Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148,
ОГРН 1022302934367) – Тараненко И.А. (доверенность от 29.12.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Империал-инвест» (ИНН 2320161963,
ОГРН 1082320002005) – Логнатлуковой С.Ю. (доверенность от 15.01.2018), рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 (судья Иванова Н.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 (судьи Пономарева И.В., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу № А32-17032/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Империал-инвест» (далее – общество) со следующими требованиями:

– прекратить право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 929,8 кв. м, степенью готовности объекта 32%, расположенный по адресу:
г. Сочи, Центральный район, переулок Горный, д. 5;

– отменить свидетельство о государственной регистрации права бланк
серии 23-АН 752606 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0402054:1234 и погасить запись регистрации от 30.03.2015
№ 23-23-050-23/050/071/2015-497/2, сделанную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), собственник – общество;

– признать объект незавершенного строительства, этажностью 8, расположенный на земельном участке площадью 852 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:34
по адресу: г. Сочи, Центральный район, переулок Горный, дом № 5, самовольной постройкой;

– обязать общество осуществить снос объекта незавершенного строительства, этажностью 8, расположенного на земельном участке площадью 852 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: г. Сочи, Центральный район, переулок Горный,
д. 5, за свой счет.

Общество заявило к администрации следующие встречные требования:

– признать право собственности общества на здание жилого дома, наименование здания: жилой дом общая площадь 3851,2 кв. м, а также площадь балконов, лоджий, террас (эксплуатируемой кровли) 746,3 кв. м, строительный объем 12 015 куб. м, этажность 10, в том числе 2 подземных этажа. Местоположение: Краснодарский край,
г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, д. 5, на земельном участке площадью
852 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по этому же адресу;

– в резолютивной части судебного решения указать, что настоящее решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности за обществом на здание жилого дома, наименование здания жилой дом, общая площадь 3851,2 кв. м, а также площадь балконов, лоджий, террас (эксплуатируемой кровли)
746,3 кв. м, строительный объем 12 015 куб. м, этажность 10, в том числе 2 подземных этажа, год завершения строительства 2016, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, д. 5, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:34, образованное в результате преобразования здания с кадастровым номером 23:49:0402054:1234;

Решением суда от 31.07.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.10.2017, в удовлетворении иска администрации
к обществу о сносе самовольной постройки отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе администрация просит принятые по делу судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования администрации о сносе самовольной постройки. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Судами не применен закон, подлежащий применению, спорное строение возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, в отсутствие разрешения на строительство, что соответствует признакам самовольной постройки. Ответчик не предпринял всех требуемых от него законом мер к получению разрешения на строительство капитального строения, как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения строительных работ, в связи с чем, признание указанного строения самовольным и принятие мер по его сносу, является необходимой мерой с точки зрения закона и соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Спорное строение не отвечает критериям пункта 3
статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исковая давность по требованию о сносе самовольной постройки не применяется, если строение угрожает жизни и здоровью граждан, в связи с чем срок исковой давности по требованию администрации применению не подлежит. Выводы эксперта на вопрос номер 3 нельзя считать полным.

Общество представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба судебные акты надлежит отменить в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и судами установлено, что в апреле 2016 года на основании распоряжения от 10.03.2016 № 14-150 Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края в лице консультанта отдела государственного строительного надзора по городу Сочи проведена плановая выездная проверка
общества в отношении объекта капитального строительства «Многоэтажное здание», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, д. 5.

В ходе проведения проверки установлено:

– на земельном участке, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район,
пер. Горный, д. 5, расположен объект недвижимости степенью готовности 32%, принадлежащий на праве собственности обществу;

– по указанному адресу выполнены железобетонные конструкции 8 этажей здания с заполнением проемов шлакоблоками. На момент проверки работы не велись;

– разрешение на строительство объекта капитального строительства «Многоэтажное здание», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, д. 5, отсутствует. Строительство объекта (реконструкция) осуществляется без разрешения на строительство;

– утвержденная в установленном порядке проектная документация на строительство объекта капитального строительства «Многоэтажное здание», расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, д. 5, отсутствует (не представлено);

– паспорт объекта, временное ограждение площадки, журнал учета проверок юридического лица отсутствуют.

