Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы заместителя прокурора Калужской области, ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО7 на решение Арбитражного суда Калужской области от 23.11.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 по делу № А23-5914/2018,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Калужской области (далее - истец, прокурор) в защиту интересов неопределенного круга лиц, городского поселения «Город Сухиничи» в лице администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения «Город Сухиничи» обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения (далее - ГП) «Город Сухиничи» (далее - администрация, ответчик), индивидуальному предпринимателю ФИО8 (далее - ИП ФИО8, предприниматель, ответчик) о признании договора о развитии застроенной территории в городском поселении «Город Сухиничи» № 64 от 06.09.2016, договора аренды земельного участка № 13-22 от 17.01.2017 недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 23.11.2018 (судья В.В. Жадан) иск оставлен без удовлетворения.

Определением от 21.02.2019 Двадцатый арбитражный апелляционный суд, установив, что решение суда первой инстанции затрагивает права и законные интересы закрытого акционерного общества «Автотранспортник», ФИО9, ФИО10, открытого акционерного общества «Сухиничская аптека», ФИО3, ФИО11, ФИО12, ФИО7, ФИО5, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020 на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в порядке процессуального правопреемства произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО13 на ФИО18.

Прокурор в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, согласно которым просил:

1. Признать договор о развитии застроенной территории в ГП «Город Сухиничи» от 06.09.2016 № 64, заключенный между администрацией ГП «Город Сухиничи» и ИП ФИО8, недействительным.

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора о развитии застроенной территории в ГП «Город Сухиничи» от 06.09.2016 № 64, обязав администрацию ГП «Город Сухиничи» вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО8 денежные средства в размере 140 000 руб., уплаченные им за право заключения указанного договора.

3. Признать дополнительное соглашение от 18.10.2018 № 1, дополнительное соглашение от 07.05.2019 № 1, дополнительное соглашение от 02.09.2019 № 2 к договору о развитии застроенной территории в ГП «Город Сухиничи» от 06.09.2016 № 64, заключенные между администрацией ГП «Город Сухиничи» и ИП ФИО8, недействительными.

4. Признать договор аренды земельного участка от 17.01.2017 № 13-22, заключенный между администрацией ГП «Город Сухиничи» и ФИО19, действующим на основании доверенности от индивидуального предпринимателя ФИО8, недействительным.

5. Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка, обязав ФИО8 вернуть администрации ГП «Город Сухиничи» земельные участки общей площадью 3 687 кв.м. из категории земель населенных пунктов, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 40:19:140217:148 и 40:19:140217:61, находящиеся в аренде на основании договора от 17.01.2017 № 13-22, по акту приема-передачи.?

Уточнение иска принято судом апелляционной инстанции.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО20 и ФИО21. В порядке процессуального правопреемства произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО9 на ФИО6. Из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, исключено закрытое акционерное общество «Автотранспортник».

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 (судьи: Заикина Н.В., Дайнеко М.М., Капустина Л.А.) решение суда области отменено. Принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, заместитель прокурора Калужской области, а также индивидуальные предприниматели ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО7 обратились в суд с кассационными жалобами, в которых просят решение суда области и апелляционное постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований прокурора.

В процессе рассмотрения кассационных жалоб от ФИО3 и ФИО6 поступили отказы от кассационных жалоб.

Рассмотрев указанные ходатайства, судебная коллегия считает, что они подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 282 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции прекращает производство по кассационной жалобе, если после принятия кассационной жалобы к производству суда от лица, ее подавшего, поступило ходатайство об отказе от кассационной жалобы и отказ принят судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Отказ от кассационных жалоб заявлен уполномоченными лицами.

Поскольку отказ заявителей от кассационных жалоб не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд кассационной инстанции принимает отказ ФИО3 и ФИО6 от кассационных жалоб на решение Арбитражного суда Калужской области от 23.11.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 и прекращает производство по данным жалобам в суде кассационной инстанции.

Пункт 3 статьи 282 АПК РФ разъясняет, что в случае прекращения производства по кассационной жалобе повторное обращение того же лица по тем же основаниям в арбитражный суд с кассационной жалобой не допускается.

