Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Агротерра" (далее - ответчик, общество) с требованиями о расторжении договора купли-продажи от 13.11.2018 N 1 земельного участка с кадастровым номером 01:08:1109005:57, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 01:08:1109005:57, а также погашении в ЕГРН права собственности на вышеуказанный земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора купли-продажи покупатель до настоящего времени не уплатил покупную плату.

Ответчик в представленном отзыве указал следующее. Покупатель исполнил обязанность по оплате земельного участка в полном объеме - 36 190 161 руб. Часть указанной суммы - 25 283 807,10 руб. была оплачена перечислением денежных средств на расчетный счет продавца, оставшаяся часть в сумме 10 906 353,90 руб. оплачена зачетом встречных однородных требований, в связи с образовавшейся у истца перед ответчиком задолженностью, право требования которой ответчик приобрел на основании заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договора от 07.07.2020 уступки прав требования возврата суммы задатка по предварительным договорам купли-продажи земельных участков (от 11.01.2017 N 1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:08:1109005:57 - 36 190 161 руб.; от 11.08.2017 N 2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:01:3401000:939 - 1 906 020,00 руб.; от 11.08.2017 N 3 в отношении в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:01:3401000:944; на основании договора от 08.07.2020 уступки прав требования возврата суммы в размере 4 500 000 руб., уплаченной 27.10.2018 истцу ФИО3 в счет оплаты сделки купли-продажи земельного участка). О зачете в порядке ст. 410 ГК РФ ответчик заявил истцу в ответе на полученную претензию 16.08.2020. По результатам зачета спорный договор со стороны ответчика был исполнен. В связи с чем, нет законных оснований для расторжения договора с учетом требований ч. 2 ст. 489 ГК РФ. Истец подтверждает в иске получение оплаты по договору на момент обращения в суд в сумме 22 964 201 руб., что превышает половину цены земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2021 исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор купли-продажи земельного участка от 13.11.2018 № 1, заключенный между предпринимателем ФИО1 и ООО "Агротерра" и обязал общество возвратить предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 01:08:1109005:57. Также суд указал, что данное решение является основанием для погашения записи о регистрации права собственности за земельный участок за ООО "Агротерра". Суд также взыскал с ООО "Агротерра" в пользу предпринимателя ФИО1 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. Суд указал на наличие нарушений по оплате задолженности, возникшей по обязательствам из договора купли-продажи. Возражения ответчика о погашении задолженности в связи с заявлением о зачете были отклонены судом. Возражая против заявленного иска, ответчик представил в материалы дела платежные поручения от 07.08.2020 N 000020 на сумму 4 850 000 руб., от 10.08.2020 на сумму 2 319 606,10 руб., а так же в доказательство погашения оставшейся задолженности в размере 10 906 353,90 руб. представлены договора уступки права требования от 07.07.2020 (заключенные между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ООО "Агротерра" на сумму 6 406 353,90 руб.) и от 08.07.2020 (заключенный между ФИО3 и ООО "Агротерра" на сумму 4 500 000 руб.), а так же соглашение о зачете от 16.08.2020 от ООО "Агротерра" на сумму 10 906 353,90 руб.

Истец отрицает уведомление его о зачете и уступке прав требования, ссылаясь на их ничтожность, а так же злоупотреблении ответчиком его правом.

Суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 65 и ст. 71 АПК РФ, представленные ответчиком в качестве подтверждения оплаты по договору купли-продажи договора уступки и соглашение о зачете на сумму 10 906 353,90 руб. установил, что представленный ответчиком способ оплаты в виде уступки права и зачета не являются надлежащим доказательством исполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи от 13.11.2018 N 1, поскольку на основании абз. 2 п. 2 ст. 390 ГК РФ уступаемое право требования должно существовать в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием.

Из представленных в материалы дела предварительных договоров, заключенных между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 от 11.08.2017 N 1\18, от 11.08.2017 N 2/20 и от 11.08.2017 N 3/21, а так же расписки на имя ФИО3 от 27.10.2018, следует о намерении сторон заключить основные договора купли-продажи в установленный срок (до 15.11.2018 по предварительным договорам и до 16.10.2019 по расписке, в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ), в связи с чем в качестве обеспечения намерения заключения основных договоров, потенциальные покупатели передали продавцу задатки в размере 10% по каждому договору, всего на сумму 10 906 353,90 руб.

Доказательств, достоверно свидетельствующих о незаключении сторонами основанных договоров в установленный срок по основаниям не зависящим от сторон, в связи с чем у продавца возникли безоговорочные обязательства возврата полученных задатков в порядке п. 3.4. предварительных договоров суду не представлено.

На основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, обязательства сторон по представленным ответчиком предварительным договорам от 11.08.2017 и расписке прекратились в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, соответственно не могут являться предметом договоров уступки права, в силу 382, ст. 384 и 388 ГК РФ.

На указанное решение Арбитражного суда Краснодарского края подана апелляционная жалоба ответчиком, в которой он просит решение отменить. Заявитель апелляционной жалобы указывает на нарушение порядка расторжения договора, указав, что истец не заявлял в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предложения о расторжении договора, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения. Также апеллянт указывает на отсутствие оснований для расторжения договора по заявленным основаниям. Не отрицая факта нарушения условий договора о сроке платежа, ответчик указывает, что на момент принятия решения большая часть долга уже погашена как платежными поручениями, так и на основании заявления о зачете требований к истцу, возникших из сумм задатков по ранее заключенным предварительным договорам купли-продажи. Кроме того, апеллянт ссылается на положения пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На апелляционную жалобу истцом представлен отзыв, в котором истец указывает на соблюдение претензионного порядка расторжения договора, на правильность выводов суда о нарушении условия договора о сроке платежа.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.11.2018 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 1 (далее - договор) недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 01:08:1109005:57 площадью 4 021 129 кв. в., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <...> северо-восточнее х. ФИО4 (п. 1.1. договора).

Земельный участок был передан истцом ответчику, что подтверждается п. 3.4. договора без подписания акта приема-передачи.

Переход права собственности к ответчику на земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 20.11.2018 за N 01:08:1109005:57-01/033/2018-4 с обременением в виде ипотеки в пользу истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.01.2020.

В соответствии с п. 2.2. договора ответчик обязался уплатить истцу стоимость недвижимого имущества в размере 36 190 161 руб., из расчета 90 000 руб. за 1 га, в срок до 20 сентября 2019 г., в следующем порядке:

- в течение 3 дней с даты подписания договора покупатель перечисляет по реквизитам продавца денежные средства в размере 12 343 201 руб.;

- оставшуюся часть - 23 755 960 руб. покупатель оплачивает продавцу после регистрации настоящего договора в уполномоченном органе по указанным в п. 2.3.1. договора реквизитам, в срок до 20.09.2019.

Платежным поручением от 13.11.2018 N 000010 на сумму 12 434 201 руб. покупатель исполнил п. 2.3.1. договора купли-продажи.

В срок, предусмотренный п. 2.3.2. договора, до 20.09.2019 оставшаяся часть стоимости земельного участка - 23 755 960,00 руб. не была оплачена покупателем.

Платежным поручением от 18.10.2019 N 61 покупатель оплатил 3 000 000 руб., после наступления срока оплаты, предусмотренного договором.

03.02.2020 в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, в части нарушения сроков оплаты, истец направил ответчику претензию и соглашение о расторжении договора по средствам электронной почты.

Однако, ответчик данное обращение истца оставил без внимания, полностью задолженность по договору не погасил, перечислив платежным поручением от 03.02.2020 N 000012 денежные средства в сумме 2 680 000 руб.

10.07.2020 истец направил в адрес ответчика повторно претензию с требованием погашения задолженности по договору, а так же требованием расторгнуть договор купли-продажи N 1 путем подписания соглашения о его расторжении.

Однако ответчик в течение указанного в претензии срока задолженность по договору в полном объеме не погасил, соглашение о расторжении договора купли-продажи не подписал.

Таким образом, истец полагает что нарушение ответчиком существенных условий договора купли-продажи земельного участка, в части соблюдения сроков оплаты, лишили истца (продавца) того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку истец своевременно не получил полный расчет за земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Из представленных сторонами в материалы дела доказательств следует, что ответчик платежным поручением от 13.11.2018 N 000010 внес оплату, предусмотренную п. 2.3.1. договора на сумму 12 434 201 руб.

По истечении срока оплаты, предусмотренного договором, 18.10.2019 платежным поручением N 61 ответчик оплатил истцу часть задолженность в размере 3 000 000 руб., как утверждает истец, задолженность в размере 20 755 960,00 руб. не была погашена ответчиком.

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Апелляционный суд находит, что Арбитражный суд Краснодарского края необоснованно отверг доводы ответчика относительно зачета требований на сумму 10 906 353 рубля, ссылаясь на то обстоятельство, что отсутствуют доказательства уведомления предпринимателя о зачете и о прекращении обязательства из предварительных договоров.

Ответчиком представлены в доказательство погашения оставшейся задолженности в размере 10 906 353,90 руб. представлены договора уступки права требования от 07.07.2020 (заключенные между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ООО "Агротерра" на сумму 6 406 353,90 руб.) и от 08.07.2020 (заключенный между ФИО3 и ООО "Агротерра" на сумму 4 500 000 руб.), а так же соглашение о зачете от 16.08.2020 от ООО "Агротерра" на сумму 10 906 353,90 руб.

Суждение суда первой инстанции о том, что истечение срока действия предварительного договора в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ, прекращает обязательства и в части предоставленных в качестве задатка денежных средств, ошибочно. Отпадение оснований получения денежных средств ввиду незаключения договора в срок, установленный предварительным договором, вопреки мнению суда первой инстанции, порождает в силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ обязательство из неосновательного обогащения ( соответствующая правовая позиция выражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № N 4-КГ18-96, определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2020 № 306-ЭС20-5318).

Также ошибочны утверждения истца о ничтожности расписки от 27.10.2018, совершенной Мешлок Б.и ФИО3, о получении предпринимателем 4 500 000 рублей в счет будущего договора купли-продажи.Указанная расписка подтверждает факт получения денежных средств и не свидетельствует о дарении указанной суммы. Следовательно, ФИО1 является лицом, обязанным в силу указанного документа, и указанная денежная сумма также может быть объектом цессии.

Таким образом, соответствующие денежные суммы может быть объектом соглашений об уступке права требований. Никаких законных оснований для вывода о ничтожности сделок по уступке права требований не имеется.

Также ошибочны ссылки суда первой инстанции на то обстоятельство, что требование о зачете необходимо было заявить до возбуждения данного дела в суде. Соответствующая практика действительно опиралась на разъяснения, данные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65, однако в настоящее время действуют иные разъяснения, данные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств": " Если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск. Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом".

Поскольку истец ФИО1 в суде первой инстанции заявления о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не сделал, апелляционный суд принимает представленные ответчиком письменные доказательства в качестве доказательств зачета на сумму 10 906 353 рубля 90 копеек.

Суждения суда первой инстанции о том, что условиями договора купли-продажи не предусмотрена оплата иначе как денежными средствами, в связи с чем нельзя принять заявление о зачете, ошибочны, поскольку законодатель не связывает возможность зачета с желанием или мнением одной из сторон обязательства.

При таких обстоятельствах, когда указанные истцом в качестве оснований для расторжения договора основания фактически устранены к моменту принятия решения суда первой инстанции, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска. Действия истца апелляционный суд при наличии таких обстоятельств оценивает как злоупотребление правом ( статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), что само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска. Кроме того, учитывая, что в силу абзаца второго пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства, определением от 15.03.2021 апелляционный суд предложил истцу предоставить доказательства наличия у него соответствующей денежной суммы, подлежащей возврату ответчику в случае расторжения договора. Однако истец от исполнения указаний суда уклонился, наличия соответствующей суммы не предоставил, что также свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца, желающего возвратить себе земельный участок и право собственности на него, но не имеющего возможности возвратить соответствующую денежную сумму.

При таких обстоятельствах, когда выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, когда суд первой инстанции не применил подлежащие применению нормы материального права, решение Арбитражного суда Краснодарского края подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

Относительно довода апелляционной жалобы о нарушении порядка досудебного урегулирования спора апелляционный суд отмечает, что претензия с предложением расторжения договора направлена ответчику согласно почтовой квитанции 16.07.2020 (л.д.23, т.1), исковое заявление поступило в арбитражный суд 12.08.2020 (л.д.3), однако исковое заявление принято к производству арбитражного суда определением от 19.08.2020 (л.д.1), и к моменту принятия искового заявления к производству арбитражного суда установленный законом 30-дневный срок уже истек. При таких обстоятельствах оставление искового заявления без рассмотрения не будет отвечать интересам правосудия и правовой определенности в отношении сторон.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 января 2021 года по делу № А32-33332/2020 отменить и принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Агротерра" о расторжении договора купли-продажи земельного участка, об обязании возвратить земельный участок - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агротерра" 3 000 (три тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

Судьи Р.А. Абраменко

О.А. Сулименко