Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд апелляционной инстанции Краснодарского края в составе председательствующего судьи Данько М.М., судей Ильенко Е.И., Дубина Л.И., рассмотрев апелляционную жалобу СПК колхоза им. «Калинина»,ст.Зассовская на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.07г. по делу № А-32-20104/2006-22/159 (судья Чуприна Т.В.) по иску

предпринимателя Неумывайкина А.Н., г. Лабинск

к СПК Колхоз им. «Калинина», ст. Зассовская

о признании права собственности

при участии в заседании:

от истца: Неумывайкин А.Н. – предприниматель

от ответчика: Коваленко Е.В. – представитель по доверенности

При ведении протокола судебного заседания судьей Данько М.М.

Предприниматель Неумывайкин А.Н., г. Лабинск обратился в арбитражный суд с иском к СПК Колхоз им. «Калинина», ст. Зассовская с учетом уточненной редакции требований о признании права собственности на недвижимое имущество в составе: домик рыбака (Литер А) общей площадью 44,4 кв.м. (с пристройкой); гидротехнические сооружения № 1, гидротехнические сооружения № 2, гидротехнические сооружения № 2, расположенные по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, ст. Зассовская, между МТФ № 1 СПК Колхоза им. Калинина и соцгородком.

Требование мотивировано тем, что спорным имуществом истец пользовался до его приобретения в собственность на праве аренды; имущество приобретено истцом на основании возмездной сделки договора купли-продажи с учетом порядка, установленного собранием кредиторов продавца. В исковом заявлении истец ссылается на статью 218 и пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец считает себя добросовестным приобретателем имущества.

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.07г. исковые требования удовлетворены.

СПК Колхоз им. Калинина с решением не согласился, подал апелляционную жалобу, которую мотивировал тем, что судом не правильно применены нормы материального права. Суд посчитал, что конкурсный управляющий реализовал имущество с учетом преимущественного права покупки истца, однако не учел при этом, что таким правом пользуются иные лица, земельные участки которых граничат с продаваемым имуществом.

Истец в судебном заседании сообщил, что решение является законным и обоснованным.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2004 г. по делу № А-32-17674/2004-2/130-Б в отношении СПК Колхоз им. «Калинина» открыто конкурсное производство.

14.05.2006 г. междуСПК Колхоз им. «Калинина» и истцом по делу был подписан договор купли-продажи № 060504, согласно которому истец купил нежилое помещение прудового хозяйства (здание сторожки) и гидротехнические сооружения № 1, 2, 3, расположенные в ст. Зассовской Лабинского района Краснодарского края.

Договор от имени продавца подписан конкурсным управляющим Золочевской О.В.

Оплата покупателем произведена 14.05.2006 г.

Причиной обращения в суд явилось отсутствие у продавца правоустанавливающих документов на проданное имущество и, как следствие, отсутствие возможности зарегистрировать переход права собственности на него за покупателем.

Суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение отмене по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

Заявляя требование о признании права собственности за собой, покупатель должен представить доказательства того, что имущество было приобретено им у лица, владеющего имуществом на праве собственности.

В обоснование принадлежности имущества, являющегося предметом договора купли-продажи в дело представлены:

- технический паспорт (л.д.26-30);

- выписка из реестра муниципальной собственности МО Лабинский район о том, что гидротехнические сооружения прудов в реестре муниципальной собственности отсутствуют (л.д.44);

- справка Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Лабинска о том, что напорная дамба прудов площадью 21 га, расположенная в пойме реки Петушок в районе поселка Соцгородок ни за кем не закреплена (л.д.60).

- экспликация земель под прудами СПК Колхоза им.Калинина (л.д.64)

Из технического паспорта следует, что он изготовлен Лабинским бюро технической инвентаризации 22.05.06 года.

Правообладатель в техническом паспорте не указан, время строительства указанного в нем имущества документ не содержит.

Справкой №286 от 05.07.06 года Краевая техническая инвентаризация по г.Лабинску сообщила, что в 2006 году произведена первичная техническая инвентаризация здания сторожки и гидротехнических сооружений №1,2,3, правоустанавливающие документы в архиве БТИ отсутствуют (л.д.43).

Иные документы, как-то договоры по приобретению колхозом проданного им впоследствии имущества, доказательства его проектирования, строительства, сдачи в эксплуатацию, указания на то, кто нес затраты на строительство и приобретение имущества, доказательства использования имущества колхозом в своей хозяйственной деятельности, отражения его на балансе колхоза, ремонта, как капитального, так и текущего, регистрации права за собой, стороны по делу суду не представили.

В деле отсутствуют документы, подтверждающие время возведения имущества, то есть до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или позже, а также того, кто нес затраты на строительство спорного имущества.

Федеральная регистрационная служба сообщила суду, что права на здание сторожки и три гидротехнических сооружения в государственном реестре не зарегистрированы (л.д.39-42).

Указание в справке «Крайтехинвентаризации» (л.д.43), выписке из реестра муниципальной собственности (л.д.44), справке Комитета по земельным ресурсам (л.д.60) на принадлежность имущества СПК колхозу им.Калинина не имеет существенного значения, поскольку они не являются правоустанавливающими документами.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 кодекса).

Подписанный сторонами договор не содержит характеристик продаваемых объектов и указания на их место расположения, а акт приема передачи характеристик объектов, как-то этажность, общая площадь и иного (л.д.47).

В техническом паспорте указано, что в наличии имеется пять гидротехнических сооружений, по договору реализовано три сооружения (л.д.27).

О продаже каких из существующих гидротехнических сооружений договорились стороны, установить не представляется возможным.

Из технического паспорта следует, что домик рыбака имеет пристройку.

Однако пристройка в договоре купли-продажи не указана.

В связи с этим не представляется возможным установить, какой домик, указанный в техническом паспорте или иной был предметом договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны не пришли к соглашению о продаваемом имуществе, договор купли-продажи от 14.05.06 года не содержит существенных условий, установленных законом для договоров данного вида и является незаключенным.

Лицо не может приобрести право собственности по незаключенному договору.

Поскольку ответчик не является собственником земельного участка, условие пункта 3.4. договора о передаче в собственность покупателю земельного участка является ничтожным.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 кодекса).

У суда отсутствуют основания для вывода о том, что стороны заключили бы договор купли-продажи здания сторожки и гидротехнических сооружений без прилегающего земельного участка, поскольку в пункте 1.1. указано на нежилое помещение (здание сторожки) как на составную часть прудового хозяйства.

Прудовое хозяйство предполагает наличие водных объектов и прилегающих к нему земельных участков.

Решением о признании права собственности лица на имущество, полученное по сделке, суд только подтверждает уже возникшее у него право собственности на это имущество перед другими лицами.

В этом случае, право возникает не из решения суда, а из гражданско-правовой сделки.

В настоящем случае, у истца право собственности на имущество не возникло, поскольку отсутствуют доказательства наличия права собственности на имущество, указанное в договоре у продавца колхоза; договор купли-продажи является не заключенным; наряду с незаключенностью, условия договора противоречат закону и в случае наличия в нем существенных условий, он являлся бы ничтожной сделкой.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует отменить, истцу в удовлетворении заявленного требования отказать.

Руководствуясь ст.266,267,п.2ст.269,п.п.3п.1ст.270,271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.07г. по делу №А-32-20104/2006-22/159 отменить.

В иске отказать.

Председательствующий М.М.Данько

Судьи Е.И. Ильенко

Л.И. Дубина