Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20.11.2020 по делу № А32-4274/2020

по заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица: индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Синельниковой Варвары Васильевны

об оспаривании действий государственного органа,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район (далее – заявитель, Управление) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения государственного регистратора - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Лабинский отдел) (далее – заинтересованное лицо) об отказе в государственной регистрации договора от 18.04.2019 № 4600012082 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, Чамлыкское сельское поселение, в границах бывших земель АОЗТ "Чамлык", граничащий с юго-западной окраиной х. Лобода, с кадастровым номером 23:18:0202005:85, площадью 23600 кв. м, категория земель: "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование: "пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды", выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 08.11.2019 № 23/999/001/2019-226499; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Лабинский отдел) осуществить государственную регистрацию договора 18.04.2019 № 4600012082 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, Чамлыкское сельское поселение, в границах бывших земель АОЗТ "Чамлык", граничащий с юго-западной окраиной х. Лобода, с кадастровым номером 23:18:0202005:85, площадью 23600 кв. м, категория земель: "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование: "пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды", заключенного между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 по результатам торгов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2020 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, заинтересованное лицо обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неверном толковании закона. Срок аренды земельного участка не соответствует ограничениям, установленным для вида разрешенного использования земельного участка. Извещение о проведении аукциона в противоречие требований закона не содержалась информация о размере задатка, порядке его внесения и возврата, а также банковские реквизиты для его перечисления.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1022302348771, дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН <***>, адрес (место нахождения): <...>.

Постановлением администрации муниципального образования Лабинский район от 27 февраля 2019 года № 222 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка" принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Чамлыкское сельское поселение, в границах бывших земель АОЗТ "Чамлык", граничащий с юго-западной окраиной х. Лобода, с кадастровым номером 23:18:0202005:85, площадью 23600 кв. м, разрешенное использование: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды, срок аренды земельного участка - 49 лет.

Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0202005:85 размещено на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов -torgi.gov.ru и в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом Чамлыкского сельского поселения Лабинского района.

По результатам проведения аукциона победителем торгов признана глава КФХ ФИО1

С победителем торгов 18.04.2019 заключен договор аренды земельного участка № 4600012082.

Указанный договор 31.07.2019 представлен на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Лабинский отдел).

08.11.2019 Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район получено уведомление об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка на основании того, что:

1) в извещении о проведении торгов № 040319/0130632/01 указано, что размер задатка составляет 0 руб., а порядок его внесения и возврата отсутствуют;

2) не соблюдены сроки заключения договора;

3) не соблюдены сроки размещения итогового протокола на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;

4) пп. 11 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ не предусматривает случаев предоставления земельного участка как: пашни, сенокосы, выпас сельскохозяйственных животных, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), ведение садоводства и огородничества.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления администрации в арбитражный суд.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, прекращения ограничения права определенного лица на недвижимое имущество и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1), в том числе возникающие на основании договора, в частности аренда (часть 6 статьи 1). В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав в результате государственной регистрации вносятся сведения о сделках, подлежащих такой регистрации (часть 1 статьи 13). Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества (пункты 2, 8, 9 части 2, пункт 7 части 4 статьи 14). При государственной регистрации ограничения или обременения государственная регистрация прав осуществляется по заявлению лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости (пункт 2 части 3 статьи 15).

Особенностями государственной регистрация аренды недвижимого имущества является то, что такая регистрация осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, а с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон (часть 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ). Государственному регистратору императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, (пункты 3, 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ). Неустранение названных причин должно повлечь отказ в осуществлении государственной регистрации права (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Гражданским кодексом Российской Федерации под недействительной сделкой понимается либо признанная таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы оспаривающего ее лица (статья 166). Ничтожной считается сделка, нарушающая нормативные требования и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Статьей 447 Гражданского кодекса в редакции, действующей с 01.06.2015, допускается заключение договора путем проведения торгов (пункт 1), а в определенных законом случаях договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3). В силу статьи 449 Гражданского кодекса, торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с выигравшим их лицом.

В пункте 44 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена необходимость рассмотрения споров о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. При этом с учетом приведенной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" рекомендации заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям, то есть по ничтожным основаниям.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит государственной регистрации. Такой договор, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае его предоставления для сельскохозяйственного производства и на срок не более чем три года - для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества (подпункты 1, 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса). В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения, суд первой инстанции пришел к следующим обоснованным выводам.

Нарушение порядка составления аукционной документации, указание в ней противоречивой информации, в том числе о размере задатка и порядке его перечисления, нарушение порядка доведения этой информации до заинтересованных лиц могли служить основанием для признания в судебном порядке недействительными аукциона и договора аренды земельного участка по иску заинтересованного лица. В отсутствие вступившего в законную силу судебного акта о признании недействительными аукциона и договора аренды по оспоримым основаниям управление Росреестра не вправе было ссылаться на указанные обстоятельства как на основание для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка. Возможность сочетания разных видов сельскохозяйственного использования применительно к спорному участку законом не исключена. Срок договора аренды с учетом всех видов разрешенного использования земельного участка определен равным 49 годам. Аналогичные сведения содержались в аукционной документации. Наличие обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности договора аренды, при которых был возможен отказ в осуществлении его государственной регистрации, управление Росреестра не доказало. Законные основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка у управления Росреестра отсутствовали. Оспариваемым решением управления Росреестра нарушены права управления администрации как арендодателя по договору аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции повторно приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права. Ограничение срока аренды может быть констатировано лишь в том случае, если возможность использования участка сводится исключительно к сенокошению, выпасу сельскохозяйственных животных, ведению огородничества. Если же в договор включены иные виды сельскохозяйственного использования, то оснований для применения такого ограничения по сроку аренды нет. Возможность сочетания разных видов сельскохозяйственного использования применительно к спорному участку законом не исключена. Следовательно, срок аренды правомерно определен по тем видам использования, которые предполагают возможность более длительной аренды.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к другой, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2020 по делу
№ А32-4274/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Глазунова

Судьи Р.Р. Илюшин

Н.В. Нарышкина