Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.05.2022 по делу
№А29-4604/2022

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута»

(ОГРН <***>; ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)

об изъятии помещения,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, Предприниматель) об изъятии помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. Н-II, а также взыскании неустойки в размере 1 000 рублей за каждый календарный день со дня вступления решения суда в законную силу по дату фактического освобождения и возврата имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 18.05.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный актоб удовлетворении исковых требований.

По мнению истца, ответчик надлежащим образом не исполнил предусмотренные пунктами 1.3, 2.3.18, 2.3.22, 4.6, 4.7 договора обязанности, в связи с чем Предприниматель не вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. Комитет считает, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Комитет также представил письменные пояснения, согласно которым арендуемые по договору от 19.02.2021 № 55 Предпринимателем помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи от 24.05.2022. Указанный акт представлен суду апелляционной инстанции.

Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее - Постановление № 12).

Вместе с тем, учитывая, что по смыслу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и абзаца 5 пункта 29 Постановления № 12 разрешение вопроса о принятии дополнительных доказательств находится в пределах усмотрения суда апелляционной инстанции, представленное заявителем жалобы доказательство приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в целях правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора, принятия законного и обоснованного судебного акта.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 11.08.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 12.08.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство неоднократно откладывалось, последний раз – до 10.10.2022.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.02.2021 между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) № 55 (далее – Договор), во исполнение пункта 1.1 которого ответчику передано по акту нежилое помещение: этаж: подвал, номера на поэтажном плане: 22, часть помещения 17 общей площадью 53,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, пом. Н-II (далее – Помещение), для размещения склада.

Договор заключен на срок с 19.02.2021 по 13.02.2022 (пункт 1.3 Договора).

Согласно пункту 5.2 Договора арендатор обязался в день окончания срока действия Договора освободить объект, возвратить его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, со всеми неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости и подписать акт приема-передачи.

Требованием от 17.02.2022 Комитет, ссылаясь на истечение срока Договора, предложил Предпринимателю в двухнедельный срок с момента получения требования вернуть арендодателю по акту Помещение.

Требование осталось без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, признав договор аренды возобновленным на неопределенный срок.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В статье 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции), которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Из материалов дела усматривается, что договор аренды № 55 заключен сторонами 19.02.2021, то есть после вступления в законную силу Закона о защите конкуренции, в связи с чем на момент возникновения спорных правоотношений в отношении аренды муниципального имущества действовали положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Соотношение пункта 2 статьи 621 ГК РФ и положений Закона № 135-ФЗ определено в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, согласно которому для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, для применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ во взаимосвязи с частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ должна быть соблюдена следующая совокупность условий: до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора; отсутствуют иные возражения арендодателя; арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности по истекшему договору.

Отсутствие одного из названных условий исключает продление договора аренды муниципального имущества, заключенного после вступления в силу Закона № 135-ФЗ, на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, срок действия договора аренды определен на период с 19.02.2021 по 13.02.2022, до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора. Факт надлежащего исполнения ответчиком обязанностей по договору аренды сторонами не оспаривается.

Вместе с тем требованием от 17.02.2022 Комитет выразил свою волю на отказ на продолжение договорных отношений с Предпринимателем по окончании действия договора аренды.

На основании пункта 4.7 Договора арендатор по истечении срока действия Договора не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, пунктом 2.3.22 Договора предусмотрено, что для заключения Договора на новый срок арендатор обязан представить в адрес арендодателя заявление не позднее, чем за 60 дней до истечения срока его действия.

В материалах дела не имеется доказательств обращения ответчика к истцу с заявлением о заключении договора на новый срок, как это предусмотрено пунктом 2.3.22 Договора аренды и пунктом 1 статьи 621 ГК РФ.

Факт продолжения использования арендатором спорного помещения по истечении срока действия договора аренды не означает приобретения на него вещных прав. Обращение Комитета к Предпринимателю с требованием освободить спорное помещение подтверждает отсутствие согласия арендодателя на продолжение (возобновление) арендных правоотношений.

Таким образом, вопреки ошибочным выводам суда, оснований для продолжения использования спорного помещения на условиях договора аренды у ответчика не было.

Между тем ошибочные выводы суда не привели к принятию неправильного судебного акта на основании следующего.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По правилам статьи 655 ГК РФ Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, Комитетом в письменных пояснениях от 07.10.2022 подтверждено, что Предприниматель возвратил арендодателю арендованные по договору от 19.02.2021 № 55 помещения. В подтверждение указанного обстоятельства Комитет представил акт приема-передачи от 24.05.2022, подписанный сторонами без возражений.

При таких обстоятельствах, повторно исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Комитета и отмены решения суда.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела, при действующем нормативно-правовом регулировании спорных правоотношений, не усматривается.

Доводы и аргументы заявителя жалобы об обратном являются несостоятельными и отклоняются судебной коллегией ввиду того, что, принимая во внимание вышеизложенное, основаны на ошибочном толковании норм права и неверной оценке фактических обстоятельств дела.

На основании изложенного обжалуемое решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.05.2022 по делу № А29-4604/2022 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.05.2022 по делу № А29-4604/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Минаева

Судьи

ФИО3

ФИО1