Гражданский кодекс часть 1

по иску Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение

(ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291)

к индивидуальному предпринимателю Хачатряну Микаелу Генриковичу

(ИНН 410100660865, ОГРН 319410100017884)

третьи лица: Администрация Петропавловск-Камчатского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю,

об изъятии путем выкупа нежилых помещений, о прекращении права собственности, о признании утратившим права пользования, о признании права собственности на нежилые помещения,

при участии:

от ИП Хачатрян М.Г.: И.А. Ушакова, по доверенности от 12.01.2022, сроком действия на 1 год, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Петропавловск-Камчатский городской округ в лице Управления экономического развития и имущественных отношений Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – истец, Управление) обратилось в Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хачатряну Микаелу Генриковичу (далее – ответчик, ИП Хачатрян, предприниматель):

- об изъятии путем выкупа в муниципальную собственность Петропавловск-Камчатского городского округа нежилых помещений поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения с выплатой выкупной цены в размере 5 805 000 рублей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет М.Г. Хачатрян в течение 20 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда;

- об изъятии путем выкупа в муниципальную собственность Петропавловск-Камчатского городского округа нежилых помещений поз.35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения с выплатой выкупной цены в размере 3 216 000 рублей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет М.Г. Хачатрян в течение 20 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда;

- о прекращении права собственности Хачатрян М.Г. на нежилые помещения поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4;

- о прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4;

- о признании за Петропавловск-Камчатским городским округом права собственности на нежилые помещения поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение;

- о признании за Петропавловск-Камчатским городским округом права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый номер 41:01:0010117:9271;

- о признании М.Г. Хачатрян утратившим право пользования нежилыми помещениями поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, после регистрации перехода права собственности за Петропавловск-Камчатским городским округом;

- о признании М.Г. Хачатрян утратившим право пользования долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м после регистрации перехода права собственности за Петропавловск-Камчатским городским округом;

- о прекращении права собственности М.Г. Хачатрян на нежилые помещения поз.35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496;

- о прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз.35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый №41:01:0010117:4496;

- о признании за Петропавловск-Камчатским городским округом право собственности на нежилые помещения поз.35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение;

- о признании М.Г. Хачатрян утратившим право пользования нежилыми помещениями поз.35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, после регистрации перехода права собственности за Петропавловск-Камчатским городским округом;

- о признании М.Г. Хачатрян утратившим право пользования долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемые нежилые помещения поз.35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, после регистрации перехода права собственности за Петропавловск-Камчатским городским округом.

Определением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 12.08.2021 указанное дело №2-4258/2021, возбужденное по исковому заявлению Управления экономического развития и имущественных отношений к ИП Хачатряну об изъятии путем выкупа нежилых помещений, прекращении права собственности, признании утратившим право пользования, признании права собственности на нежилые помещения передано по подсудности в Арбитражный суд Камчатского края.

Определением Арбитражного суда Камчатского края от 10.09.2021 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело №А24-4316/2021.

Определением Арбитражного суда Камчатского края от 13.10.2021 в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято изменение наименования истца с Управления экономического развития и имущественных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение на Управление имущественных и земельных отношений Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291).

Определением суда от 10.11.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Петропавловск-Камчатского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Администрация, Управление Росреестра по Камчатскому краю, третьи лица).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 17.05.2022 исковые требования удовлетворены. У ИП Хачатряна изъяты путем выкупа для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа нежилые помещения поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, расположенные по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый №41:01:0010117:9271, и доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 с установлением суммы выкупа и убытков в размере 9 154 333,39 рублей, из них:

– 8 074 480 рублей – рыночная стоимость помещений поз.19–34 с учетом доли нормативного земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально доле нежилого помещения, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– 447 969,39 рублей – рыночная стоимость земельного участка, превышающего нормативный пропорционально доле нежилого помещения;

– 631 884 рублей – убытки, причиненные собственнику изъятием нежилых помещений, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Также у ИП Хачатряна изъяты путем выкупа для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа нежилые помещения поз.35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв. м, расположенные по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый №41:01:0010117:4496, и доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477 с установлением суммы выкупа и убытков в размере 5 329 178,26 рублей, из них:

– 4 716 827 рублей – рыночная стоимость помещений поз. 35–40 с учетом доли нормативного земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально доле нежилого помещения, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

– 232 179,26 рублей – рыночная стоимость земельного участка, превышающего нормативный пропорционально доле нежилого помещения;

– 380 172 рублей – убытки, причиненные собственнику изъятием нежилых помещений, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

На Управление возложена обязанность в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения в законную силу перечислить на расчетный счет ИП Хачатряна 14 483 511,65 рублей возмещения за изымаемые объекты. После перечисления в полном объеме возмещения за изымаемые объекты:

– прекращается в связи с изъятием объектов право собственности ИП Хачатряна на объекты:

нежилые помещения поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477;

нежилые помещения поз.35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477;

– признается за Петропавловск-Камчатским городским округом право собственности на указанные нежилые помещения и земельные участки;

– ИП Хачатрян признается утратившим право пользования:

нежилыми помещениями поз.19–34, кадастровый номер 41:01:0010117:9271, и долей в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477;

нежилыми помещениями поз.35–40, кадастровый номер 41:01:0010117:4496, и долей в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477.

С ИП Хачатряна в пользу Управления взыскано 80 000 рублей расходов на оплату стоимости экспертизы.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Считает заключение эксперта №26/22 от 21.02.2022 ненадлежащим доказательством, поскольку экспертом А.Н. Щербаковым были неверно выбраны объекты – аналоги, необходимые для сравнительного анализа, не обоснована корректировка на состояние объекта, приведены некорректные ссылки на источники информации, не представлены копии источников информации, в заключении отсутствует расчет рыночной стоимости объектов в рамках доходного подхода. По мнению апеллянта, суд необоснованно отказал в назначении дополнительной экспертизы по делу, с учетом порочности имеющегося экспертного заключения, а также в отложении судебного разбирательства в целях вызова эксперта и представления ответчиком дополнительных доказательств.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 20.07.2022.

В судебном заседании представитель предпринимателя заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных дополнений к апелляционной жалобе, которое удовлетворено судом в порядке статьи 81 АПК РФ.

Представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе, ходатайствовал о приобщении дополнительных доказательств, а именно: копии заявления от 07.04.2015; копии письма от 20.04.2015 №01-02-02-01/5705/15; копии заявления от 01.08.2016; копии письма от 05.08.2016 №01-06-01/1289/16; копии заявления от 16.09.2016; копии письма от 14.10.2016 №01-06-01/1794/16; копии заявления от 21.04.2017; копии письма от 19.05.2017 №01-02-02-01/3597/17; копии заявления от 16.04.2018; копии письма от 05.06.2018 №01-02-02-01/4537/18; копии претензии от 30.05.2019; копии претензии от 21.12.2021; заключения специалиста №0370Р/2022 от 30.05.2022.

Как разъяснено в пункте 29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Рассмотрев заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, коллегия, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определила в его удовлетворении отказать, поскольку не признала причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции уважительными.

Из материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

ИП Хачатряну М.Г. на праве собственности принадлежат нежилые помещения, поз.19-34 цокольного этажа, площадью 179,3 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010117:9271, а также нежилые помещения поз.35–40 цокольного этажа, площадью 91,9 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010117:4496, расположенные в жилом доме по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, что подтверждается выписками их Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее – ЕГРН) от 09.12.2021, а также свидетельствами о государственной регистрации права от 17.12.2015.

Многоквартирный жилой дом №4 по ул.Дзержинского в г.Петропавловске-Камчатском расположен на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010117:477, площадью 2526 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.12.2021. В выписке из ЕГРН от 13.12.2021 в отношении указанного земельного участка в разделе «Особые отметки» указано, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорциональна размеру общей площади помещений.

Постановлением Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от 05.11.2013 №3195 данный многоквартирный дом, в состав которого входят указанные нежилые помещения, включен в муниципальную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Петропавловск-Камчатского городского округа на 2014–2017 годы».

В соответствии с постановлением Правительства Камчатского края от 22.11.2013 №520-П многоквартирный дом №4, расположенный по ул.Дзержинского в г.Петропавловске-Камчатском подлежит расселению и сносу в рамках подпрограммы 2 «Повышение устойчивости жилых домов и систем жизнеобеспечения в Камчатском крае» государственной программы Камчатского края «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Камчатского края на 2014-2018 годы».

По результатам обследования межведомственной жилищной технической комиссии Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.02.2019 №4866 распоряжением Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 17.05.2019 №71-р многоквартирный дом по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, признан аварийным и подлежащим сносу.

