государственной пошлины, судебные расходы в сумме 6 000 руб. по требованию о расторжении договора подлежат отнесению на истца по встречному иску.

Судебные расходы ответчика по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб. подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст. 110, 266, 267, 268, 269, 207, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 02.10.2018 по делу № А23-3027/2018 отменить.

В удовлетворении исковых требований ОАО «Бахус» отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Признать договор аренды нежилого помещения от 01.10.2016 прекратившим свое действие с 15.12.2017.

В остальной части встречный иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с ОАО «Бахус» (г. Калуга, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Фишер» (г. Калуга, ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.

Взыскать с ОАО «Бахус» (г. Калуга, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.М. Дайнеко

Судьи Н.В. Заикина

А.Г. Селивончик