Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «ДиПОС-Кубань » – ФИО1 (доверенность от 20.08.2013), ФИО2 (доверенность
от 21.01.2015), от заинтересованного лица – Департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО3 (доверенность от 08.08.2014), в отсутствие прокурора Краснодарского края, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27.11.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 (судьи Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.,
ФИО4) по делу № А32-17892/2012, установил следующее.

ООО «ДиПОС-Кубань» (далее – общество) обратилось в суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0412001:193 площадью 50 026 кв. м, расположенного по адресу: <...>, а также возложении на заинтересованное лицо обязанности в месячный срок с даты вступления в силу решения суда принять решение о предоставлении в собственность указанного земельного участка и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи.

Решением от 27.11.2014, оставленным без изменения постановлением
от 26.03.2015, заявленные требования удовлетворены. Суды указали, что земельный участок расположен под имущественным комплексом (предприятием) заявителя, для функционирования которого необходима вся площадь земельного участка, что подтверждено заключением экспертизы.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, в удовлетворении заявления – отказать. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Нормативная площадь застройки, определенная экспертом, значительно меньше площади, которую просит заявитель. Эксперт включил в площадь застройки объекты, не являющиеся недвижимым имуществом и не подлежащие учету в соответствии с нормами технологического проектирования, которые являются законодательно установленным критерием включения движимых объектов в площадь застройки земельного участка, занятого имущественным комплексом предприятия. Эксперт не ответил на поставленный вопрос о том, земельный участок какой площади необходим для эксплуатации объектов недвижимости. Эксперт не обосновал, со ссылкой на конкретные применимые в данном случае нормы технологического проектирования, включение в расчет площади застройки склада, мощения асфальтового, промплощадки и мощения бетонного, которые образуют большую часть площади сооружений. Суды не исследовали технологический процесс предприятия и не удостоверились, что для осуществления его деятельности необходимы все объекты, находящиеся на земельном участке. Главным объектом в производственном цикле предприятия общества является движимый объект – складское помещение (литера Ч), поэтому статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) применена неправомерно. Вывод эксперта о невозможности раздела земельного участка не обоснован конкретными обстоятельствами. Департамент рассчитал площадь земельного участка, необходимую обществу, в соответствии с действующими нормами и правилами. Заявитель не представил все документы, необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы, а представители общества возражали против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество является собственником объектов недвижимости – нежилых зданий: административного общей площадью 206,4 кв. м (литера А), производственного общей площадью 110,8 кв. м (литера Д), лаборатории общей площадью 56,2 кв. м (литеры Г, г, г1), склада общей площадью 50,6 кв. м
(литера Г18), трансформаторной подстанции общей площадью 89,6 кв. м (литера Г20), цеха и насосной общей площадью 436,4 кв. м (литеры Г21, Г22), пультовой общей площадью 15,8 кв. м (литера Г26), склада общей площадью 1 267,2 кв. м (литера Г30), склада общей площадью 45,9 кв. м (литеры Ж, ж), производственного помещения общей площадью 70,1 кв. м (литера И), котельной общей площадью 139,4 кв. м (литера К, К1), битумохранилища общей площадью 381,5 кв. м (литера Л), склада производственного общей площадью 56,5 кв. м (литеры М, Ml), двухэтажного здания общей площадью
218,4 кв. м (литера С), железнодорожного пути № 1, 2 протяженностью 533 пог. м.

Все здания, сооружения находятся на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0412001:193 площадью 50 026 кв. м, предназначенном для эксплуатации производственной базы и расположенном по адресу: <...>. Земельный участок является собственностью Краснодарского края.

25 апреля 2012 года общество обратилось с заявлением в департамент о приобретении в собственность за плату этого земельного участка.

23 мая 2012 года департамент принял решение об отказе в рассмотрении вопроса о предоставлении обществу спорного земельного участка, поскольку общество не обосновало площадь необходимого ей земельного участка (письмо № 52-7743/12-33.25).

