Гражданский кодекс часть 1

муниципального образования городского округа «Усинск» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.08.2014,

принятое судьей Шишкиным В.В.,

на определение Арбитражного суда Республики Коми от 11.09.2014

об отказе в разъяснении судебного акта,

принятое судьей Шишкиным В.В., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014,

принятое судьями Буториной Г.Г., Караваевой А.В., Кононовым П.И.,

по делу № А29-2059/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма «Березка»

(ИНН:<***>, ОГРН: <***>)

к Печерскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ОГРН: <***>)

о признании недействительным ненормативного правового акта,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

администрация муниципального образования городского округа «Усинск», прокурор города Усинска и общество с ограниченной ответственностью «Комиинтерлюкс»,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью фирма «Березка» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Печорскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Печорский отдел Управления) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 11:15:0102012:0001, площадью 0,1326 гектара, расположенный по адресу: <...>, изложенный в сообщении от 15.03.2014 № 12/049/2013-300, и о возложении на ответчика обязанности немедленно, в течение трех дней со дня изготовления решения суда в полном объеме осуществить государственную регистрацию перехода к Обществу права собственности на указанный земельный участок с выдачей соответствующего свидетельства о праве собственности.

Требования мотивированы незаконным отказом ответчика в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены администрация муниципального образования городского округа «Усинск» (далее – Администрация), прокурор города Усинска (далее – Прокурор) и общество с ограниченной ответственностью «Комиинтерлюкс» (далее – ООО «Комиинтерлюкс»).

Арбитражный суд Республики Коми решением от 14.08.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014, частично удовлетворил заявленные требования, признав отказ ответчика в государственной регистрации перехода к Обществу от муниципального образования городского округа «Усинск» права собственности на спорный земельный участок, изложенный в сообщении от 15.03.2014 № 12/049/2013-300, недействительным и обязав ответчика предоставить возможность Обществу совместно с Администрацией в кратчайшие и установленные законодательством Российской Федерации сроки устранить нарушенное право на оформление земельного участка, а также зарегистрировать данное право в установленном законом порядке; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Арбитражный суд Республики Коми, по результатам рассмотрения заявления Общества о разъяснении решения от 14.08.2014 по делу № А29-2059/2014, определением от 11.09.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014, отказал в удовлетворении заявления о разъяснении решения суда.

Не согласившись с решением и постановлением в части удовлетворения требований истца, Администрация и Управление обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просят отменить названные судебные акты вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

По мнению заявителей, истец приобрел объект недвижимости – магазин «Торговый дом «Березка» – на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ). Спорный земельный участок не являлся объектом проведения независимой оценки и предметом договора купли-продажи от 09.06.2010 № 01/10. На спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО «Комиинтерлюкс», поэтому исключительное право истца на приватизацию данного земельного участка нарушит права и законные интересы третьего лица. В рассмотренном случае имеется спор о праве на земельный участок. По спорной сделке воля сторон была направлена на отчуждение самого здания без соответствующего земельного участка, а потому данный договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

В отзывах на кассационные жалобы представители Общества и ООО «Комиинтерлюкс» сослались на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и попросили отказать в удовлетворении жалоб.

Окружной суд удовлетворил ходатайства Общества и Управления о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационных жалоб без участия их представителей.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб и отзывов на них, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Администрация (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.06.2010 № 01/10 (с протоколом урегулирования разногласий от 28.12.2010), по условиям которого продавец передает в собственность покупателя торговое здание – магазин торговый дом «Березка» общей площадью 489,8 квадратного метра, расположенный по адресу: <...>. Имущество передано по акту приема-передачи от 09.06.2010.

Общество 19.10.2013 направило в Печерский отдел Управления заявления о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на торговое здание – магазин торговый дом «Березка»; о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <...>. Право собственности Общества на магазин зарегистрировано 04.12.2013.

Ответчик 02.11.2013 принял решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок до 30.11.2013. Данное решение формализовано в уведомлении № 12/049/2013-300, из которого следует, что основанием для приостановления государственной регистрации является отсутствие документа, подтверждающего уплату заявителем государственной пошлины, а также иных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права собственности Общества, перехода права собственности муниципального образования городского округа «Усинск».

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилась в Прокуратуру города Усинска с заявлением о проведении проверки законности решения. По результатам проведения проверки Прокурором вынесено представление в адрес руководителя Управления об устранении нарушений требований федерального законодательства.

Ответчик на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) 15.03.2014 принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности Общества, перехода права собственности муниципального образования городского округа «Усинск» на земельный участок. Данное решение формализовано в сообщении от 15.03.2014 № 12/049/2013-300, из которого следует, что на государственную регистрацию не представлены документы для государственной регистрации права собственности на земельный участок, необходимый в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации; земельный участок не является предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.06.2010 и не включался в план приватизации.

Несогласие Общества с решением регистрирующего органа послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Общество приобрело здание магазина, реализовав преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в установленном Федеральным законом № 159-ФЗ порядке.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, действие Федерального закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Следовательно, действие Федерального закона № 159-ФЗ не исключает право Общества на приобретение земельного участка на основании положений Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) и Земельного кодекса Российской Федерации.

В статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает в себя цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1 и 5 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 – 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Из пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ) следует, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что Федеральным законом № 137-ФЗ (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

Таким образом, на основании статьи 28 Федерального закона № 178-Ф и пункта 7 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ приватизация зданий и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. То есть, приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 № 14831/09.

Следовательно, субъект малого или среднего предпринимательства, приобретая в собственность объект недвижимости на основании положений Федерального закона № 159-ФЗ, имеет в силу положений Федерального закона № 178-ФЗ и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации также исключительное право на одновременный выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта.

С учетом названных норм права суды первой и апелляционной инстанций, установив, что земельный участок с кадастровым номером 11:15:0102012:0001 является муниципальной собственностью, не изъят из оборота и не ограничен в обороте, используется под содержание магазина, также находившегося в муниципальной собственности, пришли к правомерному выводу о том, что переход права собственности на спорный земельный участок к Обществу следовало зарегистрировать одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на здание магазина на основании заявления приобретателя здания.

В пункте 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (статья 17 Закона о государственной регистрации).

В статье 25.5 Закона о государственной регистрации императивно определено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что на момент принятия обжалуемого решения в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы, в частности заявление приобретателя, содержащее описание (адрес расположения) земельного участка, договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении торгового здания, кадастровый паспорт земельного участка, копия кадастровой выписки о земельном участке и копия платежного поручения об уплате государственной пошлины, и пришли к обоснованным выводам о выполнении Обществом всех необходимых действий по получению уполномоченным органом информации, необходимой для проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, а потому у Печерского отдела Управления отсутствовали правовые основания для отказа в регистрации права собственности Общества на указанный в заявлении земельный участок. При этом государственная регистрация права собственности на здание магазина была произведена без каких-либо замечаний со стороны регистрирующего органа.

Довод заявителей о том, что спорный земельный участок не являлся объектом проведения независимой оценки противоречит отчету от 04.05.2010 № 21-04/Н об определении рыночной стоимости торгового здания, согласно которому спорный земельный участок являлся объектом оценки одновременно с расположенным на нем объектом недвижимости.

Иные аргументы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению, поскольку они являлись предметом оценки в судах первой и апелляционной инстанций, основаны на неверном толковании норм права и обстоятельств дела и по существу направлены на переоценку исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Кроме того, Управление в кассационной жалобе не согласилось с определением об отказе в разъяснении судебного акта и постановлением в части оставления без изменения данного определения, а именно со следующим выводом: «Вместе с тем суд считает необходимым разъяснить, что письмо от 02.09.2014 за № 04-36/19071 за подписью и.о. руководителя Управления, адресованное директору Общества, по своей сути необоснованно и незаконно, так как судом прямо в решении указано на устранение нарушения прав заявителя путем предоставления возможности Обществу совместно с Администрацией в кратчайшие и установленные законодательством Российской Федерации сроки устранить нарушенное право на оформление земельного участка, а также зарегистрировать данное право в установленном законом порядке» вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права и попросило исключить из мотивировочной части определения указанный довод.

Проверив законность определения об отказе в разъяснении решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда в части, оставившего без изменения данное определение, в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284, 286 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражным судом Волго-Вятского округа также не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов и организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неясности решения арбитражный суд, принявший это решение, по заявлению лица, участвующего в деле, вправе разъяснить решение без изменения его содержания.

Из анализа правовых норм следует, что разъяснение заключается в более полном и ясном изложении тех частей судебного акта, уяснение которых вызывает трудности. При этом суд не вправе изменить его содержание и не может касаться тех вопросов, которые не были отражены в судебном решении.

Путем разъяснения решения создаются необходимые условия для его правильного понимания и исполнения, а также устранения тех или иных недостатков (толкование статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, данное в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 108-О).

Из материалов дела видно, что решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.08.2014 не содержит положений, которые могут быть поняты и истолкованы лицами, участвующими в деле неоднозначно; все части решения изложены последовательно и не вызывают трудности в понимании судебного акта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения заявления Общества о разъяснении судебного акта применительно к требованиям статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для исключения спорного вывода из мотивировочной части определения, поскольку изложенный в определении от 11.09.2014 вывод суда первой инстанции не изменил содержание решения, касался оценки обстоятельств, которые могут препятствовать исполнению решения суда.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационных жалобах, не имеется.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация и Управление освобождены от уплаты государственной пошлины за рассмотрение кассационных жалоб.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьями 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 14.08.2014, определение Арбитражного суда Республики Коми от 11.09.2014 об отказе в разъяснении судебного акта и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 по делу № А29-2059/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы администрации муниципального образования городского округа «Усинск» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов