Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Тургенева» (ИНН 2301017428, ОГРН 1022300507448) – Лакоценина Ю.А. (доверенность от 15.01.2015) и Тищенко И.А. (доверенность от 27.03.2014), от заявителя – индивидуального предпринимателя Михеевой Веры Кузьминичны (ИНН 230101087002, ОГРНИП 312230106500011) – Обласова А.В. (доверенность от 08.08.2012), от заявителя – индивидуального предпринимателя Курочкина Дмитрия Юрьевича (ИНН 232308029459, ОГРНИП 310232304000030) – Тищенко И.А. (доверенность от 31.03.2014), от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» – Томаревской О.С. (доверенность от 09.01.2014), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301027017, ОГРН 1022300523057), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Розалия», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Тургенева», индивидуального предпринимателя Михеевой Веры Кузьминичны и индивидуального предпринимателя Курочкина Дмитрия Юрьевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2014 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу № А32-37472/2012, установил следующее.

ООО «Тургенева» (далее – общество), индивидуальные предприниматели Михеева В.К. и Курочкин Д.Ю. обратились в арбитражный суд к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) с заявлением о признании недействительным постановления от 30.08.2012 № 2489 в части раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 площадью 8649 кв. м с видом разрешенного использования – размещение центрального рынка, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, ул. Красноармейская, 13а, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0104004:482 (площадью 49 кв. м, на котором находится объект Михеевой В.К.), 23:37:0104004:485 (площадью 207 кв. м, занятый объектами общества), 23:37:0104004:486 (площадью 218 кв. м, занятый объектом Курочкина Д.Ю.), 23:37:0104004:487 (площадью 7485 кв. м, на котором находится объект, принадлежащий ООО «Центральный рынок»).

К участию в деле в качестве третьих (заинтересованных) лиц привлечены ООО «Центральный рынок» (далее – центральный рынок), ООО «Розалия» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата, орган кадастрового учета).

Определением от 12.08.2014 кадастровая палата привлечена к участию в деле в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия (т. 6, л. д. 148).

В ходе судебного разбирательства заявители неоднократно уточняли свои требования. В соответствии с уточненными требованиями общество просит:

– признать незаконными действия администрации по образованию земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487 площадью 7485 кв. м в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226;

– признать незаконными действия органа кадастрового учета по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487;

– обязать администрацию провести раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 площадью 8649 кв. м с учетом требований пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс);

– обязать кадастровую палату снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:487 и погасить сведения об этом земельном участке (т. 3, л. д. 14).

Курочкин Д.Ю. и Михеева В.К. в окончательной редакции требований просят суд:

– признать недействительным пункт 1.7 постановления от 30.08.2012 № 2489;

– признать незаконными действия администрации по образованию земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487 площадью 7485 кв. м при разделе земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226;

– обязать кадастровую палату снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:487 (т. 3, л. д. 178, 187; т. 4, л. д. 8, 9; т. 6, л. д. 4).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014, в удовлетворении требований общества и предпринимателей отказано, распределены судебные расходы. В доход федерального бюджета с Михеевой В.К. взыскано 300 рублей государственной пошлины, с Курочкина Д.Ю. – 100 рублей государственной пошлины; с предпринимателей в пользу общества взыскано по 16 289 рублей расходов на оплату судебной экспертизы.

Суд установил, что общество, предприниматели и ООО «Розалия» являются собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0104004:226 по адресу: г. Анапа, ул. Красноармейская, 13а (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), свидетельства о государственной регистрации права). Во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2011 по делу № А32-31357/2010 администрацией принято постановление от 30.08.2012 № 2489 о разделе участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 площадью 8649 кв. м на семь земельных участков. При этом Михеевой В.К. используется земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:482, Курочкиным Д.Ю. – участок с кадастровым номером 23:37:0104004:486, обществом – земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:485, центральным рынком – участок с кадастровым номером 23:37:0104004:487. Проверяя доводы заявителей о незаконности раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 (мотивированные тем, что участки образованы в площади, недостаточной для надлежащей эксплуатации находящихся на них объектов), суд исходил из выводов проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы (заключение эксперта ОАО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ). Суд установил, что формирование новых земельных участков осуществлялось исходя из фактического нахождения каждого из объектов недвижимости и ранее сложившегося на исходном участке режима землепользования. Иного заявители не доказали. Несоответствие выбранного варианта раздела земельного участка ожиданиям заявителей и предельным нормам землеотвода, обеспечивающим максимально благоприятные для них условия предпринимательской деятельности, само по себе не свидетельствует о нарушении оспариваемым постановлением (действиями администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226) прав и законных интересов заявителей. При разделе участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 администрацией учтен сложившийся режим землепользования и не нарушен баланс интересов собственников объектов недвижимости. Поэтому суд пришел к выводу о недоказанности заявителями факта нарушения оспариваемым постановлением прав и законных интересов, что в соответствии со статьями 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) является основанием для отказа в удовлетворении требований. Судебные расходы (по оплате государственной пошлины и за проведение экспертизы) распределены судом между заявителями по правилам главы 9 Кодекса (т. 6, л. д. 182).

