Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Северской районной общественной организации Краснодарской краевой организации общероссийской общественной организации ВОИ, ст. Северская на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2007 г. по делу № А-32-29166/2006-27/241 (судья Тушева О.И.)

По иску Северской районной общественной организации Краснодарской краевой организации ВОИ, ст. Северская

к ООО «Дело» п. Ильский Северского района

3-и лица: Управление ФРС по Краснодарскому краю, г. Краснодар

Северский отдел Управления ФРС по Краснодарскому краю, ст. Северская

о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, признании недействительной государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

При участии в заседании:

от истца: ФИО1 – председатель Северской РО «ВОИ»

ФИО2, представитель, доверенность от 10.04.2007 г.

от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность от 07.08.2007 г.

УСТАНОВИЛ:

Северская районная общественная организация Краснодарской краевой организации общероссийской общественной организации ВОИ (ФИО4 ВОИ) ст. Северская обратилась в суд с иском к ООО «Дело» п. Ильский Северского района о признании договора аренды нежилого помещения от 01.02.2006 г. № 8 недействительным, признании недействительной государственной регистрации указанного договора и просила произвести государственную регистрацию перехода права на указанный объект недвижимого имущества при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

До вынесения по делу решения, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковые требования просил суд признать договор №8от 01.02.2006 г. аренды нежилых помещений № № 3,4,5,6 (номера согласно поэтажному плану), суммарной площадью 81,2 кв.м., расположенных в здании общей площадью 107,8 кв.м., находящихся в ст. Северская, по ул. Комарова, 11 недействительным с момента его заключения и привести стороны в первоначальное положение: передать спорные помещения истцу в собственность, владение и пользование, признать государственную регистрацию указанного договора аренды недействительной с момента его регистрации (с 03.04.2004 г.) и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права на указанный объект недвижимого имущества при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.07 г. истцу в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что не подтверждены доводы истца о том, что у бывшего председателя Северской РО ВОИ ФИО5 отсутствовали полномочия на подписание оспариваемого договора, не представлены доказательства, что указанная сделка заключена на крайне невыгодных для истца условиях и что нежилые помещения были переданы в аренду ответчику.

Северская районная общественная организация Краснодарской краевой организации ВОИ не согласилась с принятым 18.05.2007 г. по настоящему делу судебным актом и подала апелляционную жалобу, в которой просит решение арбитражного суда от 18.05.2007 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, обязать третье лицо произвести государственную регистрацию перехода права на указанный объект недвижимого имущества при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав и взыскать с ответчика в пользу Северской РО ВОИ судебные расходы на оплату услуг представителя.

В качестве основания к отмене обжалуемого решения истец ссылается на то, что выводы, изложенные в решении суда от 18.05.2007г., не соответствуют обстоятельствам дела; неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; кроме того, судом нарушены нормы материального и процессуального права, что привело к необоснованному отказу в удовлетворении иска.

Ответчик, возражая против доводов, приведенных в апелляционной жалобе, в отзыве на указанную жалобу просит решение арбитражного суда от 18.05.2007 г. оставить без изменения.

Северский отдел управления ФРС по Краснодарскому краю в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на то, что Управление ФРС по Краснодарскому краю является государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество, поскольку не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным имуществом и никаких претензий у заявителя к третьим лицам нет.

В судебное заседание Северский отдел Управления ФРС по Краснодарскому краю не явился, но просил рассмотреть дело без участия его представителя.

Управление ФРС по Краснодарского края отзыв на апелляционную жалобу не представило и в судебное заседание не явилось, хотя о месте и времени судебного разбирательства было извещено надлежащим образом, что подтверждается уведомлением № 56631 о вручении ему 23.08.07 г. судебного извещения, поэтому апелляционная инстанция считает, что в этом случае дело следует рассмотреть в порядке ст. 156 АПК РФ – в отсутствие представителей управления ФРС по Краснодарскому краю.

Дело пересматривается по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В составе суда произведена замена, вместо заболевшего судьи Непранова Г.Г., в состав суда введена судья Козубова М.Г.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика и оценив имеющиеся в деле доказательства, с учетом их относимости и допустимости, суд апелляционной инстанции установил.

Как следует из материалов дела, 01.02.2006 г. между Северской районной общественной организацией Краснодарской краевой организации ВОИ (Арендодателем), в лице председателя РО ВОИ ФИО5 и ООО «Дело» (Арендатором), в лице директора общества – ФИО6 был заключен договор № 8 аренды нежилых помещений № № 3, 4, 5, 6 общей площадью 81,2 кв.м., расположенных в ст. Северская по ул. Комарова 11 сроком на 10 лет (л.д. 5 т. 1).

По утверждению истца указанный договор аренды нежилых помещений был заключен 01.02.2006 г. ФИО5 без согласия собственника – правления Северской РО ВОИ и не имеющей полномочий на заключение названного договора.

Довод истца о том, что договор аренды нежилого помещения № 8 заключен лицом, не имеющим полномочии на заключение указанного договора, так как полномочия председателя закончились 26.01.2006 г. является несостоятельным ввиду следующего.

Протоколом № 1 конференции об избрании председателя Северской районной общественной организации ВОИ от 26.01.2001 г. ФИО5 была избрана на должность председателя Северской районной общественной организации ВОИ.

Согласно п. 29 Устава Северской районной общественной организации Краснодарской краевой организации ВОИ, срок полномочий председателя РО ВОИ и ее первичных организаций соответствует периоду между очередными отчетно-выборными конференциями, собраниями. В соответствии с п. 22 Устава, очередные отчетно-выборные конференции РО ВОИ и первичных организаций проводятся один раз в пять лет.

11.05.2006 г. состоялась отчетно-выборная конференция Северской районной организации ВОИ, по результатам голосования на которой председателем Северской районной общероссийской общественной организации ВОИ был избран ФИО7 (л.д. 23-31 т.1)

Распоряжением № 40/К от 15.05.2006 г. Краснодарской краевой организации общероссийской общественной организации ВОИ была подтверждена правомочность проведенной конференции и полномочия избранного председателя (л.д. 32 т. 1).

Таким образом, полномочия ФИО5 как руководителя Северской РО ВОИ были прекращены только 11.05.2006 г., т.е. подписывая 01.02.2006 г. с ООО «Дело» договор аренды нежилого помещения – ФИО5 действовала в пределах имеющихся у нее полномочий председателя Северской РО ВОИ.

В соответствии с п. 47 Устава Северской районной общественной организации Краснодарской краевой организации ВОИ, ФИО4 ВОИ, являющаяся юридическим лицом, обладает правом владения, пользования и распоряжения собственностью ВОИ, сформировавшейся на местном уровне, и может использовать имеющееся у нее имущество для достижения целей предусмотренных Уставом. Указанные имущественные права осуществляет правление РО ВОИ как правомочный орган соответствующего юридического лица (л.д. 19 т. 1).

Согласно ст. 30 ФЗ от 19.05.1995 г. «Об общественных объединениях», общественное объединение, являющееся юридическим лицом, может иметь в собственности земельные участки, здания, строения, сооружения, жилищный фонд, транспорт, оборудование, инвентарь, имущество культурно-просветительного и оздоровительного назначения, денежные средства, акции, другие ценные бумаги и иное имущество, необходимое для материального обеспечения деятельности этого общественного объединения.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 29.12.2005г. серия 23-АА № 564731, нежилое здание (магазин-кафе, литер А,а), общей площадью 107,8 кв.м., находящееся в ст. Северская, по ул. Комарова, 11 является собственностью Северской районной общественной организации Краснодарской краевой организации ВОИ (л.д. 38 т.1).

Правление РО ВОИ и ее первичные организации формируются из избранных на конференции, общем собрании членов местной, первичной организации ВОИ, ее председателя и заместителей, входящих в состав правления, бюро соответствующей организации по должности (ст. 27 Устава Северской районной общественной организации Краснодарской краевой общественной организации ВОИ)

Согласно п. 29 Устава Северской районной общественной организации Краснодарской краевой организации ВОИ, председатель РО ВОИ без особой на то доверенности представляет интересы своей организации, во всех государственных органах, включая судебные и арбитражные, предприятиях и организациях, действует от имени своей организации, подписывает договоры и распоряжения, руководит работой правления и штатного аппарата.

Срок полномочий председателя РО ВОИ и ее первичных организаций соответствует периоду между очередными отчетно-выборными конференциями, собраниями.

Из содержания Устава Северской РО ВОИ не следует, что правление районной организации должно давать председателю правления согласие на заключение договора аренды нежилых помещений, поэтому апелляционная инстанция считает, что согласно Уставу Северской РО ВОИ, ее председатель ФИО5 имела право без согласия правления РО ВОИ заключать договора, в том числе и договор № 8 от 01.02.2006 г. аренды нежилых помещений № № 3,4,5,6 общей площадью 81,2 кв.м., расположенных в ст. Северская, по ул. Комарова, 11.

Вместе с тем, заключенный 01.02.2006 г. между сторонами договор аренды нежилых помещений следует признать недействительным по следующим основаниям.

Согласно ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как следует из материалов дела, договор № 8 аренды нежилого помещения от 01.02.2006 г. заключен на крайне невыгодных для истца условиях: так пунктом 3.1 договора была установлена арендная плата в размере всего 2 000 руб. в месяц за 81,2 кв.м., в то время как, согласно справки Северской торгово-промышленной палаты от 24.04.2007 г. (л.д. 80 т. 1), средняя рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м нежилого помещения в центре ст. Северской, по состоянию на 01.02.2006 г. составляла от 350 руб. до 700 руб., т.е. плата за аренду нежилых помещений площадью 81,2 кв.м. должна была составлять от 28 420 до 56 840 руб. месяц.

Ответчик утверждает что – с 2001 г. по 2006 г. ООО «Дело» оказывало Северской РО ВОИ различные услуги: составляло бухгалтерскую и налоговую отчетность по организации, заносило отчетность на магнитные носители, сдавало отчетность в налоговую инспекцию и пенсионный фонд, осуществляло компьютерный набор и распечатку различных писем, исковых требований в суд, отчетов, копировало документацию, оплачивало услуги адвокатов при рассмотрении дел в арбитражном суде и между Северской РО ВОИ и ООО «Дело» существовала устная договоренность о предоставлении истцом в аренду ответчику указанных нежилых помещений в здании по ул. Комарова, 11 в ст. Северской за 2 000 руб. в месяц, с учетом зачета стоимости оказанных обществом ОО «Дело» Северской РО ВОИ услуг, хотя каких-либо доказательств подтверждающих данные утверждения, ответчик в суд не представил.

Более того, если ответчик и оказывал истцу услуги, а последний не оплатил их, ООО «Дело» не лишено право обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании с Северской РО ВОИ стоимости оказанных ей услуг.

Согласно п. 2.3 (б) договора, Арендатор вправе в случае окончания или досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, пристройкам, реконструкции а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемых помещений. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме.

Пунктом 2.4 договора, Арендодатель предоставляет Арендатору право производить любые улучшения, перепланировки и реконструкцию помещений (здания).

В соответствии с п. 2.6 договора, Арендатор имеет преимущественное право на выкуп арендуемых помещений с зачетом произведенных затрат на ремонты и реконструкцию.

Кроме того, в 3-ем разделе договора (платежи и расчеты по договору) указано, что стороны подписывают акт зачета обязательств Арендодателя перед Арендатором, возникших до заключения настоящего договора, в счет арендной платы по настоящему договору, однако согласованного сторонами акта зачета ни истец, ни ответчик в суд не представили.

Согласно п. 4.3 договора, Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере суммы арендной платы за пять полных лет в случае нарушения права преимущественной покупки или преимущественного права Арендатора на продление договора аренды.

Из указанного следует, что согласно условиям договора аренды (от 01.02.2006 г. № 8) нежилых помещений, Арендодатель поставлен в неравное положение с Арендатором, как по правам и обязанностям, так и по ответственности, что противоречит требованиям основных начал гражданского законодательства, основывающихся на признании равенства участников регулируемых им отношений (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому апелляционная инстанция считает, что заключенный 1.02.2006 г. между сторонами договор аренды нежилого помещения следует признать недействительным по основаниям, указанным в п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации и исключить запись из Единого государственного реестра регистрации прав о регистрации указанного договора аренды нежилого помещения.

В остальной части иска истцу следует отказать, поскольку, как следует из материалов дела, истец не лишался права собственности на нежилые помещения № № 3,4,5,6 общей площадью 81,2 кв.м., расположенных в здании № 11 по ул. Комарова в ст. Северская.

ФИО4 ВОИ просит взыскать с ООО «Дело» расходы на представителя в суде 1-ой инстанции в сумме 10 000 руб. В материалах дела имеется квитанция № 310217 от 11.04.2007 г. (л.д. 83 т. 1), из содержания которой следует, что ФИО4 ВОИ уплатила за ведение представителем дела в арбитражном суде 1-ой инстанции 10 000 руб. и апелляционная инстанция считает, что при наличии указанных обстоятельств с ответчика в пользу истца следует взыскать указанную сумму за оказанные последнему услуги представителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 101, 106, 110, 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 1 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2007 г. по делу № А-32-29166/2006-27/241 – отменить.

Договор аренды № 8 нежилого помещения, заключенный 01.02.2006 г. между Северской районной общественной организацией Краснодарской краевой организации общероссийской общественной организации «ВОИ» ст. Северская и ООО «Дело» ст. Северская – признать недействительным.

Исключить запись из Единого государственного реестра регистрации прав о регистрации договора аренды нежилого помещения № 8 от 01.02.2006 г.

В остальной части иска истцу отказать.

Взыскать с ответчика в пользу истца 10 000 руб. судебных издержек.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий Буренков Л.В.

Судьи: Мицкевич С.Р.

Козубова М.Г.