Гражданский кодекс часть 1

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Скоробогатченко Александре Борисовне о сносе самовольно возведенного объекта – трехэтажный объект расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003008:125 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Архипо-Осиповка, ул. Ореховая, д.23.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение разрешенного вида использования земельного участка предприниматель возвела объект гостиничного типа.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2022 в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу, что само по себе отсутствие разрешения на строительство при том, что объект не нарушает противопожарные, санитарные нормы, не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не является основанием для сноса объекта. При этом суд принял во внимание вывод эксперта, что в построенном здании усматриваются признаки гостиницы. Сам по себе довод администрации о том, что земельный участок используется не по назначению не является безусловным основанием для сноса объекта. Спорный земельный участок имеет условно-разрешенный вид использования - гостиничное обслуживание.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Геленджик обжаловала решение суда в порядке апелляционного производства и просит решение отменить, иск о сносе удовлетворить. Заявитель указывает на наличие признаков самовольной постройки, отсутствие обращения предпринимателя за разрешением на строительство, а также отсутствие обращения в орган местного самоуправления в отношении возможности проведения слушания об условно-разрешенного виде использования. Апеллянт указывает, что при допросе эксперта в суде она не дала положительного ответа по вопросу возможности приведения спорного здания в соответствие с параметрами разрешенного для данного земельного участка строительства.

Заключением проведенной по делу судебной экспертизы подтверждается наличие у спорного строения двух квалифицирующих признаков самовольной постройки, а именно: строительство на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта и строительство без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, поскольку вид разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства», разрешение на строительство гостиницы отсутствует. Судом первой инстанции неверно указано на расположение спорного объекта в зоне малоэтажной жилой застройки, в перечне условно разрешенных видов использования которой имеется вид «гостиничное обслуживание», предусматривающий размещение гостиниц. Судом первой инстанции не учтено, что на вопрос об оборудовании объекта пожарной сигнализацией, огнезащитной обработке деревянных покрытий и конструкций эксперт пояснил, что соответствующие мероприятия на данном этапе строительства не проводились. Также, на вопрос суда об исследовании технических условий на подключение спорного объекта к инженерным сетям с учетом дополнительной нагрузки для объекта гостиничного типа, эксперт пояснил, что такие технические условия в материалах дела отсутствуют, исследования не проводились. Повышенная нагрузка на сети инженерно-технического обеспечения влечет потенциальную угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Определением от 24.05.2023 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением от 23.08.2023 апелляционный суд удовлетворил ходатайство третьего лица о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, производство которой поручил эксперту Медведь В.А.

Согласно заключению эксперта автономной некоммерческой организации "Бюро судебной экспертизы в Краснодарском крае" от 13.12.2023 трехэтажный объект (спорное строение) расположено в пределах границы земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003008:125 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с.Архипо-Осиповка, ул.Ореховая, 23. В отношении указанного объекта отсутствует проектная и техническая документация, однако объемно-планировочные характеристики строения, а также расстояния до границ земельного участка не превышают предельных параметров, установленных в разрешительной документации. Фактическое функциональное назначение объекта исследования не соответствует указанному в разрешительной документации. Строение не противоречит градостроительным регламентам (правилам застройки и землепользования), соответствует по своему конструктивному и объемно-планировочному решению действующим строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности, а также нормам в части обеспечения сейсмобезопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам. Угрозы жизни и здоровья граждан не имеется.

Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 16.08.2019 зарегистрированное в Управлении архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик под входящим №6037 16.08.2019, не относится к исследуемому объекту.

Фактическое функциональное назначение объекта исследования не соответствует указанному в разрешительной документации.

Эксперт отмечает, что установлено наличие следующих признаков, позволяющих определить функциональное назначение строения как гостиница:

принята планировочная схема, в основе которой лежит коридор,

имеются обособленные изолированные помещения с санитарными блоками, выход из которых осуществляется непосредственно в коридоры.

Какие-либо иные вспомогательные помещения, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в здании, отсутствуют.