Апелляционный суд исходил из следующего. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса). Определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, или уполномоченных ими лиц, и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ (пункты 14.1, 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003; далее – Методические рекомендации). Вместе с тем, несоблюдение формальных процедур, допущенных при проведении межевания (при недоказанности нарушения прав и законных интересов заявителей) не может служить достаточным основанием для признания незаконными действий по разделу земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226. Выводы проведенной по делу землеустроительной экспертизы опровергают доводы заявителей о нарушении их субъективных прав разделом земельного участка. Довод заявителей о том, что экспертное заключение не отражает фактическое землепользование (со ссылкой на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 14.06.2013) апелляционный суд отклонил. Указанным решением устранена кадастровая ошибка при формировании границ земельного участка 23:37:0104004:482. При этом суд общей юрисдикции также исходил из сложившегося фактического землепользования. Таким образом, постановление администрации от 30.08.2012 № 2489 прав и законных интересов Михеевой В.К. не нарушает. Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 14.06.2013 по делу № 2-932/2013 не порочит представленное в материалы дела экспертное заключение. Раздел по мотиву недостаточности площади земельного участка применительно к площади эксплуатируемого объекта недвижимости Курочкин Д.Ю. и общество не оспаривают, указывая на отсутствие самостоятельных проездов и проходов к их земельным участкам. Данные доводы опровергнуты экспертом. Заявители не доказали, что раздел земельного участка осуществлен вопреки сложившемуся порядку землепользования либо сделал невозможным (существенным образом затруднил) возможность эксплуатации принадлежащих им объектов. Поэтому отказ в удовлетворении требований к администрации и производных от них требований к кадастровой палате апелляционный суд признал правомерным. Доводы заявителей об отсутствии в деле части материалов апелляционный суд проверил и признал несостоятельным, поскольку акт экспертизы от 01.08.2014 № 04/14/16.1 представлен в дело в электронном виде, диск приобщен к материалам дела (т. 7, л. д. 150).

Общество, Михеева В.К. и Курочкин Д.Ю. обжаловали решение от 17.09.2014 и апелляционное постановление от 08.12.2014 в кассационном порядке.

