Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Будилова Алексея Сергеевича (ИНН 233000540447, ОГРНИП 314237316900033) –Галагана М.В. (доверенность от 18.07.2023) и Полосковой В.С. (доверенность от 18.07.2023), от ответчиков – общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» (ИНН 2312281897, ОГРН 1192375026546) – Добротиной Н.В. (доверенность от 09.01.2023) и общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-Экспо» (ИНН 2373016790, ОГРН 1192375053265) – Скибина С.В. (доверенность от 12.04.2023), от третьего лица – Муравлева Петра Ивановича – Ситниковой П.А. (доверенность от 21.08.2023), в отсутствие третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Алферовой Анны Николаевны, Арданкина Николая Алексеевича, Аскольской Нины Тимофеевны, Бердникова Николая Дмитриевича, Бердниковой Людмилы Геннадьевны, Бикулова Василия Киримовича, Бикуловой Евдокии Сафроновны, Бурлаченко Антона Евгеньевича, Герасимова Анатолия Васильевича, Герасимова Евгения Михайловича, Греся Владимира Николаевича, Греся Николая Васильевича, Гресь Нины Васильевны, Гриненко Петра Андреевича, Демьяненко Таисии Митрофановны, Дикого Дмитрия Юрьевича, Донцовой Нины Ивановны, Емельяновой Анны Григорьевны, Жиляева Ивана Геннадьевича, Загерсон Лидии Ильиничны, Здесенко Григория Трофимовича, Исаевой Кристины Николаевны, Кантеровой Натальи Евгеньевны, Кащенко Григория Андреевича, Ковалевой Натальи Петровны, Ковалевой Татьяны Викторовны, Комарова Александра Ивановича, Кондаковой Антонины Николаевны, Коноваленко Владимира Алексеевича, Курятникова Николая Ивановича, Лаптевой Ирины Алексеевны, Логачевой Антонины Евгеньевны, Лысенко Александры Михайловны, Макухиной Татьяны Ефимовны, Мандрыки Василия Владимировича, Мандрыки Николая Семеновича, Мартюшенко Валентины Тимофеевны, Мозговой Елены Николаевны, Мочаловой Анисии Никитичны, Муравлева Евгения Владимировича, Муравлевой Людмилы Павловны, Новикова Виктора Михайловича, Окулова Алексея Владимировича, Ольховиковой Ольги Андреевны, Омельченко Александра Викторовича, Орловой Натальи Андреевны, Островского Бориса Владимировича, Островского Александра Владимировича, Парасочко Владимира Николаевича, Парасочко Татьяны Николаевны, Петровой Натальи Александровны, Пидоря Алексея Николаевича, Пилипченко Татьяны Борисовны, Промского Николая Ивановича, Савиной Анны Петровны, Саенко Татьяны Васильевны, Сердюк Валентины Григорьевны, Столярова Геннадия Викторовича, Столярова Григория Викторовича, Томенко Василия Васильевича, Томенко Николая Васильевича, Трембача Николая Федоровича, Трембач Нины Ивановны, Усок Валентины Васильевны, Ушакова Геннадия Тимофеевича, Ушаковой Татьяны Николаевны, Финка Виктора Александровича, Черной Натальи Леонтьевны, Чукина Леонтия Павловича, Шевченко Александры Трофимовны, Шевченко Петра Николаевича, Шостака Николая Алексеевича, Шостака Сергея Алексеевича, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы ООО «Агрохолдинг Васюринский» и ООО «Агрохолдинг-Экспо» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А32-32765/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Будилов Алексей Сергеевич (далее – Будилов А.С.) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Агрохолдинг Васюринский» о признании отсутствующим (прекращенным) зарегистрированного права аренды, возникшего на основании соглашения от 03.06.2019 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя от 26.04.2005 № 1 (далее – договор от 26.04.2005), договора аренды от 26.04.2005 в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский» на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:07:0502000:90, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Красносельское» (далее – спорный земельный участок); погашении регистрационных записей о регистрации обременения аренды в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский» на спорный земельный участок; передаче на ответственное хранение Будилову А.С. спорного земельного участка до распоряжения этим участком (принятия соответствующего решения) его собственниками.

Исковое заявление подано в Динской районный суд Краснодарского края. Определением Динского районного суда Краснодарского края от 07.06.2022 дело передано по подсудности для рассмотрения по существу в Арбитражный суд Краснодарского края.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Будилов А.С. заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 72 физических лиц – собственников земельных долей спорного земельного участка.

Томенко Н.В., Шевченко П.Н., Бердникова Л.Г., Мозговая Е.Н. обратились в арбитражный суд с самостоятельными заявлениями о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

Арданкин Н.А., Муравлев П.И., Муравлев Е.В., Муравлева Л.П. обратились в суд с заявлениями о вступлении в дело в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.

Решением суда от 24.10.2022 отклонены ходатайства Будилова А.С. и лиц, не участвующих в деле, о привлечении к участию в деле физических лиц – собственников земельных долей в качестве третьих лиц, как заявляющих, так и не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Решение суда мотивировано тем, что принимаемый по делу судебный акт не повлияет на права и обязанности названных лиц. Суд указал, что требования Арданкина Н.А., Муравлева П.И., Муравлева Е.В., Муравлевой Л.П. полностью тождественны исковым требованиям Будилова А.С. и не направлены против последнего, в связи с чем названные лица не могут рассматриваться в качестве третьих лиц, имеющих самостоятельные требования относительно предмета спора. Кроме того, требования указанных лиц не подлежат удовлетворению по тем же основаниям, что и исковые требования Будилова А.С. Арданкину Н.А., Муравлеву П.И., Муравлеву Е.В., Муравлевой Л.П. из федерального бюджета возвращено по 6 тыс. рублей государственной пошлины каждому. Отказав Будилову А.С. в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции сделал вывод о том, что Будиловым А.С. избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Суд указал, что иск о признании зарегистрированного права аренды ООО «Агрохолдинг Васюринский» на спорный земельный участок является разновидностью вещно-правового иска, однако возможность применения вещно-правового способа защиты к обязательственным правоотношениям исключена. Суд сделал вывод о том, что правовой целью предъявления иска является расторжение договора аренды и возврат предмета аренды в пользу арендодателя. Вместе с тем, суд исходил из того, что после истечения срока договора в 2020 году договор от 26.04.2005 возобновлен сроком на 15 лет в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что следует из буквального толкования пункта 4.3 договора от 26.04.2005. В этой связи каждая из сторон договора от 26.04.2005 вправе в любой момент отказаться от его исполнения. Требовать расторжения договора от 26.04.2005 в судебном порядке сторона вправе лишь в том случае, если ее контрагент существенно нарушает условия сделки. Будилов А.С. не представил доказательства того, что ООО «Агрохолдинг Васюринский» существенно нарушает условия договора от 26.04.2005. Поскольку на стороне арендодателя имеется множественность лиц, соответственно, для расторжения договора от 26.04.2005 1 необходимо согласие всех арендодателей, либо большей ее части. Однако такие доказательства суду не представлены, как и не представлены и доказательства наделения Будилова А.С. правом на отказ от исполнения договора от 26.04.2005 и на его расторжение в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.2 договора от 26.04.2005.

Определением от 02.02.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающим порядок рассмотрения дел в суде первой инстанции. Судебный акт мотивирован тем, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайства физических лиц – собственников земельных долей спорного земельного участка о привлечении их к участию в деле, а также не привлек к участию в деле всех собственников земельных долей. Фактически суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что в силу части 6.1 статьи 268 Кодекса является основанием для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Этим же определением суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, физических лиц – собственников земельных долей спорного земельного участка.

Определением от 09.03.2023 суд апелляционной инстанции по ходатайству Будилова А.С. привлек к участию в деле в качестве второго ответчика ООО «Агрохолдинг-Экспо»; удовлетворил ходатайство Будилова А.С. об изменении предмета исковых требований, которым Будилов А.С. просит: 1) признать отсутствующим (прекращенным) зарегистрированное право аренды, возникшее на основании: договора от 26.04.2005, соглашения от 03.06.2019 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 26.04.2005, зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 01.08.2018 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/031/2018-173) и 14.10.2019 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/031/2019-569, 570) и 27.06.2020 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/031/2020-972) в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский», и соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.04.2005, зарегистрированного 15.09.2022 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195) в пользу ООО «Агрохолдинг-Экспо» на спорный земельный участок; 2) погасить регистрационную запись о регистрации права аренды ООО «Агрохолдинг-Экспо», возникшего на основании соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 26.04.2005, зарегистрированного 15.09.2022 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195) на спорный земельный участок; 3) передать Будилову А.С. на ответственное хранение спорный земельный участок до распоряжения им (принятия соответствующего решения) собственниками спорного земельного участка. Этим же определением суд апелляционной инстанции произвел процессуальную замену на стороне третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, заменив выбывших из спорных правоотношений: Ушакову Л.Н. и Ушакова Б.Т. на Пилипченко Т.Б., Столярову А.П. – на Столярова Г.В. и Столярова Г.В. Суд также привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Островского Б.В. и Савину А.П.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.04.2023 решение суда от 24.10.2022 отменено, принят новый судебный акт, которым договор от 26.04.2005 признан прекращенным с 27.04.2020; признано отсутствующим право аренды ООО «Агрохолдинг-Экспо» в отношении спорного земельного участка, зарегистрированное в ЕГРН 15.09.2022 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195). Суд апелляционной инстанции указал, что постановление является основанием для погашения (аннулирования) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 15.09.2022 № 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195 о праве аренды ООО «Агрохолдинг-Экспо» в отношении спорного земельного участка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «Агрохолдинг-Экспо» в пользу Будилова А.С. взыскано 3 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. Арданкину Н.А., Муравлевой Л.П., Муравлеву Е.В., Муравлеву П.И. из федерального бюджета возвращено по 6 тыс. рублей государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что договор от 26.04.2005 прекращен с 27.04.2020 в связи с истечением предельного срока его действия и заявлением арендодателями возражений по поводу продления срока действия договора аренды спорного земельного участка на новый срок на прежних условиях. У ООО «Агрохолдинг Васюринский» отсутствовали правовые основания для заключения с ООО «Агрохолдинг-Экспо» соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей по договору от 26.04.2005. ООО «Агрохолдинг-Экспо» не приобрело правомочия арендатора в отношении спорного земельного участка, соответствующая регистрационная запись о праве аренды ООО «Агрохолдинг-Экспо» внесена в ЕГРН в отсутствие к тому законных оснований.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось ООО «Агрохолдинг Васюринский» с кассационной жалобой и дополнением к ней, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе Будилову А.С. в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что Будилов А.С. является одним из более 70-и собственников земельных долей, не выделенных в натуре на спорном земельном участке. С даты приобретения Будиловым А.С. права собственности на первую земельную долю в спорном земельном участке Будилов А.С. не владел и не владеет спорным земельным участком; фактическое владение спорным земельным участком с 2005 года осуществляют арендаторы этого участка, обременение в ЕГРН в виде аренды в пользу ООО Агрохолдинг Васюринский» внесено на основании договора от 26.04.2005, соглашений от 03.06.2019, от 05.09.2022, решения Динского районного суда Краснодарского края от 06.04.2021 по делу № 2а-1461/2021. Суд апелляционной инстанции не исследовал вопрос владения Будиловым А.С. спорным земельным участком. Вывод суда о свободном доступе на спорный земельный участок не подтвержден материалами дела и противоречит фактическим обстоятельствам. До завершения процедуры выдела земельных долей в натуре у Будилова А.В. отсутствует возможность на владение принадлежащими ему земельными долями. Применительно к данному спору требование о признании отсутствующим права аренды ООО «Агрохолдинг Васюринский» на спорный земельный участок не могло быть признано судом надлежащим способом защиты, обеспечивающим реальное восстановление нарушенного права Будилова А.С., так как Будилов А.С. не заявлял требование о признании договора от 26.04.2005 расторгнутым или прекращенным. Требование о прекращении договора аренды может быть заявлено исключительно совместным волеизъявлением собственников земельного участка путем подачи ими единого искового заявления. В материалы дела не представлены доказательства наличия у Будилова А.С. полномочий на представление интересов всех участников долевой собственности. Ссылка суда на содержащееся в пункте 4.3 договора от 26.04.2005 противоречие не верна. Механизм автоматической пролонгации арендных отношений, предусмотренный договором от 26.04.2005, не относится к изменению его условий. Решение о расторжении договора от 26.04.2005 должно приниматься всеми собственниками долей земельного участка на общем собрании, при этом земельный участок, в отношении которого заключен договор от 26.04.2005, является неделимым. С 26.04.2005 и по настоящее время не проводилось общее собрание участников долевой собственности спорного земельного участка, в повестке которого содержался бы вопрос об условиях договора от 26.04.2005. Договор от 26.04.2005 является срочным действующим договором, возобновленным на новый срок на основании пункта 4.3 договора от 26.04.2005. Направленные в адрес ООО «Агрохолдинг Васюринский» индивидуальные уведомления от некоторых арендодателей (участников долевой собственности) об отказе от сохранения договора аренды не влекут наступление гражданско-правовых последствий в виде прекращения с 27.04.2020 действия договора от 26.04.2005. Представленные уведомления о расторжении договора от 26.04.2005 противоречат действующему законодательству, не свидетельствуют о надлежащем выражении намерения о расторжении договора от 26.04.2005, при том, что часть участников долевой собственности на спорный земельный участок выступает за сохранение договора от 26.04.2005, а часть – против. Суд апелляционной инстанции принял решение о правах и обязанностях лица – правопреемника Трембача Н.Ф., не привлеченного к участию в деле, при наличии в материалах дела информации о смерти Трембача Н.Ф.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось ООО «Агрохолдинг-Экспо» с кассационной жалобой и дополнением к ней, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе Будилову А.С. в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, для расторжения договора от 26.04.2005 необходимо решение общего собрания всех участников долевой собственности, при этом в случае заключения договора аренды земельный участок является неделимым. Расторжение договора от 26.04.2005 с частью арендодателей, доли которых в предмете аренды не выделены в установленном законом порядке, противоречит действующему законодательству. Общее собрание участников долевой собственности на спорный земельный участок с повесткой о расторжении договора от 26.04.2005 или отказа от его пролонгации на тот же срок не проводилось, в установленный пунктом 4.3 договора от 26.04.2005 срок решение общего собрания в адрес ООО «Агрохолдинг Васюринский» как арендатора не направлялось. Договор от 26.04.2005 является срочным действующим договором и возобновлен на новый срок (до 26.04.2035). У собственника земельной доли отсутствует право на самостоятельное принятие решения о расторжении договора аренды в отношении всего земельного участка. Представленные уведомления отдельных физических лиц (части собственников долей спорного земельного участка) о расторжении договора от 26.04.2005 не свидетельствуют о надлежащем выражении намерения арендодателей о расторжении договора от 26.04.2005. Требование о прекращении договора аренды может быть заявлено только совместным волеизъявлением собственников земельного участка путем подачи единого искового заявления. В материалы дела не представлены доказательства наличия у Будилова А.С. полномочий на представление интересов участников долевой собственности.

В части отказа Будилову А.С. в удовлетворении исковых требований постановление суда апелляционной инстанции не обжалуется.

В отзывах на кассационные жалобы часть привлеченных к участию в деле третьих лиц просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное, а кассационную жалобу – без удовлетворения, а часть – удовлетворить кассационные жалобы.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы кассационных жалоб и дополнений к ним, отзывов и дополнений к отзывам.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационных жалоб, дополнений к ним, отзывов и дополнений к отзывам, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить в части, а дело в отмененной части – направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, с 2009 года Будилов А.С. является собственником земельных долей (26100/27687374) в общей долевой собственности на спорный земельный участок.

На основании оформленного протоколом от 24.12.2004 № 1 решения общего собрания собственников земельных долей спорного земельного участка между собственниками земельных долей (арендодатели) и ООО «Васюринский МПК» (арендатор) заключен договор от 26.04.2005 .

Согласно пунктам 1.1, 4.1 договора от 26.04.2005 в аренду сроком на 15 лет передан спорный земельный участок, площадь которого составляет 2768,7374 га (единое землепользование).

Как предусмотрено пунктом 4.3 договора от 26.04.2005, по истечении срока его действия договор может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 60 дней до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях. Если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

В силу пункта 6.2 договора от 26.04.2005 изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

03 июня 2019 года между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 26.04.2005 (далее – соглашение от 03.06.2019).

По соглашению от 05.09.2022 ООО «Агрохолдинг Васюринский» передало свои права и обязанности по договору от 26.04.2005 в пользу ООО «Агрохолдинг-Экспо», данное соглашение зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, в ЕГРН внесена регистрационная запись от 15.09.2022 № 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195 о праве аренды ООО «Агрохолдинг-Экспо» в отношении спорного земельного участка.

По утверждению Будилова А.С., большинство собственников земельных долей в установленный пунктом 4.3 договора от 26.04.2005 1 срок уведомили ООО «Агрохолдинг Васюринский» о своем нежелании пролонгировать действие договора от 26.04.2005. Общее собрание владельцев земельных долей по вопросу о продлении срока действия договора от 26.04.2005 на последующие 15 лет не проводилось, соответственно, срок действия договора истек 26.04.2020 и является прекращенным, в связи с чем у ООО «Агрохолдинг Васюринский» не имелось правовых оснований для заключения с ООО «Агрохолдинг-Экспо» соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей по прекращенному договору от 26.04.2005.

По мнению ООО «Агрохолдинг Васюринский» и ООО «Агрохолдинг-Экспо», договор от 26.04.2005 является действующим, т. к. общее собрание владельцев земельных долей по вопросу об отказе от продления срока действия договора от 26.04.2005 не проводилось, решение о прекращении арендных правоотношений общим собранием владельцев земельных долей не принималось. ООО «Агрохолдинг Васюринский» до истечения срока действия договора от 26.04.2005 направило в адрес арендодателей письма, в которых прямо указало на наличие у ООО «Агрохолдинг Васюринский» воли на сохранение арендных правоотношений, соответствующее сообщение также было размещено в средствах массовой информации. В этой связи и в силу пункта 4.3 договора от 26.04.2005 данный договор должен рассматриваться как возобновленный на новый 15-летний срок на ранее согласованных условиях, то есть до 26.04.2035. Соответственно, ООО «Агрохолдинг Васюринский» правомочно заключило с ООО «Агрохолдинг-Экспо» соглашение от 05.09.2022.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Будилова А.С. за судебной защитой нарушенных прав.

При вынесении постановления суд апелляционной инстанции исходил из того, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной участвующими в деле лицами, а рассматривает исковые требования исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств дела), определяя круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию и проверке, с учетом доводов участвующих в деле лиц.

Суд апелляционной инстанции указал на фактическое явное несогласие между Будиловым А.С. (как одним из участников долевой собственности спорного земельного участка) и ООО «Агрохолдинг Васюринский», ООО «Агрохолдинг-Экспо» по вопросу сохранения договора от 26.04.2005 после 26.04.2020 (по истечении 15-летнего срока, установленного пунктом 4.1 договора от 26.04.2005), и со ссылкой на пункт 1 статьи 192, статьи 407, 431, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» признал договор от 26.04.2005 прекращенным с 27.04.2020.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор от 26.04.2005 заключен сроком на 15 лет, и с учетом неоднозначного определения в пункте 4.3 процедуры продления договора на новый срок, поэтому при разрешении данного вопроса надлежит учитывать пункт 6.2 договора от 26.04.2005, из совокупного толкования которых следует, что договор от 26.04.2005 мог быть продлен исключительно по договоренности сторон.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не указал, почему положение пункта 6.2 договора от 26.04.2005 (о том, что изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон) имеет превалирующее значение над положением пункта 4.3 договора от 26.04.2005 (о том, что если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях).

Суд апелляционной инстанции не указал, в чем именно состоит неоднозначность определения в пункте 4.3 договора от 26.04.2005 процедуры продления договора на новый срок, если данным пунктом предусмотрена возможность продления действия договора по истечении срока на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о его расторжении.

При новом рассмотрении дела дополнительному исследованию подлежит довод Будилова А.С. о невозможности продления действия договора от 26.04.2005, если ни одна из сторон не уведомила другую о своих намерениях (и о каких), при том, что в пункте 4.3 договора от 26.04.2005 прямо указано: «Если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях».

Поддержав позицию Будилова А.С. о том, что исключительно по письменному соглашению сторон договора от 26.04.2005 данный договор мог быть продлен на тех же условиях и на тот же срок, суд апелляционной инстанции при этом не согласился с позицией ООО «Агрохолдинг Васюринский» и ООО «Агрохолдинг-Экспо» о том, что отказ от продления срока действия договора от 26.04.2005 должен быть принят общим собранием участников долевой собственности спорного земельного участка, допустив тем самым противоречие в суждениях.

Как установлено судом апелляционной инстанции, договор от 26.04.2005 заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя, которые оформили свое решение о предоставлении в аренду спорного земельного участка протоколом общего собрания от 24.12.2004 № 1, тем самым выразив волю собственников долей спорного земельного участка на совершение данной сделки.

Какова истинная воля всех собственников долей спорного земельного участка относительно продления срока действия договора от 26.04.2005, суд апелляционной инстанции не установил, ограничившись лишь указанием на то, что одна часть собственников долей возражает против продления срока действия договора, а другая считает возможным продление срока его действия до 26.04.2035.

Какова позиция каждого из собственников долей относительно данного вопроса, в чем это выражено и чем подтверждено, суд апелляционной инстанции не выяснил, сделав преждевременный вывод о том, что подавляющее большинство (90,11%) собственников долей (совместно владеющих 12 850 801 долей в праве общей собственности) спорного земельного участка выразило свою волю на отказ от сохранения договора от 26.04.2005.

Вместе с тем, 90,11% – это лишь 25 правообладателей долей спорного земельного участка. Каково общее количество собственников долей спорного земельного участка суд апелляционной инстанции также не выяснил.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что по состоянию на 27.02.2020 ООО «Агрохолдинг Васюринский» принадлежала доля в общей собственности на спорный земельный участок в размере 13 169 383/ 27 687 374, и в этой части договор от 26.04.2005 прекращен в силу положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации – совпадением арендодателя и арендатора в одном лице, в связи с чем ООО «Агрохолдинг Васюринский» не могло принимать участия при решении вопроса о заключении с собою же договора аренды спорного земельного участка на новый срок.

Однако данный вывод противоречит разъяснениям относительно применения положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащимся в вопросе 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (27.12.2017).

При передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности с множественностью лиц на стороне арендодателя (статья 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), пункт 1 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае приобретения арендатором в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

В силу пункта 1, абзаца 7 пункта 3 и пункта 5 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 14-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности более, чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

Вместе с тем, в обоснование вывода об отсутствии необходимости созыва и проведения общего собрания участников общей долевой собственности для целей согласования отказа от продления действия оговора от 26.04.2005 суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие в Законе № 14-ФЗ императивных норм, регламентирующих порядок выражения арендодателями возражений по поводу сохранения арендных правоотношений на ранее согласованных условиях на новый срок.

При этом иной порядок, при соблюдении которого максимально учитывается позиция всех участников общей долевой собственности, суд апелляционной инстанции не назвал и не указал, в каком формате (кроме общего собрания участников общей долевой собственности) могут быть разрешены вопросы распоряжения общей долевой собственностью, в том числе, вопросы передачи земельного участка в аренду, а в случае несогласия участника долевой собственности с такой передачей – реализовать право на выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Закона № 14-ФЗ) и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Указав на необоснованность ссылки ООО «Агрохолдинг Васюринский» и ООО «Агрохолдинг-Экспо» на решение Динского районного суда Краснодарского края от 06.04.2021 по делу № 2а-1461/2021 (в рамках которого установлены обстоятельства пролонгации договора от 26.04.2005 на тех же условиях и на тот же срок до 26.04.2035, и которое оставлено без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2022 № 18-КАС22-51-К4) и поддержав позицию части собственников долей спорного земельного участка о прекращении договора от 26.04.2005, суд апелляционной инстанции не учел, что вступившим в законную силу решением Динского районного суда Краснодарского края от 06.04.2021 по делу № 2а-1461/2021 для другой части собственников долей спорного земельного участка договор от 26.04.2005 признан действующим до 26.04.2035.

Данные противоречия также надлежит устранить при новом рассмотрении дела ввиду недопустимости конкуренции судебных актов, на что неоднократно обращал внимание Верховный Суд Российской Федерации.

Сделав по неполно установленным обстоятельствам дела, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц выводы о том, что договор от 26.04.2005 прекращен с 27.04.2020 в связи с истечением предельного срока его действия и заявлением частью арендодателей возражений по поводу продления срока его действия на такой же срок на прежних условиях, о том, что у ООО «Агрохолдинг Васюринский» отсутствовали правовые основания для заключения с ООО «Агрохолдинг-Экспо» соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей по договору от 26.04.2005 и ООО «Агрохолдинг-Экспо» не приобрело правомочия арендатора в отношении спорного земельного участка, в связи с чем соответствующая регистрационная запись о праве аренды внесена в ЕГРН в отсутствие к тому законных оснований, и удовлетворив в этой части исковые требования Будилова А.С., суд апелляционной инстанции, в том числе не проверил полномочия Будилова А.С. на представление интересов остальных участников общей долевой собственности на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в указанной части, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять судебный акт с учетом требований статьи 271 Кодекса.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.04.2023 приостанавливалось исполнение постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А32-32765/2022, которое подлежит отмене в связи с рассмотрением кассационных жалоб по существу.

Руководствуясь статьями 274, 283, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А32-32765/2022 отменить в части удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Будилова Алексея Сергеевича и взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-Экспо» в пользу индивидуального предпринимателя Будилова Алексея Сергеевича 3 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, и в этой части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 оставить без изменения.

Отменить приостановление исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А32-32765/2022, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.04.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин