Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации Краснодарского края (ИНН 2308038402, ОГРН 1022301224549) – Харитонова Н.Н. (доверенность от 03.11.2016), от ответчика – открытого акционерного общества «Тольяттиазот» (ИНН 6320004728, ОГРН 1026302004409) – Федорова Н.В. (доверенность от 18.04.2017), Авакяна С.А. (доверенность от 04.07.2017), Бородака А.А. (доверенность от 21.01.2015), в отсутствие ответчика – закрытого акционерного общества корпорация «Тольяттиазот» (ИНН 6320012750, ОГРН 1036301046638), третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399), Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края (ИНН 2308119700, ОГРН 1062308021511), Управления государственного строительного надзора Краснодарского края (ИНН 2308113667 ОГРН 1052303716772), администрации Таманского сельского поселения Темрюкского района Краснодарского края (ИНН 2352037817, ОГРН 1052329075182), Северо-Кавказского управления Ростехнадзора (ИНН 2310009818, ОГРН 1022301623684), Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), Федерального агентства морского и речного транспорта (ИНН 7707516988, ОГРН 1047796291950), Федерального агентства водных ресурсов (ИНН 7728513882, ОГРН 1047796365760), администрации муниципального образования Темрюкского района Краснодарского края (ИНН 2352023878, ОГРН 1022304744560), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Тольяттиазот»
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2016
(судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 (судьи Чотчаев Б.Т., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по
делу № А32-20241/2014, установил следующее.

Администрация Краснодарского края (далее – администрация) обратилась
в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЗАО Корпорация «Тольяттиазот» и ОАО «Тольяттиазот» (далее – общество) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости:

– незавершенный строительством административно-бытовой корпус (литеры А, А1, А2, А3, А4) площадью застройки 5580,9 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:681;

– трансформаторную подстанцию (литера Г) площадью 94,4 кв. м, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:681;

– барак (литера Г1) площадью 489,4 кв. м, расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601016:681 и 23:30:0601000:12, а также неразграниченного земельного участка в Темрюкском районе;

– барак (литера Г3) площадью 482,4 кв. м, расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601016:681 и 23:30:0601000:12, а также неразграниченного земельного участка в Темрюкском районе;

– трансформаторную подстанцию (литера Г5) площадью 93,2 кв. м, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:681;

– незавершенное строительством кирпичное здание (трансформаторная подстанция) площадью 428,3 кв. м, расположенное в границах земельных участков
с кадастровыми номерами 23:30:0601000:1 и 23:30:0601000:13;

– незавершенную строительством ж/бетонную подпорную стену
протяженностью 72,6 кв. м, расположенную в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:1 и 23:30:0601000:13;

– незавершенные строительством две гидротехнические эстакады, в том числе корневые части эстакад, длиной 18 м и 30 м, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:1 и 23:30:0601000:13;

– железнодорожное полотно длиной 307 м, расположенное в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:1 и 23:30:0601000:13;

– незавершенное строительством бетонное строение площадью 150 кв. м, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:13;

– котельную (литера А) площадью 259,2 кв. м, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2;

– незавершенный строительством узел водоснабжения, насосную станцию
(литера Б) площадью 108 кв. м, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2;

– трансформаторную подстанцию (литера Г2) площадью 61,2 кв. м, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2;

– незавершенный строительством объект – биологические очистные сооружения
(в составе четырех железобетонных аванткамер, трех металлических емкостей усреднителей сточных вод, кирпичного здания переключения фильтров, металлического здания технологического блока, металлического здания механической очистки, трансформаторной подстанции, биореакторов, биофокаторов, кирпичного помещения охраны, системы трубопроводов) общей площадью застройки 110 035 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:10 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, управление государственного строительного надзора Краснодарского края, администрация Таманского сельского поселения Темрюкского района Краснодарского края, Северо-Кавказское управление Ростехнадзора, Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае, Федеральное агентство морского и речного транспорта, Федеральное агентство водных ресурсов, администрация муниципального образования Темрюкского района Краснодарского края.

