Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд апелляционной инстанции Краснодарского края в составе председательствующего судьи Данько М.М., судей Буренкова Л.В., Гладкова В.А., рассмотрев апелляционную жалобу ООО «Тепложилстрой», г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2007 г. (судья Миргородская О.П.)

по иску ТСЖ «Виктория», г. Краснодар

к ООО «Тепложилстрой», г. Краснодар

ООО «Фирма «Теплостройсервис», г. Краснодар

третье лицо: ГУ Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, г. Краснодар

о признании недействительным зарегистрированного права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – председатель правления;

ФИО2 – представитель по доверенности от 18.07.2008 г.;

ФИО1 – представитель по доверенности от 18.07.2008 г.;

от ответчиков: ФИО3 – представитель по доверенностям от 09.10.2007г.

от третьего лица: не явились, извещены.

При ведении протокола судебного заседания судьей Данько М.М.

ТСЖ «Виктория» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Тепложилстрой», к ООО «Фирма «Теплостройсервис» при третьем лиц – ГУ Федеральная регистрационная служба по Краснодарскому краю о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилые помещения подвала 55-55/3 общей площадью 45,58 кв.м., расположенные по адресу: <...>, кв. под/А.

Требование мотивировано тем, что имущество- нежилые помещения подвала является общим имуществом собственников квартир жилого дома; право собственности на него зарегистрировано за ООО «Тепложилстрой» в нарушение закона.

Решением от 12.04.2007 г. признано недействительным право собственности ООО «Тепложилстрой» на нежилые помещения подвала 53-55/3 общей площадью 45,58 кв.м., расположенные по адресу: <...>, кв. под/А, в иске к ООО «Фирма «Теплостройсервис» отказано.

Общество с решением не согласилось, подало апелляционную жалобу. Заявитель считает, что спорные помещения не являются общей долевой собственностью жильцов дома, поскольку выполнены обособлено от других помещений и имеют отдельных выход.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.08.2007 г. решение от 12.04.2007 г. отменено, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2007 г. постановление апелляционной инстанции отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Дело пересматривается по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обязательных указаний суда кассационной инстанции.

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, судом апелляционной инстанции по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Материалы дела с заключением эксперта возвращены в суд.

Производство по делу следует возобновить.

В судебном заседании представителем ТСЖ «Виктория» заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Судом ходатайство рассмотрено и с учетом мнения представителей иных лиц, участвующих в деле оставлено без удовлетворения по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

После изучения заключения у суда сомнения в его обоснованности не возникли, противоречия не установлены.

Доводы ТСЖ «Виктория» о том, что акт судебно-строительной экспертизы от 22.04.2008 г. ГУП Краснодарский проектный институт «Крайжилкоммунпроект» является недопустимым доказательством, полученным с нарушением установленного законом порядка, не отвечающим по форме и содержанию, предъявляемым законом требованиям к заключению эксперта, а именно, в заключении не содержится запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; отсутствуют сведения об экспертах, которым поручено производство экспертизы; в заключении не содержится запись о присутствующих при осмотре спорных помещений участниках процесса; исследование проводилось двумя специалистами, в то время как в определении суда от 22.01.2008 г. не указано, что по делу назначена комиссионная экспертиза; в заключение не содержатся сведения о времени и месте проведения судебной экспертизы, не принимаются судом во внимание по следующим основаниям.

Определением от 22.01.2008 г. эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и за отказ от дачи заключения; сведения об экспертах содержатся в акте судебно-строительной экспертизы от 22.04.2008 г.. В резолютивной части определения от 15.01.2008 г. указано о проведении судебной экспертизы ГУП Краснодарский проектный институт «Краснодаржилкоммунпроект», на разрешение экспертов поставлены вопросы, требующие пояснения. Отсутствие указания в определении суда о выполнении исследования комиссией экспертов и фактическое проведение экспертизы двумя специалистами, имеющими соответствующие знания, не делают заключение порочным. Напротив, то обстоятельство, что два специалиста пришли к одним и тем же выводам, свидетельствует о большей достоверности заключения.

Отсутствие в заключении информации о присутствующих при осмотре спорных помещений представителей участников процесса и сведений о времени и месте проведения судебной экспертизы, по мнению суда не является основанием для проведения повторной экспертизы.

Истец не представил доказательства того, что экспертами в основание исследования положены несоответствующие действительности сведения о местах расположения коммуникаций, запирающих устройств, машин и механизмов или иное, установленное осмотром предмета исследования.

Как следует из материалов дела, 25.11.2002 г. между ООО «Фирма «Теплостройсервис» (заказчик) и ООО «Тепложилстрой» (подрядчик) заключен договор подряда, по условиям которого первый выполняет работы по строительству 7-11-этажного 4-х секционного жилого дома, расположенного по адресу: г.Краснодар, литер 50 в 1ЗЖР, а последний их принимает и оплачивает.

В счет выполненных работ заказчик обязуется передать в собственность подрядчика 45,58 кв.м. общей площади нежилых помещений № 55, 55¹, 55², 55³ в этом жилом доме, а также произвести оплату денежными средствами (л.д.65,т.1).

25.12.200 года завершенный строительством дом принят в эксплуатацию (л.д.25,т.1).

В соответствии с условиями договора подряда в счет оплаты работ по акту приема-передачи от 25.03.2003 г. заказчик передал подрядчику в собственность нежилые помещения № 55, 55¹, 55², 55³общей площадью 45,58 кв.м. в этом доме (л.д.68,т.1).

16.09.2003 г. ООО «Тепложилстрой» на основании договора подряда от 25.11.2002 г. и акта приема-передачи от 25.03.2003 г. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения подвала №55-55/3, площадью 45,58 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, 33, кв. под/А.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Кодекса).

Суду необходимо установить, является ли спорное имущество общим имуществом жильцов дома или оно создавалось как отдельный объект недвижимого имущества и его гражданский оборот возможен.

Представитель ответчиков пояснила, что поскольку в счет оплаты выполненных работ подрядчику причитались к передаче спорные помещения, в проект строительства были внесены изменения для придания им признаков недвижимого имущества, а именно: согласно письма от 05.03.2007г. № 58, Задания на корректировку от 09.04.2007г. № 71 проектная организация- ООО «АРК» выполнила корректировку 4-й жилой блок-секции жилого дома в осях 8-9.

В результате указанной корректировки в проекте была увеличенавысота подвальных помещений до 2,6 м и запроектированы 2 самостоятельных выхода из помещений на улицу, запроектирован санузел, трубы коммуникаций предусмотрены меньшим диаметром и помещены под потолком помещений.

Данные обстоятельства подтверждены рабочим проектом «Жилой дом лит.50 в ЗЖР г.Краснодара, корректировка жилой блок-секции в осях 8-9» (2-8с), пояснительной запиской ООО «АРК»,справкой от 13.02.2007г. № 16/07.

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, судом по делу назначалась строительно-техническая экспертиза.

В заключении эксперта указано следующее.

Нежилые помещения № 55-55/3, литер «под/А», расположенные в жилом доме по ул. Проспект Чекистов,33 в г. Краснодаре соответствуют требованиям проектной документации, в том числе по корректировке блок-секции.

Так как предусмотрена система отопления с нижней разводкой, теплоноситель поступает с нижней части системы, поэтому в квартирах мансардного (8-го этажа) и в нежилых помещениях подвала установлены краны «Маевского» или клапана d 15мм с патрубком для спуска воздуха из системы.

Данная запорная арматура предназначена для отключения стояков инженерных коммуникаций. Перекрывается подача горячей и холодной воды, теплоносителя в квартиры, расположенные над данными помещениями. Арматура используются только при запуске системы отопления.

В случае аварийных ситуаций сброс и откачка воды из системы производится как с узла управления (теплового узла), расположенного в помещении № 45 литер «под/А» 4-й жилой блок-секции, имеющем отдельный выход на придомовую территорию жилого дома, так и при помощи этой арматуры для спуска воды из непосредственно этих стояков. Перекрывается подача горячей и холодной воды, теплоносителя только в квартиры расположенные над данными помещениями.

Запорная арматура расположена по всему периметру здания (в спорных и вне спорных помещений здания) на всех стояках инженерных коммуникаций. Она предназначена для их опорожнения согласно СНиП 41-01-2003 п.6.5.14 «В системе отопления следует предусматривать устройства для их опорожнения. На каждом стояке следует предусматривать запорную арматуру со штуцерами для присоединения шлангов» по СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы» п. 10.5.

Перекрывать подачу горячей и холодной воды, теплоносителя в иные помещения всего жилого дома, в том числе квартиры , спорные помещения, можно при помощи запорных устройств, находящихся в узле управления (тепловом узле), расположенных в помещении № 45 литер «под/А» 4-й жилой блок-секции, имеющем отдельный выход на придомовую территорию жилого дома. При помощи запорной арматуры, расположенной в помещениях № 55-55/3 перекрывается подача теплоносителя только для помещений расположенных над спорными помещениями.

Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» п. 10.6 «Должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены».

Таким образом, доступ необходим как в помещениях № 55-55/3, так и во все помещения здания, включая жилые квартиры, помещения магазина и подвальной части здания.

Доступ именно в спорные помещения № 55,55/1,55/2,55/3 необходим при капитальном ремонте здания, так как «Срок службы отопительных приборов, оборудования и трубопроводов должен быть не менее 25 лет для жилых многоквартирных, общественных, административно-бытовых, производственных зданий» (СНиП 41-01-2003 п.6.1.4.). Для стояков отопления при начале отопительного сезона в случае неудовлетворительной работы системы отопления в данных помещениях и аварии. («Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя России № 170 от 27.09.2003г.).

Расположение запорных устройств и трубопроводов продиктовано проектным решением, принятым при проектировании здания в соответствии со СНиП 41-01-2003 «Отопления, вентиляция и кондиционирование» и СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы. Устройство запорной арматуры выполнено без нарушения СНиПов. В данных помещениях «способ прокладки трубопроводов системы отопления обеспечивает легкую замену их при ремонте» (п.6.4.3. СНиП 41-01-2003).

Данные запирающие устройства могли быть установлены и вне спорных помещений без нарушения СНиП. Перенос и устройство запирающих устройстввне спорных помещений технически возможен (например, в помещение общего пользования № 56/1), для этого необходимо изготовить проект на данную реконструкцию и получить согласование в органах местного самоуправления.

Помещения № 55 ,55/1,55/2,55/3 выполнены согласно требованиям проектной документации: Рабочий проект «Архитектурные решения»- «Жилой дом литер 50 в ЗЖР г. Краснодара. Корректировка жилой блок-секции в осях 8-9 (2-8с)», Рабочий проект «Отопление и вентиляция. Водопровод и канализация»- «Жилой дом литер 50 в ЗЖР г. Краснодара. Корректировка жилой блок-секции в осях 8-9 (2-8с) с учетом действующих санитарно-эпидемиологических и пожарных норм и требований.

Высота помещений выполнена - 2,6 м, предусмотрено естественное освещение через оконные проемы, оборудован самостоятельный выход из помещений на улицу. Трубопроводы систем отопления, водоснабжения, канализации, проходящие, в данных помещениях не требуют, постоянного доступа в спорные нежилые помещения, аналогично, как и в жилые помещения квартир восьмого этажа.

Согласно проекта 14-00-ОВ, 14-00-ВК магистральные трубопроводы Т1,Т2,ТЗ,Т4, В и К d 100 -57 мм проходят по подвальным помещениям 1^ой, 2 ^ой и З^ей жилых блок-секций (оси 1-7) на высоте 1,3-0,8 м от пола, канализационная труба усажена на опорах высотой 0,8 м-0,2 м (фото).

При корректировке данного проекта были внесены изменения в системы отопления, водоснабжения и канализации 4-й жилой блок-секции дома. Нежилые помещения № 55-55/3 были запроектированы, построены и оборудованы на основании разработанных и утвержденных проектных решений одновременно со строительством жилого дома.

Спорные нежилые помещения 4-й жилой блок-секции дома были запроектированы эксплуатируемыми и пригодными для эксплуатации по назначению(помещения для работы с посетителями по реализации квартир (Магазин квартир).

Из вышеизложенного следует, что расположенные в спорных помещениях запирающие устройства не являются единственным механизмом, позволяющим отключать водоснабжение дома в необходимых случаях.

При этом, они являются дополнительными устройствами, поскольку основное устройство - узел управления (тепловой узел), расположен в помещении № 45 литер «под/А».

Не принимается во внимание довод истца о том, что, поскольку к запирающим устройствам, находящимся в спорных помещениях необходим доступ, то эти помещения являются общим имуществом, по следующим основаниям.

Эксперты указали, что в силу строительных норм и правил обеспечение доступа необходимо во все помещения дома и даже в квартиры, но в определенных (исключительных) случаях.

В дело представлены фотографии расположения трубопроводов отопления, водопровода и канализации в соседней блок-секции (л.д.64-66,т.4) и в спорных помещениях (л.д.1-11,т.4).

Трубопроводы в спорных помещениях не имеют теплоизоляции, поскольку в помещениях предусмотрено отопление, трубы расположены под потолком, выкрашены краской.

Трубопроводы в соседней блок-секции расположены без учета необходимости использования помещения под постоянное нахождение людей, а именно: проходят как по полу помещений в его центре, так и по стенам и потолку на значительном от них (стен и потолка) удалении, трубы имеют теплоизоляцию, выполненную без учета эстетических норм.

Кроме того, из фотографий визуально усматривается большая высота потолков спорных помещений по сравнению с аналогичными помещениями соседней блок-секции.

Суд выяснял вопрос о том, обусловлено ли нахождение запирающих устройств в спорных помещениях строительными нормами и правилами или они могли быть установлены в другом месте.

В ответе на восьмой вопрос определения эксперты пояснили, что перенос запирающих устройств из спорных помещений технически возможен, например, в помещение общего пользования №56/1.

Суд кассационной инстанции указал суду, рассматривающему дело на новом рассмотрении установить обстоятельства, связанные с правомерностью регистрации права собственности за ответчиком на спорные помещения.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, поскольку спорные помещения стороны договора подряда согласовали к передаче в счет оплаты работ, по их поводу были внесены изменения в проект: увеличена высота этажа, запроектированы отдельные входы, предусмотрены туалет и естественное освещение через оконные проемы, трубопроводы расположены упорядоченно по сравнению с аналогичным имуществом в других помещениях, запирающие устройства в спорных помещениях дублируют основные запирающие устройства, находящиеся в других помещениях, спорное имущество проектировалось и строилось как отдельный объект недвижимого имущества, как следствие, не является общим имуществом собственников квартир жилого дома и приобретено ответчиком в собственность по не противоречащей закону сделке.

Представляется, что наличие в спорном имуществе нескольких запирающих устройств (единственный довод истца, который мог бы повлиять на результат рассмотрения дела), перенос которых в помещения общего пользования возможен без несения значительных финансовых затрат, не может служить основанием для признания спорных помещений общим имуществом собственников квартир.

Представитель ответчиков в судебном заседании пояснила, что запирающие устройства будут вынесены в помещения, являющиеся общим имуществом, за счет ответчиков незамедлительно.

То обстоятельство, что помещения литер под/А №55-55/3 площадью 45,58 кв.м являются самостоятельными объектами, а не общим имуществом дома подтверждается также указанием на них отдельной строкой в акте приема-передачи жилого дома от застройщика ТСЖ (л.д.121,т.1).

Суд считает, что указание на эти помещения в акте, по которому дом передан для эксплуатации ТСЖ, не имеет существенного значения и правовых последствий для передающей и принимающей стороны по следующим основаниям.

Акт подписан 01.06.2006 года (л.д.121,т.1).

Передача помещений в счет оплаты работ произведена заказчиком подрядчику раньше более чем на три года – 25.03.03 года (л.д.68,т.1).

Регистрация права собственности на помещения за ООО «Теложилстрой» произведена в сентябре 2003 года (л.д.49), то есть ранее подписания акта по их передаче истцу.

То есть, ООО «Теплостройсервис», включая эти помещения в акт передачи ТСЖ, распорядился не принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Принимая во внимание изложенное, решение суда первой инстанции следует отменить, истцу в иске отказать, расходы по государственной пошлине возложить на истца.

Руководствуясь статьями 146,147,159,184,266, 268, п. 2 ст. 269, п.п.2 п. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство истца оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.07 года по делу А-32-1443/2007-41/24 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с ТСЖ «Виктория», г.Краснодар в пользу ООО «Тепложилстрой», г.Краснодар 1000 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Председательствующий М.М. Данько

Судьи Л.В.Буренков

В.А.Гладков