Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд апелляционной инстанции Краснодарского края в составе судей Грибовой А.И., Капункина Ю.Б., под председательством судьи Аваряскина В.В., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу представителя собственников квартир жилого дома № 23 ФИО1, г. Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2007г. (судья С.В. Березовская) по делу №А-32-11503/2006-21/169-2007-21/21 по исковому заявлению ФИО2, г. Геленджик к ОАО «Нефтегазстрой», г. Геленджик

о признании права собственности

3-и лица: 1. ФИО1, г. Геленджик

2. Администрация МО г. Геленджик

с участием представителей сторон: от заявителя – ФИО1, ФИО3 – представитель по доверенности; от истца – ФИО4 – представитель по доверенности; от ответчика – не явился, извещен; от Администрации МО г. Геленджик – ФИО5 – представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

04.06.2002г. между ответчиком (застройщиком) и истцом (заказчиком) заключен договор № 643 (далее – Договор – л.д. 4, том 1), по условиям которого заказчик передает застройщику собственные денежные средства в размере 245 тыс. руб. для частичного финансирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: <...> тыс. руб. для уплаты налога на добавленную стоимость, а застройщик обязуется по окончании строительства передать заказчику в собственность часть цокольного этажа площадью 84,6 кв. м в виде изолированных помещений, обозначенных в приложении № 1 (л.д. 5, том 1) к Договору.

В августе 2002г. постановлением Главы г. Геленджик утвержден акт приемки законченного строительством объекта – 36 квартирная блок – секция 108 квартирного жилого дома по ул. Ульяновской, 23.

Имущество, являющееся предметом Договора, передано ответчиком истцу по акту приема – передачи от 10 сентября 2002г. (л.д. 7).

Ввиду уклонения ответчика от регистрации права собственности истца на приобретенное нежилое помещение цокольного этажа, ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО «Нефтегазстрой» о признании права собственности на нежилые помещения № 16, 18 – 22, 25 цокольного этажа, литера А, общей площадью 84,6 кв.м. в доме № 23 по ул. Ульяновской, г. Геленджик, Краснодарского края.

В процессе рассмотрения судом первой инстанции настоящего иска к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация МО г. Геленджик и ФИО1, г. Геленджик – лицо, уполномоченное общим собранием собственников вышеуказанного дома действовать в их законных интересах во взаимоотношениях с третьими лицами, быть представителем в суде (протокол № 2 декабрь, 2005г., выписка из протокола № 3 от 14.04.2006г. – л.д. 53-54, том 1). ФИО1 относительно удовлетворения исковых требований возражал, поскольку, по его мнению, спорные помещения относятся к общему имуществу жилого дома и не могут быть отчуждены ответчиком, так как у него отсутствуют соответствующие полномочия.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2007г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что спорные помещения не относятся к общему имуществу собственников квартир в доме, расположенном в <...>, о чем, как указал суд первой инстанции, свидетельствует приложение к Договору (л.д. 6, том 1), а также выводы, изложенные в заключении ОАО «Новоросгражданпроект» (л.д. 93-97, том 1, 63-64, том 2) и ООО «Кристалл» (л.д. 108-117, том 2). В удовлетворении ходатайства истца о взыскании с ФИО1 судебных расходов отказано.

В сентябре 2007г. представитель собственников квартир жилого дома, расположенного по адресу: <...> ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с апелляционной жалобой на вышеуказанное решение, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, в иске отказать. По мнению заявителя апелляционной жалобы, Договор является ничтожной сделкой; ОАО «Нефтегазстрой» не имело полномочий по отчуждению спорного имущества истцу – ФИО2, являющегося, в силу ст.ст. 36-37 ЖК РФ, 289-290 ГК РФ, общей долевой собственностью лиц, которым на праве собственности принадлежат квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <...>.

Администрация МО г. Геленджик в своем отзыве на апелляционную жалобу поддержала ее доводы.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в которой возражал относительно отмены решения суда по настоящему делу. По мнению истца, Договор не является ничтожной сделкой; спорные помещения не предназначены для обслуживания квартир и не являются общей долевой собственностью собственников квартир.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене по следующим основаниям.

Судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о наличии оснований для признания права собственности за ФИО2 на нежилые помещения № 16, 18 – 22, 25 цокольного этажа, литера А, общей площадью 84,6 кв.м. в доме № 23 по ул. Ульяновской, 23, г. Геленджик, поскольку указанные помещения являются общей долевой собственностью собственников дома, расположенного по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела, в частности, постановления Главы г. Геленджик (л.д. 8), сторонами не оспаривается, эксплуатация вышеуказанного жилого дома, в котором расположены спорные помещения, не являющееся жилыми, разрешена в целом; какие – либо документы, свидетельствующие о вводе в эксплуатацию данных нежилых помещений, как отдельных от дома имущественных объектов, не представлены. Таким образом, нежилые помещения № 16, 18 – 22, 25 цокольного этажа, литера А, общей площадью 84,6 кв.м. в доме № 23 по ул. Ульяновской, 23, г. Геленджик введены в эксплуатацию совместно с жилым домом, расположенным по адресу: <...>, являются его неотъемлемой частью.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при проектировании указанного дома предусматривалось размещение в нем помещений, не предназначенных для эксплуатации дома. Доказывать данное обстоятельство, в силу ст. 65 АПК РФ, обязан истец. Представленный чертеж (приложение № 1 к Договору) в качестве доказательства того, что спорные помещения являются изолированными, не является допустимым доказательством указанного обстоятельства, так как он подписан лишь истцом и ответчиком (застройщиком и заказчиком), компетентными лицами не утвержден, то есть, не является документацией (проектной документацией), на основании которой может выполняться строительство дома.

Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. В соответствии с ч. 1 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка. Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Статья 289 ГК РФ наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона. Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Из приведенных норм в их связи со статьей 218 ГК РФ следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

По смыслу названных норм недопустимы также сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц.

Таким образом, у ответчика отсутствовали полномочия отчуждать спорное имущество истцу. При таких обстоятельствах основания для признания права собственности на указанное имущество за истцом отсутствуют.

Доводы сторон о ничтожности Договора судом не рассматриваются и не принимаются, поскольку предметом настоящего спора является не недействительность сделки, а наличие оснований для признания права собственности на спорные объекты и права распоряжаться ими.

Представленные в материалы дела экспертные заключения, выполненные ОАО «Новоросгражданпроект» (л.д. 93-97, том 1, 63-64, том 2) и ООО «Кристалл» (л.д. 108-117, том 2) проведены в одностороннем порядке и, в силу этого, а также с учетом вышеизложенных обстоятельств, не имеют доказательственной силы в настоящем деле.

Расходы третьего лица – ФИО1 по оплате госпошлины в размере 1 000 рублей за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда, и им дана надлежащая правовая оценка.

Руководствуясь статьями 266, 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2007г. по делу №А-32-11503/2006-21/169-2007-21/21 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 1 000 руб. – расходов на оплату госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий Аваряскин В.В.

Судья Грибова А.И.

Судья Капункин Ю.Б.