Решением суда от 19.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.06.2017, исковые требования удовлетворены частично. Признано право государственной собственности Краснодарского края на следующие объекты недвижимости:

– незавершенный строительством узел водоснабжения, насосную станцию
(литера Б) площадью 108 кв. м, расположенную в границах земельного участка
с кадастровым номером 23:30:0601000:2;

В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты, отказать администрации в удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что правовые основания для удовлетворения вещно-правовых требований истца отсутствуют. Суды неправомерно не применили исковую давность. Признание права собственности на часть объекта незаконно, как и признание права собственности на объекты, расположенные на не принадлежащих истцу земельных участках. Требования администрации являются проявлением злоупотребления правом. Суды пришли к неправомерному выводу о незаконном использовании земельных участков обществом. Судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, не оглашена резолютивная часть решения.

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность,
а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон поддержали соответственно доводы жалобы и отзыва.

29 августа 2017 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов
35 минут, затем до 16 часов 00 минут 05.09.2017.

Поскольку участвующие в деле лица не оспаривают выводы судов в части отказа в удовлетворении исковых требований, что подтверждено сторонами в судебном заседании суда кассационной инстанции, то судебные акты в данной части не являются предметом исследования суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих
в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и суды установили, что постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.01.2001 № 957 «О проектировании и строительстве ОАО "Тольяттиазот" объектов морского терминала по перевалке аммиака на территории Темрюкского района Краснодарского края» обществу в порядке исключения разрешено параллельное проектирование и строительство объектов морского терминала по перевалке аммиака. Указанное постановление принято во исполнение договора о сотрудничестве от 06.09.2001.

В соответствии с названным постановлением и договором о сотрудничестве принято постановление главы администрации Краснодарского края от 24.10.2001 № 1013 «О предоставлении земельных участков открытому акционерному обществу
(ОАО) "Тольяттиазот" в Темрюкском районе», на основании которого обществу в аренду на 49 лет предоставлены земельные участки общей площадью 216,8 га. Пунктом 5 данного постановления поручено заключить в месячный срок с момента принятия постановления договоры аренды земельных участков и зарегистрировать их в установленном порядке. Согласно пункту 8 данного постановления в случае невыполнения ОАО «Тольяттиазот» пунктов постановления этот правовой акт считался утратившим силу.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 17.11.2003 № 1124 внесены изменения в постановление главы администрации Краснодарского края
от 24.10.2001 № 1013, уточнены границы и площадь предоставляемых земельных участков, указаны их кадастровые номера (общая площадь 229,5537 га).

Департамент имущественных отношений Краснодарского края и общество 19.11.2003 заключили договор аренды № 0000000068 земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:0012 площадью 1,5 га для проектирования, строительства
и эксплуатации автомобильной дороги.

17 декабря 2003 года Департамент имущественных отношений Краснодарского края и общество заключили следующие договоры аренды:

– № 0000000057 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:1 площадью 3,9986 га для проектирования, строительства и эксплуатации площадки по изготовлению свай;

– № 0000000058 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2 площадью 0,989 га для проектирования, строительства и эксплуатации временного вахтового поселка;

– № 0000000063 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:7 (в настоящее время – 23:30:0601016:681) площадью 2,9952 га для проектирования, строительства и эксплуатации административно-бытового комплекса;

– № 0000000066 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:10 площадью 11,0035 га для проектирования, строительства и эксплуатации очистных сооружений и пожарного депо;

– № 0000000069 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:0013 площадью 5,0009 га для проектирования, строительства
и эксплуатации корневой части эстакады гидротехнических сооружений.

Указанные земельные участки находятся в государственной собственности Краснодарского края и предоставлены в аренду обществу до 2052 года.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 25.06.2004
№ 626 внесены изменения в постановление главы администрации Краснодарского края
от 24.10.2001 № 1013, общая площадь земельных участков, предоставленных обществу, уменьшена с 229,5537 га до 54,2906 га, а также определены земельные участки с кадастровыми номерами общей площадью 54,2906 га.

Разрешение на строительство № 9 перевалочного комплекса аммиака сроком действия до 24.10.2005 выдано обществу 24.10.2003 заместителем главы администрации Краснодарского края.

На основании письма заместителя главы администрации Краснодарского края
от 14.10.2004 действие разрешения на строительство от 24.10.2003 № 9 приостановлено в связи с выявленными нарушениями проектных решений и нормативных требований.

Общество оспорило приостановление действия разрешения на строительство
в судебном порядке, однако в удовлетворении требований общества отказано
(дело № А32-2388/2005-52/62).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей
в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом,
а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом,
в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка,
при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования
и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися
в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ
«Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ
«О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ
«О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Удовлетворяя исковые требования и признавая объекты самовольными строениями, суды указали, что строительство объектов с 2001 по 2004 год велось без разрешения на строительство и до оформления обществом прав на земельные участки.

Между тем суды не установили, предпринимало ли лицо, создавшее спорные постройки, в указанный период надлежащие меры к их легализации, и если не предпринимало, то имеются ли основания для признания права собственности с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 26 постановления от 29.04.2010. Суды не учли, что согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку (в данном случае общество), имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. Поэтому, если в период строительства у лица, создавшего самовольные постройки, отсутствовали разрешение на строительство, права в отношении земельных участков, оно не предпринимало мер к легализации строительства, то лицо, в собственности которого находится земельный участок, на котором созданы такие постройки, не может приобрести право собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим суду необходимо исследовать, не пытается ли истец, заявляя иск о признании права собственности, обойти требования закона о необходимости получения застройщиком разрешения на строительство и оформления прав на земельные участки, то есть в судебном порядке узаконить противоправные действия по строительству объектов недвижимости в отсутствие соответствующих документов.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения предусмотренных пунктом 1 названной статьи Закона требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неразумное и недобросовестное поведение лица также приравнивается к злоупотреблению правом. Для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма Закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

При рассмотрении спора общество заявляло, что начало строительство спорных объектов на основании договора о сотрудничестве от 06.09.2001 и постановления главы администрации Краснодарского края от 18.01.2001 № 957 «О проектировании и строительстве ОАО «Тольяттиазот» объектов морского терминала по перевалке аммиака на территории Темрюкского района Краснодарского края», в соответствии с которым обществу в порядке исключения разрешено параллельное проектирование и строительство объектов морского терминала по перевалке аммиака. Главная инспекция Госархстройнадзора России по Краснодарскому краю выдавала обществу разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, администрация выдала разрешение на строительство от 24.10.2003 № 9 и заключила договоры аренды земельных участков. Впоследствии на основании постановления главы администрации Краснодарского края
от 25.06.2004 № 626 внесены изменения в постановление главы администрации Краснодарского края от 24.10.2001 № 1013, и первоначальная площадь планируемых к предоставлению земельных участков уменьшена с 229,5537 га до 54,2906 га. В связи с этим выполнение разрешения на строительство перевалочного комплекса аммиака
от 24.10.2003 № 9 стало не возможным. При оспаривании обществом постановления главы администрации Краснодарского края от 25.06.2004 № 626 суды по делу
№ А32-20725/2004 отказали в удовлетворении заявления общества. В то же время судебными актами по данному делу установлено, что постановление главы администрации Краснодарского края от 24.10.2001 № 1013 не соответствовало статьям 28 и 29 Земельного кодекса РСФСР, постановлению Законодательного Собрания Краснодарского края от 23.06.1999 № 176-П «Об утверждении положения о порядке предоставления и изъятия земель на территории Краснодарского края» (следовательно, суды установили незаконные действия при принятии постановления главы администрации Краснодарского края от 24.10.2001 № 1013, которым обществу для выполнения всего комплекса строительства предоставлялись земельные участки общей площадью 216,8 га). Общество полагает, что значительное уменьшение администрацией в одностороннем порядке изначально предполагаемой площади земельных участков привело к невозможности проведения всего комплекса строительных работ.