Общество и Курочкин Д.Ю. в жалобах просят указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Жалобы общества и Курочкина Д.Ю. содержат аналогичные доводы о допущенных судами первой и апелляционной инстанций многочисленных нарушениях норм материального и процессуального права. В частности, судом не рассмотрены ходатайства Курочкина Д.Ю. о приобщении к материалам дела заключений экспертов, факт подачи данных ходатайств не отражен в протоколах, определениях и решении. Представленное Курочкиным Д.Ю. заключение эксперта ООО «Землеустроитель» от 11.08.2014 № 04/14/16.1 с электронного носителя распечатано с нечитаемым текстом. Ходатайство Курочкина Д.Ю. о постановке дополнительного вопроса эксперту (о возможности раздела участка иным способом), принятое к рассмотрению в марте 2014 года, фактически рассмотрено (отклонено) судом после проведения экспертизы и поступления экспертного заключения в суд. Ходатайство Курочкина Д.Ю. о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений, а также ходатайство общества о проведении дополнительной экспертизы отклонено судом немотивированно и без учета наличия в деле четырех заключений, содержащих противоположные экспертному исследованию выводы. Таким образом, судом не предприняты меры к устранению имеющихся противоречий и неточностей в судебной экспертизе. Аналогичные ходатайства были заявлены в апелляционном суде, отклонены необоснованно и с нарушением процедуры (без вынесения отдельного определения). В судебном заседании от 04.09.2014 общество заявило ходатайство об уточнении заявленных требований. Ходатайство судом рассмотрено и немотивированно отклонено. Судами нарушены правила оценки доказательств (заключение эксперта не оценено наряду с другими доказательствами). При рассмотрении дела в апелляционной инстанции суд не предоставил участникам процесса права выступления в прениях, а также заявления иных ходатайств, разрешение которых могло повлиять на принятие решения. Ходатайства разрешены апелляционным судом одновременно с вынесением постановления (подтверждается аудиозаписью судебного заседания), чем нарушены требования статьи 184 Кодекса. Принятие решения без повторного удаления в совещательную комнату после возобновления процесса и совершения процессуальных действий в виде протокольного рассмотрения ходатайств влечет отмену судебного акта в безусловном порядке (пункт 7 части 4 статьи 288 Кодекса). В протоколе судебного заседания от 03.12.2014 указано, что суд удаляется в совещательную для принятия постановления, что не соответствует действительности (аудиозапись протокола). Замечания на протокол отклонены судом необоснованно. Таким образом, апелляционным судом нарушены правила о тайне совещания судей при принятии решения, а также принципы равноправия и состязательности сторон процесса. Указанные процессуальные нарушения привели к принятию неправильного решения, поэтому должны рассматриваться как существенные. При даче пояснений специалистом, а также при выступлениях в прениях заявители могли привести доводы, обосновывающие необходимость назначения повторной экспертизы. Так, отвечая на первый вопрос, эксперт указывает, что участок разделен постановлением от 30.08.2012 № 2489. Однако, исходя из даты образования участков (внесения ведений о них в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН)) действительности не соответствует. В межевом плане по образованию участков указание на постановление не содержится, следовательно, оно не является основанием для раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226. Описывая образование земельных участков, эксперт относит их к землям общего пользования, что не соответствует действительности (участки сформированы для эксплуатации расположенных на них объектов). Экспертом неверно определен тип принадлежащих заявителям объектов (являются собственниками помещений). Таким образом, вывод эксперта о разделе участка с учетом требований градостроительных норм, правил и фактического землепользования на момент принятия постановления не подтвержден его исследованием по первому вопросу. Исследование по второму вопросу экспертом не проводилось. Исследование по третьему вопросу порочно и содержит недостоверные данные об образовании участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и отнесении их к землям общего пользования. Проводя исследование по четвертому вопросу на предмет достаточности площади каждого из образованных участков, эксперт указывает на то, что участки сформированы непосредственно по внешнему контуру объектов (капитальным строениям), однако достаточность площади не определяет, то есть по существу, на поставленный вопрос не отвечает. Эксперт также ссылается на Правила землепользования и застройки на территории города-курорта Анапа, которые не действовали на момент образования участков. В исследовании по пятому вопросу эксперт оценивает объекты (расстояния между ними) применительно к определению противопожарного разрыва, не отвечая на поставленный судом вопрос. В действительности, увеличение площадей образованных при разделе земельных участков возможно произвести до сохранения ширины проездов пожарной техники (3,5 метра) за счет перераспределения площади земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487 или установления сервитута на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:487 для проезда и обслуживания объектов капитального строительства заявителей. Участок Курочкина Д.Ю. (с кадастровым номером 23:37:0104004:486) находится в границах образованного земельного участка 23:37:0104004:487, который предоставлен в аренду центральному рынку. Границы участка рынка на местности ограничены стенами объектов капитального строительства, заборами и металлическими воротами, а связь с землями общего пользования осуществляется только через ворота, и соответственно проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером 23:37:0104004:486 возможен только через участок с кадастровым номером 23:37:0104004:487. Судами не учтено, что при разделе исходного земельного участка нарушены требования пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса и пунктов 14.1, 14.4 Методических рекомендаций. Согласие землепользователя Курочкина Д.Ю. на раздел в межевом плане земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487 отсутствует, в то же время администрация не является собственником объектов, расположенных на участке. Судами сделан неверный вывод о соблюдении баланса интересов собственников объектов недвижимости при разделе участка. Земельные участки заявителей находятся на территории (в границах) земельного участка центрального рынка. Доступ (проход/проезд) к земельным участкам заявителей возможен только через земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:487. Центральный рынок вправе ограничить проезд и проход к объектам недвижимости заявителей, что свидетельствует о нарушении баланса интересов собственников объектов недвижимости. Кроме того, из кадастровой выписки на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:487 следует, что ширина проходов для обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 23:37:0104004:485 к землям общего пользования составляет величину, недостаточную для их нормального функционального обслуживания. Суды не учли, что решением Анапского городского суда от 14.06.2013 по делу 2-932/2013 установлено несовпадением границ земельного участка Михеевой В.К. (кадастровый номер 23:37:0104004:482) с фактическими границами землепользования. Между тем, выводы содержащиеся в преюдициальном судебном акте суда общей юрисдикции, противоречат выводам проведенной по делу экспертизы о сложившемся порядке землепользования и границам сформированных земельных участков. При этом проверка совпадения границ и площадей по другим образованным (в результате незаконного раздела) участкам не проводилась.

Ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Михеева В.К. в жалобе (дополнениях к ней) просит обжалуемые акты отменить, заявленные ею требования удовлетворить. Михеева В.К. указывает на несоответствие описательной части решения требованиям части 3 статьи 170 Кодекса и неверное определение фактических обстоятельств. Суд необоснованно исходил из того, что постановление от 30.09.2012 принято администрацией во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2011 по делу № А32-31357/2010 (на основании указанного решения администрацией принято постановление от 27.09.2011 № 2596). Как видно из писем администрации в адрес Михеевой В.К., муниципальный орган отказывал в формировании самостоятельного участка со ссылкой на его неделимость. Оспариваемое постановление принято по заявлению центрального рынка и в его интересах. Суть уточненных требований заявителей суд изложил неверно. Заявители оспаривали образование земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487 как сформированного за счет территории, необходимой для прохода и проезда. Судом первой инстанции были нарушены правила оценки доказательств. Как видно из решения лица, чьи акты и действия оспаривались в суде (администрация и кадастровая палата), не возражали против заявленных требований и не опровергали доводы об отсутствии проезда и проходов к вновь образованным участкам для доступа от мест общего пользования, а также об осуществлении такого доступа по землям участка 23:37:0104004:487. Поэтому суду следовало исходить из факта признания администрацией и кадастровой палатой данных обстоятельств (статья 70 Кодекса). Экспертное заключение в нарушение требований статьи 86 Кодекса не оглашалось в судебном заседании, не исследовалось судом с участием сторон и не оценивалось по правилам арбитражного судопроизводства. Доводы заявителей о необходимости (возможности) раздела исходного земельного участка иным образом, судами не оценивались. Границы вновь образованных земельных участков не выносились экспертом в натуру, в связи с чем он не мог достоверно определить границы спорных участков и границы возможных проходов, проездов по территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487. Выводы экспертного заключения порочны, поскольку основаны на несоответствующих действительности сведениях в части того, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:482 частично находится под магазином (литера Ц), принадлежащем Михеевой В.К., что установлено решением Анапского городского суда от 14.06.2013. Площади 49 кв. м данного земельного участка явно недостаточно для эксплуатации магазина, в настоящее время площадь участка с кадастровым номером изменена судом с 7485 кв. м до 7463 кв. м. Таким образом, в основу судебных актов положено недопустимое доказательство. Суд первой инстанции отказал заявителям в содействии в собирании иных доказательств (в части назначения повторной экспертизы по тем же вопросам). Оценка заключения судебной экспертизы судом фактически не проводилась. В решении не указано, какими иными собранными по делу доказательствами подтверждается невозможность раздела общего земельного участка на части иным образом нежели закреплено постановлением с обустройством проходов, проездов без использования территории участка центрального рынка. Материалы дела подтверждают, что при реализованном в постановлении разделе исходного земельного участка доступ к земельным участкам, занятым объектами заявителей, возможен только с использованием территории участка центрального рынка. В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 23:37:0104004:487 даны характеристики частей земельного участка, образованных в целях обеспечения доступом к землям общего пользования (площадью 86 кв. м и 363 кв. м). Ширина данных частей составляет от 1 до 2 метров и может считаться временным проходом, что не соответствует Методическим рекомендациям. В дело заявители представили документы, подтверждающие права на объекты недвижимости, аналогичные документы на объект центрального рынка не представлены. По смыслу норм Земельного (статьи 5, 35, 36) и Гражданского (статьи 271, 273, 552) кодексов заявители являются землепользователями, центральный рынок – арендатором разделяемого участка. Правила раздела исходного участка (в части выделения подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку) не были соблюдены, чем нарушены права землепользователей. Кроме того, при образовании земельных участков их границы сформированы по фасадам расположенных на них объектов, что делает невозможным их использование и обслуживание. Данное обстоятельство подтверждается решением Анапского городского суда от 14.06.2013. Таким образом, оспоренное постановление содержит недостоверные данные о площади подлежащего разделу земельного участка с кадастровым 23:37:0104004:487, а межевой план содержит недостоверные данные о его границах, что влечет их недействительность. Материалы дела подтверждают наличие технической возможности увеличения площадей земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0104004:482, 23:37:0104004:485, 23:37:0104004:486 до сохранения ширины проездов для пожарной техники (3,5 метра) при соблюдении норм противопожарного законодательства. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 02.03.2015 учредителем центрального рынка (с долей 26,78%) является Управление имущественных отношений администрации. Таким образом, оспариваемое постановление было принято администрацией на основании заявления заинтересованного (аффилированного) лица с прямой заинтересованностью в захвате общей территории. Такие действия гражданским законодательством не допускаются (статья 10 Гражданского кодекса). На данном земельном участке располагается всего один объект центрального рынка (здание мясного павильона площадью 605 кв. м). В результате раздела для эксплуатации данного здания рынку выделен участок площадью 7485 кв. м. Суды проигнорировали доводы заявителей о нарушении при формировании участков (изготовлении межевого плана) норм и требований земельного, градостроительного и землеустроительного законодательства (в части извещения о межевании правообладателей, а также указания земельных участков, посредством которых будет обеспечен проход или проезд к земельным участкам, предназначенным для размещения магазинов собственников на рынке). Кроме этого, из содержания межевого плана следует, что доступ к образуемым земельным участкам обеспечивается посредством участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487 с видом разрешенного использования – для центрального рынка, а не мест общего пользования. Следовательно, постановка на кадастровый учет земельного участка центрального рынка противоречит действующему законодательству. Реализация рынком права на раздел арендованного земельного участка, без образования земельных участков мест общего пользования, может привести к невозможности организации доступа (проходов или проездов) к любому из вновь образованных земельных участков.

