Гражданский кодекс часть 1

по заявлению конкурсных кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «РОЯЛТИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО2, ФИО1, представителя участников должников ФИО3

о разрешении разногласий

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Крафт» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

установил:

конкурсные кредиторы ООО «Управляющая компания «РОЯЛТИ», ФИО2, ФИО1, а также представитель участников должника ФИО3 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Крафт» (далее – должник, ООО «Крафт», общество) обратились в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о разрешении разногласий по вопросу определения начальной продажной цены заложенного имущества должника:

1) нежилого двухэтажного здания торгово-пищевого комплекса, общей площадью 608 кв.м (адрес: Республика Коми, <...>);

2) нежилого одноэтажного здания торгово-пищевого комплекса, общей площадью 425,4 кв.м (адрес: Республика Коми, <...>)

и определения начальной продажной цены указанного имущества в размере, установленном по результатам рассмотрения настоящего заявления.

Заявители просили рассмотреть разногласия относительно определения начальной продажной цены заложенного имущества должника: нежилое двухэтажное здание торгово-пищевого комплекса, общая площадь 608 кв.м, (адрес: Республика Коми, <...>); нежилое одноэтажное здание торгово-пищевого комплекса, общая площадь 425,4 кв.м (адрес: Республика Коми, <...>); и определить начальную продажную цену указанного имущества в размере установленном по результатам рассмотрения заявления.

В дальнейшем конкурсные кредиторы ООО «Управляющая компания «РОЯЛТИ», ФИО2, ФИО1, представитель участников должников ФИО3 представили уточнение заявленного требования, согласно которому просили установить начальную продажную цену заложенного имущества в следующем размере:

- нежилого двухэтажного здания торгово-пищевого комплекса, общей площадью 608 кв.м (адрес: Республика Коми, <...>) - 11 800 000 руб., в том числе: объект капитального строительства (здание) - 11 210 000 руб., земельный участок для обслуживания здания - 590 000 руб.;

- нежилого одноэтажного здания торгово-пищевого комплекса, общей площадью 425,4 кв.м (адрес: Республика Коми, <...>) - 6 700 000 руб., в том числе: объект капитального строительства (здание) - 6 170 000 руб., земельный участок для обслуживания здания - 530 000 руб.

С учетом уточнения требований в части установления начальной продажной цены земельных участков и утверждения Положения о продаже имущества в судебном заседании, суд первой инстанции посчитал возможным принять данные уточнения и выделить их рассмотрение в отдельное производство, предоставить возможность лицам, участвующим в деле представить позицию по заявленным требованиям.

Предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования по утверждению начальной продажной цены предмета залога недвижимого имущества ООО «Крафт» по следующим объектам: нежилое двухэтажное здание торгово-пищевого комплекса, общая площадь 608 кв.м адрес <...>; нежилое одноэтажное здание торгово-пищевого комплекса общая площадь 425,4 кв.м адрес Республика Коми, <...>.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 14.12.2016 выделены в отдельное производство требования ПАО «Сбербанк» в части утверждения Порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, предложенного ПАО «Сбербанк», а также выделены в отдельное производство требования заявителей о разрешении разногласий по установлению начальной продажной цены заложенного имущества должника - земельных участков (пос.Усогорск, пос.Междуреченск); утверждена начальная продажная цена предмета залога недвижимого имущества ООО «Крафт» по следующим объектам:

- нежилое двухэтажное здание торгово-пищевого комплекса, общая площадь 608 кв.м, адрес: Республика Коми, <...> - в размере 8 968 000 руб.;

нежилое одноэтажное здание торгово-пищевого комплекса общая площадь 425,4 кв.м, адрес: Республика Коми, <...> размере 4 936 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «РОЯЛТИ» (далее – ООО «РОЯЛТИ»), ФИО1 (далее – заявители жалобы) с принятым определением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просят изменить определение Арбитражного суда Республики Коми от 14.12.2016, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении ООО «Республиканский центр оценки и консалтинга».

По мнению заявителей жалобы, к отношениям, возникающим при определении цены предмета залога в конкурсном производстве, положение подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке не применимо. К процедуре конкурсного производства применяется пункт 6 статьи 18.1, отсылающий к статье 138 Закона о банкротстве, которая в действующей редакции отсылки к законодательству о залоге не содержит. До 29.01.2015 (то есть до возбуждения дела о банкротстве ООО «Крафт») такая отсылка имелась в пункте 4 статьи 138 Закона о банкротстве. Федеральным законом от 29.12.2014 № 482-ФЗ это положение исключено. Такое решение по делу о банкротстве может быть вынесено лишь в процедуре финансового оздоровления и внешнего управления (абзац 4 пункта 2 статьи 18.1 Закона о банкротстве). Как буквально указано в пункте 2 статьи 54 Закона об ипотеке, он применяется в случае принятия судом решения об обращении взыскания на заложенное имущество. В процедуре конкурсного производства решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество не выносится, а судебная защита прав залогового кредитора осуществляется путем установления определением суда размера его требований, обеспеченных залогом имущества должника. Применение в конкурсном производстве подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке не только не основано на положениях статьи 138 Закона о банкротстве, но и ведет к ущемлению имущественных интересов залогового кредитора, так как фактически влечет уменьшение причитающейся ему суммы на 40 %: на 20 % при определении начальной продажной цены и на 20 % при удержании на основании пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве. Поэтому начальная продажная цена заложенного имущества должна устанавливаться залоговым кредитором, а в случае наличия разногласий - судом, в размере, исключающем его реализацию по цене, отклоняющейся от рыночной в меньшую сторону.

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России», банк) в отзыве на апелляционную жалобу просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что доказательств, свидетельствующих о том, что установление судом начальной продажной цены залогового имущества в размере равном 80 % от рыночной стоимости, определенной экспертом, снизит круг лиц, желающих приобрести имущество, заявителями не представлено. Действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога. Установление более высокой (также как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества. Суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене. Итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги. Установление начальной цены в указанном размере (80 % от рыночной стоимости) соответствует подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80 % от рыночной стоимости этого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2016 № 80-КГ15-29). Действие подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ носит универсальный характер и распространяется на все ситуации, когда начальная продажная цена заложенного имущества определяется в судебном порядке (будь то обычное обращение взыскания на заложенное имущество либо разрешение разногласий в деле о банкротстве). Абзац 3 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве в актуальной редакции прямо предусматривает, что начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Поэтому отсутствие отсылочной нормы к законодательству о залоге в статье 138 Закона о банкротстве не исключает применение соответствующих норм Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при определении залоговым кредитором порядка и условий продажи заложенного имущества. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ заявители не представили доказательства, подтверждающие, что утверждение начальной цены предметов залога в размере равном 80 % от рыночной стоимости определенной оценщиком, может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки от продажи имущества, находящегося в залоге.

Других отзывов на жалобу не представлено.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, от банка поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам.

Законность определения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно абзацу 3 пункта 5, пункта 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве, начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 данного Закона.

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве определено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Как установлено подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 04.02.2014 № 221-0 разъяснил, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, в том числе в случаях, когда последняя существенно повысилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, поскольку это - без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц - способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов. Таким образом, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сам по себе не регулирующий процедуру изменения судом в установленном законом порядке начальной продажной цены заложенного имущества и не препятствующий такому изменению, если рыночная стоимость имущества существенно повысилась после обращения на него взыскания, направлен на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – Постановление № 58), основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Статьей 65 АПК РФ определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Определением арбитражного суда от 23.09.2016 назначена судебная экспертиза по делу № А29-7792/2015 (З-54307/2016), проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Республиканский центр оценки и консалтинга» эксперту ФИО4.

Из представленной ООО «Республиканский центр оценки и консалтинга» экспертизы усматривается, что определена следующая рыночная стоимость на спорные объекты:

Возражений по поводу представленного отчета эксперта сторонами в материалы дела не заявлено.

ПАО «Сбербанк» просило установить начальную продажную стоимость имущества в размере 80 % от стоимости указанной оценщиком: 1) нежилого двухэтажного здания торгово-пищевого комплекса, общей площадью 608 кв.м (адрес: Республика Коми, <...>) в размере 8 968 000 руб.; 2) нежилого одноэтажного здания торгово-пищевого комплекса, общей площадью 425,4 кв.м (адрес: Республика Коми, <...>) в размере 4 936 000 руб.

Действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (также как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и арбитражный суд, устанавливая начальную цену продажи заложенного имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Спорное имущество должника подлежит реализации путем проведения торгов.

С учетом изложенного, устанавливая начальную продажную цену предмета залога, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене.

Кроме того, при реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена не на основании данных отчета, а исходя из предложений участников торгов, то есть данные отчета используются не для установления цены сделки имущества, а лишь для определения начальной цены выставления его на торги. То есть итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги.

Доказательств того, что установление судом начальной продажной цены залогового имущества в размере равном 80 % от рыночной стоимости определенной экспертом, снизит круг лиц, желающих приобрести имущество, в материалы дела не представлено.

Установление начальной цены в указанном размере соответствует подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80 % от рыночной стоимости этого имущества.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2016 № 80-КГ15-29.

Действие подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ носит универсальный характер и распространяется на все ситуации, когда начальная продажная цена заложенного имущества определяется в судебном порядке (будь то обычное обращение взыскания на заложенное имущество либо разрешение разногласий в деле о банкротстве).

Абзац 3 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве прямо предусматривает, что начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Исходя из изложенного, отсутствие отсылочной нормы к законодательству о залоге в статье 138 Закона о банкротстве не исключает применение соответствующих норм Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при определении залоговым кредитором порядка и условий продажи заложенного имущества.

Иные выводы основаны на неверном толковании норм права.

Документального подтверждения того, что утверждение начальной цены предметов залога в размере равном 80 % от рыночной стоимости определенной экспертом, может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки от продажи имущества, находящегося в залоге, в материалы дела не представлено.

Согласно экспертному заключению стоимость имущества составила следующие суммы: 1) нежилого двухэтажного здания торгово-пищевого комплекса, общей площадью 608 кв.м (адрес: Республика Коми, <...>) - 11 800 000 руб., в том числе: объект капитального строительства (здание) - 11 210 000 руб., земельный участок для обслуживания здания - 590 000 руб.; 2) нежилого одноэтажного здания торгово-пищевого комплекса, общей площадью 425,4 кв.м (адрес: Республика Коми, <...>) - 6 700 000 руб., в том числе: объект капитального строительства (здание) - 6 170 000 руб., земельный участок для обслуживания здания - 530 000 руб.

Возражение относительно результатов данной оценки лицами, участвующими в деле, как указано выше, не заявлено.

Следовательно, при определении начальной продажной цены недвижимого имущества должника суд первой инстанции правомерно исходил, в том числе из экспертного заключения, выполненного ООО «Республиканский центр оценки и консалтинга».

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно установил вышеуказанную начальную продажную цену предмета залога недвижимого имущества ООО «Крафт».

Судебный акт является законным и обоснованным, отмене или изменению по приведенным в жалобе доводам не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Коми от 14.12.2016 по делу № А29-7792/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «РОЯЛТИ», ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

В.Г. Сандалов

Т.Е. Пуртова

Е.В. Шаклеина