Результаты проверки зафиксированы в акте проверки органом государственного надзора юридического лица от 12.04.2016 № 14-Ц-Ю-222-СС.

Ссылаясь на указанный акт проверки, администрация, полагая, что возведенный объект незавершенного строительства степенью готовности 32% является самовольной постройкой, так как создан без получения разрешения и утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство объекта капитального строительства, сохранение самовольной постройки нарушает права органа местного самоуправления, обратилась в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Возражая против удовлетворения исковых требований, общество ссылается на следующие обстоятельства.

С 24.03.2004 в собственности гражданки Джумовой Е.В. на праве собственности находился земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу:
г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5 (выписка из ЕГРП от 11.07.2017
№ 23/189/006/2017-8333). На данном участке располагался находившийся в ее собственности жилой дом в ветхом состоянии.

На основании заявления Джумовой Е.В., а также согласованной ей Комитетом архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи (регистрация от 21.03.2003
№ Ц151и-03) проектной документации на новый индивидуальный жилой дом, постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 27.04.2004 № 475 Джумовой Е.В. разрешено строительство нового жилого дома взамен ветхого на участке
№ 5 по пер. Горному, д. 5.

Джумовой Е.В. для строительства дома по пер. Горный, д. 5 в г. Сочи выданы технические условия на водоснабжение; согласовано разрешение на производство работ по разрытию для прокладки водопроводной канализационной линии; выдан ордер на производство работ по прокладке электрокабеля, водопровода и канализации; разработан проект электроснабжения жилого дома, выданы технические условия
на электроснабжение жилого дома по пер. Горный, 5; выдано положительное заключение об инженерно-геологических условиях участка строительства ИЖС на земельном участке по пер. Горному, д. 5 в Центральном районе г. Сочи.

За счет Джумовой Е.В. был снесен ветхий дом, на его месте возведено здание, незавершенное строительством, со степенью готовности 32%, при этом конструктивные и несущие элементы здания (фундамент и надфундаментная часть) были возведены в
2005 году, что подтверждается выпиской из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости от 10.07.2017 № 23/189/006/2017-8281.

23 мая 2005 года в ЕГРП за Джумовой Е.В. зарегистрировано право собственности
на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 23:49:0402054:1234, степень готовности – 32%, инвентарный номер 3574, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, д. 5 (выписка из ЕГРП от 10.07.2017
№ 23/189/006/2017-8281).

На основании возмездных сделок от 04.03.2015 общество стало собственником объекта незавершенного строительства степенью готовности 32%, находящегося по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, д. 5, и земельного участка площадью
852 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:34, находящегося по этому же адресу (выписка из ЕГРП от 10.07.2017 № 23/189/006/2017-8281 и от 11.07.2017
№ 23/189/006/2017-8333).

За счет общества выполнено заполнение оконных проемов на лицевом (главном) и боковом частей фасадов здания из металлопластикового профиля, в здании выполнены внутренние перегородки, смонтированы внутренние инженерные сети (коммуникации), необходимые для эксплуатации жилого дома – сети электроснабжения, вентиляции, хозяйственно-питьевое водоснабжения (централизованное), канализации и водостока (централизованное), отопления и горячего водоснабжения (автономное); смонтированы точки подключения сетей водопровода, канализации и электроснабжения, выполнена разводка сетей внутри здания. За счет данных работ изменился процент готовности здания до 100%.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд со встречными требованиями.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В ходе рассмотрения дела общество заявило о пропуске администрацией срока исковой давности.

В соответствии с положениями статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. В силу статьи 196 названного Кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года. По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 указанного Кодекса).

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в пункте 15 постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления № 10/22) и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 143)).

В целях установления соответствующих обстоятельств суд первой инстанции определением от 03.08.2016 назначил проведение строительно-технической экспертизы.

