Гражданский кодекс часть 1

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «А.А.Р.» о возврате и освобождении земельного участка общей площадью 25,98кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2006 по делу №А-32-18271/2006-41/512 заявленные требования удовлетворены, на ООО «А.А.Р.» возложена обязанность освободить земельный участок общей площадью 25,98кв.м., расположенный в <...>, в квартале 30 с условным кадастровым номером 23:43:020564:034 от здания магазина литер «Г33» из сборно-разборных конструкций и возвратить его администрации муниципального образования город Краснодар.

ООО «А.А.Р.», не согласившись с принятым решение, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение от 05.12.2006 отменить, ссылаясь на то, что истцом нарушен трехмесячный срок для извещения арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. По мнению заявителя, указанное обстоятельство свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Кроме того, заявитель указывает на то, что согласно регистрационному удостоверению №32, выданному БТИ г.Краснодара 22.02.1993, строения и сооружения, расположенные в <...> являются собственностью ООО

«Коммерция». Учредители ООО «Коммерция» согласно протоколу №10 от 01.06.1998 вышли имуществом из общества и по передаточному акту от 01.09.1998г. создали ООО «Свифт». Бывшие учредители ООО «Коммерция» обратились в Краснодарскую лабораторию судебной экспертизы, которая выдала справку от 06.01.2004 №5957/16.1 о том, что строения, расположенные по адресу: <...>, являются недвижимым имуществом. Заявитель считает, что расторжение договора по инициативе арендодателя является неправомерным, поскольку повлечет причинение ущерба строению и собственнику этого объекта недвижимости.

Представитель Администрации МО г.Краснодар представил отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении жалобы, ссылаясь на то, что установленный законом трехмесячный срок для предупреждения об одностороннем расторжении договора аренды не является досудебным порядком урегулирования спора; право ответчика на объект недвижимости не зарегистрировано в установленном порядке; признание объекта недвижимым имуществом согласно ст.272 Гражданского кодекса РФ не исключает возможность удовлетворения требования собственника земельного участка об освобождении участка от недвижимости и приведении его в первоначальный вид.

От третьего лица поступил отзыв, в котором изложены доводы о законности и обоснованности оспариваемого судебного акта и заявление о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей третьего лица.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

На основании постановления мэрии города Краснодара № 1289 от 03.07.2000г. (т.1 л.д.16) ответчику из земель городской застройки был предоставлен на срок до 31.12.2001г. в аренду земельный участок площадью 25,98 кв.м., с условным кадастровым №23:43:02 05 64:034 для реконструкции и эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций по ул. Головатого, 311, в Западном административном округе г.Краснодара.

В соответствии с указанными постановлениями между мэрией города Краснодара и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 423 от 19.04.2001г. на срок до 31.12.2001г. (т.1 л.д. 42 – 47). Право аренды ООО «А.А.Р.» по договору № 423 от 19.04.2001г. зарегистрировано Краснодарским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2001г. сделана запись регистрации 23-01.00-3.13.2001-380 (т.1 л.д.19).

В связи с тем, что по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор в соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с п.2.9 указанного договора ответчик обязался по первому требованию мэрии города демонтировать павильон за свой счет и привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению.

В связи с возникшей необходимостью использовать указанный земельный участок для нужд города, администрация города Краснодара поставила в известность арендатора о прекращении действия договора аренды.

В письме № 4394/04 от 25.05.06г. (т.1 л.д.4) истец в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ сообщил ООО «А.А.Р.» о прекращении договора аренды земельного участка и указал на необходимость освободить арендованный земельный участок в соответствии с пунктом 2.9. договора аренды.

Ответчик оставил предложение администрации без удовлетворения, что послужило причиной для обращения истца с соответствующим иском в арбитражный суд.

До настоящего времени ответчик указанный земельный участок не освободил.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

По истечении срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 610, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 ст.610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Согласно п.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. При этом односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд.

С учетом изложенного после 31 декабря 2001г. договор аренды от 19 апреля 2001г. в силу прямого указания закона мог быть расторгнут по истечении трех месяцев после предупреждения любой из сторон другого контрагента об отказе от договора.

Факт получения 29 мая 2006г. уведомления Администрации о прекращении договора подтверждается уведомлением о вручении № 80317 и не оспаривается ООО «А.А.Р.».

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о том, что ответчик 29 мая 2006г. надлежащим образом предупрежден Администрацией об отказе от договора, а, следовательно, через три месяца (29 августа 2006г.) этот договор прекратил свое действие.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как видно из материалов дела, в п.2.9 договора сторон ООО «А.А.Р.» обязался по первому требованию мэрии города в десятидневный срок демонтировать павильон за свой счет и привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

Тем самым стороны договора определили, что условием для одностороннего расторжения договора аренды является требование арендодателя об освобождении арендатором земельного участка в 10-дневный срок после получения соответствующего уведомления.

Указанный пункт (условие) договора был подписан арендатором без каких-либо оговорок и замечаний и до настоящего времени в общеустановленном порядке не изменен (не исключен), а поэтому является обязательным для сторон.

Таким образом, на момент рассмотрения спора ответчик, несмотря на то, что администрация муниципального образования город Краснодар расторгла договор аренды земельного участка и потребовала вернуть земельный участок в соответствии с условиями п. 2.9 договора, продолжает пользоваться спорным земельным участком без наличия на то правовых оснований.

При этом 3-месячный срок, установленный Гражданским кодексом РФ для предупреждения о расторжении договора в одностороннем порядке, на момент рассмотрения спора арбитражным судом первой инстанции истек.

Доводы истца о том, что на спорном участке имеются объекты недвижимого имущества, и приведение земельного участка в первоначальный вид причинит ООО «А.А.Р.» крупный ущерб, не приняты судом, по следующим основаниям.

Решением Ленинского районного суда г.Краснодара от 07.08.2003г. за гражданином ФИО2 признано право собственности на самовольную постройку литер Г33, общей площадью 27,6 кв.м., по адресу: <...>. Впоследствии

Краснодарским краевым судом решение Ленинского районного суда г.Краснодара от 07.08.2003г. отменено и дело направлено на новое рассмотрение. Впоследствии определением Ленинского районного суда от 09.06.2004г. иск ФИО2 оставлен без рассмотрения.

Несмотря на указанные обстоятельства, гражданин ФИО2 заключил с ООО «А.А.Р.» договор купли-продажи нежилого помещения от 03.09.2003 (т.1 л.д.39) нежилого помещения (торгового павильона) литер Г33, общей площадью 27,6 кв.м., находящийся по адресу: г.Краснодар, Западный округ, ул.Головатого, 311. Право собственности зарегистрировано 01.10.2003 (т.1 л.д.40).

Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «А.А.Р.» на торговый павильон литер Г33, общей площадью 27,6 кв.м., по адресу: <...>, в г.Краснодаре. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2004г. по делу №А-32-24349/2003-36/480 заявленное требование удовлетворено. Суд установил, что договор купли-продажи нежилого помещения от 03.09.2003 в силу ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку ФИО2 не обладал правом собственности на сооружение и, соответственно, не мог такое право передать другому лицу.

В соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Все обстоятельства, имеющие значение для дела, исследованы судом первой инстанции в достаточно полной мере. Нормы материального и процессуального права применены правильно.

Судом апелляционной инстанции не установлено наличие оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, в том числе предусмотренных частью 4 статьи

270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2006 по делу №А-32-18271/2006-41/512 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269 п.1, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2006 по делу №А-32-18271/2006-41/512 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Дубина Л.И.

Судьи Петрушенко З.Н.

Капункин Ю.Б.