Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от заявителя – федерального государственного бюджетного научного учреждения «Всероссийский научно-исследовательский институт табака, махорки и табачных изделий» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022), в отсутствие заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Объединение Краснодарский чай», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2022 по
делу № А32-28569/2021, установил следующее.

ФГБНУ «Всероссийский научно-исследовательский институт табака, махорки
и табачных изделий» (далее – учреждение) обратилось в арбитражный суд к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю (далее – управление) с заявлением о признании недействительным решения управления от 12.04.2021 № КУВД-001/2020-30375747/3
об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений
от 01.09.2020 № 7 с реестровым номером федерального имущества П12240003936 (далее – договор), расположенных по адресу: 350072, <...>, включающих в себя помещения первого этажа № 2 – 6, 6/1, 7, 8, 8/1, 8/2, 14 общей площадью 121,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:43:0141004:744 (далее – спорные помещения); обязании управление произвести государственную регистрацию договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Объединение Краснодарский чай» (далее – общество).

Решением суда от 11.03.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.05.2022, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе управление просит отменить обжалуемые судебные акты
и отказать в удовлетворении заявления. Податель жалобы указывает, что суды неверно применили нормы материального права; действия регистрирующего органа соответствуют требованиям законодательства; на государственную регистрацию не представлены сведения о кадастровом номере арендуемых помещений.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение указало на ее несостоятельность,
а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель учреждения поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя учреждения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и суды установили, что учреждение (арендодатель)
и общество (арендатор) по результатам проведенного аукциона на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении учреждения (протокол от 13.08.2020 № 13-08 проведения открытого аукциона по извещению № 160720/912187/01) заключили договор.

Во исполнение условий договора арендодатель по акту приема-передачи
от 01.09.2020 передал арендатору во временное владение и пользование спорные помещения.

22 декабря 2020 года учреждение обратилось с заявлением и комплектом документов в филиал ГАУ КК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края» для государственной регистрации договора в управлении.

12 января 2021 года регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию договора.

8 апреля 2021 года учреждение сдало дополнительные документы, однако сообщением от 12.04.2021 № КУВД-001/2020-30321981/3 управление отказало учреждению в государственной регистрации договора по причине непредставления документов, послуживших основанием для приостановления регистрации.

Полагая действия регистрирующего органа незаконными, учреждение обратилось
в арбитражный суд.

В соответствии со статьями 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

Обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – Гражданский кодекс) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права
и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления,
за исключением установленных данным законом случаев, и документов, поступивших
в орган регистрации прав в установленном указанным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки
в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу статьи 29 названного Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления
не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Закона.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса предусмотрено, что в договоре аренды должны быть отражены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается
не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из части 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ следует, что если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности блоксекция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты
в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких зданий или сооружений с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, даны следующие разъяснения.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости
как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности
и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав
на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации
№ 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, также разъясняется, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, учитывая,
что представленные учреждением на государственную регистрацию с договором аренды документы позволяли идентифицировать арендуемое имущество (предмет договора аренды определен; разногласия относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договора аренды отсутствуют), суды первой
и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о незаконности оспариваемого отказа управления.

Выводы судов соответствуют правовому подходу, отраженному Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 13.07.2021 № 308-ЭС21-10394, от 12.12.2019
№ 308-ЭС19-23326, от 20.02.2018 № 307-КГ17-18061 и от 05.07.2018 № 151-ПЭК18,
а также сложившейся судебной практике во взаимоотношения сторон (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2022 по делу № А32-28568/2021).

Доводы управления не принимаются кассационным судом, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела
и не опровергают выводы судов.

Иная оценка заявителем жалобы установленных по делу обстоятельств
и ошибочное понимание норм права не опровергают выводы судов. У суда кассационной инстанции в силу предоставленных полномочий отсутствуют основания для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций (статьи 286 и 287 Кодекса).

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов
по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса),
не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022
и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2022
по делу № А32-28569/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.В. Садовников

Судьи В.В. Аваряскин

Е.И. Афонина