В судебном заседании суда округа прокурор поддержал мотивы, изложенные в жалобе, просит ее удовлетворить.

Представитель администрации считает доводы кассационных жалоб необоснованными, просит отказать в их удовлетворении, судебные акты по делу оставить в силе.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания,в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшегося по делу судебного акта и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, постановлением администрации (исполнительно-распорядительный орган) ГП «Город Сухиничи» от 19.01.2016 № 7 «О развитии застроенной территории» (далее - Постановление № 7 от 19.01.2016) проведен аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории.

По результатам аукциона между администрацией и индивидуальным предпринимателем ФИО8 06.09.2016 заключен договор № 64 о развитии застроенной территории в ГП «Город Сухиничи» общей площадью 6 700 кв.м, имеющей адресные ориентиры: Калужская область, г. Сухиничи, с севера - ул. Добролюбова, с востока - ул. Ленинградская, с юга - пер. Пахаревский, с запада - ул. Ленина (далее - договор о развитии, оспариваемая сделка). На указанной территории находятся здания, строения, сооружения, подлежащие сносу, согласно приложению № 1 (п. 1.2. договора).

Цена права на заключение договора составляет 140 000 руб. (п. 2.1. договора).

Пунктом 3.2.1. договора на администрацию возложена обязанность после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных п. 3.4.3. договора, и получения соответствующего заявления и документов от застройщика предоставить ему без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления), и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Во исполнение п. 3.2.1. договора между администрацией и индивидуальным предпринимателем ФИО8 заключен договор аренды земельного участка № 13-222 от 17.01.2017, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 3 687 кв.м из категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровых планах земельных участков: для размещения автостанции - 40:19:140217:148 площадью 837 кв.м; для содержания и обслуживания мини-рынка - 40:19:140217:61 площадью 2 850 кв.м, сроком на 3 года (далее - договор аренды, оспариваемая сделка).

Полагая, что указанные сделки противоречат требованиям действующего законодательства, а именно условиям, установленным статьями 46.1, 46.2, Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в связи с чем в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также как нарушающие права и законные интересы неопределенного круга юридических лиц, предпринимателей и иных участников правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности путем ограничения их прав на заключение договоров аренды указанных земельных участков, и публичные интересы ГП «Город Сухиничи» в части распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности и извлечения доходов от его правомерного использования, являются ничтожными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Так, в частности, в качестве обоснования противоречия спорного договора о развитии требованиям части 3 статьи 46.1 ГрК РФ истец указал, что на предоставленной по указанному договору территории отсутствовали многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований прокурора, суд первой инстанции принял во внимание, что дополнительным соглашением № 1 от 18.10.2018 в приложение № 1 к договору о развитии внесены изменения.

В связи с чем, учитывая, что в материалах дела имеется письмо от 01.10.2018, постановление от 20.08.2015 № 848 «Об утверждении заключения межведомственной комиссии», акт обследования помещений № 2-07 от 20.07.2015, заключение № 2-07 от 29.07.2015 о признании дома № 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области аварийным и подлежащим сносу, суд первой инстанции отклонил доводы прокурора о несоответствии договора о развитии требованиям части 3 статьи 46.1 ГрК РФ, как и акт о проведении проверки исполнения градостроительного законодательства от 02.08.2018, подтверждающий, что многоквартирный дом № 3 по ул. Ленинградская расположен за территорией, указанной в Постановлении № 7 от 19.01.2016.

Суд второй инстанции, повторно рассматривающий дело по существу, дополнительно установил, что сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 от 02.09.2019 к договору о развитии, которым срок договора продлен до 30.12.2021.

Согласившись с выводами суда области о необоснованности доводов прокурора о несоответствии договора о развитии требованиям закона, суд апелляционной инстанции также отклонил доводы истца о нарушении оспариваемыми сделками прав третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, со ссылками на статьи 7, 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Суд исходил из того, что дополнительным соглашением № 1 от 01.09.2020 к договору о развитии предусмотрена уплата возмещения собственникам за изымаемые жилые помещения в многоквартирном доме № 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области (п. 3.4.11 договора).

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, как несоответствующими требованиям закона и сделанными при неполном исследовании фактических обстоятельств дела.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, могут быть расположены помимо указанных объектов, объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 3 статьи 46.1 ГрК РФ, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.

Согласно части 7 статьи 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории, заключенного в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов. При этом земельные участки, образованные в границах застроенной территории, предоставляются лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, только после выполнения определенных обязательств, связанных с подготовкой документации по планировке территории, расселением жителей многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, либо снос, реконструкция которых планируется на основании адресных программ.

На основании части 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ определены существенные условия договора о развитии застроенной территории. Так, согласно пунктам 1 и 10 части 3 таковыми являются сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции и срок договора. Пунктами 4 и 5 предусмотрены обязательства лица, заключившего договор с органом местного самоуправления: создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, а также максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Согласно пунктам 7, 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ к существенным условиям договора о развитии застроенной относится также обязательство органа местного самоуправления принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории.

В соответствии с пунктом 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных п.п. 3-5 настоящей части либо по мере выполнения обязательств, предусмотренных п.п. 4 и 5 настоящей части, орган местного самоуправления обязан предоставить указанному лицу без проведения торгов земельные участки для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Согласно пунктам 8, 9 части 8 статьи 46.3 ГрК РФ существенные условия договора, установленные в соответствии с частями 3 и 4 статьи 46.2 настоящего Кодекса, а также проект договора являются условием аукциона.

Из пункта 26 статьи 46.3 ГрК РФ следует, что договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Согласно позиции администрации по делу, принимая решение о развитии застроенной территории, последняя исходила из того, что действовавшее на тот момент здание автостанции не соответствовало Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Решение о строительстве крытого рынка в г. Сухиничи администрацией принято в соответствии с требованиями Федерального закона «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» от 30.12.2006 № 271, согласно которым с 01.01.2013 для организации деятельности по продаже товаров на рынках управляющие рынками компании вправе использовать капитальные здания. Использование в этих целях временных сооружений запрещается. Таким образом, существующий «стихийный» рынок не соответствовал требованиям закона.

В результате же реализации договора о развитии введено в эксплуатацию здание автостанции и произведены строительные работы по устройству фундамента крытого рынка, что позволит жителям городского поселения существенно улучшить качество жизни, пользуясь современным крытым рынком и зданием автостанции.

Материалы дела свидетельствуют, что приложением № 1 к договору о развитии предусмотрен перечень зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, среди которых два объекта недвижимого имущества (магазин, общественный туалет) и четырнадцать временных объектов (автостанция, магазины, торговые павильоны).

В обоснование заявленных требований, прокурор сослался на тот факт, что на предоставленной по договору о развитии территории отсутствовали многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В подтверждение указанной позиции прокурор сослался на само Постановление администрации № 7 от 19.01.2016 и приложение № 1 к нему; проект планировки территории, утвержденный Постановлением администрации № 108 от 29.03.2016; приложение № 1 к договору о развитии; и представил акт о проведении проверки исполнения градостроительного законодательства от 02.08.2018, подтверждающий, что многоквартирный дом № 3 по ул. Ленинградская расположен за территорией, указанной в Постановлении № 7 от 19.01.2016.

Из материалов дела следует, что после принятия иска прокурора от 03.08.2018 к производству определением суда области от 23.08.2018 стороны дополнительным соглашением № 1 от 18.10.2018 внесли в договор о развитии изменения (в приложение № 1), дополнив перечень зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, многоквартирным домом № 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области.

При этом, судом первой инстанции при вынесении решения по существу спора 16.11.2018 принято во внимание данное дополнительное соглашение к договору и сделан вывод о необоснованности позиции прокурора об отсутствии на территории, подлежащей развитию, объектов, предусмотренных пунктом 3 статьи 46.1 ГрК РФ.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции сторонами заключены дополнительное соглашение от 07.05.2019 № 1, дополнительное соглашение от 02.09.2019 № 2 к договору о развитии.

В связи с этим, в суде апелляционной инстанции прокурором 29.07.2020 уточнены исковые требования (поступили в суд 03.08.2020), согласно которым последний просил признать недействительными (ничтожными в силу п. 1 статьи 166, п. 2 статьи 168 ГК РФ), в том числе, дополнительное соглашение от 18.10.2018 № 1, дополнительное соглашение от 07.05.2019 № 1, дополнительное соглашение от 02.09.2019 № 2 к договору о развитии.

При этом прокурор указывал, что по сути, данными дополнительными соглашениями изменены существенные условия договора, что противоречит положениям п. 26 статьи 46.3 ГрК РФ и статьи 451 ГК РФ. При этом, цена на право заключения договора о развитии осталась неизменной - 140 000 руб.

Также при уточнении исковых требований прокурор сослался на тот факт, что администрацией не принималось решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме № 3 по ул. Ленинградская, признанном аварийным и подлежащим сносу в рамках договора о развитии (существенное условие договора), что также противоречит пунктам 7, 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Однако, судом апелляционной инстанции данные требования прокурора по сути не рассмотрены, правовая оценка данных доводов в апелляционном судебном акте отсутствует.

Более того, после уточнения исковых требований прокурором 03.08.2020 стороны заключили дополнительное соглашение № 1 от 01.09.2020 к договору о развитии, дополнив обязательства ИП ФИО8 по договору обязательством произвести возмещение собственникам квартир в многоквартирном доме № 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области за изымаемые квартиры в срок до 30.12.2021.

Из материалов также видно, что дополнительными соглашениями от 18.10.2018 и 07.05.2019 к договору о развитии из перечня зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, исключены временные объекты, принадлежащие ФИО3, ФИО5, ФИО11, ФИО7, ФИО13, ФИО14, ФИО15, объект капитального строительства ФИО6

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО10, открытое акционерное общество «Сухиничская аптека», ФИО11, ФИО12, ФИО7, ФИО5, ФИО18, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, поддерживая требования прокурора, ссылались на следующие факты.

Аукцион проводился на основании Постановления администрации № 7 от 19.01.2016. Между тем, указанное постановление отменено постановлением администрации № 7 от 17.01.2018.

В связи с данным обстоятельством, прокурор и третьи лица указывали на тот факт, что заключенные на основании данного постановления договор о развитии и договор аренды земельного участка также подлежали расторжению.

Границы застроенной территории установлены проектом планировки территории, утвержденным решением Городской Думы ГП «Город Сухиничи» № 9 от 19.04.2016. Указанное решение Городской Думы отменено по протесту прокурора принявшим его органом - решением Городской Думы № 16 от 16.06.2017.

Постановлением администрации № 108 от 29.03.2016 утвержден новый проект планировки застроенной территории. Однако, решением Сухиничского районного суда Калужской области по делу № 2а-1-5/2020 и делу № 2а-1-6/2020 постановление администрации от 29.03.2016 № 108 об утверждении проекта планировки строительства крытого рынка и автостанции признано незаконным.

Между тем, из указанного проекта планировки, ранее утвержденного постановлением администрации № 108 от 29.03.2016 и находившегося в открытом доступе в сети Интернет, следует, что многоквартирный дом № 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области находится за пределами территории, определенной договором о развитии.

Протестом прокурора № 7-40-2017 от 21.12.2017 установлено, что в границы застроенной территории необоснованно включены торговые объекты, являющиеся объектами недвижимости и принадлежащие на праве собственности предпринимателям (ФИО3, ФИО6, ФИО5). Причем зарегистрированное право собственности указанных лиц на объекты администрацией в установленном законом порядке не оспаривалось, однако, данные объекты незаконно постановлены к сносу, при этом вопросы о компенсации за изымаемые земельные участки, предоставление иных земельных участков, возмещение за сносимые торговые объекты органом местного самоуправления не рассматривался. Более того, данным предпринимателям администрацией незаконно отказано в предоставлении земельных участков под торговыми объектами в аренду или собственность.

По протесту прокурора № 7-39-2017 от 21.12.2017 разрешение на строительство автостанции решено не отменять, поскольку объект введен в эксплуатацию, однако администрация обязалась провести публичные слушания по вопросу изменений в Правила землепользования и застройки сельских поселений района.

