Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Артамкиной Е.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от ответчика – потребительского жилищно-строительного кооператива «Железодорожник» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2014), в отсутствие истца – администрации города Сочи
(ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Сочи и потребительского жилищно-строительного кооператива «Железодорожник» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2015 (судья Шепель А.А.)
и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2015
(судьи Фахретдинов Т.Р., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу № А32-11208/2012, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Железнодорожник» (далее – кооператив) с требованием обязать кооператив привести капитальный объект в соответствие с разрешительной документацией и снести самовольно надстроенные два этажа многоквартирного дома, расположенного на земельном участке общей площадью 1886 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402012:0059 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кооператив заявил встречный иск, в котором просил признать за ним право собственности на помещения всего многоквартирного жилого дома (литеры А, А1) площадью 12 929,7 кв. м, этажностью 19 плюс 1 подземный, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 10.01.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, суды отказали администрации в удовлетворении исковых требований и о сносе самовольно надстроенных двух этажей. Встречные требования кооператива удовлетворены; за кооперативом признано право собственности на все жилые и нежилые помещения спорного многоквартирного дома, включая помещения в самовольно надстроенных двух этажах. В обоснование принятых судебных актов суды указали на наличие правовых оснований для удовлетворения встречных требований кооператива; спорный многоквартирный дом возведен с соблюдением градостроительных норм, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кооператив обращался в компетентные органы за выдачей разрешения на ввод спорного дома в эксплуатацию, однако в удовлетворении его заявления отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 26.07.2013 решение от 10.01.2013 и постановление от 01.04.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Направляя дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что самовольное строение расположено в границах особо охраняемой природной территории, поэтому судам следовало установить сведения о наличии заключения государственной экологической экспертизы. Суды не исследовали обстоятельства, связанные с совершением кооперативом действий, направленных на внесение в установленном законом порядке изменений в проектную документацию, согласования с администрацией произведенного строительства с этажностью выше установленного разрешением и получения документации, необходимой для ввода спорного дома в эксплуатацию. В деле отсутствуют заключения уполномоченных органов, подтверждающие соответствие самовольной постройки противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, и свидетельствующие об отсутствии нарушений прав и охраняемым законом интересов других лиц. Суды не исследовали обстоятельства того, за чей счет возведен спорный многоквартирный дом.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2013
№ ВАС-12828/13 кооперативу отказано в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 26.07.2013.

При новом рассмотрении решением от 27.03.2015, оставленным без изменения постановлением от 03.07.2015, в удовлетворении первоначального иска администрации и встречного иска кооператива отказано. Отказывая в удовлетворении первоначально заявленных требований о сносе двух этажей спорного объекта, суды исходили из того, что в деле отсутствуют доказательства возможности демонтажа (сноса) указанной части спорного объекта без причинения существенного вреда зданию в целом, а также владельцам соседних строений и земельных участков. Кроме того, квартиры в многоквартирном жилом доме предназначены для проживания граждан, снос его части может привести к разрушению всего здания в целом, которое было возведено с соблюдением административного регламента, что в свою очередь нарушит баланс интересов и установленные Конституцией Российской Федерации права граждан на жилище. Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на спорный объект, суды сделали вывод о том, что в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что кооператив совершал действия, направленные на внесение в установленном законом порядке изменений в проектную документацию; согласования с администрацией произведенного строительства с этажностью выше установленного разрешением и получения документации, необходимой для ввода спорного дома в эксплуатацию. При отсутствии таких доказательств обращение кооператива в суд с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено на замену установленного административного порядка получения разрешений и является преждевременным.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о сносе спорного объекта, вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований и отказе в удовлетворении требований кооператива. По мнению заявителя, спорный объект (два этажа), являются самовольной постройкой, поскольку при их возведении не была соблюдена процедура получения разрешительной документации, предусмотренной статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Разрешение на строительство серии RU 23309/661 от 18.02.2009 является незаконным. Встречные требования кооператива не подлежат удовлетворению, поскольку разрешение на строительство спорного объекта и на ввод его в эксплуатацию, а также доказательства, подтверждающие, что до начала строительства кооператив предпринимал меры для получения указанных документов, в деле отсутствуют.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на спорный объект, встречные требования удовлетворить. По мнению заявителя, суды сделали ошибочный вывод о том, что отсутствие доказательств совершения кооперативом действий, направленных на внесение изменений в проектную документацию в части строительства двух этажей является препятствием для удовлетворения встречного иска. Суды не дали оценки факту обращения кооператива с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию. Суды не исследовали доказательства, подтверждающие, что спорный многоквартирный дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Вывод суда апелляционной инстанции о нарушении кооперативом экологических норм и правил в период возведения самовольной постройки неправомерен и не влияет на возможность удовлетворения встречного иска. В условиях отказа администрации в иске, при наличии доказательств, свидетельствующих о соответствии спорного объекта нормативным требованиям и отсутствии нарушении прав и законных интересов других лиц, у судов имелись законные основания для удовлетворения встречного иска.

В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы кассационной жалобы, возражал против удовлетворения жалобы администрации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы,выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы города Сочи от 06.11.2009 № 368 «Об установлении потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Железнодорожник" нового срока аренды земельного участка по улице Голубые Дали в Адлерском районе города Сочи для строительства многоквартирного жилого дома» администрация и кооператив заключили договор
от 11.10.2010 аренды земельного участка общей площадью 1886 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402012:0059, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали (т.1, л .<...>). Срок действия договора – до 01.07.2012 (пункт 2.1 договора).

На указанном земельном участке кооператив на основании разрешения на строительство от 18.02.2009 № RU 23309/661, которым разрешено возведение девяностодвухквартирного жилого дома с полуподземной автостоянкой по ул. Голубые Дали в Адлерском районе г. Сочи, площадь застройки – 740 кв. м, общая площадь здания – 11 558 кв. м, этажность 16 плюс 2 подземных, площадь земельного участка – 1886 кв. м, осуществил строительство спорного объекта. Разрешение на строительство выдано сроком до 18.02.2012 (т. 1, л. д. 20).

7 октября 2011 года кооператив зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом с полуподземной стоянкой, назначение – жилое, степень готовности – 42%), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 23-АК
№ 054337 (т.1, л. д. 35).

12 апреля 2012 года администрация провела обследование земельного участка, предоставленного кооперативу. По результатам обследования составлен акт № 341-А, которым установлен факт возведения спорного многоквартирного дома с отклонениями от проектной документации и выданного кооперативу разрешения на строительство (фактически возведено здание этажностью 19 плюс 1 подземный, вместо разрешенного 16 плюс 2 подземный).

Администрация, полагая, что кооператив незаконно возвел последние два этажа многоквартирного дома, строительство выполнено с отклонением от проектной документации, обратилась в арбитражный суд.

Кооператив не оспаривает факт самовольной надстройки двух этажей без получения соответствующего разрешения. Однако, указывая на соответствие спорного многоквартирного дома строительным нормам и правилам, а также на отказ администрации ввести спорный дом в эксплуатацию, кооператив встречным иском потребовал признать за собой право собственности на помещения всего многоквартирного дома.

В силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу части 2 данной нормы права лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных частью 3 указанной статьи.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) указано следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Суды установили, что спорный многоквартирный дом расположен на земельном участке, находящимся во второй зоне округа санитарной охраны. На данном участке кооперативу разрешено строительство здания этажностью 16 плюс 2 подземных, однако возведено строение с этажностью выше установленного разрешением – 19 плюс 1 подземный.

Учитывая, что кооператив не отрицает отклонение от проектной документации при строительстве спорного многоквартирного дома, данный объект в части его несоответствия разрешенному строительству правомерно признан судами самовольной постройкой.

При рассмотрении спора суды исследовали представленные в дело документы, в том числе заключение судебной экспертизы от 20.09.2012 ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт"» (т. 4, л. д. 18), и сделали вывод об отсутствии возможности демонтажа (сноса) части спорного объекта (двух этажей) без причинения существенного вреда всему зданию в целом (возведенному с соблюдением требований действующего законодательства), а также владельцам соседних строений и земельных участков.

При указанных обстоятельствах суды обоснованно отказали администрации в удовлетворении требований о сносе двух этажей в спорном многоквартирном доме.

Отказывая в удовлетворении требований кооператива о признании права собственности на спорный многоквартирный дом, суды правомерно исходили из следующего.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующие разрешения, а также в случае, если отказ в разрешении на строительство признан незаконным.

В пункте 26 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что в деле отсутствуют доказательства совершения кооперативом действий, направленных на внесение в установленном законом порядке изменений в проектную документацию, согласования с администрацией произведенного строительства с этажностью выше установленного разрешением и получения документации, необходимой для ввода спорного дома в эксплуатацию.

Довод кооператива о том, что он обращался к администрации с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, несостоятелен по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта необходимо представить перечень документов, установленных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Администрация в лице Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства отказала кооперативу в выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию в связи с непредоставлением кооперативом документов, указанных в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Заявление в государственный орган, содержащее лишь просьбу о выдаче разрешения на строительство, не является формой надлежащего обращения для выдачи разрешения, так как не содержит перечень документов, установленных частью 7 статьи 51, частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы кооператива о неправомерности вывода суда
о нарушении кооперативом экологических норм и правил в период возведения самовольной постройки, а также о том, что в условиях отказа администрации в иске, при наличии доказательств, свидетельствующих о соответствии спорного объекта нормативным требованиям и отсутствии нарушении прав и законных интересов других лиц, у судов имелись законные основания для удовлетворения встречного иска, несостоятельны по следующим основаниям.

Порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации (статьи 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55) направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. Иначе при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Ситуация, когда истец не принял своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске.

Иные доводы кассационных жалоб администрации и кооператива направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции согласно положениям главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2015 по делу
№ А32-11208/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий И.И. Фефелова

Судьи Е.В. Артамкина

Е.В. Улько