Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя Курылева Владимира Николаевича (ИНН 772905510044, ОГРНИП 313774626600351), ответчика – индивидуального предпринимателя Маркаряна Валико Шотавича (ИНН 233410008028, ОГРНИП 312236324900079), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Маркаряна Валико Шотавича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 по делу № А32-37196/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Курылев В.Н. (далее – Курылев В.Н.) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю
Маркаряну В.Ш. (далее – Маркарян В.Ш.) о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости и земельного участка с рассрочкой платежа от 14.12.2017
(далее – договор купли-продажи), взыскании 1 475 тыс. рублей неустойки, прекращении
права пользования нежилым помещением, освобождении нежилого помещения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневский район, ст. Каневская,
ул. Свердликова, 211А (далее – спорное помещение; уточненные требования).

Решением суда от 15.06.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.09.2021, договор расторгнут; на Маркаряна В.Ш. возложена обязанность освободить спорное помещение; в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Маркарян В.Ш. просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в иске. Податель жалобы указывает, что приостановил встречное исполнение сделки до совершения продавцом соответствующих действий, без которых объект не может быть передан покупателю в собственность; существенное нарушение условий договора допущено со стороны продавца. Выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку участвующие в деле лица не оспаривают вывод судов первой
и апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении иска, то судебные акты
в данной части не являются предметом исследования суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что Курылев В.Н. (продавец)
и Маркарян В.Ш. (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять после оплаты выкупной стоимости следующее недвижимое имущество: здание магазина с пристройкой с кадастровым номером 23:11:0603088:123, расположенное
по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Свердликова, 211А, общей площадью 310,1 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603088:71 площадью 1159 кв. м.

В силу пункта 2.1 договора купли-продажи выкупная цена объекта и земельного участка составляет 10 400 тыс. рублей, при условии, что покупатель уплачивает данную выкупную сумму в срок не позднее 25.12.2018 и вносимую в сроки согласно пунктам 2.4
и 2.5 договора. В случае если покупатель к 25.12.2018 не выплачивает в полном объеме сумму в размере 10 400 тыс. рублей, то выкупная стоимость объекта и земельного участка определяется в 12 млн рублей и покупатель обязуется оплатить данную сумму в срок
не позднее 25.12.2020.

В соответствии с пунктом 2.4 договора купли-продажи первоначальным взносом являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты выкупной стоимости объекта и земельного участка в течение 1 рабочего дня после подписания договора
на расчетный счет продавца, что составляет 500 тыс. рублей и 500 тыс. рублей нарочно наличными денежными средствами в срок не позднее 31.12.2017, итого сумма первоначального взноса составляет 1 млн рублей.

На основании пункта 2.5 договора купли-продажи платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты выкупной стоимости объекта и земельного участка согласно следующего графика: до 25.03.2018 – 2 млн рублей, до 30.08.2018 –
3 млн рублей, до 25.12.2018 – 4400 тыс. рублей.

Оплата денежных средств по договору производится в течение 5 рабочих дней
от даты платежей, указанных в графике (пункт 2.6 договора купли-продажи).

Согласно пункту 6.1 договора купли-продажи при просрочке покупателем платежей, установленных пунктами 2.4 и 2.5 договора, указанных в графике, начисляется пеня в размере 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 7.2 договора купли-продажи при расторжении оговора, продавец возвращает покупателю в течение 3 рабочих дней с момента подписания соглашения о расторжении договора, первоначальный взнос и все платежи, но при этом имеет право произвести удержание из сумм, подлежащих возврату покупателю, денежные средства, являющиеся задолженностью покупателя перед продавцом, установленные пунктами 6.1, 6.2, 6.3 и 6.4 договора.

Пунктом 7.3 договора купли-продажи предусмотрено, что в случае расторжения договора по инициативе покупателя, либо вследствие нарушения покупателем условий договора, продавец имеет право не возвращать покупателю первоначальный взнос
в размере, указанном в пункте 2.4 договора.

На основании пункта 7.2.3 договора купли-продажи он подлежит расторжению
по требованию продавца в случае, если покупатель допустил просрочку в оплате двух
и более платежей согласно пунктам 2.4 и 2.5 договора.

Стороны подписали дополнительное соглашение от 14.12.2017 № 1, по условиям которого пункт 2.1.1.1 договора купли-продажи дополнен: «Стороны согласовали,
что выкупная цена объекта и земельного участка составляет 9 млн рублей, при условии, что покупатель в срок к 25.12.2018 в полном объеме произвел все платежи и не имеет иной задолженности согласно условиям договора».

По акту приема-передачи от 26.12.2017 недвижимое имущество передано Маркаряну В.Ш.