Из материалов дела следует, что объект «Автостанция с магазином» по адресу: ул. Ленинградская, д. 2А в г. Сухиничи Калужской области (кадастровый номер 40:19:140217:150) площадью 144,2 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 40:19:140217:148 площадью 837 кв.м, введен в эксплуатацию 20.12.2017.

При этом, ИП ФИО8 является собственником как указанного объекта недвижимости, так и земельного участка под ним на основании договора купли-продажи земельного участка № 1 от 28.01.2019.

Градостроительный план земельного участка № RU 40511101 (для содержания и обслуживания мини-рынка, кадастровый номер 40:19:140217:61), утвержденный постановлением администрации № 296 от 04.04.2017 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области ФИО8» по протесту прокурора отменен постановлением администрации № 1308 от 19.12.2017.

По представлению прокурора разрешение на строительство крытого рынка от 21.04.2017 № 40-511-022-2017 отменено постановлением администрации № 29 от 18.01.2018. Незаконность данного разрешения на строительство установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области по делу № А23-2713/2018.

Тем не менее, предметом отдельного арбитражного разбирательства являются требования ИП ФИО8 о признании его права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 40:19:142217:61 - крытый рынок площадью застройки 1 152 кв.м степенью готовности 30 %.

Прокурор и привлеченные к участию в деле третьи лица также обращали внимание арбитражного суда на тот факт, что согласно пунктам 4-5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ расселение жилых домов, признанных аварийными и подлежащих к сносу, осуществляется за счет лица, заключившего с органом местного самоуправления договор развития застроенной территории. Согласно пункту 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ орган местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 настоящей части, обязан предоставить указанному лицу земельные участки без торгов.

При этом, согласно публичной информации многоквартирный дом № 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой РФ) включен в федеральную программу переселения граждан из аварийного жилья на 2023 год, на его расселение выделены средства из федерального бюджета, определены порядок, сроки и размеры выплат собственникам жилья. Таким образом, по мнению третьих лиц, включив дополнительными соглашениями № 1 от 18.10.2018 и от 07.05.2019 в перечень объектов, подлежащих сносу согласно условиям договора о развитии, жилой дом по адресу: <...>, администрация ГП «Город Сухиничи» в нарушение статей 4, 15 Федерального Закона № 135-Ф3 от 26.07.2006 «О защите конкуренции» предоставила ИП ФИО8 незаконные конкурентные преимущества за счет средств федерального бюджета. В случае реализации вышеуказанного дополнительного соглашения № 1 к договору о развитии ИП ФИО8 без проведения торгов получит в собственность земельный участок с кадастровым номером 40:19:140217:154, на котором расположен вышеуказанный жилой дом, обладающий повышенной экономической привлекательностью в силу своего расположения, а все связанные с этим расходы будут оплачены за счет средств федерального бюджета.

Прокуратурой Сухиничского района 20.08.2020 в адрес главы администрации ГП «Город Сухиничи» вынесено предостережение о недопустимости нарушения закона в связи с тем, что многоквартирный дом № 3 по ул. Ленинградская г. Сухиничи одновременно включен в федеральную программу переселения граждан из аварийного жилья на 2023 год, по которой снос и расселение указанного дома будет проводиться за счет средств федерального бюджета. Более того, включение спорного жилого дома в договор о развитии может повлечь исключение дома из федеральной программы и следовательно, нарушение прав собственников жилья.

Между тем, администрацией 05.10.2020 в материалы дела представлено заключенное дополнительное соглашение № 1 от 01.09.2020 к договору о развитии, которым стороны возложили на ИП ФИО8 обязанность произвести возмещение собственникам квартир в многоквартирном доме № 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области за изымаемые квартиры в срок до 30.12.2021.

По мнению прокурора и третьих лиц, существование договора о развитии в редакции дополнительных соглашений к нему приведет к необоснованной, незаконной передаче в аренду, а позднее в собственность ФИО8 без проведения обязательных установленных законом конкурсных процедур, дополнительного земельного участка, на котором расположен жилой дом, при сохранении цены договора неизменной, что создает преимущественное положение застройщика перед другими участниками рынка и нарушает права неопределенного круга лиц, т.к. предоставляет ему возможность без проведения обязательных установленных законом конкурсных процедур приобрести в собственность земельный участок с кадастровым номером 40:19:140217:154, в данное время находящийся в муниципальной собственности, а также сократить расходы, связанные со сносом объектов других собственников.