31.05.2019 предприниматель обратился к главе Петропавловск-Камчатского городского округа с требованием произвести изъятие нежилых помещений и земельного участка путем выкупа.

27.06.2019 Администрацией подготовлен ответ на претензию №01020201/5469/19, в котором со ссылками на часть 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), часть 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указано на то, что Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа подготавливается к принятию решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом №4 по ул.Дзержинского.

Администрация письмом от 20.01.2020 №01020201/451/20 на обращение ИП Хачатрян, поступившее в ходе личного приема, сообщила, что распоряжением Администрации от 17.05.2019 №71-р «О признании многоквартирного дома №4 по улице Дзержинского аварийным и подлежащим сносу» заявителю, как собственнику нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме №4 по ул.Дзержинского в г.Петропавловске-Камчатском, посредством почтовой связи Управлением коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации 07.06.2019 исх.№01-12-0/4532/19 было направлено требование о принятии мер к сносу аварийного дома. В требовании о сносе указано, что в соответствии с законодательством Российской Федерации собственникам необходимо принять меры к сносу аварийного дома №4 по ул.Дзержинского в г.Петропавловске-Камчатском в срок до 01.11.2019, и в случае неосуществлении сноса дома установленный срок, земельный участок, на котором расположен жилой дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Собственники аварийного жилого многоквартирного дома по состоянию на 10.01.2020 не приняли мер к его сносу. Управлением экономического развития и имущественных отношений Администрации подготовлен проект постановления об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477 и нежилых помещений в спорном многоквартирном доме, который находится на согласовании в органах администрации.

Бездействие Администрации по выкупу земельного участка и нежилого помещения явилось основанием для обращения индивидуального предпринимателя за судебной защитой.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.08.2020 по делу №А24-1892/2020 на Администрацию возложена обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477, расположенном по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, и нежилых помещений, принадлежащих ИП Хачатрян М.Г. на праве собственности, расположенных в цокольном этаже по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, поз.19-34 общей площадью 179,3 кв.м, и поз.35-40 - общей площадью 91,9 кв.м. Суд обязал Администрацию провести процедуру изъятия нежилых помещений, принадлежащих ИП Хачатрян на праве собственности и расположенных в цокольном этаже по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, поз.19-34 общей площадью 179,3 кв.м, и поз.35-40 - общей площадью 91,9 кв.м, в установленном законом порядке.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 решение Арбитражного суда Камчатского края от 20.08.2020 по делу №А24-1892/2020 изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции: «Признать незаконным бездействие Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа по непринятию решения об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477, расположенного по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4 и нежилых помещений, принадлежащих ИП Хачатряну на праве собственности, расположенных в цокольном этаже по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, поз.19-34 общей площадью 179,3 кв.м, и поз.35-40 - общей площадью 91,9 кв.м. Обязать Администрацию Петропавловск-Камчатского городского округа в месячный срок с момента принятия постановления суда по настоящему делу принять решение об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477, расположенного по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, и уведомить М.Г. Хачатряна о принятом решении об изъятии земельного участка».

Постановлением Администрации от 29.12.2020 №2475 для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа изъят земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010117:477, расположенный по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, находящийся в собственности собственников помещений многоквартирного дома, общей площадью 2526 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома.

В соответствии с указанным постановлением на Управление экономического развития и имущественных отношений возложена обязанность по выкупу нежилых помещений, указанных в приложении к настоящему постановлению, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, признанного аварийным и подлежащим сносу.

Из приложения к постановлению Администрации от 29.12.2020 №2475 следует, что в перечень нежилых помещений в многоквартирном доме №4 по ул.Дзержинского в г.Петропавловске-Камчатском включены, в том числе принадлежащие ИП Хачатряну нежилые помещения:

– нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже (поз.35–40), кадастровый номер 41:01:0010117:4496, общей площадью 91,9 кв.м;

– нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже (поз.19–34), кадастровый номер 41:01:0010117:9271, общей площадью 179,3 кв.м.

Во исполнение постановления Администрации от 29.12.2020 №2475 Администрацией в лице Управления разработаны проекты соглашений о возмещении рыночной стоимости за нежилые помещения поз.19–34 и 35–40 цокольного этажа в жилом доме №4 по ул.Дзержинского в г.Петропавловске-Камчатском.