Администрация в отзыве указала на законность и обоснованность судебных актов, а также отсутствие оснований для их отмены в кассационном порядке. Доводы заявителей о нарушениях, допущенных при разделе исходного участка, опровергаются содержанием проведенной по делу землеустроительной экспертизы. Согласно экспертному заключению раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 произведен между владельцами объектов недвижимости с учетом требований градостроительных норм, правил и фактического землепользования на момент принятия постановления. Таким образом, формирование новых земельных участков из состава участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 осуществлялось исходя из фактического нахождения каждого из объектов недвижимости и ранее сложившегося на этом участка режима землепользования. Проведенная судебная экспертиза соответствует требованиям закона, а доводы кассационных жалоб необоснованны. Заявителями не представлены доказательства, указывающие на то, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 осуществлен вопреки сложившемуся порядку землепользования.

От кадастровой палаты, центрального рынка и ООО «Розалия» отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании представители общества, Михеевой В.К. и Курочкина Д.Ю. поддержали доводы своих жалоб, просили об отмене состоявшихся по делу судебных актов.

Представитель центрального рынка возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Администрация, орган кадастрового учета и ООО «Розалия», извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалоб (дополнений) и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 17.09.2014 и апелляционное постановление от 08.12.2014 следует отменить, а дело – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, общество, предприниматели, ООО «Розалия» и ООО «Центральный рынок» являются собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Центрального рынка по адресу: г. Анапа, ул. Красноармейская, 13а, что подтверждается представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права, а также выписками из ЕГРП от 11.02.2013, от 15.02.2013 (т. 1, л. д. 49 – 52, 54, 56, 60; т. 2, л. д. 18 – 25).

Из кадастровой выписки о земельном участке от 26.02.2014 № 2343/12/14-155385 следует, что для размещения рынка в городе-курорте Анапа был сформирован и 15.09.2010 поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:226 площадью 8649 кв. м (т. 5, л. д. 84 – 101).

Указанный участок предоставлен в аренду центральному рынку на основании постановления администрации от 11.05.2011 № 1111 и договора аренды от 18.05.2011 № 3700004187 (т. 3, л. д. 84 – 91).

Из представленных кадастровых дел земельных участков (т. 3, л. д. 36 – 104) следует, что по заявке центрального рынка (в лице директора Дьяконенко Д.Н.) в июле 2012 года кадастровым инженером Чугуновым С.М. в результате проведения кадастровых работ подготовлен межевой план в связи с образованием семи земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226, содержащий сведения об образуемых участках и их частях. Согласно заключению кадастрового инженера во время проведения геодезических работ по разделу участка выявлено, что по координатам, внесенным в ГКН, исходный земельный участок имеет площадь 8636 кв. м.

В результате раздела образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0104004:484 (площадью 12 кв. м), 23:37:0104004:482 (площадью 49 кв. м), 23:37:0104004:486 (площадью 218 кв. м), 23:37:0104004:481 (площадью 309 кв. м), 23:37:0104004:483 (площадью 356 кв. м), 23:37:0104004:485 (площадью 207 кв. м), 23:37:0104004:487 (площадью 7485 кв. м), что подтверждается представленными в дело кадастровыми выписками о земельных участках (т. 1, л. д. 78 – 86; 109 – 112).

По обращению центрального рынка администрацией принято постановление от 30.08.2012 № 2489, которым земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:226 по адресу: г. Анапа, ул. Красноармейская, 13а разделен на семь земельных участков (с кадастровыми номерами 23:37:0104004:484, 23:37:0104004:482, 23:37:0104004:486, 23:37:0104004:481, 23:37:0104004:483, 23:37:0104004:485, 23:37:0104004:487) с установлением вида разрешенного использования – размещение центрального рынка (т. 1, л. д. 87, 88).

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:226 снят с кадастрового учета 05.09.2012 (графа 16 кадастровой выписки о земельном участке от 26.02.2014 № 2343/12/14-155385).

Право собственности на образованные в результате раздела земельные участки зарегистрировано в ЕГРП за муниципальным образованием город-курорт Анапа, что подтверждается выписками из ЕГРП от 11.02.2013, от 20.09.2013 (т. 1, л. д. 59 – 63, 66 – 71). В ЕГРП содержатся также сведения об обременении участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487 площадью 7485 кв. м арендной в пользу ООО «Центральный рынок».

Судами установлено и не оспаривается участвующими в деле лицами, что Михеевой В.К. используется земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:482, Курочкиным Д.Ю. – земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:486, обществом – земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:485, ООО «Центральный рынок» – земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:487.