Более того, прокуратурой Сухиничского района установлена незаконность Решения Городской думы от 04.08.2020 № 24, главе администрации ГП «Город Сухиничи» направлено представление о его отмене. Однако, постановлением администрации от 18.09.2020 № 229 утвержден проект планировки территории, вынесенный на публичные слушания вышеназванным Решением Городской думы от 04.08.2020 № 24.

В обоснование заявленных требований прокурор также сослался на противоречие пункту 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ и следовательно необоснованность пункта 4.1.2 договора о развитии, согласно которому обязанность предоставить застройщику проект планировки застроенной территории возложена на администрацию.

Кроме этого, прокурором заявлено о признании недействительным договора аренды земельного участка № 13-22 от 17.01.2017 со ссылкой на его противоречие положениям статьи 46.1, пункта 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ и статьи 39.6 ЗК РФ и несогласованности предмета договора аренды (участок состоит из двух сформированных земельных участков с кадастровыми номерами 40:19:140217:148 и 40:19:140217:61).

Между тем, правовой оценки данных доводов прокурора судебные акты судов обеих инстанций не содержат.

При этом, по мнению суда округа, для разрешения настоящего спора не могут иметь правового значения письмо администрации от 01.10.2018, а также характер тех целей, которыми руководствовалась администрация при принятии решения о развитии застроенной территории, поскольку для достижения данных целей законом предусмотрены иные правовые механизмы, а заключение договора о развитии застроенной территории в любом случае должно соответствовать требованиям действующего законодательства.

Более того, само по себе признание в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома № 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области в 2015 году и формальное представление соответствующих документов в материалы настоящего дела не могут свидетельствовать о том, что оспариваемые сделки заключены в соответствии с законодательством без надлежащей правовой оценки всех доводов прокурора в их совокупности с фактическими обстоятельствами дела и подлежащими применению в рассматриваемом случае нормами права.

Ссылка ответчиков и арбитражного суда на правовую позицию Верховного суда РФ, изложенную в определении № 309-ЭС15-6950 от 17.06.2015, в рассматриваемом случае не может быть принята во внимание, как сформированная судом при рассмотрении дела с иными фактическими обстоятельствами.

Также суд округа считает необходимым обратить внимание судов первой и апелляционной инстанций на следующее.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Как указывалось выше, в части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду.

По смыслу правового регулирования в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Между тем, в рассматриваемом случае судами двух инстанций не исследован вопрос о том, предусматривает ли исполнение администрацией договора о развитии достижение целей, установленных законодательством. Так, согласно позиции администрации по делу встречное исполнение, которое получает администрация в результате реализации договора о развитии, заключается в том, что в эксплуатацию введено здание (собственность предпринимателя) автостанции (расположенное на земельном участке, принадлежащем предпринимателю), и произведены строительные работы по устройству фундамента крытого рынка (в отношении которого предпринимателем заявлен иск о признании права собственности), что «позволит жителям городского поселения существенно улучшить качество жизни, пользуясь современным крытым рынком и зданием автостанции».

Таким образом, по мнению суда округа, судами обеих инстанций оставлен без внимания довод прокуратуры о том, что заключение договора о развитии по сути не направлено на достижение целей, предусмотренных законом для заключения данного вида договора, что не может не нарушать публичных интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление отвечающими признакам законности и обоснованности.

Суд округа считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение в суд области, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289, ст. 150, ст. 282 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по кассационным жалобам ФИО3 и ФИО6 на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 по делу № А23-5914/2018 прекратить.

Решение Арбитражного суда Калужской области от 23.11.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020 по делу № А23-5914/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление в части прекращения производства по кассационным жалобам может быть обжаловано в порядке, предусмотренном статьей 291 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление в оставшейся части может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскaя

Судьи Е.В. Власов

ФИО1