Указанным обстоятельствам, поведению истца и доводам общества о злоупотреблении правом администрацией суды оценку не дали. Суды не установили,
в результате чьих действий стало невозможным осуществление целого комплекса работ по строительству терминала по перевалке аммиака; не оценили последующее поведение администрации по оформлению земельных участков в аренду и выдаче разрешения на строительство.

Суды установили, что часть спорных объектов одновременно расположены как на предоставленных обществу в аренду земельных участках, так и в границах иных смежных неразграниченных земельных участков в Темрюкском районе.

Согласно статье 16 Земельного кодекса Российской Федерации государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с данным Кодексом и федеральными законами.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001
№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, – федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 – 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка; Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Между тем вопрос о целевом назначении смежных земельных участков, на которых частично расположены спорные постройки, распространении и соблюдении действия правил землепользования и застройки на данные участки, судебными инстанциями не исследован и в обжалуемых судебных актах не отражен. В тоже время пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в случае если постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

При этом, судами не дана оценка письму Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 10.11.2016, в котором указано, что в настоящее время незавершенный строительством объект (здание АКБ) в границах земельного участка 23:30:0601016:681 (ранее 23:30:0601000:7) не соответствует Правилам землепользования и застройки Таманского сельского поселения Темрюкского района
(т. 13, л. д. 93). В отзыве Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края указано на целый ряд нарушений правил градостроительного зонирования (т. 12, л. д. 183 – 193).

Суды со ссылками на правовые акты и материалы дела также не мотивировали принадлежность данных смежных участков администрации с учетом того, что в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

При проведении судебных экспертиз на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы.

1. Какие объекты расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601016:681, 23:30:0601000:1, 23:30:0601000:13, 23:30:0601000:2 и 23:30:0601000:10? Указать технические характеристики объектов.

1.1. Имеются ли на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0601000:1 металлические емкости на железобетонном фундаменте для хранения зерна в количестве
2 штук, а также цилиндрические железобетонные фундаменты для зерновых емкостей
в количестве 8 штук? Каковы технические характеристики данных объектов?

1.2. Имеется ли на земельном участке 23:30:0601016:681 здание котельной? Каковы технические характеристики данного объекта?

2. Определить, являются ли объекты недвижимости – гидротехнические эстакады, железнодорожные пути к гидротехническим эстакадам, расположенные на земельном участке 23:30:0601000:13, линейными объектами. Определить, какая часть указанных линейных объектов расположена на земельном участке 23:30:0601000:13 и на каких смежных с ним земельных участках располагаются указанные линейные объекты?

3. Являются ли имеющиеся на земельных участках объекты (в том числе указанные в пунктах 1.1 и 1.2) недвижимым имуществом? На основании чего эксперт пришел
к соответствующим выводам?

4. Соответствуют ли указанные объекты выданной разрешительной документации, а также требованиям документов, представленным заявителем вместе с заявлением
о выдаче разрешения на строительство: правоустанавливающим документам
на земельный участок; градостроительному плану земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизитам проекта планировки территории и проекта межевания территории; материалам, содержащимся в проектной документации; положительному заключению экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства
в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), если такая проектная документация подлежит экспертизе
в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положительному заключению государственной экспертизы проектной документации
в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положительному заключению государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации; разрешению на отклонение
от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае
если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации)? Если нет, то в чем проявляется несоответствие (указать отдельно по каждому объекту)? Применительно ко всем выявленным экспертом несоответствиям указать, нарушением каких норм и правил они являются.

5. Соответствуют ли спорные строения строительным, противопожарным, санитарным, градостроительным нормам и правилам? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Создает ли их сохранение угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права третьих лиц? В случае выявления недостатков в спорных объектах, представляющих угрозу жизни и здоровью граждан, указать в отношении каждого
из объектов перечень недостатков, а также пояснить, являются ли недостатки устранимыми с указанием способа их устранения.

