Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца – индивидуального предпринимателя Аксеновой Оксаны Викторовны (ОГРНИП 311402703400014) – Холщева О.Н. (доверенность от 11.01.2016) и Кёси И.В. (доверенность от 05.12.2015), от ответчика – открытого акционерного общества «Калужский турбинный завод» (г. Калуга, ОГРН 1024001337360, ИНН 4026007424) – Папаева Е.С. (доверенность от 25.07.2017) и Малеевой Т.В. (доверенность от 25.07.2017), в отсутствие третьего лица – негосударственного частного образовательного учреждения дошкольного образования «Монтессори-центр частный детский сад «Сосновый бор», рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Аксеновой Оксаны Викторовны на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.09.2017 по делу № А23-7366/2015 (судья Акимова М.М.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Аксенова Оксана Викторовна (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к открытому акционерному обществу «Калужский турбинный завод» (далее – общество) о взыскании стоимости капитального ремонта помещений, произведенного в период действия договора аренды от 28.08.2012 № 708-12 в размере 2 615 339 рублей 46 копеек (т. 1, л. д. 6).

В свою очередь общество, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к предпринимателю о взыскании 3 226 727 рублей 67 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 28.08.2012 № 708-12 в размере 2 309 229 рублей, задолженности по коммунальным услугам в размере 375 260 рублей 12 копеек, неустойки в сумме 542 238 рублей 55 копеек.

Определением первой инстанции от 20.02.2017 встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения с первоначальными требованиями.

Определением суда от 07.08.2017, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле качестве участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено негосударственное частное образовательное учреждение дошкольного образования «Монтессори-центр частный детский сад «Сосновый бор».

Решением суда от 22.09.2017 (т. 1, л. д. 107) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. Судебный акт в части отказа в первоначальном иске мотивирован предусмотренной договором аренды обязанностью арендатора за свой счет осуществлять ремонт арендуемого имущества. Удовлетворяя встречный иск, суд сослался на ненадлежащее исполнение предпринимателем, как арендатором, в период действия договора, а также после его прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить. Оспаривая судебный акт, заявитель выражает несогласие с толкованием судом условий договора аренды как предусматривающих компенсацию стоимости капитального ремонта в размере 407 511 рублей (стоимость аренды за три месяца, от уплаты которой предприниматель освобожден). Указывает, что сметы на ремонтные работы на указанную сумму не составлялось, а договором прямо не предусмотрено, что стоимость капитального ремонта равна стоимости аренды за три месяца. Обращает внимание на то, что фактическая стоимость ремонта значительно превышает стоимость арендной платы за три месяца. Ссылается на невозможность использования арендованного помещения по целевому назначению без проведения капитального ремонта. Толкует пункт 2.4 договора как условие, определяющее момент возникновения обязанности арендатора по внесению арендной платы после предоставленной отсрочки ее уплаты на срок не более трех месяцев с даты заключения договора. Указывает, что стоимость капитального ремонта подтверждена первичными документами (договор подряда от 20.09.2012, актом от 06.03.2013, чеками, квитанциями на покупку материалов).

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает неверным толкование предпринимателем условия пункта 2.4 договора как условия об отсрочке уплаты арендной платы, ссылаясь на то, что за период сентября – ноября 2012 (первые три месяца аренды) арендная плата не уплачивалась. Поясняет, что условиями договора не предусмотрена обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость ремонта, напротив, ими установлено, что такой ремонт арендатор осуществляет за свой собственный счет (пункт 3.2.5). Отмечает, что, принимая имущество в аренду, предприниматель в акте от 28.08.2012 согласился с тем, что имущество находится в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии и пригодно для использования по назначению. Обращает внимание на то, что в период действия договора предприниматель не обращался к арендодателю с просьбами провести капитальный ремонт и не высказывал претензий по состоянию имущества. Утверждает, что ремонтные работы не были вызваны неотложной необходимостью (в том числе по причине аварийности).

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направило. С учетом мнений представителей истца и ответчика, судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 28.08.2012 между обществом (арендодатель) предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 708-12 (т. 1, л. д .14), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду одноэтажный кирпичный спальный корпус № 3 (строение 4) общей площадью 503,1 кв. метра (номер объекта 40:26:0100396:0001:9497/4), расположенный по адресу: г. Калуга, Городской бор, на территории филиала общества санаторий «Сокол» с необходимой для целевого использования прилегающей территорией на срок с 01.09.2012 по 01.09.2027 для организации детского развивающего центра.