При этом здания может быть классифицировано как индивидуальный жилой дом в случае устройства вспомогательного помещения "кухня", которое предназначено для удовлетворения бытовых нужд, связанных с приготовлением пищи, в одном из помещений первого этажа, а также устройства светопрозрачных ограждающих конструкций с возможностью проветривания "коридоров", расположенных на консольной части перекрытий, непосредственно в которые осуществляется выход из жилых комнат (л.д.103, т.3).

Оснований сомневаться в правильности заключения эксперта у суда апелляционной инстанции не имеется.

Апелляционный суд обсудил возможность использования заключения эксперта (в том числе, дополнительного заключения) в связи с тем, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р перечень видов экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями дополнен указанием на судебную строительно-техническую экспертизу, проводимую по делам о самовольном строительстве.

Апелляционный суд отмечает, что указанное распоряжение не содержит указаний о его распространении на отношения, возникшие до введения его в действие.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Согласно части 4 статьи 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела (далее - рассмотрение дела), совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.

В данном случае процессуальное действие по назначению судебной экспертизы произведено 23.08.2023.

При этом истец о назначении повторной либо дополнительной экспертизы, в том числе с ее проведением в государственном экспертном учреждении, ходатайства не заявил.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недопустимости заключения негосударственного эксперта как доказательства в данном случае не имеется.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца, выслушав представителя третьего лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в ходе проведения визуальной фиксации использования земельного участка управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Геледжик установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003008:125 с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства; для индивидуальной жилой застройки», расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Архипо-Осиповка, ул. Ореховая, д.23, возведен трехэтажный объект строительства, который по своим параметрам, архитектурному и объемно-планировочному решению обладает признаками объекта гостиничного типа, возведенный без разрешительной документации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Скоробогатченко Александра Борисовна (далее - ответчик, Скоробогатченко А.Б.) является собственником земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 1202 кв.м с кадастровым номером 23:40:1003008:125 по адресу: г.Геленджик, с. Архипо-Осиповка, ул. Ореховая, д. 23, регистрационная запись №23:40:1003008:125-23/012/2019-3 от 28 августа 2019 года.

Согласно выписке №542 из правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования от 27 июля 2010 года №466, указанный земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки, 2-ой зоне санитарной охраны курорта, водоохраной зоне реки.

Согласно выкопировке из генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик №227, земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами, зоне автомобильных дорог, 2-ой зоне санитарной охраны курорта, водоохраной зоне рек.

Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Геленджик ответчику было выдано уведомление о соответствие указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 19 декабря 2019 года №946.

В результате осуществления муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003008:125, расположенном по адресу: г. Геленджик, с. Архипо-Осиповка, ул. Ореховая, д. 23, возведен трехэтажный объект капитального строительства, который по своим параметрам, архитектурному и объемно-планировочному решению обладает признаками объекта гостиничного типа, поскольку на каждом этаже расположены обособленные изолированные помещения с выходом в общий коридор.

Усмотрев в действиях Скоробогатченко А.Б. признаки нарушения правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования от 27 июля 2010 года №466, администрация МО г-к Геленджик полагает, что в отношении спорного объекта, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Архипо-Осиповка, ул. Ореховая, д.23, присутствует признак самовольной постройки – возведение объекта без разрешения на строительство с нарушением целевого использования земельного участка.

Усмотрение со стороны администрации нарушений градостроительного и строительного законодательства возведением спорного объекта послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В силу подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В силу возложенных на администрацию полномочий по выдаче разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а также полномочий по решению вопросов местного значения в публичных интересах неопределенного круга лиц, обращение в суд является реализацией исполнения этих полномочий (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2018 N 304-ЭС18-2923).