6. Какие из объектов, расположенных на вышеуказанных земельных участках
(в том числе, указанные в пунктах 1.1 и 1.2) являются основными и вспомогательными (вспомогательного значения) по отношению друг к другу? Указать, по отношению
к какому основному объекту иные объекты являются вспомогательными.

По вопросу № 1 по результатам экспертизы установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:681 расположены следующие объекты:

– незавершенный строительством административно-бытовой комплекс (литеры А, А1, А2, А3, А4) площадью застройки 5580,9 кв. м;

– трансформаторная подстанция (литера Г) площадью 94,4 кв. м;

– барак (литера Г1) расположен частично в границах участка площадью 489,4 кв. м;

– барак (литера Г3) расположен частично в границах участка площадью 482,4 кв. м;

– трансформаторная подстанция (литера Г5) площадью 93,2 кв. м.

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:1 расположены следующие объекты:

– незавершенное строительством кирпичное здание расположено частично
в границах участка (предположительно трансформаторная подстанция) площадью
428,3 кв. м;

– незавершенная строительством ж/бетонная подпорная стена расположена частично в границах участка протяженностью 72,6 м;

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:13 расположены следующие объекты:

– незавершенные строительством две гидротехнические эстакады расположены частично в границах участка, определить площадь и протяженность не представилось возможным ввиду отсутствия доступа к частям гидротехнических сооружений, расположенным за пределами исследуемых земельных участков;

– железнодорожное полотно расположено частично в границах участка, определить протяженность не представилось возможным ввиду отсутствия доступа к частям сооружения, расположенным за пределами исследуемых земельных участков;

– незавершенное строительством бетонное строение площадью 150 кв. м.

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:2 расположены следующие объекты:

– котельная (литера А) площадью 259,2 кв. м;

– незавершенный строительством узел водоснабжения, насосная станция
(литера Б) площадью 108,0 кв. м;

– трансформаторная подстанция (литера Г2) площадью 61,2 кв. м.

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:10 расположен объект незавершенного строительства – биологические очистные сооружения (БОС) площадью застройки 110 035 кв. м.

По вопросу № 1.1 в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:1 не установлено наличия металлических емкостей на железобетонном фундаменте для хранения зерна в количестве 2 штук, а также цилиндрических железобетонных фундаментов для зерновых емкостей в количестве 8 штук.

По вопросу № 1.2 не выявлено здание котельной на участке с кадастровым номером 23:30:0601000:681.

По вопросу № 2 экспертами определено, что объекты недвижимости – гидротехнические эстакады длиной 18 м и 30 м, железнодорожные пути
к гидротехническим эстакадам длиной 307 м – расположены на земельном участке 23:30:0601000:13, являются линейными объектами транспортной инфраструктуры. Железнодорожный путь частично расположен на смежных земельных участках
с кадастровыми номерами: 23:30:0601014:1 и 23:30:0601000:12. Гидротехническая эстакада частично расположена на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:30:0601014:1.

По вопросу № 3 экспертами установлено, что исследуемые объекты, расположенные в границах вышеуказанных земельных участков, обладают признаками, определенными в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, и являются объектами недвижимого имущества.

По вопросу № 4 эксперты пришли к следующим выводам. Исследованная документация не содержит сведений о характеристиках спорных строений в объеме, необходимом для сопоставления с данными обследования, отсутствует проектная и исполнительная документация. Строительство отдельных объектов не завершено, в связи с чем не представляется возможным определить характеристики в полном объеме. Определить соответствие объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 23:30:0601016:681, 23:30:0601000:1, 23:30:0601000:13, 23:30:0601000:2, 23:30:0601000:10, сведениям, указанным в копиях вышеуказанных документов, не представляется возможным.

При проведении обследования установлено, что эксплуатация указанных земельных участков соответствует разрешенному использованию согласно тексту договоров аренды земельных участков. Установлено наличие отклонений от предоставленной проектной документации следующих объектов: объект незавершенного строительства – биологические очистные сооружения (БОС), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0601000:10; здание котельной (литера А) в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2; незавершенное строительством здание административно бытового комплекса (литера А, А1, А2, А3, А4)
в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:681.

