Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Торгово-промышленная компания «Форт- Россо» (далее – ЗАО «ТПК Форт-Россо) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик ) с иском о взыскании (с учетом принятого судом увеличения размера исковых требований) долга по арендной плате в размере 21 470 831 руб. за период с 22.07.2015 по 09.03.2016.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 25.03.2016 в удовлетворении искового требования отказано.

Дополнительным решением от 19.04.2016 суд взыскал с ИП ФИО1 в пользу ЗАО «ТПК Форт-Россо» 220 161 рубль 29 копеек долга по арендной плате за период с 01.02.2016 по 08.03.2016.

Не согласившись с вынесенным судебным актом в части отказа в удовлетворении исковых требований, ЗАО «ТПК Форт-Россо» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Камчатского края от 25.03.2016 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что буквальное толкование условий пунктов 4.1.2, 6.3, 10.2, 10.3 договора аренды от 18.11.2014 свидетельствует о согласовании сторонами условия о праве арендатора изменять условие договора о размере арендной платы в одностороннем порядке. В дополнениях к жалобе апеллянт также сослался на увеличение площади арендуемого здания в результате самовольной реконструкции.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ), рассматривает дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Между открытым акционерным обществом Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 18.11.2011 заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество:

- здание сварочного цеха, назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 2190,5 кв.м., инв. № 3784, литер У, адрес (местоположение): <...>. Кадастровый (или условный) номер: 41:01:010512:04:03784-ОУ:000;

- земельный участок, назначение – земли поселений, площадь 3726 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здания сварочного цеха, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Петропавловск- Камчатский, ул. Ватутина, 1. Кадастровый (или условный) номер: 41:01:0010117:1055, далее – Недвижимость.

Срок аренды установлен с 01.11.2014 по 30.04.2017 (раздел 2 договора).

Размер арендной платы определен сторонами в пункте 3.1 договора и составляет 175 000 руб. в месяц.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора течение срока аренды начинается с 01.11.2014, договор прекращает свое действие 30.04.2017.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата по договору составляет 175 000 руб. в месяц, начиная с 01.03.2015. НДС включен в арендную плату. В размер арендных платежей, указанных в настоящем пункте, не включена плата за содержание, эксплуатацию недвижимости, а также платежи за коммунальные услуги (порядок таких платежей определен в пункте 5.1.9 договора).

Пунктом 6.3. договора предусмотрено право арендодателя производить корректировку арендной платы, но не чаще одного раза в течение календарного года.

Впоследствии между открытым акционерным обществом Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (продавец) и закрытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» 06.03.2015 подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды от 18.11.2014.

По акту приема-передачи от 06.03.2015 недвижимого имущества передано истцу.

Правомочия собственника на спорные объекты перешли к ЗАО «ТПК Форт-Россо» с 25.03.2015, согласно вступившему в законную силу решению суда от 05.10.2015 по делу № А24-2089/2015.

Ссылаясь на увеличение площади арендуемого помещения, а также на заключение консалтинговой группы «Капитал плюс», ЗАО «Форт-Россо» уведомлением от 07.07.2015 № 1195 известило предпринимателя о том, что с 22.07.2015 арендная плата будет составлять 2 978 280 руб. в месяц.

Дополнительно уведомлением от 15.10.2015 № 1320 ЗАО «ТПК «Форт- Россо» известило ИП ФИО1 о том, что с 18.11.2015 размер арендной платы составит 2 978 280 руб. в месяц.

Письмом от 20.02.2016 предприниматель известил ЗАО ТПК «Форт-Россо» о прекращении арендных отношений с 08.03.2016, указав на непрекращающиеся созданные препятствия пользованию имуществом. По акту приема-возврата недвижимого имущества 09.03.2016 объекты аренды возвращены истцу.

Ссылаясь на невнесение арендной платы в период с 22.07.2015 по 08.03.2016 в ежемесячном размере 2 978 280 руб., истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции во взыскании арендной платы за период с 22.07.2015 по 31.01.2016 отказал, сочтя, что договором не установлено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, изменение размера арендной платы подлежит государственной регистрации, поскольку договор аренды заключен на срок более года, дополнительно указав, что истцом допущено злоупотребление правом. За период с 01.02.2016 по 08.03.2016 исковые требования удовлетворены в размере 220 161,29 рублей при вынесении дополнительного решения, которое сторонами не обжалуется.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что условиями пункта 5.3. договора не определены ни основания изменения размера арендной платы, ни бесспорное согласование сторон договора на придание такого права на изменение размера арендной платы односторонним волеизъявлением арендодателя, ни допустимый размер таких изменений, апелляционная коллегия приходит к выводу, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена путем корректировки, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем в связи с совершением одной из них одностороннего волеизъявления, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку правомерность изменения размера арендной платы по договору в одностороннем порядке истцом не доказана.

Иной подход позволил бы арендодателю менять арендную плату в произвольном размере без экономического обоснования, что находит подтверждение в материалах настоящего дела, поскольку обоснованность расчета ежемесячной арендной платы в размере 2 978 280 рублей истцом не подтверждена. Письмо ООО «Консалтинговая группа Капитал Плюс» от 31.03.2015 № 1507 в качестве такого доказательства не принимается, поскольку не является заключением оценщика, не содержит обоснованного расчета, указанная в нем стоимость определена без осмотра спорного помещения, учета его характеристик и применения стандартных методов оценки.

При таких обстоятельствах является верным указание суда первой инстанции на то, что единовременное увеличение размера арендной платы более чем в 17 раз свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом.

В то же время, вывод суда о том, что изменение размера арендной платы подлежит государственной регистрации, апелляционная коллегия находит необоснованным, поскольку в случае возможного согласования сторонами возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке такое изменение является не изменением договора аренды, а реализацией согласованного условия, что не подлежит государственной регистрации, однако при установленных обстоятельствах отсутствия согласования сторонами одностороннего порядка изменения арендной платы неверный вывод суда в данной части не повлек принятия неправосудного решения.

При этом коллегия поддерживает суд первой инстанции в части отклонения довода истца о том, что ответчик произвел реконструкцию объектов недвижимости, как не подтвержденного доказательствами, что не является основанием для увеличения размера арендной платы в отсутствие внесения соответствующих изменений в договор аренды относительно объекта аренды.

Иные доводы апелляционной жалобы ответчика также фактически представляют собой ранее сформированную истцом позицию по делу, между тем все обстоятельства возникшего спора и доказательства в обоснование данной позиции были исследованы судом первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем коллегией отклоняются.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 25.03.2016 по делу №А24-4696/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

А.В. Ветошкевич

Д.А. Глебов