Согласно расписке на сопроводительном письме Управления экономического развития и имущественных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 10.02.2021 №б/н указанные проекты соглашений получены предпринимателем лично 12.02.2021.

Кроме того, названные проекты соглашений, выкопировки из отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости с сопроводительным письмом от 26.01.2021 №01-06-01/230/21 направлены в адрес предпринимателя почтовой связью и согласно сервису об отслеживании почтового отправления, размещенному на сайте АО «Почта России», (почтовый идентификатор 68302455681686) получены адресатом 02.02.2021.

Из обращения ИП Хачатряна, адресованного главе Петропавловск-Камчатского городского округа, зарегистрированного за №13-02-02-00/2888/21 от 19.02.2021, следует, что предприниматель выразил несогласие с оценкой стоимости выкупаемых нежилых помещений.

Согласно расписке на письме Управления экономического развития и имущественных отношений от 24.02.2021 №01-06-01/982/21 отчеты ООО «Кариоко» от 11.12.2020 №140-12/2020, №141-12/2020 получены предпринимателем лично 26.02.2021.

Из текста обращения предпринимателя, адресованного Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, зарегистрированного за №13-02-02-00/6073/21 от 07.04.2021, следует, что указанная в проекте соглашения сумма ниже рыночной стоимости равноценных помещений на рынке недвижимости г.Петропавловска-Камчатского. Кроме того, предприниматель просит изложить текст соглашения в своей редакции (т.1, л.д.46).

Ссылаясь на недостижение сторонами соглашения о размере компенсации в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, Управление обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ((далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1–3, 5–9 данной статьи.

Такой порядок закреплен в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Постановление №47).

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником нежилого помещения.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд.

Порядок определения цены изымаемого путем выкупа помещения определен частью 7 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием,

Таким образом, при определении размера возмещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Как следует из материалов дела, по результатам обследования межведомственной жилищной технической комиссии Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.02.2019 №4866 распоряжением Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 17.05.2019 №71-р многоквартирный дом по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный факт сторонами не оспаривается, однако Управление и предприниматель не смогли заключить соглашение об изъятии помещений ввиду возникновения спора о размере возмещения за изымаемое у собственника имущество.

Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным (статья 8 Закона №135-ФЗ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера компенсации в связи с изъятием помещения для государственных нужд, в обоснование которого каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости помещения и убытков.

Согласно представленному Управлением отчету ООО «Кариоко» №140-12/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения – поз.19–34 цокольного этажа, площадью 179,3 кв.м, адрес: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, по состоянию на 25.11.2020, рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 5 805 000 рублей, в том числе: нежилых помещений – поз.19–34 цокольного этажа – 5 246 000 рублей, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру общей площади указанных нежилых помещений – 559 000 рублей.

Согласно отчету ООО «Кариоко» №141-12/2020 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения – поз.35–40 цокольного этажа, площадью 91,9 кв.м, адрес: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, по состоянию на 25.11.2020 рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 3 216 000 рублей, в том числе: нежилых помещений – поз.35–40 цокольного этажа – 2 928 000 рублей, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру общей площади указанных нежилых помещений – 288 000 рублей.

Из представленного ответчиком в материалы дела отчета №34/21-Н об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений поз.19–34, подготовленного ООО «Консалтинг-центр» по состоянию на 17.01.2019, следует, что итоговая стоимость объекта оценки с учетом допущений и ограничивающих условий по состоянию на 17.01.2019 составляет (округленно) 12 385 320 рублей.

Из отчета №35/21-Н об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений поз.35–40, подготовленного ООО «Консалтинг-центр» по состоянию на 17.01.2019, следует, что итоговая стоимость объекта оценки с учетом допущений и ограничивающих условий по состоянию на 17.01.2019 составляет (округленно) 6 882 834 рублей.

Из отчета №27/19-З об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: земельный участок кадастровый номер 41:01:0010117:477, площадью 215,083 кв.м (размер доли: доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения); земельный участок кадастровый номер 41:01:0010117:477 площадью 419,63 кв.м (размер доли: для в праве пропорциональна размеру общей площади помещения), подготовленного ООО «Консалтинг-центр» по состоянию на 16.04.2019, следует, что рыночная стоимость объектов оценки, определенная сравнительным подходом методом сравнения продаж, с учетом дополнений и ограничивающих условий по состоянию на дату оценки составит округленно (без учета НДС): в отношении земельного участка площадью 215,083 кв.м – 371 000 рублей, в отношении земельного участка площадью 419,63 кв.м – 723 841 рублей.

Также ответчиком были представлены заключения специалиста ООО «Московская служба экспертизы и оценки» от 07.07.2021 №0311Р/1/2021, №0311Р/2/2021 по результатам рецензирования Отчета №140-12/2020 от 11.12.2020 и Отчета №141-12/2020 от 11.12.2020, представленных Управлением, из которых следует, что указанные отчеты не соответствуют требованиям Закона №135-ФЗ, указанная в отчетах величина рыночной стоимости объектов оценки является необоснованной.

В связи с наличием разногласий сторон по размеру возмещения, подлежащего выплате, определением суда от 20.12.2021 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Камчатский центр независимой оценки» А.Н. Щербакову. Согласно заключению ООО «Камчатский центр независимой оценки» от 21.02.2022 №26/22 эксперт пришел к следующим выводам:

1. Размер возмещения изымаемых нежилых помещений поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый №41:01:0010117:9271, составляет 9 154 333,39 рублей, из них:

2. Размер возмещения изымаемых нежилых помещений поз.35–40 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 91,9 кв.м, расположенных по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4, кадастровый №41:01:0010117:9271, составляет 5 329 178,26 рублей, из них:

– 4 716 827 рублей – рыночная стоимость помещений поз.35–40 с учетом доли нормативного земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477 пропорционально доле нежилого помещения, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Заявляя в апелляционной жалобе довод о том, что заключение эксперта ООО «Камчатский центр независимой оценки» А.Н. Щербакова является ненадлежащим доказательством, ИП Хачатрян, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил в материалы дела соответствующих доказательств.

Само по себе несогласие с выводами исследования эксперта не является основанием для признания заключения ненадлежащим доказательством, в силу чего судом апелляционной инстанции доводы ответчика о порочности имеющегося в материалах дела экспертного заключения отклоняются.

Анализ экспертного заключения, выполненного экспертом по настоящему делу, позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ. Экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

В соответствии с положениями статьи 87 АПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что представленное в материалы дела экспертное заключение соответствует критериям полноты и ясности экспертного исследования, оснований к назначению дополнительной и повторной экспертизы, предусмотренные статьей 87 АПК РФ, в данном случае у суда отсутствуют.

Судебная коллегия обращает внимание, что в силу статей 9, 41, 65 АПК РФ участвующие в деле лица самостоятельно осуществляют свои процессуальные права и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, обязаны своевременно представлять доказательства в подтверждение своих доводов. При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции предприниматель не заявил ходатайство о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы. Кроме того, ответчик не был лишен возможности представить иные доказательства в подтверждение своей правовой позиции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом А.Н. Щербаковым были неверно выбраны объекты – аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется коллегией, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 12 ФСО №1, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297).

Таким образом, объектом-аналогом в силу ФСО №1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Вопреки позиции апеллянта, положение ФСО №1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация об объектах-аналогах, расположенных в спальном районе города, в центре, административном центре, на цокольном этаже, находящихся в удовлетворительном состоянии. Использованная информация в виде отобранных экспертами объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

При проведении исследования эксперт использует все доступные ему достоверные источники информации на дату исследования, все ссылки и названия источников приведены в соответствующих разделах заключения.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в заключении расчета рыночной стоимости объектов в рамках доходного подхода, подлежат отклонению, поскольку доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом расходы. Между тем, поскольку спорный объект находится в аварийном жилом доме на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных нужд, сделать прогноз будущих доходов не представляется возможным, в связи с чем доходный подход не подлежал применению.

Доводы жалобы о том, что суд неправомерно отказал в отложении судебного разбирательства в целях вызова эксперта для дачи пояснений, также не принимаются коллегией, поскольку вызов эксперта является правом суда, дискреционно реализуемым им в соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ при оценке в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств по делу в их совокупности и взаимосвязи.

В этой связи само по себе ходатайство о вызове эксперта не налагает на суд обязанности такого вызова. Предпринимателем не были сформулированы конкретные вопросы, подлежащие разъяснению экспертом, которые не были бы учтены при составлении экспертного заключения. Несогласие ответчика в целом с представленным экспертным заключением не представляется возможным преодолеть посредством дачи экспертом устных пояснений в судебном заседании.

В пункте 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

В данном случае, поскольку доводы ответчика о необходимости включения в размер возмещения убытков, связанных с пожарами и залитиями нежилых помещений, подтвержденные многочисленными справками и переписками с государственными органами, были предметом рассмотрения по судебным делам №А24-682/2020 Арбитражного суда Камчатского края и №2-3328/2019 Петропавловск-Камчатского городского суда, повторное предъявление к возмещению указанных убытков правомерно признано судом первой инстанции необоснованным.

Во взыскании упущенной выгоды в связи с расторжением договора аренды нежилых помещений правомерно отказано. Как следует из материалов дела, М.Г. Хачатрян не занимался розничной торговлей, а сдавал помещения магазина в аренду, что подтверждается решением Арбитражного суда Камчатского края от 22.10.2020 по делу №А24-4331/2020 о взыскании с Петропавловск-Камчатского городского суда в пользу М.Г. Хачатряна 2 000 000 рублей упущенной выгоды в связи с расторжением договора аренды нежилых помещений сроком с 28.01.2019 по 31.12.2019, заключенного между собственником оцениваемых помещений и ИП Джавршян А.М. Упущенная выгода в виде потери дохода, связанная с деятельностью магазина по розничной торговле, отсутствует, а ущерб, причиненный нарушением хозяйственных договоров, кроме упущенной выгоды (санкций в виде штрафов, пеней, неустоек) заключается в расторжении договора аренды нежилых помещений на момент проведения экспертизы.

В материалах дела также имеется договор аренды нежилых помещений от 01.11.2020, на основании которого М.Г. Хачатрян передал в аренду ИП Джавршяну нежилые помещения поз.19–34 цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 179,3 кв.м, и поз.35–40, общей площадью 91,9 кв.м на срок с 01.12.2020 по 31.10.2021.

Согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения не подлежат учету сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Несмотря на то, что постановление Администрации Петропаловск-Камчатского городского округа №2475 «Об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010117:477, расположенного по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул.Дзержинского, д.4» было принято 29.12.2020, решение об изъятии для муниципальных нужд указанного земельного участка принято на основании решения Арбитражного суда Камчатского края от 20.08.2020 по делу №А24-1892/2020, то есть более, чем за два месяца до заключения договора аренды между М.Г. Хачатрян и А.М. Джавршян.

Таким образом, стороны договора обладали информацией о том, что в ближайшее время решение Арбитражного суда Камчатского края будет исполнено, и Администрация примет решение об изъятии указанного земельного участка, следовательно, собственник помещения – М.Г. Хачатрян на момент заключения договора аренды от 01.11.2020 фактически был уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка и принадлежащих ему помещений, и как добросовестный арендодатель не должен был заключать договор аренды от 01.11.2020. В этой связи ущерб от расторжения договора аренды нежилого помещения от 01.11.2020 не подлежит учету на основании частью 56.8 ЗК РФ.

Расчет размера убытков, подлежащих возмещению ответчику, приведен экспертом в заключении, основания для отказа в принятии расчета отсутствуют, иные убытки, заявленные ответчиком, возмещению не подлежат.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного претензионного порядка в виде преждевременной подачи иска (до истечения срока 90 дней со дня получения проекта соглашения об изъятии, предусмотренного частью 2 статьи 282 ГК РФ), не принимаются коллегией.

Как следует из положений пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату госпошлины, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы.

Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

При этом претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке, в связи с чем при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суду, исходя из указанных выше целей претензионного порядка, необходимо учитывать перспективы возможного досудебного урегулирования спора.

Из поведения ответчика как до рассмотрения настоящего дела, так и в процессе судебного разбирательства не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора, а также не соответствовало бы целям законодательного установления претензионного порядка.

Учитывая наличие и получение претензии истца, длительность рассмотрения спора, а также отсутствие каких-либо сведений о намерении ответчика урегулировать спор во внесудебном порядке, негативные последствия в виде принятия ошибочного судебного акта отсутствуют, настоящее дело правомерно было рассмотрено судом по существу, оснований для оставления настоящего искового заявления без рассмотрения у суда первой инстанции не имелось.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 20 постановления Пленума от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в полном объеме.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 17.05.2022 по делу №А24-4316/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына