Гражданский кодекс часть 1

14 июля 2017 года	Дело №	А26-4884/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года. Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2017 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В., при участии от Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок ФИО1 (доверенность от 01.03.2016), от общества с ограниченной ответственностью «Тонус» ФИО2 (доверенность от 04.06.2017), рассмотрев 12.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.12.2016 (судья Погорелов В.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А26-4884/2016, у с т а н о в и л: Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, место нахождения: 185035, <...>, ОГРН <*>, ИНН <> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тонус», место нахождения: 185035, <...>, ОГРН <>, ИНН <> (далее - Общество), о признании недействительными дополнительных соглашений от 23.03.2016 к договорам аренды земельных участков от 14.10.2008 № 9247 и от 14.10.2008 № 9248. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура Республики Карелия, место нахождения: 185035, <...>, ОГРН <>, ИНН <> (далее – Прокуратура), и администрация Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, <...>, ОГРН <>, ИНН <*> (далее – Администрация). Решением от 05.12.2016 в удовлетворении иска отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 данное решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Податель жалобы считает, что оспариваемые им дополнительные соглашения в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) являются недействительными сделками, поскольку заключены без проведения аукциона, который необходим при предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства. В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения. В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения. Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Министерства природных ресурсов Республики Карелия (далее - Министерство) от 07.10.2008 № 1033-р между Министерством (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 14.10.2008 № 9247 аренды земельного участка площадью 2248 кв.м с кадастровым номером 10:01:020103:026, расположенного по адресу: <...>. Кроме того, на основании распоряжения Министерства от 07.10.2008 № 1032-р Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 14.10.2008 № 9248 аренды земельного участка площадью 2806 кв.м с кадастровым номером 10:01:020103:027, расположенного по адресу: <...>. В соответствии с пунктом 1.2 названных договоров земельные участки предоставлены в аренды для строительства административно-общественного комплекса. В соответствии с пунктами 7.2 договоры заключены сроком по 06.10.2013. Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи, являющимся приложениями № 3 к договорам аренды. Согласно данным кадастровых паспортов от 22.09.2008 № 01/08-1192 и от 23.09.2008 № 01/08-1191 вышеуказанные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 02.09.2008, для них установлена категория земель – «земли населенных пунктов» и разрешенное использование – «для строительства административно-общественного комплекса». На основании договора купли-продажи от 25.12.2007 Обществу также на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1747 кв.м с кадастровым номером 10:01:0020103:7, расположенный по адресу: <...>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.01.2008 внесена запись регистрации за номером 10-10-01/072/2007-164. На земельных участках с кадастровыми номерами 10:01:020103:026, 10:01:020103:027, 10:01:0020103:7 Общество возвело объект незавершенного строительства площадью застройки 10 263,1 кв.м степенью готовности 21%. Данные земельные участки находятся в территориальной зоне «зона многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки городского значения». Строительство указанного выше объекта недвижимости осуществлялось Обществом на основании разрешения на строительство от 19.06.2012 № RU 10301000-200/12, выданного Администрацией, и в соответствии с градостроительным планом земельного участка, утвержденного постановлением главы Администрации от 22.08.2008 № 2204, которым предусматривалось строительство объекта с учетом объединения земельного участка с кадастровым номером 10:01:0020103:7, принадлежащего Обществу на праве собственности, и земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:020103:026, 10:01:020103:027, предоставленных Обществу по указанным выше договорам аренды. На основании разрешения на строительство в отношении данного объекта недвижимости за Обществом зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2014 серии 10-АБ № 623179. Дополнительными соглашениями от 28.07.2015 в договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:020103:026, 10:01:020103:027 внесены изменения и установлено, что арендодателем по договорам является Администрация, а срок их действия продлен до 05.10.2016. В соответствии с Законом Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» и постановлением Правительства Республики Карелия от 30.12.2015 № 446-П «О внесении изменений в Положение о Государственном комитете Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок» Комитету переданы функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно данным кадастровых паспортов от 21.10.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в части сведений о разрешенном использовании земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:020103:026, 10:01:020103:027, 10:01:0020103:7, которое установлено как – «жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения, территориальная зона – Ог. Зона многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки городского значения». Между Комитетом и Обществом были заключены дополнительные соглашения от 23.03.2016, которыми стороны внесли изменения в пункты 1.2 договоров аренды, установив, что эти участки предоставляются из земель населенных пунктов с разрешенным использованием – «жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения». Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что при заключении дополнительных соглашений от 23.03.2016 были нарушены требования действующего законодательства, поскольку для жилищного строительства земельные участки могут предоставляться только посредством проведения торгов, следовательно, данные дополнительные соглашения являются недействительными сделками. Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 166, 168, 209, 263 ГК РФ, а также правовой позицией, сформулированной в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), признали требования Комитета необоснованными и отказали в удовлетворении иска. При этом суды исходили из того, что в данном случае вопрос о предоставлении земельных участков под жилищное строительство при подписании дополнительных соглашений не решался, указанная в соглашениях цель использования земельных участков соответствует градостроительной документации и сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, на трех участках находится единый неделимый объект незавершенного строительства, поэтому в данном случае факт заключения собственниками земельных участков и собственником расположенных на нем единого объекта недвижимости дополнительных соглашений об изменении цели использования участков не противоречит нормам гражданского и земельного законодательства и не нарушает публичных интересов. Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим. В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ). Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В пункте 75 Постановления № 25 даны разъяснения, в соответствии с которыми применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из того, что Общество является собственником объекта незавершенного строительства, который является неделимым, имеет площадь застройки 10 263,1 кв.м и располагается как на земельном участке, принадлежащем Обществу на праве собственности, так и на двух земельных участках, переданных в Обществу в аренду для строительства; строительство названного объекта осуществлялось Обществом на основании разрешения на строительство от 19.06.2012 и в соответствии с градостроительным планом от 22.08.2008, в котором планируемое строительство предполагало последующее объединение трех земельных участков. Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с документами территориального планирования (Генеральный план города Петрозаводска в редакции, утвержденной решением Петрозаводского городского Совета от 11.07.2008, с последующими изменениями) и документами градостроительного зонирования (Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа, утвержденные решением Петрозаводского городского Совета от 11.03.2010 № 26/38-771, с последующими изменениями) переданные Обществу в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 10:01:020103:026, 10:01:020103:027, а также находящийся в его собственности земельный участок с кадастровым номером 10:01:0020103:7 расположены в территориальной зоне Ог – зоне многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки городского значения. В соответствии со статьей 41 Правил землепользования и застройки основными видами использования участков в данной зоне являются, в том числе, жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения. Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Проанализировав положения пункта 1 статьи 209 ГК РФ и части 4 статьи 37 ГрК РФ, суды сделали правильный вывод о наличии у правообладателя объекта недвижимости и земельного участка права без дополнительного согласования и разрешения самостоятельно определить основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом. Согласно представленным в материалы дела кадастровым выпискам, в отношении всех трех участков в государственный кадастр недвижимости были внесены изменения и вид разрешенного использования указан - «жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения, территориальная зона – Ог. Зона многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки городского значения» вместо - «для строительства административно-общественного комплекса». Названные изменения в государственном кадастре недвижимости никем не оспорены до настоящего времени и соответствуют представленной в материалы дела градостроительной документации и территориальному планированию. В связи с этим Комитет и Общество заключили дополнительные соглашения от 23.03.2016 в договоры аренды двух участков были внесены соответствующие изменения вида разрешенного использования и указан вид - «жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения» вместо вида - «для строительства административно-общественного комплекса». Как следует из материалов дела, данные соглашения до предъявления настоящего иска фактически исполнялись сторонами, а поведение Комитета давало основание арендатору и иным лицам полагаться на действительность сделки. В ходе кассационного рассмотрения Общество, возражая против удовлетворения жалобы, ссылалось на указанные обстоятельства, а также на то, что Администрация 05.12.2016 выдала ему разрешение на завершение строительства на трех земельных участках многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами бытового, торгового им иного общественного назначения в соответствии с положительным заключением проектной документации от 07.10.2016 № 77-2-3-0300; в январе 2017 года Общество заключило с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, которые зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости; в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации 27.12.2016 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор № 168/01 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:020103:026, 10:01:020103:027 для завершения строительства объекта недвижимости. С учетом этого и исходя из представленных в материалы дела документов территориального планирования, суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку как принадлежащий Обществу на праве собственности земельный участок, так и два арендуемых им же участка находятся в территориальной зоне, в которой основным видом использования является застройка многоэтажными жилыми домами; на трех участках с разным правовым режимом находится принадлежащий Обществу на праве собственности единый неделимый объект незавершенного строительства; указанная в соглашениях цель использования земельных участков соответствует градостроительной документации и сведениям государственного кадастра недвижимости; при подписании оспариваемых соглашений не решался вопрос о предоставлении участков под жилищное строительство, а соглашения имеют целью необходимость завершения собственником объекта недвижимости его строительства. В данном случае с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела и с учетом необходимости соблюдения баланса интересов участников гражданского оборота и соблюдения интересов третьих лиц - участников долевого строительства - само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Аналогичная правая позиция содержится и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2017 № 306-ЭС17-6540, в котором указано, что с учетом действий Комитета по заключению и исполнению дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков его заявление о недействительности сделки, стороной которой он является, может свидетельствовать о недобросовестности Комитета; само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. При этом согласно разъяснению, данному в пункте 70 Постановления № 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. При таком положении оснований для вывода о недействительности дополнительных соглашений от 23.03.2016 и удовлетворения заявленных требований у судов не имелось. Приведенные Комитетом в кассационной жалобе доводы являются несостоятельными и подлежат отклонению кассационным судом, поскольку основаны на ошибочном применении норм земельного законодательства Российской Федерации о предоставлении земельных участков под жилищное строительство к отношениям по использованию земельных участков под объектом недвижимости. При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.12.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по делу № А26-4884/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок – без удовлетворения.
Председательствующий			Т.Г. Преснецова
Судьи			А.В. Кадулин И.В. Сергеева