Размер арендной платы, согласно разделу 2 договора, определен в 270 рублей за 1 кв. метр в месяц, включая НДС по ставке 18 %. В стоимость арендной платы не входит стоимость эксплуатационных расходов (плата за теплоэнергию, электроэнергию, воду, канализацию и т.п.), которые арендатор оплачивает по показаниям приборов учета на основании официально установленных тарифам по Калужской области, а сброс сточных вод – по отдельному договору. Если приборы учета не установлены, то плата за отопление рассчитывается по объемным показателям арендуемых помещений; за холодную, горячую воду и сброс сточных вод – по максимальному проходному сечению проводящих трубопроводов при рабочем давлении, за электроэнергию – по максимально установленной мощности. Арендная плата и эксплуатационные расходы по договору перечисляются ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за отчетным месяцем, начиная с первого месяца аренды путем безналичного перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя. Арендная плата за период проведения арендатором ремонта, но не более чем за первые три месяца аренды с начала действия договора не взимается.

Разделом 3 договора предусмотрены обязанности арендатора в течение трех месяцев с момента передачи здания в аренду произвести ремонт здания; своевременно за собственный счет производить текущий ремонт; при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического и прочего оборудования немедленно письменно сообщить об этом арендодателю; принять меры к устранению аварийной ситуации в арендуемом помещении и прилегающей территории; если арендуемое здание в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние – восстановить своими силами за счет своих средств или возместить ущерб, нанесенный арендодателю в установленном порядке.

По акту приема-передачи от 28.08.2012 арендованное имущество передано арендатору. В акте зафиксировано, что помещение находится в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии и пригодно для использования по назначению (т. 1 л. д. 19).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 29.06.2016 по делу № А23-923/2016 договор аренды от 28.08.2012 № 708-12 признан прекратившимся с 20.01.2016.

Ссылаясь на то, что в период пользования имуществом предпринимателем проведены работы по его капитальному ремонту, реконструкции, а также благоустройству прилегающей территории, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь общество, ссылаясь на наличие у предпринимателя задолженности по арендным платежам в период действия договора (с 01.04.2015 по 01.09.2016), обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулировано общее правило об обязанности арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Работы по текущему ремонту должны проводиться регулярно в течение года (пункт 3.6 положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279).

Обращаясь с иском, предприниматель сослался на то, что в период действия договора им произведен капитальный ремонт, которого требовало состояние переданного имущества, однако расходы по нему арендодателем не возмещены.

Между тем, в акте приема-передачи арендуемого имущества от 28.08.2012, подписанного предпринимателем без возражений, указано на то, что помещение находится в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии и пригодно для использования по назначению согласно договору.

С учетом этого, принимая во внимание, что договор строительного подряда, представленный истцом в обоснование своих требований, заключен предпринимателем 20.09.2012 (т.е. менее чем через месяц после принятия имущества в аренду) (т. 1, л. д. 20), а также то, что пунктом 3.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение трех месяцев с момента передачи здания в аренду произвести его ремонт, а пунктом 2.4 установлено, что арендная плата на период проведения ремонта, но не более чем за первые три месяца с даты договора, не взимается, следует прийти к выводу о том, что обязанность по проведению капитального ремонта была принята арендатором на себя.

Довод заявителя об обратном не основан на положениях статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что за период действия договора арендатор не обращался к арендодателю с просьбой провести капитальный ремонт и не доказал, что проведение такого ремонта за его счет было вызвано неотложной необходимостью.

Ссылка истца на заключение экспертизы, которым подтверждена необходимость выполнения работ по ремонту здания (ответ на вопрос № 4, т. 4, л. д. 54), не является основанием для удовлетворения его требований, поскольку обязанность по проведению такого ремонту арендатор принял на себя добровольно, что не противоречит статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выводов о неотложной необходимости в проведении капитального ремонта заключение экспертизы не содержит.

Кроме того, заключение экспертизы не имеет определяющего значения для настоящего спора, поскольку первичным является установление того, на какой стороне договора лежит обязанность по проведению капитального ремонта.

В данном случае установлено, что такая обязанность лежит на арендаторе.

Судом не принимается довод предпринимателя о том, что пунктом 3.2.2 договора не конкретизирован, какой именно вид ремонта здания должен произвести арендатор в течение трех месяцев с момента передачи имущества, в связи с чем, заявитель полагает, что речь идет о текущем ремонте.

Между тем обязанность по своевременному выполнению текущего ремонта прямо предусмотрена другим пунктом договора - пунктом 3.2.5. В связи с этим, исходя из вышеуказанных обстоятельств и сложившихся отношений сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что действительная общая воля сторон с учетом цели договора заключалась в возложении обязанности провести капитальный ремонт на арендатора.

Данное обстоятельство, как верно указано судом первой инстанции, подтверждается и пунктом 2.4 договора, согласно которому арендная плата на период проведения ремонта, но не более чем за первые три месяца с даты договора, с арендатора не взимается.

Толкование истцом указанного условия как условия об отсрочке уплаты арендной платы, не основано на положениях статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. По своей сути отсрочка представляет собой освобождение от уплаты долга на определенное время, по истечении которого этот долг должен быть погашен. Договором не предусмотрен период времени, на который истцу предоставлена отсрочка, напротив, из пункта 2.4 прямо следует, что арендатор освобождается от внесения арендной платы на время проведения ремонта, но не более трех месяцев.

Указанное условие, с учетом статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющей определить арендную плату (в данном случае за первые три месяца) путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, правомерно истолковано судом как компенсация стоимости ремонта в согласованном сторонами размере (арендная плата за три месяца). Несение арендатором расходов, превышающих указанную компенсацию, с учетом принятия арендатором на себя обязанности по проведению капитального ремонта, является его предпринимательским риском (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что если здание в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке.

Доводы заявителя фактически сводятся к иному толкованию условий договора аренды. Оценив указанные условия по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не нашла оснований для несогласия с их толкованием, данным первой инстанцией.

Апелляционная инстанция не находит оснований для пересмотра судебного акта в части удовлетворения встречных исковых требований общества.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Применительно к статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 28.08.2012 подтверждает передачу арендованного имущества арендатору и его нахождение в пользовании предпринимателя в спорный период, за который взыскивается задолженность (01.04.2015 по 01.09.2016).

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановления Пленума № 35) разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Коммунальные платежи, обязанность по возмещению которых принял на себя арендатор, формой арендной платы не являются и подлежат уплате отдельно от нее (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Поскольку доказательств возврата имущества в заявленный истцом период не представлено, арендная плата за период с 01.04.2015 по 01.09.2016 в размере 2 309 229 рублей и стоимость эксплуатационных расходов в размере 375 260 рублей 12 копеек (т. 4, л. д. 140–150, т. 5, л. д. 1–22, 80–96, 112–151, т. 6, л. д. 1–114) не уплачены, суд пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований о взыскании основного долга и применении к арендатору ответственности за нарушение денежного обязательства.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме – штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неустойка за просрочку внесения арендной платы подлежит уплате и после прекращения договора (по день фактического исполнения арендатором всех своих обязательств, в том числе уплаты долга) (пункт 8 постановления Пленума № 35).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что за неуплату арендатором платежей в сроки, установленные договором, а также за несвоевременное освобождение здания и прилегающей территории по истечении срока аренды, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % просроченной суммы за каждый день просрочки.

Размер неустойки, исходя из указанного пункта, за период с 11.05.2015 по 20.02.2017 составил 542 238 рублей 55 копеек. Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан правильным. Ходатайств о несоразмерности неустойки и ее снижении суду первой инстанции не представлено, ввиду чего в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума № 7, оснований для ее уменьшения в апелляционной инстанции не имеется.

Предприниматель по существу размер задолженности и неустойки не оспорил, соответствующих доводов в апелляционной жалобе не содержится.

В судебном заседании представители истца пояснили, что не отрицают наличие долга, считая, что он подлежит уменьшению в результате зачета при удовлетворении первоначального иска. Поскольку оснований для удовлетворения последнего не установлено, условий для проведения зачета и отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 22.09.2017 по делу № А23-7366/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Л.А. Капустина

М.В. Токарева

О.Г. Тучкова