Гражданский кодекс часть 1

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Афониной Е.И. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «ЮгСах» – ФИО1 (доверенность от 11.05.06), от ответчика – администрации муниципального образования г. Краснодара – ФИО2 (доверенность от 10.01.07), в отсутствие третьего лица – Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЮгСах» на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.07 по делу № А32-18264/2006-41/505 (судьи Моргунов С.В., Данько М.М., Ильенко Е.И.), установил следующее.

ООО «ЮгСах» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Краснодара (далее – администрация) о признании права собственности на здания литера А общей площадью 460 кв. м и литера Б общей площадью 133,2 кв. м, расположенные по адресу: <...> (уточненные требования).

Решением от 18.10.06 (судья Миргородская О.П.) иск удовлетворен по тем основаниям, что обществом представлены доказательства наличия обстоятельств, указанных в части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания право собственности на самовольные строения.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.03.07 решение 18.10.06 отменено, в иске отказано. Постановление мотивировано тем, что земельный участок под самовольные постройки обществу в установленном порядке не предоставлен. Суд также указал на то, что целью подачи иска является не разрешение спора о праве в отношении строения литера А, а упрощение процедуры регистрации права. Если истец полагает, что строение литера А возведено с соблюдением норм законодательства и в соответствии с целями предоставления земельного участка по договору аренды, то он не лишен возможности в установленном порядке сдать объект в эксплуатацию и обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права.

В кассационной жалобе ООО «ЮгСах» просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции не принял во внимание положения пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у истца правоустанавливающих документов на земельный участок под спорными строениями и разрешительной документации на их возведение не соответствует материалам дела.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель общества повторил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, считая постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным. При этом представитель указал, что обществу не может быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного строения (литера А), поскольку вся разрешительная документация оформлена на другое лицо.

В судебном заседании кассационной инстанции объявлялся перерыв до 14 час. 30 мин. 18.05.07.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению в части.

Как видно из материалов дела, ООО «ЮгСах» (покупатель) на основании договора купли-продажи от 16.04.02 приобрело у ФИО3 (продавец) незавершенное строительством здание (литера А) и подсобное здание (литера Г91), расположенные по адресу: <...>. На указанные объекты зарегистрировано право собственности, о чем выданы свидетельства от 25.04.02 серии 23АА № 553377 и 553376.

Приобретенные объекты находятся на земельном участке 1052, 32 кв. м, принадлежащем ФИО3 (продавцу) по договору аренды от 27.12.01 № 1255, заключенному администрацией и ФИО3 на основании постановления главы администрации г. Краснодара от 25.10.01 № 1849. Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен для завершения реконструкции существующих зданий и сооружений с размещением в них автомойки и дальнейшей эксплуатации.

В период с 2002 г. по 2005 г. общество завершило строительство здания автомойки (сервис-центр).

Распоряжением главы администрации от 15.12.05 № 3670-р ФИО3 разрешен ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта (здание автомойки) в <...> ¼. Из письма департамента строительства администрации от 22.06.06 следует, что разрешение на строительство данного объекта предоставлено ФИО3 и на общество не переоформлено.

Обращаясь с иском в суд, общество указало на то, что в связи с отказом администрации переоформить на общество разрешение на ввод в эксплуатацию здания автомойки (сервис-центра), оно не может произвести государственную регистрацию права собственности данного объекта (литера А).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 названной статьи (в ред. до 01.09.06) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 34 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.96 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

По смыслу приведенных правил признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель.

В подтверждение того, что здание автомойки возведено в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, общество представило: распоряжение главы администрации от 15.12.05 № 3670-р в отношении ФИО3 (продавца по договору от 16.04.02) «О разрешении на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта (здание автомойки – автомат «за 7 минут») по ул. Сормовской ¼ в Карасунском внутригородском округе города Краснодара»; разрешение на ввод в эксплуатацию № 62 здания автомойки, выданное ФИО3; письмо от 10.10.02 ГУ «Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Краснодаре» о приеме сервисного центра в эксплуатацию; письмо управления архитектуры и градостроительства г. Краснодара от 15.08.06 о том, что возведенное строение (литера А) не нарушают градостроительных требований; письмо отдела государственного пожарного надзора о соответствии сервисного центра (литера А) требованиям норм и правил пожарной безопасности; акт приемки законченного строительством объекта (автомойки).

Из материалов дела следует, что общество приступило к завершению реконструкции спорного строения без переоформления соответствующего разрешения и необходимой документации, которые имелись у продавца незавершенного строительством объекта.

Спорное здание расположено на земельном участке, который находился в пользование у продавца недвижимого имущества на праве аренды по договору от 27.12.01. В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 1, 3) общество как покупатель не завершенного строительством объекта приобрело право пользования земельным участком, на котором находится данный объект, на условиях, указанных в договоре аренды от 27.12.01.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование общества о признании права собственности на здание автомойки (литера А) общей площадью 460 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Оснований для отмены этого решения у суда апелляционной инстанции не имелось.

Между тем, удовлетворяя требование общества о признании права собственности на строение (литера Б) общей площадью 133,2 кв. м, расположенное по тому же адресу, суд первой инстанции не учел, что это строение возведено на участке, который не предоставлялся для его строительства. Как видно из договора аренды от 27.12.01, земельный участок предоставлен для завершения реконструкции существующих зданий и сооружений с размещением в них автомойки и дальнейшей их эксплуатации. Строительство новых объектов договором не предусмотрено. Согласия администрации на такое использование земельного участка, а также документации на его строительство не имеется.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и в иске отказал. Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены постановления апелляционной инстанции в этой части, не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.07 по делу № А32-18264/2006-41/505 отменить в части отказа в признании права собственности ООО «ЮгСах» на здание (литера А) общей площадью 460 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Решение от 18.10.06 в этой части оставить в силе.

В остальной части постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Т.А. Спириденко

Судьи Е.И. Афонина

Л.И. Савенко

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.