Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель Андруцкая Румина Рауфовна (далее – ИП Андруцкая, истец) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сварог» (далее – ООО «Сварог», ответчик) о признании недействительными результатов открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества должника и договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2019, заключенного между ООО «Сварог» и ИП Андруцкой, а также применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Сварог» суммы задатка в размере 1 350 000 рублей.

Определением суда от 29.05.2020 производство по делу приостановлено до определения правопреемника умершей Андруцкой Румины Рауфовны. 25.01.2021 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 11.02.2021 в порядке процессуального правопреемства проведена замена истца индивидуального предпринимателя Андруцкой Румины Рауфовны на Андруцкого Владимира Ивановича.

После окончательной формулировки истцом своих требований, изложенных в заявлении от 21.02.2021, определением суда от 25.02.2021 принято изменение предмета иска на требование о расторжении договора купли-продажи от 03.04.2019 и принято увеличение размера требований до 2700000 рублей, составляющих двойную сумму задатка.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 30.03.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, В.И. Андруцкий обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что продажа имущества, которое заведомо для продавца было обременено запретом на совершение сделок и регистрационных действий перехода прав собственности, с учетом требования закона об обязательной государственной регистрации договора, является существенным нарушением условий договора, что по правилам статьи 450 ГК РФ может служить основанием для расторжения данного договора. Поскольку на момент заключения договора и до направления ответчику претензии с требованием о расторжении договора 11.12.2019 существовали указанные существенные нарушения условий договора и препятствия регистрации права на имущество, у истца отпала необходимость в данном имуществе, в связи с чем заявлено требование о расторжении договора. Кроме того, судом не учтено, что неполная оплата имущества не указана в уведомлении №КУВД-001/2019-14032789/1 от 15.11.2019 в качестве основания для приостановления и отказа в регистрации права. Судом не дана оценка требованию истца о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным частями 1 и 2 статьи 449 ГК РФ.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 19.05.2021.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Приморского края проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 04.06.2018 по делу №А24-5461/2017 в отношении ООО «Сварог» открыто конкурсное производство.

Определением от 27.06.2018 конкурсным управляющим утверждена Сазыкина Ксения Владимировна.

В рамках продажи имущества должника, принадлежащего ему на праве собственности, 27.03.2019 проведены торги в форме аукциона №1136878, по результатам которых 03.04.2019 обществом «Сварог» заключен договор купли-продажи с победителем торгов ИП Андруцкой.

По условиям договора общество «Сварог» (продавец) обязалось передать в собственность предпринимателя Андруцкой (покупателя) земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:351 с долей в праве общей долевой собственности 26/125 (земли населенных пунктов для эксплуатации части здания, площадь 1 737 кв.м, адрес: г.Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, д. 27), встроенное нежилое помещение в здании КФЦ «Авангард» с кадастровым номером 41:01:0010116:14826 (назначение нежилое, общая площадь 841,9 кв.м, адрес: г.Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, д.27), а также поименованное в пункте 1.1.3 договора оборудование. В свою очередь предприниматель Андруцкая (покупатель) обязалась принять и оплатить данное имущество.

Договором предусмотрено, что продавец обязан: подготовить имущество к передаче, включая составление передаточного акта (пункт 2.1.1); передать покупателю имущество по акту в течение 5 рабочих дней со дня его полной оплаты, согласно разделу 3 договора (пункты 2.1.2, 4.2); предоставить покупателю все документы необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 2.1.3).

Покупатель обязался: оплатить цену имущества в сумме 27 000 000 рублей (пункты 2.2.1, 3.1); перед принятием имущества осмотреть передаваемое имущество и при отсутствии мотивированных претензий к состоянию имущества, принять его, подписав передаточный акт (пункт 2.2.2); за свой счет осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 2.2.3).

Разделом 3 договора установлено, что за вычетом задатка в сумме 1 350 000 рублей покупатель должен уплатить 25 650 000 рублей в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора.

В пункте 1.3 договора продавец гарантировал, что продаваемое им имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

Таким образом, из содержания договора купли-продажи следует, что только после полной оплаты стоимости выкупаемого имущества оно передается покупателю по акту приема-передачи вместе с относящимися к нему документами. Иные сроки и порядок передачи документов на имущество договором не предусмотрено. Совершение действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре недвижимости является обязанностью покупателя и его расходами (пункт 2.2.3), а не продавца.

Как указывает истец и, ссылаясь на обязанность продавца подготовить необходимые документы и осуществить регистрацию перехода права собственности имущества на покупателя, продавец направил заявление с документами в уполномоченный орган по регистрации прав на недвижимость. Уведомлением №КУВД-001/2019-14032789/1 от 15.11.2019 продавцу сообщено о приостановлении и дальнейшему отказу в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с отсутствием необходимых документов для регистрации, а в отношении объекта недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде запрещения на совершение действий по регистрации согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от 18.11.2016 (исполнительное производство от 24.10.2016 №32618/16/41017-ИП).

Полагая, что продавец не исполнил договорную обязанность, установленную пунктами 1.3, 2.1.1, 2.1.3 и 2.2.3 договора, не обеспечив предоставление всех необходимых для регистрации вещного права документов, а регистрация перехода права собственности на покупателя невозможна при наличии ограничений (обременений) в силу закона, покупатель воздержался от оплаты оставшейся суммы договора в соответствии с пунктами 3.3, 4.2 договора и направил продавцу претензию и соглашение о расторжении договора.

Поскольку в досудебном порядке спор не был урегулирован, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания задатка.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По правилам статей 456, 457 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар в порядке и сроки предусмотренные договором купли-продажи. Согласно статьям 485, 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить по цене, предусмотренной договором купли-продажи непосредственно до или после передачи товара, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из договора купли-продажи, продавец (ответчик) обязан передать имущество по передаточному акту в течение пяти рабочих дней со дня его полной оплаты покупателем (истцом), которая осуществляется последним в течение тридцати дней со дня подписания договора (03.04.2019) с учетом внесенного задатка.

Судом установлено, что полную цену выкупаемого товара истец не оплатил, поэтому продавец не передал имущество покупателю, в связи с чем спорное имущество находится во владении ООО «Сварог».

Согласно условиям договора, передаче товара должна предшествовать его полная оплата, оплата товара через определенное время после его передачи покупателю договором купли-продажи не предусмотрена. Использование покупателем для оплаты товара кредитных средств не влияет на условия договора купли-продажи об обязанности покупателя оплатить товар до его передачи продавцом.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Вопреки позиции истца, именно покупатель обязан за свой счет осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в ЕГРН. Доводы истца о неисполнении ответчиком обязанности по передаче необходимых документов для регистрации объекта обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку из содержания условий договора не следует, что относящиеся к имуществу документы передаются в ином порядке и иные сроки, нежели одновременно с передачей вещи по передаточному акту. Поскольку по договору имущество передается после его оплаты покупателем, то и относящиеся к нему документы подлежат передаче в момент передачи основной вещи.

В ходе рассмотрения спора ответчик отрицал подачу заявления с документами в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода права собственности, из уведомления №КУВД-001/2019-14032789/1 от 15.11.2019, на которое ссылается истец, следует, что конкурсный управляющий обращался в Управление Росреестра по Камчатскому краю за осуществлением государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений объекта недвижимости с кадастровым номером 41:01:0010116:14826 (встроенное нежилое помещение в здании КФЦ «Авангард»).

В материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих как об обращении сторон договора купли-продажи (предпринимателя и (или) конкурсного управляющего) в Управление Росреестра для государственной регистрации именно перехода права собственности, так и об отказе регистрирующего органа в такой регистрации с принятием соответствующего решения и указанием причин отказа в регистрации, в том числе по мотиву ограничения прав и обременения объекта недвижимости. В этой связи не является подтвержденным факт отказа государственного регистратора в регистрации права собственности покупателя (истца) на спорное имущество.

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом обязанности передать товар, свободным от прав третьих лиц, влечет специальные правовые последствия, указанные в абзаце 2 пункта 1 статьи 460 ГК РФ, то есть требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

Между тем, в рассматриваемом случае фактическая передача приобретаемого истцом по договору объекта от продавца к покупателю ещё не состоялась, истцом не доказано, что при надлежащем исполнении своих обязательств покупателя, продавец не передает ему проданный товар.

Апеллянт по тексту жалобы ссылается на то, что в уведомлении государственного регистратора №КУВД-001/2019-14032789/1 от 15.11.2019 и выписки из ЕГРН от 21.05.2019 №КУВИ-001/2019-10776161, в отношении объектов недвижимости в ЕГРН были зарегистрированы ограничения (обременения) в виде запрещения на совершение действий по регистрации согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от 18.11.2016 (исполнительное производство от 24.10.2016 №32618/16/41017-ИП), в связи с чем, по мнению истца, на основании имеющихся в ЕГРН запретов на совершение сделок с договорным имуществом ответчик не имел право совершать спорную сделку и подписывать договор купли-продажи имущества от 03.04.2019.

Между тем, ссылаясь также и на отчёт об определении рыночной стоимости объекта оценки №1603/09-19 от 17.09.2018, который был размещен при опубликовании извещения о продаже №1136878 на сайте интернет www.b2b-center.ru электронной торговой площадки ЭТП «В2В-Центр» 26.11.2018, истец указал на наличие в этом отчёте сведений об обременении (ограничении) прав на объекты недвижимости, предлагаемые обществом «Сварог» к продаже.

Таким образом, истец знал о наличии размещенной публично информации об обременениях объектов оценки правами третьих лиц, был ознакомлен с ней как заинтересованное лицо, в связи с чем не подлежат принятию доводы В.И. Андруцкого о том, что он не знал и не должен был знать о существовании обременений в пользу третьих лиц при подписании договора купли-продажи представляются не достаточно убедительными.

В силу пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается. Таким образом, в силу прямого указания закона с даты открытия конкурсного производства снимаются ранее наложенные ограничения распоряжения имуществом должника.

Как следует из письма Управления Федеральной службы судебных приставов по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу от 11.03.2021 №41905/21/5878-ИА, ограничительные меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества (земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:351 и встроенное нежилое помещение в здании КФЦ «Авангард» с кадастровым номером 41:01:0010116:14826 по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, пр-т Победы, д.27), полностью отмены 02.07.2018. В период с 03.07.2018 по 11.03.2021 ограничительные меры в отношении данного недвижимого имущества не применялись.

Из представленной истцом выписки из ЕГРН от 01.02.2021 №КУВИ-002/2021-6246604 не следует, что в отношении принадлежащего ООО «Сварог» на праве собственности недвижимого имущества встроенное нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010116:14826 зарегистрированы ограничение прав и обременение объекта недвижимости.

Согласно имеющейся в открытом доступе справочной информации по объектам недвижимости в режиме online в отношении объектов недвижимости земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:351 и встроенное нежилое помещение в здании КФЦ «Авангард» с кадастровым номером 41:01:0010116:14826 ограничение права не зарегистрировано.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ апеллянт не представил доказательств, свидетельствующих о наличии ограничения прав и обременения спорных объектов недвижимости. Кроме того, истцом не представлено и доказательств, подтверждающих неисполнение ответчиком обязанности по фактической передаче товара свободным от любых прав третьих лиц при условии надлежащего исполнения обязательств сами истцом как покупателем товара.

Таким образом, материалами дела подтверждается отсутствие ранее вынесенных судебным приставом-исполнителем запретов на совершение действий по регистрации, поэтому обстоятельств ограничения (обременения) права, с которыми истец связывает необходимость расторжения договора, на день рассмотрения настоящего спора не имеется.

Доводы истца о том, что ограничения прав и обременения объекта недвижимости имеют юридическое значение для целей расторжения договора на дату подписания договора купли-продажи (03.04.2019), являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были обоснованно отклонены, поскольку отсутствие данных обстоятельств на момент рассмотрения судом спора по существу не препятствует государственной регистрации перехода права собственности.

По правилам статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств представляет собой самостоятельный случай прекращения договорных обязательств. Здесь существенное значение приобретает цель, которой предопределяется прекращение договорного обязательства, а именно: необходимость восстановления баланса интересов сторон договора, нарушенного существенным образом в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

Для того чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категориям существенных и тем самым достаточных для расторжения договора на основании решения суда по иску одной из сторон, требуется наличие одновременно четырех условий, которые приведены в пункте 2 статьи 451 ГК РФ: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Указанные четыре условия должны присутствовать одновременно и в совокупности.

Апеллянт указывает, что по вине продавца условия договора изменились настолько, что, если бы покупатель мог это разумно предвидеть, договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условий, вместе с тем наличие одновременности и совокупности указанных условий истцом не доказано.

С учетом приведенных обстоятельств, коллегия поддерживает вывод о недоказанности истцом таких нарушений ответчиком договора купли-продажи, которые могут квалифицироваться как существенные нарушения, то есть нарушения, которые влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Поэтому предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ оснований для расторжения договора купли-продажи от 03.04.2019, заключенного между предпринимателем Андруцкой и обществом «Сварог», не имеется.

Поскольку судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований о расторжении договора в связи с неисполнением ответчиком обязательства, обеспеченного задатком, требование истца о взыскании двойной суммы задатка также не подлежало удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка требованию истца о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным частями 1 и 2 статьи 449 ГК РФ, отклоняется коллегией, поскольку споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок по иску заинтересованного лица, а не путем заявления доводов о том, что торги проведены с нарушением установленных законом правил при рассмотрении иного требования.

Истец, действуя в своих интересах, неоднократно воспользовался предусмотренным статьей 49 АПК РФ правом в той мере, в какой счёл необходимым, изменил предмет требования с признания недействительными торгов и договора купли-продажи на требование о расторжении договора купли-продажи. Как верно указал суд первой инстанции, определение материально-правовых требований к ответному лицу относится в соответствии с принципом диспозитивности к компетенции истца, а не арбитражного суда, который рассматривает спор по заявленным истцом требованиям.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 30.03.2021 по делу №А24-1426/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына