Гражданский кодекс часть 1

25 августа 2017 года	Дело №	А26-8338/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2017 года. Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2017 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Преснецовой Т.Г. и Сергеевой И.В., при участии от администрации Петрозаводского городского округа ФИО1 (доверенность от 29.03.2017), от муниципального казенного учреждения Петрозаводского городского округа «Хозяйственно-эксплуатационная служба» ФИО2 (доверенность от 06.10.2016), от общества с ограниченной ответственностью «Объектив» ФИО3 (доверенность от 01.03.2017), рассмотрев 23.08.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Объектив» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 22.02.2017 (судья Ильющенко О.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Колосова Ж.В.) по делу № А26-8338/2015, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Объектив», место нахождения: 185002, <...>, ОГРН <*>, ИНН <> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным отказа администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, <...>, ОГРН <>, ИНН <> (далее – Администрация), изложенного в письме от 23.07.2015 № 1.1.1-40-134, в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемых нежилых помещений общей площадью 267,8 кв. м, расположенных в здании общей площадью 1511 кв. м с кадастровым номером 10:01:0000000:5851 (ранее условный номер 10:01:010107:000:00842/10) по адресу: <...>, обязании Администрации совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в частности обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации указанных помещений в двухнедельный срок с момента принятия отчета о его оценке и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи в десятидневный срок с момента принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение Петрозаводского городского округа «Хозяйственно-эксплуатационная служба», место нахождения: 185910, <...>, ОГРН <>, ИНН <*> (далее – Учреждение). Решением от 05.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.06.2016, заявленные требования удовлетворены. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.10.2016 решение от 05.02.2016 и постановление апелляционного суда от 30.06.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением от 22.02.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.06.2017, в удовлетворении заявления отказано. В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый – об удовлетворении заявления. По мнению подателя жалобы, невозможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта на основе всех арендуемых комнат не является препятствием в реализации Обществом его права на выкуп части помещений, которые могут быть сформированы как обособленные объекты; суды, сославшись на социальную значимость арендуемых помещений, не учли вид деятельности арендатора; доказательств необходимости использования арендуемых помещений для муниципальных нужд Администрация и Учреждение не представили. В отзывах на кассационную жалобу Администрация и Учреждение просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представители Администрации и Учреждения – в отзывах на нее. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, муниципальному образованию г. Петрозаводск на праве собственности принадлежит здание дворца торжественных церемоний общей площадью 1511 кв. м с условным номером 10:01:010107:000:00842/10) по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2004 серии 10-АО № 987362. Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 16.08.2006 заключили сроком до 15.06.2016 договор № 249 (в редакции дополнительного соглашения от 25.09.2006 № 555) аренды нежилых помещений общей площадью 267,8 кв. м, расположенных на 1 (100,5 кв. м) и 2 (167,3 кв. м) этажах указанного здания, для оказания бытовых услуг населению. Объект аренды передан Обществу по актам приема-передачи от 16.06.2006 и 10.08.2006. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке 01.09.2006 и 16.10.2006. Постановлением Администрации от 24.07.2012 № 3560 спорное здание передано в хозяйственное ведение Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Дом мод» (далее – Предприятие), о чем 31.08.2012 внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права серии 10-АБ № 511085). Дополнительным соглашением от 15.10.2012 № 110, заключенным между Администрацией, Предприятием и Обществом, Администрация (арендодатель) уступила Предприятию (новому арендодателю) права и обязанности по названному договору. Впоследствии на основании постановления Администрации от 03.07.2014 № 3272 о прекращении права хозяйственного ведения Предприятия и передаче муниципального имущества в оперативное управление Учреждения в отношении здания дворца торжественных церемоний 17.07.2014 зарегистрировано право оперативного управления, о чем в ЕГРП сделана запись № 10-10-01/071/2014-602 (свидетельство о государственной регистрации права серии 10-АБ № 669802). Одновременно с этим Предприятие (арендодатель), Учреждение (новый арендодатель) и Общество заключили дополнительное соглашение № 2, согласно которому Предприятие уступило Учреждению права и обязанности по договору аренды. Общество 26.06.2015 обратилось к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ. Письмом от 23.07.2015 №1.1.1-40-134 Администрация сообщила о невозможности приватизации арендуемых помещений в связи с тем, что здание, в котором они находятся, закреплено на праве оперативного управления за Учреждением. Общество, полагая, что право оперативного управления Учреждения в отношении спорного здания зарегистрировано исключительно с целью воспрепятствовать ему в реализации преимущественного права на приобретение помещений, сославшись на пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 05.11.2009 № 134 (далее – Информационное письмо № 134), обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорное здание требуется для решения вопросов местного значения, в том числе размещения структурных подразделений Администрации, используется для государственной регистрации заключения брака в торжественной обстановке, а на основе части здания, арендуемой Обществом, не может быть сформировано обособленное нежилое помещение, в удовлетворении заявления отказали. Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008. Пунктом 3 части 2 статьи 1 названного Закона установлено, что его действие не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. В соответствии с позицией ВАС РФ, изложенной в пункте 5 Информационного письма № 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение недвижимого имущества, несмотря на принадлежность этого имущества муниципальному учреждению на праве оперативного управления, только в том случае, если установит, что орган местного самоуправления совершил действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение. Представленными в материалы дела документами подтверждается, что здание, в котором находятся арендуемые Обществом помещения, необходимо для решения вопросов местного значения, поэтому действия Администрации, закрепившей это здание на праве оперативного управления за Учреждением, осуществляющим эксплуатацию зданий и других хозяйственных объектов, предназначенных для размещения структурных подразделений Администрации, обоснованно не расценены судами как имеющие своей целью воспрепятствовать реализации Обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. То обстоятельство, что Общество в настоящее время в арендуемых помещениях осуществляет деятельность, связанную с организацией церемоний по заключению брака, как раз подтверждает довод Администрации о невозможности их изъятия из муниципальной собственности, поскольку лишь собственник может определять порядок использования принадлежащих ему помещений. Суды первой и апелляционной инстанций на основе имеющихся в материалах дела поэтажных планов здания установили, что Обществу по договору от 16.08.2006 № 249 предоставлены расположенные отдельно друг от друга помещения площадью 57,2 кв. м, 17,7 кв. м , 7,4 кв. м, 128,5 кв. м, 38,8 кв. м, проход в которые осуществляется через не арендуемые заявителем помещения, поэтому арендуемая часть здания не может быть сформирована в качестве обособленного объекта. Указанный вывод Общество не опровергло. Поскольку по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет, суды пришли к верному выводу о невозможности приобретения Обществом части здания в порядке реализации преимущественного права на выкуп. Учитывая изложенное кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены указанных судебных актов. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Республики Карелия от 22.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 по делу № А26-8338/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Объектив» - без удовлетворения.
Председательствующий			М.А. Ракчеева
Судьи			Т.Г. Преснецова И.В. Сергеева