Согласно выводам сделанным в заключении эксперта от 20.06.2017 № ЭЗ/1-30/11-16 спорный объект соответствует по своей характеристике требованиям технических и градостроительных регламентов, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, сейсмологии и экологическим требованиям; признаков нарушения технического регламента о правилах пожарной безопасности, технического регламента о безопасности зданий и сооружений, а также градостроительных и иных норм предъявляемых к данной категории строений не имеет. Является безопасным для жизнедеятельности людей, препятствий другим лицам в пользовании рядом расположенными зданиями, сооружениями и земельными участками не представляет, не нарушает права и законные интересы смежных землепользователей, третьих лиц, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, ущемления прав третьих лиц не усматривается. Соответствует требованиям экологической безопасности, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и норм, а также иным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды и здоровья человека.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Заключение судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не оспорили, ходатайство о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявили.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Принимая во внимание контрольные функции администрации, последняя имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, в связи с чем администрация должна была узнать о возведении спорного объекта незавершенного строительства степенью готовности 32% с даты обследования спорного объекта органами технической инвентаризации, осуществления его технического учета как объекта незавершенного капитального строительства.

По состоянию на 17.03.2005 объект незавершенного строительства степенью готовности 32%, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, д. 5, инвентарный номер 3574, был поставлен на технический учет в филиале
ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи, на данный объект составлен технический паспорт.

Администрация, наделенная контрольными функциями, в том числе получать сведения о фактическом использовании земель, государственной регистрации прав на объект недвижимости, должна была узнать о возведенном спорном объекте с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 32% за его первым собственником (Джумовой Е.В.), т. е. с 23.05.2005, а иск по настоящему делу предъявлен только 19.05.2016, то есть за пределами срока исковой давности.

Также актом обследования земельного участка в натуре от 10.06.2009, составленным ведущим специалистом Киреевым С.Ю., установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:34 находится одно семиэтажное строение размером 17 х 26 м. Из этого акта администрация узнала и должна была узнать об объекте незавершенного строительства степенью готовности 32% по состоянию на 10.06.2009.

Администрация обратилась в суд с заявленными требованиями только 19.05.2016, то есть за пределами срока исковой давности.

Установив, что спорный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, земельный участок принадлежит обществу на праве собственности, суды первой и апелляционной инстанции сделали обоснованный вывод о том, что на заявленное требование истца распространяется общий срок исковой давности, установленный
статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суды сделали верный вывод о пропуске администрацией срока исковой давности и правомерно отказали в иске в части требований о сносе самовольной постройки.

Между тем удовлетворяя встречные исковые требования общества, суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, указано на то, что рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

В силу разъяснений, изложенных в письме Министерства регионального развития Российской Федерации, от 29.12.2007 № 24322-СК/08, основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства является его предназначение для проживания одной семьи, в связи с чем, объекты капитального строительства, предназначенные для проживания более чем одной семьи, не могут быть отнесены к объектам индивидуального жилищного строительства и в отношении таких объектов не могут применяться законодательные и иные нормативные правовые акты, регламентирующие вопросы проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию, государственного учета и регистрации прав собственности объектов индивидуального жилищного строительства.

В предмет доказывания по данному спору входит исследование обстоятельства соответствия спорного объекта разрешительной документации.

Таким образом, суды признавая право собственности общества на спорный объект недвижимости не учли, что Джумова Е.В. получала разрешение для строительства индивидуального жилого дома, а возведенное строение не соответствует указанному назначению и разрешительной документации.

Согласно абзацу 2 пункта 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Поскольку суды не в полной мере исследовали имеющие значения для дела фактические обстоятельства, судебные акты в указанной части, не могут быть признаны законными и обоснованными.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах судебные акты в части удовлетворения встречных исковых требований общества и отказа в части первоначальных требований администрации надлежит отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 по делу
№ А32-17032/2016 в части отказа в удовлетворении требований администрации города Сочи о сносе самовольной постройки по первоначальному иску оставить без изменения.

В остальной части решение от 31.07.2017 и постановление от 25.10.2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.В. Аваряскин

Судьи Е.И. Афонина

О.Л. Рассказов