Гражданский кодекс часть 1

в составе:
председательствующего Баженовой Ю.С.
судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Вороной Б.И.
при участии:
от истца: не явился, извещен;
от ответчика: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании 21.04.2022 апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1291/2022) межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 08.12.2021 по делу № А26-7608/2021, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» (185030, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (183038, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительным договора

и по встречному иску о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – Ответчик, МТУ Росимущества) о признании недействительным договора аренды земельного участка № 634 от 04.02.2020 в части установления размера арендной платы в сумме 3 187 200 руб. в год (без НДС); об установлении размера арендной платы в пределах 2% от кадастровой стоимости земельного участка в сумме 132 176 руб. в год и внесении соответствующего изменения в договор аренды.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 21.10.2021 принят к производству встречный иск МТУ Росимущества к Обществу о взыскании 6 238 085 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с 1 квартала

[A1] 2020 года по 3 квартал 2021 года и 2 178 756 руб. 89 коп. пени за период с 15 марта 2020 года по 19 октября 2021 года по договору аренды № 634 от 04.02.2020.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 08.12.2021:

- первоначальный иск удовлетворен частично; признан недействительным договор № 634 от 04.02.2020 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в части установления размера арендной платы в размере 3 187 200 руб. в год; установлен годовой размер арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, из расчёта 132 176 руб. на 2019, 2020 годы, 137 066 руб. 51 коп. – на 2021 год (в соответствии с пунктом 8 Правил № 582 и пунктом 3.3 договора аренды); в части установления арендной платы на 2021 год в размере 132 176 руб. отказано;

- взыскано с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия в пользу общества с ограниченной ответственностью "Комфортный дом" 6 000 руб. расходов по госпошлине;

- встречный иск удовлетворен частично; взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» в пользу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия

Не согласившись с решением суда, МТУ Росимущества обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт о взыскании с Общества в пользу МТУ Росимущества задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 10:20:0031401:832 по состоянию на 19.10.2021 в размере 6 238 085 руб. 77 коп. и пени за период с 15.03.2020 по 19.10.2021 в размере 2 178 756 руб. 89 коп. В обоснование жалобы ее податель указывает, что арендная плата по спорному земельному участку должна производиться на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кроме того, по мнению подателя жалобы, по требованию Общества пропущен срок исковой давности.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили.

В апелляционный суд от Общества поступили отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество возражало против ее удовлетворения, а также ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

От МТУ Росимущества в апелляционный суд поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд установил следующее.

[A2] Российской Федерации принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 20 000 кв.м. с кадастровым номером 10:20:0031401:832; местоположение: Республика Карелия, Прионежский район, на территории Петрозаводского участкового лесничества в квартале 149, выделы 16.1, 17; из категории – земли промышленности, энергетики, транспорта; виды разрешенного использования – автозаправочные станции для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом. Зона транспортной инфраструктуры размещения объектов придорожного сервиса. Данное обстоятельство подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.07.2021. Согласно той же выписке право собственности обременено договором аренды № 634 от 04.02.2020, сроком действия с 1 октября 2019 по 30 сентября 2024 года, в пользу Общества.

Договор № 634 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 04.02.2020, заключен между МТУ Росимущества (арендодателем) и Обществом (арендатором) сроком на пять лет (пункт 2.1 Договора). Согласно пункту 2.1 Договора земельный участок предоставлен для размещения объектов дорожного сервиса.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 04.02.2020.

На основании оценочного отчета № 854/03 по состоянию на 01.10.2019 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:20:0031401:832 до истечения срока действия договора аренды определена в размере 15 944 853 руб.

В соответствии с расчетом арендной платы с 1 октября 2019 года – приложение 2 к Договору годовая арендная плата рассчитана в соответствии с названным отчётом и составляет 3 187 200 руб., в месяц – 265 600 руб.

По условиям Договора арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально равными частями в срок до 15 числа последнего месяца оплачиваемого квартала. Платеж за период с 1 октября по 31 декабря 2019 года должен быть перечислен в срок до 15 июня 2020 года (пункт 3.1 Договора).

Согласно пункту 3.3 Договора размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, следующего за годом, в котором заключен договор. Кроме того, арендная плата может быть пересмотрена раз в пять лет в связи с изменением рыночной стоимости права аренды, а также в случае изменения методики определения размера арендной платы.

Письмом от 23.12.2020 МТУ Росимущества уведомило Общество об увеличении арендной платы с 1 января 2021 года в связи с применением коэффициента уровня инфляции - 1,037, установленного ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов».

Платежным поручением № 1 от 02.08.2021 арендатор перечислил арендодателю 231 308 руб. арендной платы, указав в назначении платежа период оплаты – с 4 квартала 2019 по 2 квартал 2021 года.

В претензии от 05.08.2021 арендатор сообщил арендодателю о несогласии с применяемым расчетом арендной платы, определяемой на основании отчёта об оценке рыночной стоимости права аренды; считал, что арендная плата должна быть установлена в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, учитывая

[A3] отсутствие на нем объектов недвижимости (участок переведен в 2019 году из категории лесного фонда в категорию земель промышленности и не застраивался в течение всего времени своего существования).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным условия договора об определении арендной платы в размере рыночной стоимости права аренды, а МТУ Росимущества заявило встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Суд первой инстанции частично удовлетворил первоначальный иск, признав недействительным условие договора об определении размера арендной платы за земельный участок до возведения на нем предусмотренных договором объектов по рыночной стоимости права аренды, и установил годовую арендную плату в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка (6 608 800 руб. согласно выписке из ЕГРН – том 1 лист 19), а на 2021 год – с применением коэффициента уровня инфляции - 1,037, установленного ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов», в соответствии с пунктом 8 Правила и пунктом 3.3 договора аренды; с учетом частичного удовлетворения первоначального иска суд первой инстанции частично удовлетворил встречный иск.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Земельный участок с кадастровым номером 10:20:0031401:832 предоставлен Обществу без проведения торгов.

Согласно преамбуле Договора аренды, и пояснениям МТУ Росимущества, земельный участок предоставлен на основании письма администрации Прионежского муниципального района от 02.08.2019 со ссылкой на схему территориального планирования Прионежского муниципального района, о планируемом размещении в границах земельного участка объекта недвижимости – наименование мероприятия «Строительство комплекса по оказанию дополнительных услуг автовладельцам на территории Нововилговского сельского поселения», в соответствии подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В силу указанной нормы договор аренды земельного участка находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для размещения объектов местного значения.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

В пункте 2 Правил установлены четыре способа определения размера арендной платы за федеральные земли: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (аукционов); в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной

[A4] регистрации, кадастра и картографии; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что арендная плата за публичные земли является регулируемой, если согласно названным Правилам арендная плата за земельный участок подлежит определению в соответствии с одним из указанных способов, то другие способы при расчете арендной платы применяться не могут, даже если стороны при заключении договора аренды публичных земель согласовали иной механизм определения арендной платы.

Так, согласно приложению 2 к Договору арендная плата определена на основании рыночной стоимости права аренды, то есть в соответствии с пунктом 6 Правил, предусматривающим такой порядок определения арендной платы для земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Правил.

Между тем, согласно объяснениям Общества (и это обстоятельство не оспаривается МТУ Росимущества), на спорном земельном участке на момент его предоставления и по настоящее время отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Договор был заключен без проведения торгов, до возведения в границах земельного участка объекта недвижимости (или незавершенного строительством объекта) должен применяться иной способ расчета арендной платы – на основании кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с абзацем 3 подпункта «д» пункта 3 Правил, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в названном пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.

При этом из буквального толкования пункта 3 Правил не следует, что определение арендной платы по правилам третьего абзаца подпункта «д» пункта 3 обусловлено целевым назначением земельного участка, указанным в договоре аренды, или его разрешенным использованием. Для определения арендной платы в размере 2 процента кадастровой стоимости земельного участка достаточно предоставление его без торгов, отсутствие на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также исключение случаев, предусмотренных подпунктами «а-г» пункта 3 и пунктом 5 Правил.

Всем этим условиям спорный земельный участок отвечает, поэтому Общество, осуществляющее пользование спорным земельным участком, должно вносить плату за пользование в размере, определенном Правилами, подлежащей расчету с учетом, в том числе, отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику. Данный вывод соответствует правоприменительному подходу, изложенному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2021 № 305-ЭС21-13509.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно

[A5] предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

По смыслу пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13) размер арендной платы в отношении земель публичной собственности является регулируемой ценой и определяется согласно нормативно-правовым актам.

Согласно разъяснению, данному в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Поскольку заключение договора с нарушением условия о регулируемой цене противоречит сущности законодательного регулирования указанного правового института, суд первой инстанции правильно признал, что в указанной части условие Договора ничтожно.

В связи с этим, вопреки доводам подателя жалобы, установленный п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности в данном случае не подлежит применению.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно признал недействительным условие Договора об определении размера арендной платы за земельный участок до возведения на нем предусмотренных договором объектов по рыночной стоимости права аренды, и устанавил годовую арендную плату в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка (6 608 800 руб. согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 21.07.2021), а на 2021 год – с применением коэффициента уровня инфляции - 1,037, установленного ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов», в соответствии с пунктом 8 Правила и пунктом 3.3 Договора аренды.

Представленный в материалы дела расчет МТУ Росимущества противоречит нормативно установленному порядку определения арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности, предоставленный без проведения торгов, на котором отсутствуют принадлежащие Обществу объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения встречного иска в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

[A6] Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 08.12.2021 по делу № А26-7608/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Ю.С. Баженова

Судьи К.В. Галенкина

Н.С. Полубехина