Дополнительным соглашением от 30.01.2019 № 2 стороны изменили стоимость спорных объектов по договору, изложив пункт 2.1.1 договора купли-продажи в новой редакции, согласно которой общая выкупная сумма за объект недвижимости
с пристройкой и земельным участком составляет 9 500 тыс. рублей. На день подписания данного соглашения, с учетом произведенных выплат в размере 3 млн рублей
по состоянию на 30.01.2019 остаточная выкупная стоимость составляет 6 500 тыс. рублей. Стороны согласовали, что покупатель обязуется произвести оплату суммы в размере
6 500 тыс. рублей в срок не позднее 10 банковских дней с момента исполнения продавцом обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.5 договора. В случае если продавец
не выполнит в срок до 31.12.2019 указанные обязательства, стороны пересматривают
и согласовывают новую дату выполнения обязательств покупателя, указанных в
пункте 4.1.5 договора и дату оплаты выкупной стоимости объекта недвижимости и земельного участка, указанную в пункте 2.1.1 договора.

В силу пункта 3 дополнительного соглашения от 30.01.2019 № 2 договор дополнен пунктом 4.1.5, согласно которому продавец обязуется самостоятельно и за свой счет
в срок осуществить перенос участка сети коммунального водоотведения канализационной сети в обход границ земельного участка и объекта недвижимости, расположенных
по адресу: ст. Каневская, ул. Свердликова, 211А.

31 декабря 2019 года продавец направил в адрес покупателя уведомление
о выполнении обязательств по переносу участка сети коммунального водоотведения канализационной сети 26.07.2019, а также требование об оплате оставшейся суммы задолженности.

28 апреля 2020 года Курылев В.Н. направил в адрес Маркаряна В.Ш. письмо
о расторжении договора купли-продажи, необходимости освобождения спорного нежилого помещения, удержании на основании пункта 7.3 договора первоначального взноса в размере 1 млн рублей, а также расчет неустойки за просрочку оплаты
и требование о доплате неустойки с учетом произведенного зачета ранее внесенных покупателем денежных средств.

Невыполнение Маркаряном В.Ш. указанных требований послужило основанием для обращения Курылева В.Н. в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – Гражданский кодекс) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу положений статьи 554 и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет
и цена договора.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса установлена обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс),
оценив условия заключенного сторонами договора по смыслу положений статьи 431 Гражданского кодекса, учитывая поведение сторон спорного правоотношения, суды установили, что Маркарян В.Ш. не исполнил обязательство по договору в виде полной оплаты покупной цены спорного недвижимого имущества (ответчиком наличие и размер задолженности не оспариваются), в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что нарушение договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер (действия
Маркаряна В.Ш. носят заведомо недобросовестный характер) и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Доводам Маркаряна В.Ш. о невыполнении Курылевым В.Н. условий спорного договора дана надлежащая оценка судов первой и апелляционной инстанций
с отражением в обжалуемых судебных актах исчерпывающих мотивов их отклонения.

Суды установили, что спорный объект находился в фактическом владении
и пользовании Маркаряна В.Ш. с 26.12.2017 (ответчик данное обстоятельство
не оспаривает). В пункте 3.1 договора указано, что на момент его заключения покупатель осмотрел объект и земельный участок и претензий по его качеству не имеет. На основании постановления администрации муниципального образования Каневской район
от 08.02.2019 № 196 Курылеву В.Н. выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке по адресу: Краснодарский край, Каневской район,
ст. Каневская, ул. Свердликова, 211А. Суды указали, что Курылев В.Н. выполнил предусмотренные дополнительным соглашением от 30.01.2019 № 2 обязательства по переносу участка сети коммунального водоотведения канализационной сети и передал наружные сети канализации на баланс администрации Каневского сельского поселения Каневского района. Вместе с тем Маркарян В.Ш. не оплатил оставшуюся часть выкупной цены объектов недвижимости.

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что исходя из предмета рассматриваемого спора, обстоятельства дела не могут быть подтверждены исключительно свидетельскими показаниями в соответствии со статьей 68 Кодекса, поскольку они должны быть подтверждены определенными доказательствами
(в рассматриваемом случае письменными) и не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Заявитель не обосновал возможность подтверждения свидетельскими показаниями обстоятельств, имеющих правовое значение для рассматриваемого дела.

При таких обстоятельствах, установив отсутствие в действиях продавца нарушений условий спорного договора купли-продажи, суды пришли к правомерному выводу
о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.

Иные доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали
и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд
не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных
по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным
в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2021
и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021
по делу № А32-37196/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.В. Садовников

Судьи Е.В. Артамкина

О.Л. Рассказов