Гражданский кодекс часть 1

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Кострома (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «КР-Центр» (далее – ООО «КР-Центр», Общество, ответчик) о взыскании 537 402 рублей 94 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 15.11.2010 № Д.2177.3 и 20 221 рубля 46 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 09.09.2021 Управлению в удовлетворении иска отказано.

Управление с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Костромской области 09.09.2021 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что им правомерно в соответствии с целевым использованием земельного участка, указанным в договоре от 15.11.2010 произведено доначисление арендной платы на основании постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее – Порядок № 251-а) исходя из коэффициента Кв, установленного для вида разрешенного использования земельного участка «развлечения» и «культурное развитие» пропорционально используемым площадям.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области, куда явились представители Управления и Общества.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ООО «КР-Центр» указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, 15.11.2010 между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № Д.2177.3 (с дополнительными соглашениями от 09.12.2013 иот 07.05.2015), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4819,43 кв.м, из земель «Земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:080601:32, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>, для использования в целях строительства культурно-развлекательного центра.

Указанный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка - с 11.10.2010 по 11.10.2013.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа месяца, следующего за расчетным кварталом, путем перечисления на расчетный счет УФК по Костромской области.

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях - при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области, заключения дополнительного соглашения не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем заказным письмом с уведомлением. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 20.01.2011, запись регистрации № 44-44-01/122/2010-147.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2010.

На основании соглашения от 06.12.2012 ФИО3 передал права и обязанности по договору аренды ООО «КР-Центр».

Письмом от 15.03.2013 № 4987 Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области уведомил ООО «КР-Центр» о продлении договора на неопределенный срок.

Уведомлениями от 19.10.2017, от 14.09.2018, от 01.08.2019 арендодатель уведомлял арендатора, в том числе со ссылкой на пункт 5 Порядка № 251-а, об изменении размера арендной платы на 2017, 2018, 2019 годы.

13.06.2019 договор аренды земельного участка № Д.2177.3 от 15.11.2010 прекратил свое действие в связи с заключением нового договора аренды земельного участка от 27.08.2019 № Д.0568 с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства, условия которого применяются к отношениям сторон с 14.06.2019.

Из объяснений истца следует, что ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.01.2019 по 13.06.2019, в связи с чем образовалась задолженность в общей сумме 537 402 рублей 94 копеек.

Расчет арендной платы произведен истцом исходя из целевого назначения земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, а именно для целей строительства культурно-развлекательного центра с учетом коэффициента Кв, установленного для вида разрешенного использования земельного участка «культурное развитие» - 0,00583 и «развлечения» - 0,05995.Поскольку долевое соотношение данных видов назначений предполагаемого к строительству объекта недвижимости договором не определено, такие целевые назначения определены истцом как равные.

Истец, полагая, что обязательство по уплате арендной платы исполнено ответчиком ненадлежащим образом, на основании пункта 5.3 договора начислил пени за период 01.01.2018 по 30.06.2019 в размере 20 221 рубля 46 копеек.

В порядке досудебного урегулирования спора Управлением в адрес ООО «КР-Центр» направлена претензия от 14.09.2018 № 02-37исх-1902/18 с требованием оплаты суммы долга и пени.

В апелляционной жалобе Управление указывает, что им правомерно в соответствии с целевым использованием земельного участка, указанным в договоре от 15.11.2010 произведено доначисление арендной платы на основании Порядка № 251-а исходя из коэффициента Кв, установленного для вида разрешенного использования земельного участка «развлечения» и «культурное развитие» пропорционально используемым площадям. Указанный довод отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 №251-а утверждены Правила определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, действующие с 18.07.2015.

В силу пункта 12 Порядка № 251-а при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Костромской области, исполнительный орган государственной власти Костромской области, уполномоченный на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Костромской области, предусматривает в таком договоре, что арендная плата перечисляется ежеквартально в размере одной четвертой от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, находящегося в собственности Костромской области, в срок не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, в порядке, установленном действующим бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 Порядка № 251-а (в редакции, действующей в спорный период) если арендуемый земельный участок используется одним арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности, расчет размера арендной платы осуществляется пропорционально используемым площадям с учетом соответствующего коэффициента вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, из буквального толкования нормы пункта 5 Порядка №251-а, не следует, что она регулирует порядок начисления арендной платы, если арендуемый земельный участок используется одним арендатором для строительства объекта, предназначенного для нескольких видов использования, т.к. в данном случае арендатор осуществляет один вид деятельности – строительство здания.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что порядок пропорционального определения арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности и используемый для строительства объекта, предусматривающего несколько видов его использования (использования здания), нормативно не установлен.

Применение нормы пункта 5 Порядка № 251-а к правоотношениям сторон по аналогии, по мнению суда, противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности принципам, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Учитывая вышеизложенное, апелляционным судом отклоняется довод Управления о пропорциональном расчете арендной платы как основанный на неверном толковании норм материального права.

В ходе рассмотрения спора судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО «Научно-исследовательский центр» «Экспертиза» ФИО4.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Каково согласно проектной документации ООО «Архитектурно-градостроительный центр» целевое назначение объекта капитального строительства, возводимого по адресу: <...>?

2) Какая часть помещений в процентном соотношении согласно проектной документации ООО «Архитектурно-градостроительный центр» объекта капитального строительства, возводимого по адресу: <...>, относится к виду использования объекта «Культурное развитие», а какая - к виду использования объекта «Развлечения» в соответствии с определениями указанных видов использования, содержащимися в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года № 540?

По результатам проведенного исследования экспертом в заключении сделаны следующие выводы (т. 3 л.д. 28-36):

По первому вопросу: целевое назначение объекта по адресу: <...>, согласно представленной проектной документации ООО «Архитектурно-градостроительный центр» - объект культурного развития (культурно-досуговой деятельности) и общественного питания (наименование видов использования «культурное развитие» и «общественное питание» в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков).

По второму вопросу: зона выставочной галереи относится к виду разрешенного использования «культурное развитие». Общая площадь помещения в зоне выставочной галереи (примерно 799 кв.м) составляет 53,7% от полезной площади (площадь всех помещений) здания (1488,35 кв.м согласно ТЭП, приведенным в проектной документации). Объектов с видом использования «развлечения» в рассматриваемом здании не предусмотрено проектной документацией ООО «Архитектурно-градостроительный центр».

Учитывая вышеизложенные нормы права, принимая во внимание технологическое назначение объекта, условия договоров аренды, а также учитывая, что земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования, апелляционный суд приходит к выводу о том, что арендная плата за пользование спорным земельным участком должна рассчитываться исходя из коэффициента Кв – «культурное развитие».

Пунктом 6 Порядка № 251-а предусмотрено, что в случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 5 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Ответчиком представлен контррасчет арендной платы с учетом того, что арендная плата за 2017-2019 годы должна была рассчитываться, исходя из ставки земельного налога, поскольку размер арендной платы за земельный участок с видом использования «культурное развитие» за 2017-2019 годы составлял менее 1,5% от кадастровой стоимости. Указанный размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 13.06.2019 составил 678 399 рублей 48 копеек (т. 1 л.д.125-128).

Правильность данного расчета истец не оспаривает.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком представлены доказательства внесения арендной платы за период 2017-2019 годы в общей сумме 4 012 006 рублей 72 копеек, что истцом также не оспаривается, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Управления о взыскании 537 402 рублей 94 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 15.11.2010 №Д.2177.3 и 20 221 рубля 46 копеек пени.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по изложенным в ней доводам у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 09.09.2021 по делу № А31-15235/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Кострома – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

О.Б. Великоредчанин

Л.И. Черных