Общество, считая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствуют закону (иному нормативному правовому акту) и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198, 200 и 201 Кодекса для удовлетворения таких требований необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения, действия (бездействия) нормам действующего законодательства и нарушение им прав и интересов заявителя.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В статье 36 Земельного кодекса (здесь и далее – в применимой к спорным отношениям редакции) установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган, уполномоченный на распоряжение таким участком, с заявлением и приложением кадастрового паспорта земельного участка. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, в момент обращения общества в администрацию был утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 № 475 (далее – приказ № 475).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приобретение в собственность (в аренду) земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», далее – постановление Пленума № 11).

Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса в месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный на распоряжение земельным участком орган принимает решение о предоставлении земельного участка. Рассмотрение поступивших от граждан и юридических лиц заявлений для органов государственной власти и органов местного самоуправления является обязательным и входит в их обязанности.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума № 11, рассматривая дела о приобретении в собственность земельных участков на основании правил статьи 36 Земельного кодекса, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

На спорном земельном участке находится принадлежащая обществу производственная база, состоящая из строений капитального и некапитального характера. Право собственности общества на капитальные строения зарегистрировано в ЕГРП. Доказательства того, что земельный участок ограничен в обороте либо не были соблюдены требования пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса, в дело не представлены. Земельный участок используется по целевому назначению. Спорный земельный участок также не является зарезервированным для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 33 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 названной статьи, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 сформулирована правовая позиция, о том, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

При доказанности использования обществом совокупности объектов как имущественного комплекса оно имеет право на формирование и выкуп земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Соответствующий подход закреплен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 20.10.2010 № 6200/10.

В целях обоснования необходимой площади земельного участка для эксплуатации предприятия металлопродукции общество представило суду первой инстанции подготовленный МУ «Градинформ» расчет производственных площадей, в соответствии с которым фактическая территория спорного земельного участка площадью 50 026 кв. м соответствует нормативной площади (СНиП 11-89-80), при плотности застройки на участке 36.2% при нормативной плотности застройки 35%.

Общество также представило суду первой инстанции техническое заключение ООО «Бюро независимых судебных экспертиз», согласно выводам которого здания и сооружения, расположенные на спорном земельном участке, объединены единым функциональным предназначением, являются единым конструктивно обособленным, производственно-техническим комплексом, эксплуатация объектов без изменения их целевого назначения невозможна; процент застройки территории этого земельного участка составляет 37%, что соответствует требованиям СП 18.13330.2011 Генеральные планы промышленных предприятий; разделение земельного участка без причинения ущерба деятельности общества технически невозможно.

В целях проверки доводов общества о том, что весь спорный земельный участок необходим обществу, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «Информационно-Правовое Бюро “ЭКСПЕРТ”» ФИО5.

В соответствии с заключением судебной экспертизы площадь земельного участка, необходимая для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости, а также не являющихся объектами недвижимости строений и сооружений, должна составлять не менее 47 355,4 кв. м. Исходя из правового статуса земельного участка, производственной деятельности общества, правового статуса недвижимого имущества и сооружений (административное здание, цех, склад, производственное и т. д.) недвижимость взаимосвязана и эксплуатируется по общему целевому назначению. Произвести раздел земельного участка таким образом, чтобы осуществляемая обществом при использовании указанных объектов недвижимого имущества деятельность сохранилась в прежних объемах и виде, технически невозможно.

С учетом отсутствия доказательств наличия препятствий установленных законом для приобретения спорного земельного участка в собственность, а также содержания заключения эксперта суды пришли к выводу о том, что у департамента не имелось оснований для отказа в предоставлении спорного земельного участка той площадью, о которой просит заявитель.

Однако суды не учли следующего.

В силу статьи 86 Кодекса в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование. Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Кодекса заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).

В силу статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Статья 41 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи, распространяется действие статей 2,3, 4,6 – 8,16 и 17, части второй статьи 18,статей 24 и 25 данного Федерального закона.

В соответствии с примечанием к показателям минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий (генеральные планы промышленных предприятий СНиП ІІ-89-80) плотность застройки площадки промышленного предприятия определяется в процентах как отношение площади застройки к площади предприятия в ограде (или при отсутствии ограды – в соответствующих ей условных границах) с включением площади занятой веером железнодорожных путей.

Площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки эстакады и галереи, площадки погрузоразгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также открытые стоянки автомобилей машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий.

Департамент, возражая по существу содержания заключения эксперта, указывал, что эксперт произвел суммирование площадей недвижимого имущества и иных вспомогательных объектов без учета того, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются к учету при условии их соответствия нормам технологического проектирования предприятий. Эксперт нормативно не обосновал включение в расчет площади застройки склада, мощения асфальтового, промплощадки и мощения бетонного.

Как следует из содержания судебных актов суды не оценили данный довод и не установили сделаны ли выводы эксперта о плотности застройки земельного участка с учетом действующих строительных норм и соответствуют ли они критериям статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из определения суда от 16.07.2014, эксперту заданы следующие вопросы:

– взаимосвязано ли недвижимое имущество и эксплуатируется ли оно по общему целевому назначению либо указанные объекты недвижимости полностью или в части могут эксплуатироваться самостоятельно;

– возможно ли разделение земельного участка таким образом, чтобы общество могло, эксплуатируя объекты недвижимости, сохранить свою деятельность в прежнем объеме и виде.

Отвечая на поставленные вопросы, эксперт пояснил, что исходя из правового статуса земельного участка – для эксплуатации производственной базы, производственной деятельности общества, правового статуса недвижимого имущества и сооружений (административное здание, цех, склад, производственное и т. д.) недвижимость взаимосвязана и эксплуатируется по общему целевому назначению.

Произвести раздел земельного участка таким образом, чтобы осуществляемая обществом при использовании указанных объектов недвижимого имущества деятельность сохранилась в прежних объемах и виде, технически невозможно.

Возражая против данных выводов, департамент указал, что суды не исследовали технологический процесс предприятия и не удостоверились, что для осуществления его деятельности необходимы все объекты, находящиеся на земельном участке, а заключение эксперта в этой части является голословным, не подтвержденно фактическими обстоятельствами.

В нарушение статьи 71 Кодекса суды не оценили заключение эксперта и не привели мотивы, по которым они отклонили доводы заинтересованного лица, ограничившись лишь констатацией выводов эксперта.

Вместе с тем содержание заключения эксперта не позволяет установить, на основании каких фактических обстоятельств эксперт пришел к таким выводам.
В заключении не раскрыто понятие «правовой статус земельного участка», «правовой статус недвижимого имущества», кроме того, отсутствует пояснение о том, каким образом правовой статус объектов может быть связан с фактически осуществляемой деятельностью, как правовой статус может влиять на эксплуатацию объектов по общему целевому назначению и на возможность фактического раздела земельного участка. Кроме того, суды не учли, что в силу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

Суды, сославшись на техническое заключение ООО «Бюро независимых судебных экспертиз» и расчет производственных площадей, произведенный МУ «Градинформ», как доказательства, подтверждающие обоснованность площади земельного участка, необходимого обществу для эксплуатации его предприятия, также ограничились лишь констатацией тех выводов, которые в них содержатся, и в нарушение главы 7 Кодекса не оценили данные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, что не отвечает требованиям процессуального законодательства.

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок для эксплуатации таких объектов, размеры которого определяются по правилам статьи 33 Земельного кодекса.

Законодательное ограничение размера предоставляемой площади путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

С учетом этого при выяснении вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих обществу объектов, следует учитывать, возможен ли раздел земельного участка (в том случае если его площадь больше необходимой обществу) таким образом, чтобы его выделенная часть могла быть предоставлена иным лицам (являлась самостоятельный объектом имущественных отношений).

Таким образом, выводы судов о том, что заявитель подтвердил, что спорный земельный участок необходим обществу для эксплуатации находящегося на нем имущественного комплекса, состоящего из объединенных единым функциональным назначением объектов капитального и некапитального, вспомогательного, характера, нельзя признать сделанными на основании полного и объективного исследования доказательств и установления обстоятельств, имеющих существенное значения для разрешения возникшего спора.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в суде кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении суда первой инстанции или постановлении суда апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах решение и постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить фактические обстоятельства по делу, необходимые для разрешения возникшего спора, в совокупности оценить все представленные в дело доказательства и доводы участвующих в деле лиц, при необходимости разрешить вопрос о назначении повторной экспертизы, результаты исследования и оценки отразить в судебном акте с учетом требований статьи 170 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 по делу
№ А32-17892/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Я.Е. Волков

Судьи В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов