Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд апелляционной инстанции Краснодарского края в составе председательствующего судьи Данько М.М., судей Моргунова С.В., Ильенко Е.И., рассмотрев апелляционную жалобу ответчика Администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.06г. по делу № А-32-23152/2006-22/301 (судья Т.В. Чуприна )

по иску СМУ – 5, г. Сочи

к Администрации г. Сочи, г. Сочи

об устранении препятствий

При участии в заседании:

от истца: ФИО1 – директор, паспорт <...>,

ФИО2 – представитель по доверенности,

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности.

При ведении протокола судебного заседания судьей Данько М.М.

ООО «СМУ-5», г. Сочи обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации г. Сочи об устранении препятствия в пользовании имуществом: незавершенным строительством объектом – группой жилых домов № 207, 209 по ул. Тимирязева (долина Прохладная) в Центральном районе г. Сочи путем обязания ответчика передать ООО «СМУ-5» участок, занятый указанным незавершенным строительством объектом и заключить с истцом договор аренды данного земельного участка.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет иска и просит суд обязать Администрацию города Сочи заключить с ООО «СМУ-5» договор аренды земельного участка, общей площадью 0,63 га, занятого незавершенным строительством объектом – группой жилых домов № 207, 209 по ул. Тимирязева (долина Прохладная) в Центральном районе г. Сочи.

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.06г. по делу № А-32-23152/2006-22/301 суд обязал администрацию города Сочи заключить с ООО «СМУ-5», г. Сочи договор аренды земельного участка общей площадью 0,63 га, находящегося по ул. Тимирязева (долина Прохладная) в Центральном районе г. Сочи для завершения строительства объектов – группы жилых домов № 207, 209, установив размер арендной платы согласно действующему законодательству РФ с учетом ставок и коэффициентов, установленных постановлениями Главы администрации Краснодарского края и администрации города Сочи на условия типового договора аренды земельного участка.

Свое решение суд мотивировал тем, что истцу предоставлен земельный участок с предварительным согласованием места размещения объекта, в связи с чем, орган местного самоуправления обязан был принять решение о заключении договора аренды.

Администрация г. Сочи с выводами арбитражного суда первой инстанции изложенными в решении не согласилась, подала апелляционную жалобу, которую мотивировала тем, что выводы суда не основаны на законе и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что предоставление земельного участка истцу для строительства осуществлялось с предварительным согласованием места размещения объекта.

Права пользования данным земельным участком истцу не передавались.

Разрешение на строительство выдавалось АОЗТ «Сочинский ЗСМ» , а не ООО «СМУ-5».

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения регулируется ст. 36 Земельного кодекса РФ и положением «О порядке передачи гражданам и юридическим лицам прав на земельные участки, на которых расположены находящиеся в собственности граждан и юридических лиц здания, строения, сооружения», утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 18.04.2002 № 63 (в ред. решения Городского Собрания Сочи от 23.07.2002 № 150).

В отзыве на апелляционную жалобу «СМУ-5» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

При этом указывает, что строительство объекта (группы жилых домов по ул. Тимирязева) являлось предметом договора от 12 января 1994г. № 1 о совместном сотрудничестве в жилищном строительстве между АОЗТ «Сочинский завод стройматериалов» (АОЗТ «СЗСМ) и ТОО «СМУ-5». АОЗТ «СЗСМ» выступало как заказчик-застройщик, а ТОО «СМУ-5», как генеральный подрядчик и основной инвестор строительства.

ООО «СМУ-5» приняло все меры для получения землеустроительных документов, необходимых для оформления права на испрашиваемый земельный участок с предварительным согласованием места размещения объекта.

Исследовав представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что 12.01.1994 г. между АОЗТ «Сочинский завод стройматериалов» и ТОО «СМУ-5» был заключен договор № 1 о совместном сотрудничестве в жилищном строительстве четырех жилых домов в Центральном районе города Сочи.

Постановлением Администрации города Сочи от 04.08.1994 г. № 684/1 АОЗТ «СЗСМ» был выделен земельный участок площадью 0,63 га в долине Прохладной (ул. Тимирязева) Центрального района г. Сочи для проектирования и строительства 126-квартирного жилого дома с административными помещениями № 207, 209.

Постановлением Администрации города Сочи от 06.09.1994 г. № 788/2 в Постановление № 684/1 от 04.08.1994 г. были внесены изменения, а именно: «выполнить в счет долевого участия в развитии городских инженерных сетей и сооружений на 1 млрд. 107 млн. 488 тыс. 800 руб. (Один миллиард сто семь миллионов четыреста восемьдесят восемь тысяч восемьсот рублей) в ценах 1994 года противооползневые мероприятия для жилых домов по ул. Тимирязева.

В соответствии с указанными постановлениями проектным институтом «Южпроекткоммунстрой» был выполнен проект жилых домов серии 135 (126 квартир) № 207, 209 по ул. Тимирязева в Центральном районе г. Сочи, который был оплачен ООО «СМУ-5».

02.02.1995 г. Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по г. Сочи заводу было выдано разрешение №49495 на выполнение строительно-монтажных работ по объекту.

Для производства строительно-монтажных работ между АОЗТ «СЗСМ» и ТОО «СМУ-5» 08.06.1995 г. заключен договор строительного подряда № 6, в соответствии с которым истец, как подрядчик, выполнил строительно-монтажные работы на сумму 1 423 482 деноминированных руб., что подтверждается подписанными сторонами актами выполненных работ (форма КС-2) и справки КС-3. Оплата выполненных работ заказчиком (АОЗТ «СЗСМ») не производилась из-за отсутствия денежных средств.

Кроме того, истец, в рамках договора от 12.01.1994 г. № 1 о совместном сотрудничестве в жилищном строительстве оплачивал изготовление проекта и изыскательские работы, а также производил другие необходимые для обеспечения выполнения строительных работ платежи.

01.03.1996 г. между АОЗТ «СЗСМ» и ТОО «СМУ-5» заключен договор о передаче истцу функций заказчика по строительству группы жилых домов № 207, 209 по ул. Тимирязева в Центральном районе г. Сочи.

В связи с отсутствием возможности финансирования строительства и задолженностью перед истцом ЗАО «СЗСМ» (ранее АОЗТ «СЗСМ») направило в адрес Главы администрации г. Сочи письмо от 20.07.1999 г. за № 01/394, в котором отказалось от участка строительства в пользу истца - ООО «СМУ-5» (ранее ТОО «СМУ-5»).

Актом от 16.09.2003 г. ЗАО «СЗСМ» передало, а ООО «СМУ-5» приняло незавершенный строительством объект - группу жилых домов № 207, 209 по ул. Тимирязева в Центральном районе г. Сочи и все затраты по проектированию и строительству объекта, в том числе, по выполненным работам по долевому участию в развитии городских сетей и сооружений города Сочи.

Актом готовности объекта незавершенного строительства от 10.03.2006 г. № 508, составленным ГУП «Крайтехинвентаризация», установлено, что на земельном участке по адресу: <...> кв.м. возводится объект по утвержденному проекту и в соответствии с разрешением; объект находится в стадии незавершенного строительства, при этом выполнены фундамент бетонный и подпорная стена ПОМ. В настоящее время готовность объекта составляет более 12%.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу обоснованной по следующим основаниям.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 445 Кодекса лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Обязанность уполномоченного органа заключить договор купли-продажи земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, закреплена в земельном законодательстве.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. Названная статья в ее системной связи с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предоставляет право выбора титула на земельный участок собственнику недвижимого имущества, расположенного на нем.

Частью 1 ст. 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащей другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Законодатель установил исключительное право именно собственников недвижимости на титульное пользование земельными участками.

Группа жилых домов № 207, 209 по ул. Тимирязева (долина прохладная) в Центральном районе города Сочи у ООО «СМУ-5» не сдана в установленном законом порядке в эксплуатацию, не зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества и, как следствие, не введена в гражданский оборот.

Обществом не представлено доказательств, подтверждающих наличие у него права собственности на незавершенный строительством объект – группу жилых домов № 207, 209 по ул. Тимирязева (долина Прохладная) в Центральном районе г. Сочи.

Администрация города Сочи не принимала на себя обязательство на заключение договора аренды земельного участка с истцом и такая обязанность не возникла у нее в силу закона.

Суд не принимает во внимание довод истца о законном владении жилыми домами № 207, 209 как незавершенными строительством объектами по следующим основаниям.

Получение имущества по гражданско-правовой сделке является необходимым, но не достаточным условием для понуждения администрации к заключению договора аренды земельного участка.

В настоящем случае, отсутствует совокупность таких условий: законная сделка по приобретению имущества, введение недвижимого имущества в гражданский оборот и регистрация права собственности на него в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, решение следует отменить, истцу в иске отказать.

Руководствуясь статьями 266, 268, п.2 ст.269, п.п.3п.1ст.270271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.06г. по делу № А-32-23152/2006-22/301 отменить.

В иске отказать.

Председательствующий М.М.Данько

Судьи С.В.Моргунов

Е.И. Ильенко