По вопросу № 5 эксперты установили следующее. При возведении объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:681 (административно бытовой комплекс литеры А, А1, А2, А3, А4, трансформаторная подстанция литера Г, барак литера Г1, барак литера Г3, трансформаторная подстанция литера Г5), не выполнены в полном объеме строительно-технические требования. При возведении объектов недвижимости, расположенных в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:1, 23:30:0601000:13 (незавершенное строительством кирпичное здание – предположительно трансформаторная подстанция, незавершенная строительством ж/бетонная подпорная стена, незавершенное строительством бетонное строение, расположенное в южной части участка с кадастровым номером 23:30:0601000:13), не выполнены в полном объеме строительно-технические требования. При обследовании железнодорожного полотна, расположенного на территории земельного участка № 23:30:0601000:13, отклонений от норм не выявлено. Определить соответствие требованиям работ по возведению незавершенных строительством 2 гидротехнических эстакад не представляется возможным по причине отсутствия доступа к объектам (перекрыты проходы на эстакады). При обследовании строений и сооружений, расположенных на территории земельного участка № 23:30:0601000:2 (здание котельной (литера А), незавершенный строительством узел водоснабжения, насосная станция (литера Б), трансформаторная подстанция
литера (Г2)), отклонения от норм не выявлены. При возведении объекта недвижимого имущества – незавершенные строительством биологические очистные сооружения на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0601000:10 – не выполнены в полном объеме строительно-технические требования.

Таким образом, материалами дела подтверждается и судебными экспертами установлено, что часть спорных объектов не отвечает в полной мере требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», который был принят, в частности, в целях защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества. На момент проведения исследований безопасная эксплуатация таких зданий и сооружений не обеспечивается. Выявленные отклонения не устранены. При этом, суды не дали оценку письму отдела надзорной деятельности Темрюкского района Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Краснодарскому краю от 13.02.2014 в котором указано на нарушения требований пожарной безопасности (т. 2, л. д. 139).

В силу части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. В соответствии с пунктами 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключается признание права собственности на самовольную постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды не указали мотивы, по которым пришли к выводу о возможности признания права собственности на часть объектов, которые на момент принятия обжалуемых судебных актов не соответствуют установленным требованиям безопасности.

Выводы экспертов о том, что объекты недвижимости – гидротехнические эстакады и железнодорожные пути являются линейными объектами, суды отклонили, поскольку
у экспертов отсутствовал надлежащий доступ к объектам. По этой же причине эксперты не смогли определить соответствие установленным требованиям работ по возведению незавершенных строительством двух гидротехнических эстакад.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что в данной части цель проведения судебного экспертного исследования не достигнута (поставленный перед экспертами вопрос остался невыясненным). Арбитражному суду следовало принять дополнительные меры для установления фактических обстоятельств дела с учетом того, что общество мотивированно ходатайствовало о назначении повторного экспертного осмотра и не совершало противоправных действий по уклонению от предоставления экспертам доступа к исследуемым объектам (в материалы дела такие доказательства не представлены; т. 7. л. д. 75, 123; 13, л. д. 193, 194, 197 – 198). Кроме того, заключению специалиста по вопросу о возможности самостоятельного использования части эстакад и железнодорожного полотна от 11.01.2016 суды оценку не дали (т. 10, л. д. 105 – 110).

Ограничение предмета доказывания при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, повлекшее принятие ошибочных судебных актов, может являться основанием для направления дела на новое рассмотрение (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010
№ 16112/2009 и от 16.11.2010 № 467/10).

Таким образом, судебные акты не основаны на материалах дела и приняты по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора. Согласно положениям части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены или были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения, при необходимости истребовать должным образом дополнительные доказательства, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу
№ А32-20241/2014 в части отказа в удовлетворении исковых требований оставить без изменения.

В остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.В. Садовников

Судьи В.В. Аваряскин

Е.В. Улько