Полагая, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 проведен в нарушение норм земельного и градостроительного законодательства, общество и предприниматели оспорили действия администрации и кадастровой палаты по образованию земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487 (постановке его на кадастровый учет). Заявители просили снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:487. Обществом заявлено также требование об обязании администрации провести раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 площадью 8649 кв. м с учетом требований пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса; а предпринимателями – о признании недействительным пункта 1.7 постановления от 30.08.2012 № 2489 (об образовании участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487).

Исходя из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 Кодекса для признания незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, признания недействительными принятых ими ненормативных правовых актов, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Спор возник в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487 в результате раздела участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226, ране сформированного для организации торговли (размещения рынка).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/12, от 12.11.2013 № 7206/13 и от 17.12.2013 № 11021/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой даже при наличии вещного спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия могут быть оспорены. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Порядок образования земельных участков урегулирован в главе I.1 Земельного кодекса (в применимой к спору редакции).

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1). Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (пункт 2).

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).

Статья 11.3 (пункты 1 и 2) Земельного кодекса предусматривает специальные правила образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование таких земельных участков осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статей 29 настоящего Кодекса, которые могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Как видно из материалов дела, раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 осуществлен путем принятия администрацией постановления от 30.08.2012 № 2489 после проведения кадастровых работ по образованию участков с кадастровыми номерами 23:37:0104004:484, 23:37:0104004:482, 23:37:0104004:486, 23:37:0104004:481, 23:37:0104004:483, 23:37:0104004:485, 23:37:0104004:487, что соответствует закрепленному в статье 11.3 Земельного кодекса порядку образования земельных участков из участков, находящихся в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также при образовании участков на основании решения суда.

Образование земельных участков в результате раздела не отнесено Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (пункт 3 статьи 38, пункты 1 – 3 статьи 39; далее – Закон о кадастре недвижимости) к случаям обязательного согласования местоположения границ земельных участков.

В то же время пунктами 14.1, 14.4 Методических рекомендаций установлено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.

В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие согласование с обществом и предпринимателями (собственники расположенных на размежевываемом земельном участке объектов недвижимости) раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226. Следовательно, имеет место нарушение процедуры проведения межевания указанного (исходного) земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требований, судебные инстанции исходили из того, что данного обстоятельства недостаточно для удовлетворения заявления. Несоблюдение формальных процедур, допущенных при проведении межевания, при недоказанности нарушения прав заявителей, не может служить достаточным основанием для признания незаконными действий по разделу земельного участка. Исходя из результатов судебной экспертизы, проведенной специалистом Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ (т. 5, л. д. 51 – 235) судебные инстанции признали, что образование земельных участков при разделе участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 осуществлялось с учетом ранее сложившегося режима землепользования. При разделе участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 не нарушен баланс интересов собственников объектов недвижимости. Поэтому суды пришли к выводу о недоказанности заявителями факта нарушения оспариваемым постановлением (действиями по разделу исходного участка) их прав и законных интересов. С учетом изложенного и на основании статей 198, 200 и 201 Кодекса судебные инстанции отказали в удовлетворении требований к администрации и производных от них требований к кадастровой палате.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

На основании части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия публичными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Системное толкование приведенных процессуальных норм позволяет сделать вывод о том, что судебный акт может быть признан законным и обоснованным лишь в том случае, если суд оценил все представленные по делу относимые и допустимые доказательства (при правильном распределении бремени доказывания), на основании такой оценки правильно установил фактические обстоятельства и применил нормы права.

Кассационная инстанция не может признать принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм материального и процессуального права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела.

Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводу о том, что раздел исходного земельного участка (с кадастровым номером 23:37:0104004:226) и формирование новых земельных участков осуществлялись исходя из ранее сложившегося режима землепользования, а также с учетом соблюдения баланса интересов между собственниками объектов недвижимости.

Однако данные выводы судов первой и апелляционной инстанций не основаны на материалах дела, подтверждающих, что в результате раздела исходного земельного участка (площадь 8636 кв. м) за центральным рынком закреплен участок площадью 7485 кв. м (с кадастровым номером 23:37:0104004:487). Сведений о том, что на указанном земельном участке имеются какие-то объекты недвижимости, принадлежащие центральному рынку, материалы дела не содержат (по информации, предоставленной заявителями, на этом участке расположен один принадлежащий центральному рынку объект недвижимости площадью 605 кв. м). При этом под объектами заявителей земельные участки образованы непосредственно по внешнему контуру капитальных строений (лист 24 заключения судебного эксперта; т. 5, л. д. 74). Какие-либо обоснования того, что принятый публичным органом вариант раздела земельного участка является единственно возможным (наиболее целесообразным) для нормальной эксплуатации рынка (при сохранении возможности надлежащего использования недвижимости, принадлежащей заявителям), администрацией не представлены (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200 Кодекса).

При обращении с заявлениями, общество и предприниматели представили в суд первой инстанции расчеты предельной минимальной площади земельных участков, необходимой для эксплуатации принадлежащих им магазинов, выполненные МУ «Управление архитектуры и градостроительства» (т. 1, л. д. 71, 124 – 126). Из содержания данных расчетов следует, что минимально необходимая площадь таких земельных участков значительно превышает площадь участков, образованных (в результате раздела) под объектами заявителей. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-31357/2010 удовлетворено заявление Михеевой В.К. о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в отказе в изготовлении и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории. На администрацию возложены обязанности по утверждению и выдаче предпринимателю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Во исполнение судебного акта администрацией принято соответствующее постановление от 27.09.2011 № 2596, согласно которому утверждена схема земельного участка площадью 105 кв. м по адресу: г. Анапа, ул. Красноармейская, 13 а, для эксплуатации магазина (т. 1, л. д. 74). Однако в результате совершения действий по разделу исходного участка за Михеевой В.К. закреплен земельный участок площадью 49 кв. м (кадастровый номер 23:37:0104004:482). Доводы заявителей о том, что раздел исходного участка повлек ухудшение условий пользования землей для эксплуатации принадлежащей им недвижимости, ограничил их право на приобретение земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса, а также произведен в интересах только центрального рынка (с игнорированием интересов иных собственников), документально не опровергнуты. В то же время, очевидно, что надлежащая эксплуатация объекта недвижимости не может обеспечиваться формированием и закреплением за собственником такого земельного участка, который образован непосредственно по внешнему контуру здания (строения, сооружения).

В нарушение требований Земельного кодекса и Закона о кадастре недвижимости оспариваемые действия по разделу земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 осуществлены без согласования с заявителями, которые являются собственниками недвижимого имущества, расположенного на этом участке.

Из материалов настоящего дела (как и из содержания судебных актов по делам № А32-21815/2011, № А32-29530/2010) не следует также, что между центральным рынком, предпринимателями и обществом ранее сложился такой фактический режим пользования исходным земельным участком, который впоследствии был юридически оформлен его разделом (формированием новых земельных участков). Напротив, переписка органов местного самоуправления с заявителями свидетельствует о том, что исходный земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:226 арендовался центральным рынком и использовался собственниками недвижимого имущества совместно (как единый земельный участок под рыночным комплексом). Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.04.2011 по делу № 33-7093/2010 Курочкину Д.Ю. отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия администрации и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. Данным судебным актом установлено, что предоставление земельного участка Курочкину Д.Ю. приведет к невозможности функционирования рынка как единого имущественного комплекса и нарушит права иных собственников объектов недвижимости на совместное использование земельного участка.

Судебными актами по делам № А32-21815/2011 и № А32-29530/2010 подтверждено право заявителей (как собственников объектов недвижимости, размещенных на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0104004:226) на реализацию исключительных прав, закрепленных в статье 36 Земельного кодекса. При этом указано, что в случае раздела земельного участка право собственника недвижимости могут быть защищены посредством оспаривания действий (решений) уполномоченных органов по разделу земельного участка (образованию новых земельных участков) с последующим выделом в натуре части исходного участка, необходимого для использования недвижимости.

Исходя из существа требований, заявленных предпринимателями и обществом по данному делу, судебным инстанциям необходимо было руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Данное право является исключительным – то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (части 4, 6 статьи 11.9 Земельного кодекса).

При проведении процедуры раздела исходного (делимого) земельного участка (образовании новых земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими разным лицам) публичный собственник обязан (не может не) учитывать исключительное право собственников недвижимости на приобретение прав в отношении занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса. При этом предельные размеры земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам недвижимости, согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса по общему правилу определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них вправе ставить вопрос о выделе части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении прав на него независимо от других лиц. Это допустимо, если первоначальный участок делим, размер образуемых земельных участков превышает минимально допустимый предел и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Каждый собственник объектов недвижимости, расположенных на одном делимом участке, мог бы приобрести права на причитающуюся ему часть участка после ее выделения в натуре и внесения в ГКН сведений о ней как о самостоятельном объекте.

Таким образом, исключительное право собственника здания, строения, сооружения не может не нарушаться разделом публичным собственником земельного участка, на котором располагается принадлежащий ему объект недвижимости, если: осуществлен раздел неделимого земельного участка; такой участок делим, но результате раздела (образования новых земельных участков) собственник недвижимости лишается права на приобретение причитающейся ему в силу закона части исходного участка; в результате раздела (формирования из него новых участков), нарушаются установленные нормы отвода и иные обязательные требования (включая обеспечение доступа к образованным земельным участкам от участков общего пользования).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.02.2008 № 119-О-О указано, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, – такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Вместе с тем Гражданский кодекс устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых – поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Поскольку раздел земельного участка, на котором располагаются объекты недвижимости, принадлежащие разным лицам, и в результате которого образуются новые участки, формируемые под такими объектами, возможен лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, данное обстоятельство является существенным и подлежит установлению судом.

При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:226 является делимым, то есть таким, который можно разделить на части, образовав из него новые участки. При этом каждый из образованных участков является самостоятельным объектом земельных отношений, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Из содержания документов, опосредующих государственный кадастровый учет объектом недвижимости, а также заключения судебного эксперта Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ также следует, что исходный земельный участок делим. Данное обстоятельство участвующими в деле лицами не оспаривалось, доказательства обратного в деле отсутствуют.

Для правильного разрешения настоящего спора существенное значение имеют и обстоятельства, связанные с наличием на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0104004:226 самостоятельных объектов недвижимости, принадлежащих заявителям.

В обоснование требований общество и предприниматели ссылаются на то, что являются собственниками объектов недвижимого имущества (зданий и нежилых помещений магазинов), расположенных на территории Центрального рынка по адресу: г. Анапа, ул. Красноармейская, 13а. В решении Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-31357/2010 отражено, что Михеева В.К. является собственником здания магазина общей площадью 54,1 кв. м, расположенного по адресу: город Анапа, ул. Красноармейская, 13 а. В тоже время, как установлено судебными актами по делу № А32-21815/2011, Курочкин Д.Ю. является собственником нежилого помещения (магазина общей площадью 28,1 кв. м).

Поэтому необходимо достоверно установить, являются принадлежащие заявителям на праве собственности магазины самостоятельными объектами недвижимого имущества. Право на приватизацию земельного участка имеет как собственник здания, строения, сооружения, так и собственник помещения, зарегистрированного в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, расположенного на делимом земельном участке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.10.2014 по делу № А08-4584/2010, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.08.2013 № ВАС-10047/13).

Если данные обстоятельства будут подтверждены, то следует исходить из того, что действия по разделу исходного земельного участка (формированию новых земельных участков) не могли осуществляться публичным собственником в обход норм статей 33 и 36 Земельного кодекса.

Если будет установлено, что принадлежащие заявителям магазины не являются самостоятельными объектами недвижимости, то разделом исходного участка могут нарушаться интересы предпринимателей и общества как лиц, обладающих правом пользования земельными участками под принадлежащей им недвижимостью (статья 271 Гражданского кодекса). При обращении с заявленными требованиями предприниматели и общество указывали суду на то, что при разделе участка был нарушен принцип его деления пропорционально занимаемых площадям (то есть не были учтены интересы всех собственников). Органы местного самоуправления (центральный рынок) не представили документальное обоснование размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, принадлежащих центральному рынку (с кадастровым номером 23:37:0104004:487). Кроме того, раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:226 осуществлен в период, когда Арбитражным судом Краснодарского кря рассматривались иски собственников магазинов о вступлении (в качестве соарендаторов) в договор от 18.05.2011 аренды исходного земельного участка (дела № А32-21805/2011, № А32-21806/2011 и № А32-21807/2011).

В части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса (действовала до 01.03.2015) закреплено, что в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если: размер образуемого земельного участка не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков; доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (пункты 2 и 4 части 3 статьи 27 Закона о кадастре недвижимости).

С учетом приведенных норм, при разрешении спора необходимо было установить, разделен ли участок с кадастровым номером 23:37:0104004:226 (образованы ли новые земельные участки) в соответствии с градостроительными нормами и правилами, обеспечен ли к ним доступ от участков общего пользования.

Отказывая в удовлетворении требований, судебные инстанции опирались исключительно на выводы эксперта Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ. Ссылаясь на незаконность и необоснованность этих выводов, заявители представили акты экспертного исследования, выполненные ООО «Альтернатива», ООО «Землеустроитель» и ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы», согласно которым у образованных участков отсутствует связь с землями общего пользования. При этом специалистами указано на необходимость осуществления раздела исходного участка способом, соответствующим градостроительным нормам и правилам (т. 6, л. д. 6 – 78).

Однако указанные (представленные заявителями) доказательства судами первой и апелляционной инстанций не оценивались; доводы общества и предпринимателей о том, что площадь образованных земельных участков недостаточна для нормальной эксплуатации находящихся на них магазинов, не проверялись в связи с наличием заключения эксперта Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Кодекса, результаты экспертизы не имеют для суда заранее установленной силы, не носят обязательного характера, исследуются и подлежат оценке наряду с иными доказательствами по делу.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено следующее. Согласно положениям статьи 71 Кодекса заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса, при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).

Таким образом, заключение эксперта является одним из видов доказательств, которое арбитражный суд должен оценивать наряду с иными (в совокупности со всеми) имеющимися в деле (достоверными, допустимыми и относимыми) доказательствами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения жалобы вправе отменить или изменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суды не выяснили существенные для дела обстоятельства, а сделанные ими выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Довод заявителей о нарушении апелляционным судом тайны совещания судей окружным судом отклоняется как не подтвержденный по результатам проверки сведений, содержащихся в протоколе и аудиозаписи судебного заседания. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

При отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2013 по делу № А32-37472/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

Я.Е. Волков