Учитывая, что администрация выступает в интересах публично-правового образования, действия последнего направлены на реализацию публичного интереса, поэтому она наделена полномочиями в сфере публичного порядка строительства, и имеет право на иск в силу факта формального нарушения этого порядка, как по основаниям отсутствия необходимого разрешения, так и в связи с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие у администрации как органа, наделенного полномочиями в сфере публичного порядка строительства, права на иск и установление факта нарушения этого порядка - отсутствия разрешения на строительство, являются основаниями для удовлетворения заявленных требований в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Абзацем 4 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Согласно разъяснению, данному в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке": " В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления".

Разрешения на строительство гостиницы предприниматель не получала, с заявлением о возможности использования земельного участка по условно-разрешенному виду использования предприниматель в орган местного самоуправления не обращалась.

Фактическое осуществление строительства объекта как гостиницы, а не как индивидуального жилого дома объективно подтверждено как актом осмотра, составленным работниками Администрации, так и двумя заключениями эксперта.

Ответчик не представила доказательств того, что спорное здание гостиницы возводилось при наличии проектной, строительно-технической документации, получившей положительное заключение государственной строительной экспертизы.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, ответчик о применении исковой давности не заявляла.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о самовольном характере постройки, возведенной предпринимателем Скоробогатченко А.Б.

Вместе с тем согласно разъяснению, данному в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44: " При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ). Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями".

Из заключения эксперта следует, что возведенное здание возможно использовать по разрешенному использованию земельного участка в качестве индивидуального жилого дома путем приведения в соответствии с установленными требованиями: путем устройства вспомогательного помещения "кухня", которое предназначено для удовлетворения бытовых нужд, связанных с приготовлением пищи, в одном из помещений первого этажа, а также устройства светопрозрачных ограждающих конструкций с возможностью проветривания "коридоров", расположенных на консольной части перекрытий, непосредственно в которые осуществляется выход из жилых комнат (л.д.103, т.3).

Согласно разъяснению, данному в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44: "При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ".

Согласно пункту 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44: "В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ).

В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (части 1, 2 статьи 55 ГрК РФ), а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома - с уведомлением об окончании реконструкции (часть 16 статьи 55 ГрК РФ).

Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, по общему правилу, считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности".

Согласно разъяснению, данному в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44: " В случае отчуждения или перехода в порядке универсального правопреемства права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой имеется неисполненное решение суда о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, принятое против прежнего правообладателя участка, обязанность по исполнению решения суда возлагается на нового правообладателя земельного участка в порядке процессуального правопреемства (статья 44 ГПК РФ, статья 48 АПК РФ, часть 1 статьи 52 Закона об исполнительном производстве)".

Поскольку исковые требования удовлетворены, с ответчика необходимо взыскать государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2022 года по делу № А32-42178/2021 отменить и принять новый судебный акт.

Обязать индивидуального предпринимателя Скоробагатченко Александру Борисовну привести самовольную постройку - трехэтажный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003008:125 по адресу: Краснодарский край, город Геленджик, село Архипо-Осиповка, улица Ореховая,23, в соответствие с требованиями, установленными для объекта индивидуального жилищного строительства, в срок до 31 декабря 2024.

В случае неисполнения ответчиком обязанности по приведению самовольной постройки соответствие с требованиями, установленными для объекта индивидуального жилищного строительства в установленный срок, обязать индивидуального предпринимателя Скоробагатченко Александру Борисовну осуществить снос самовольной постройки - трехэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003008:125 по адресу: Краснодарский край, город Геленджик, село Архипо-Осиповка, улица Ореховая,23.

В случае неисполнения обязанности по сносу объекта самовольной постройки взыскать с индивидуального предпринимателя Скоробагатченко Александру Борисовну судебную неустойку в пользу Администрации города Геленджика в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки, начиная с 10 января 2025 года до даты фактического исполнения постановления апелляционного суда.

В случае неисполнения ответчиком обязанности по сносу самовольной постройки до 09 января 2025 года включительно предоставить Администрации города Геленджик право осуществить снос указанной самовольной постройки за счет ответчика с взысканием с ответчика необходимых расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Скоробогатченко Александры Борисовны в доход федерального бюджета 9000 рублей государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов

Судьи Р.А. Абраменко

Р.Р. Илюшин